Дата принятия: 13 сентября 2010г.
Номер документа: А73-7198/2010
Арбитражный суд Хабаровского края
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
№ дела А73-7198/2010
«13» сентября 2011 г.
резолютивная часть решения оглашена 10.09.2010 г.
Арбитражный суд Хабаровского края,
В составе:
Судьи - Букиной Е.А.,
при ведении протокола судьей,
при участии в судебном заседании : –
от истца – Образцова С.В. (представитель по доверенности),
от ответчика – ИП Попова Е.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Дукинского сельского поселения к ИП Поповой Елене Владимировне об освобождении помещения, взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику об освобождении помещения площадью 24, 3 кв.м. по адресу п. Дуки, Солнечного района, Хабаровского края, ул. А Никифирова, 10, ссылаясь на окончание срока действия договора аренды.
Так же просит взыскать задолженность по арендным платежам в сумме 845 руб. за период 01.11.2009 г. по 31.08.2010 г., задолженность по оплате теплоснабжения в сумме 13 307 руб. 97 коп. за период с 01.01.2010 г. по 15.05.2010 г. (уточненные требования).
Требования обоснованы неисполнением обязательства.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, приведя доводы искового заявления.
Пояснила, что договор аренды прекратил свое действие за истечением срока. По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, истец не возражал, т.к. велась работа по заключению нового договора. Ответчик отказался от подписания нового договора. В связи с чем, письмами, адресованными ответчику, было предложено освободить помещение.
В отношении требований по взысканию долга по арендной плате пояснила суду, что в спорный период ответчик осуществляла оплату арендных платежей по ставкам, обусловленным договором. По данным ставкам задолженности нет.
Но в спорный период муниципальное имущество должно сдаваться в аренду по ставкам, зависящим от оценки, установленной независимым оценщиком.
Пояснила, что стороны не заключали соглашения об изменении размера арендной платы на основании заключения оценщика
Ответчику предъявляется ко взысканию разница между договорной ценой и ценой, которая установлена на основании результатов оценки.
В отношении требований по взысканию долга за теплоснабжение пояснила суду, что между истцом и ЭСО заключен договор энергоснабжения здания. Истец производит по нему оплату.
Ответчик, пользующийся помещением в здании, обязан к компенсации убытков истца.
Расчет сделан пропорционально занимаемой ответчиком площади.
В отношении доводов ответчика о том, что в помещении не выдерживается температурный режим, пояснила суду, что установленный на законодательном уровне температурный режим (18 градусов) выдерживается ЭСО.
Ответчик, осуществляя торговую деятельность в помещении, пользуется подсобкой, в которой батарея не установлена. Об этом ответчику было известно при получении в аренду имущества.
Кроме того, при получении товара, дверь помещения открыта, что так же ведет к понижению температуры.
Ответчик иск не признала. Суду пояснила, что не оспаривает факт занятия помещения на дату рассмотрения спора. Факт получения уведомлений об отказе от продления арендных отношений не оспаривает. Но в настоящее время ответчику негде осуществлять предпринимательскую деятельность.
В отношении долга по арендной плате пояснила суду, что вносит платежи в размере, обусловленном договором.
В отношении требований по взысканию платы за теплоснабжение пояснила суду, что в арендуемом помещении установлена одна батарея, которой не достаточно для обогрева помещения. Ответчик неоднократно обращалась к истцу с просьбой установки еще одной батареи.
Поскольку в помещении не выдерживается температурный режим, ответчик полагает, что не обязана к оплате тепла.
Ответчиком не оспаривается факт того, в спорный период у нее не было договорных отношений с ЭСО. Оплата ею не производилась.
Расчет арифметически не оспаривает.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает иск частично подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.04.2007 г., нежилое здание по адресу п. Дуки, ул. А. Никифорова, д.10 находится в собственности Дукинского сельского поселения.
Как следует из материалов дела, сторонами 21.11.2007 г. подписан договор аренды нежилого помещения в указанном здании площадью 24,3 кв. м.
К договору прилагается план. Обусловлен размер арендных платежей.
Т.е. договор соответствует требованиям ст.607, 654 ГК.
Срок действия договора – по 21.10.08 г.
В силу положений п.2 ст. 651, п.3 ст.433 ГК, данный договор не требовал государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания.
Ответчиком не оспаривается факт того, что после истечения срока действия договора он не освободил помещение.
Согласно п.2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истцом не представлено доказательств тому, что после истечения срока действия договора он возражал против занятия ответчиком помещения.
Напротив, в судебном заседании представитель истца пояснила суду, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, истец не возражал, т.к. велась работа по заключению нового договора.
Следовательно, в силу положений п.2 ст.621 ГК, договор возобновился на неопределенный срок.
Согласно ст.610 ГК, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из письма истца от 24.12.09 г. (факт его получения подтвержден ответчиком), ответчику предложено освободить помещение.
Поскольку договором не установлен иной срок для уведомления стороны об отказе от договора, договор считается прекратившим свое действие с 25.03.2010 г.
В силу положений ст. 622 ГК, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании данной нормы требования истца об освобождении помещения подлежат удовлетворению.
Что касается требований о взыскании долга по теплоснабжению суд приходит к следующему.
Согласно п. 3.2.8 договора аренды, арендатор обязан к заключению договора с ЭСО.
Ответчиком не оспаривается факт того, в спорный период у нее не было договорных отношений с ЭСО. Оплата ею не производилась.
Истцом и ЭСО заключен договор теплоснабжения. Истец вносит платежи, обусловленные договором.
Ответчик, пользуясь теплоснабжением в здании истца, не компенсирует истцу его расходов.
В силу положений ст.15 ГК, ответчик обязан к компенсации убытков истца.
Доводы ответчика в данной части не подтверждены доказательствами. Кроме того, как следует из акта приема-передачи к договору аренды, помещение принято ответчиком без претензий.
В отношении требований по взысканию долга по арендной плате суд приходит к следующему.
Как пояснила представитель истца в судебном заседании, ответчик осуществляет оплату арендных платежей в сумме, обусловленной договором.
К взысканию предъявлена разница между фактическим оплаченной суммой и суммой, подлежащей уплате на основании оценки.
Фактически речь идет об изменении условия договора в части размера арендных платежей.
Согласно ст.310 ГК, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст.450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Договор аренды не предусматривает возможности одностороннего изменения его условий.
Как пояснила представитель истца, стороны не заключали соглашения об изменении размера арендной платы на основании заключения оценщика.
В силу чего, правовые основания для увеличения размера арендных платежей отсутствуют.
Ответчик обязан к внесению арендных платежей, обусловленных договором.
В отношении периода после прекращения срока действия договора Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 11.01.02 г. № 66 (п.38) разъяснил судам, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Поскольку ответчик осуществил оплату пользования имуществом по ставкам, обусловленным договорам, в силу положений п.1 ст.408 ГК, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.
Согласно п.1 ст.110 АПК, с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину в федеральный бюджет.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Обязать ИП Попову Елену Владимировну освободить нежилое помещение площадью 24, 3 кв.м. по адресу п. Дуки, Солнечного района, Хабаровского края, ул. А Никифирова, 10.
В требованиях по взысканию долга по арендной плате отказать.
Взыскать с ИП Поповой Елены Владимировны в пользу Администрации Дукинского сельского поселения в счет убытков 13 307 руб. 97 коп.
Взыскать с ИП Поповой Елены Владимировны государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 4 532 руб. 32 коп.
Решение может быть обжаловано в месячный срок начиная с даты изготовления мотивированного решения в Шестой апелляционный арбитражный.
Судья Букина Е.А.
