Решение от 29 октября 2010 года №А73-7179/2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
 

Р Е Ш Е Н И Е
 
    
     г. Хабаровск                                                       № дела А73-7179/2010
 
    
     «29» октября 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2010 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 29.10.2010 г.
 
                             
     Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  Н.Л.Коваленко,
 
        при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
     при участии:
 
         от истца – Боглевский С.И. по доверенности №27-01/265477 от 01.04.2010г.
 
         от ответчика Администрации Нанайского муниципального района – Птахина И.М.
 
    от ответчика ИП Морозовой О.Н. – Драй Э.Ю. по доверенности от 19.03.2010 г.
 
    от третьего лица Управления Росреестра по Хабаровскому краю –  Дрыгина В.Ю. по доверенности от 22.03.2010 № 31,
 
    от третьего лица Калининой К.И. – не явился,
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Жигановой Елены Валентиновны к Администрации Нанайского муниципального района Хабаровского края, индивидуальному предпринимателю Морозовой Ольге Николаевне
 
    Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
 
    Калинина Клавдия Ивановна
 
    о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,
 
УСТАНОВИЛ
 
 
    Индивидуальный предприниматель Жиганова Елена Валентиновна обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации Нанайского муниципального района Хабаровского края, индивидуальному предпринимателю Морозовой Ольге Николаевне о применении последствий ничтожной сделки по купле-продаже административного нежилого здания по адресу: с.Троицкое Нанайского района Хабаровского края, ул.Калинина,92, лит.А, заключенной между Нанайским муниципальным районом Хабаровского края в лице администрации и Морозовой О.Н. Требования основаны на нарушении права Жигановой Е.В. на преимущественную покупку здания, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008.
 
    13.08.2010 г. истцом подано заявление об уточнении исковых требований, в котором Жиганова Е.В. просит признать договор купли-продажи от 08.11.2008 г. недействительным на основании ст.168 ГК РФ и применить последствия недействительности сделки в соответствии со ст.166-167 ГК РФ. Уточнение иска принято судом на основании ст.49 АПК РФ. В обоснование заявленных требований истец указывает, что данная сделка совершена с нарушением норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». При заключении сделки не был соблюден порядок заключения такого рода сделок и нарушено преимущественное право на заключение сделки арендатором. Морозова О.Н. (покупатель по договору) арендатором муниципального имущества не являлась. Отношения по выкупу имущества возникли в ноябре 2008 года (аукцион проводился 03.11.2008). Согласно договору аренды от 09.07.2001 г. истец является арендатором части вышеуказанного здания. Уведомлений о праве преимущественной покупки арендованной части имущества ответчиком в адрес истца не высылались.  
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал иск в полном объеме по доводам иска. Полагает, что надлежащим днем официального опубликования решения Совета депутатов Нанайского муниципального района от 22.07.2008 № 373 является 09.08.2008, когда оно было опубликовано в газете «Анюйские перекаты», тираж данной газеты обеспечивает осведомленность населения Нанайского района. Кроме того, на опубликование в данной газете указано и в самом Решении. Тираж Сборника правовых актов   Собрания депутатов Нанайского муниципального района – 20 экземпляров не обеспечивает информированность граждан с принятыми актами и решениями. Администрацией Нанайского муниципального района не был применен Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008, который позволяет субъектам малого предпринимательства приватизировать арендованное имущество без проведения торгов, по рыночной стоимости имущества. Нарушение законодательства со стороны ответчиков в том, что было продано все здание целиком, а в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, на торги должно было быть выставлено помещение, арендованное Жигановой. Однако такого права истец была лишена. То помещение, которое используется истцом на праве аренды, также является объектом недвижимости.
 
    Представитель ответчика Администрации Нанайского муниципального района иск не признала по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление и уточнение к иску. Указала, что право Жигановой не было нарушено. Решение  Совета депутатов Нанайского муниципального района    № 373 принято 22.07.2008, когда Федеральный закон № 159-ФЗ еще не действовал, опубликовано Решение 30.07.2008 в Сборнике правовых актов   Собрания депутатов Нанайского муниципального района, данный Сборник является средством массовой информации, учрежден специально для официального опубликования правовых актов и иных официальных сообщений Собрания депутатов района. Кроме того, истец участвовала в аукционе, знала о принятом Решении № 373, его не обжаловала. При нарушении преимущественного права истец имела право в течение двух месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, однако этого истцом не было сделано.
 
    Представитель ответчика ИП Морозовой О.Н. иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает, что оснований для признания договора купли-продажи от 08.11.2008 не имеется. Здание, расположенное в с.Троицкое, ул.Калинина,92 с ЛИТ.А и без Лит.А – это один и тот же объект, заведено одно регистрационное дело в Управлении. Здание имеет один условный (кадастровый) номер, этот номер совпадает с номером регистрационного дела, представленного Управлением. Решение  Совета депутатов Нанайского муниципального района    № 373 принято 22.07.2008, когда Федеральный закон № 159-ФЗ еще не действовал, опубликовано до вступления в силу указанного ФЗ. Истец знала о принятом Решении, принимала участие в аукционе.
 
    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебном заседании пояснила, что при  государственной регистрации оспариваемой сделки проводилась правовая экспертиза, никаких сомнений в законности сделки и предшествующих ей документов не возникло.  Решение Собрания депутатов Нанайского муниципального района о включении в прогнозный план приватизации спорного здания вынесено уполномоченным органом, вступило в силу, не обжаловалось и не отменено. Торги, после проведения которых был заключен спорный договор купли-продажи, не признаны недействительными. Наличие либо отсутствие Литер в адресе не идентифицирует объект. У объекта имеется условный номер, который в данном случае совпадает. По адресу: с.Троицкое, ул.Калинина,92 зарегистрирован один объект недвижимости – здание в целом, а не отдельные помещения в здании, поэтому помещение, занимаемое истцом по договору аренды, не является отдельным объектом недвижимости.
 
    Привлеченная определением от 16.08.2010 г. в качестве третьего лица Калинина К.И. в суд не явилась, в соответствии со ст.123 АПК РФ извещена надлежащим образом, в силу ст.156 АПК РФ, неявка третьего лица не препятствует рассмотрению дела по существу.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, суд  не находит оснований для удовлетворения иска ИП Жигановой Е.В. ввиду следующего.
 
    09.07.2001 года между Администрацией Нанайского района Хабаровского края и предпринимателем Жишановой Е.В. заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения общей площадью 208,9 кв.м., расположенного на первом этаже левого крыла здания по ул.Калинина,92 в с.Троицкое Нанайского района. Срок аренды установлен сторонами с 09 июля 2001 года по 09 июля 2026 года.
 
    Договор аренды прошел государственную регистрацию, сторонами определены все существенные условия, в связи с чем, он считается заключенным.
 
    На момент заключения указанного договора здание, в котором находится помещение, сданное в аренду ИП Жигановой Е.В., являлось муниципальной собственностью Нанайского района Хабаровского края,  что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 27 АА № 084134.
 
    В суде не оспаривался тот факт, что ИП Жиганова Е.В. относится к субъектам малого предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.
 
    Собранием депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края 22 июля 2008 года принято Решение № 373 «О дополнении  прогнозного плана приватизации муниципального имущества Нанайского муниципального района на 2008 год», в соответствии с которым в прогнозный план приватизации на 2008 год включено административное здание по адресу: с.Троицкое, ул.Калинина,92.
 
    Вступило указанное решение в силу с момента официального опубликования в газете «Анюйские перекаты» - с 09.08.2008 г. Доводы представителей ответчиков о том, что официальным опубликованием данного решения является 30.07.2008 – дата опубликования в Сборнике правовых актов   Собрания депутатов Нанайского муниципального района, являются несостоятельными, поскольку из буквального толкования п.4 ст.35 Устава Нанайского муниципального района Хабаровского края следует, что решения Собрания депутатов и акты главы района опубликовываются (обнародуются) главой района. Официальным опубликованием указанных актов считается первая публикация их полного текста в газете «Анюйские перекаты», а решений Собраний депутатов также в Сборнике нормативных правовых актов Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края. В самом решении № 373 от 22.07.2008 имеется ссылка на опубликование в газете «Анюйские перекаты», тираж которой – 2500, данная газета имеется в свободной продаже. Тираж данного печатного издания  обеспечивает обнародованность и информированность населения Нанайского муниципального района о принятых актах органов местного самоуправления.
 
    Организация и проведение открытого аукциона по продаже административного здания по адресу: с.Троицкое, ул.Калинина,92 проведено администрацией Нанайского муниципального района Хабаровского края в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением Правительства РФ от 12.05.2002 № 585 «Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе».
 
    На основании объявления, размещенного администрацией района в газете «Анюйские перекаты» от 04.10.2008 №№85-86, 06.10.2008 года ИП Жиганова Е.В. и Морозова О.Н. обратились с заявлениями об участии в объявленном аукционе, предоставили платежные поручения о перечислении задатка за участие в аукционе. По результатам открытого аукциона, проведенного с участием всех заявленных участников (в том числе и истца) 03.11.2008 г. победителем признана Морозова О.Н., с которой 08.11.2008 г. заключен договор купли-продажи административного здания по адресу: с.Троицкое, ул.Калинина,92. 
 
    15 июля 2009 года между Нанайским муниципальным районом Хабаровского края в лице администрации района и Морозовой О.Н. заключено дополнительное соглашение к договору от 08 ноября 2008 года купли-продажи административного здания общей площадью 897,9 кв.м., расположенного по адресу: Нанайский район, с.Троицкое, ул.Калинина,92, которым указанный договор дополнен п.п.3.3 о наличии обременения в виде аренды.
 
    05.08.2009 г. Управлением ФРС по Хабаровскому  краю и ЕАО была проведена государственная регистрация перехода права собственности на здание, Морозовой О.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 27-АВ № 316528. В выданном Морозовой О.Н. в месте нахождения объекта добавлено – ЛИТ.А, однако наличие либо отсутствие Литер в адресе не идентифицирует объект. Здание имеет один условный (кадастровый) номер, этот номер совпадает с номером регистрационного дела, представленного Управлением.
 
    В настоящее время право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Калининой Клавдией Ивановной, в связи с чем, последняя привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.
 
    В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что данная сделка совершена с нарушением норм Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
 
    Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу по истечении 10-ти дней со дня его официального опубликования, то есть с 05.08.2008 года.
 
    Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства было предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества, которое они могли реализовать при наличии условий, перечисленных в этой законодательной норме, на основании положений пунктов 2-4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые вступили в силу с 01.01.2009 года.
 
    Положениями статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, согласно которому орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям. Уполномоченные органы в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
 
    Проанализировав указанные положения Закона N 159-ФЗ, суд приходит к  выводу о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендованного имущества возможна на стадии подготовки решения об условиях приватизации.
 
    Согласно ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Закон распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это прямо в нем оговорено.
 
    Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ в период принятия Решения Собрания депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края № 373 от 22.07.2008 не действовал, положения статьи 9 данного Федерального закона, касающиеся реализации прав субъектов малого предпринимательства, вступили в силу только с 01.01.2009 и применяются при соблюдении условий, указанных в этом Федеральном законе.
 
    Если решение об условиях приватизации было принято до вступления в силу рассматриваемой нормы, то исключается его несоответствие указанному ФЗ и применяется общий порядок приватизации государственного или муниципального имущества.
 
    Приватизация спорного здания путем его продажи на торгах в форме открытого аукциона осуществлялась на основании решения Совета депутатов  Нанайского муниципального района Хабаровского края от 22.07.2008 № 373.
 
    Аукцион был проведен на основании и во исполнение актов органов местного самоуправления, принятых до вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
 
    Судом не установлено нарушений правил проведения торгов и нарушений прав предпринимателя Жигановой Е.В. на участие в торгах по продаже  здания.
 
    Решение Собрания депутатов Нанайского муниципального района о включении в прогнозный план приватизации спорного здания вынесено уполномоченным органом, не обжаловалось и не отменено. Торги, по результатам проведения которого заключен спорный договор купли-продажи, не признаны недействительными.
 
    Что касается доводов истца о нарушении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
 
    Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъектам малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
 
    В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных названным Законом, ничтожны.
 
    Ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
 
    В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 6 названного закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
 
    Также следует отметить, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ объектом купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст.130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен кадастровый учет по нормам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и право на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним».
 
    На момент приватизации спорного здания нежилое помещение, сданное истцу в аренду, в порядке кадастрового учета не было сформировано в обособленный объект недвижимости по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ.
 
    В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов. При отсутствии такого волеизъявления  часть здания (в данном случае - функциональное помещение), не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи. Данный вывод основан на нормах действующего законодательства и не противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
 
    По адресу: Нанайский район, с.Троицкое, ул.Калинина,92 зарегистрирован один объект недвижимости – административное здание в целом, а не отдельные помещения в здании.
 
    Поскольку доводы истца о нарушении ее прав, влекущих признание договора купли-продажи от 08.11.2008 г. недействительным и применении последствий недействительности сделки, не нашли подтверждения в судебном заседании, правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
 
    Государственная пошлина  согласно ст. 110 АПК РФ относится на истца в связи с отказом в иске.
 
 
         Руководствуясь статьями 167-170, 176  АПК РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Жигановой Елены Валентиновны – отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение - Арбитражный суд Хабаровского края.
 
    
          Судья                                                                          Н.Л.Коваленко