Дата принятия: 26 января 2011г.
Номер документа: А73-7026/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Хабаровск № дела А73-7026/2010
«26» января 2011г.
Резолютивная часть судебного акта объявлена 24 января 2011г.
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жолондзь Д.В.
рассмотрел в заседании суда исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Седова»
к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре»
о разрешении разногласий, возникших при заключении договора
при участии:
от истца - Седова Л.И. - директор ООО «Седова», выписка из ЕГРЮЛ от 29.07.2010г.
от ответчика - Лисайчук Т.А. по доверенности № 7-5/361 от 20.01.2011г., Трофимычева Н.А. по доверенности 7-5/7600 от 28.12.2010г.
Общество с ограниченной ответственностью «Седова» (далее – истец, арендатор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» (далее - ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора от 07.05.2010г. купли-продажи нежилых помещений №№ 1001, 1002.
Исковое требование основано на статьях 445 и 446 ГК РФ, мотивировано неурегулированностью условий договора купли-продажи.
Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле суд
УСТАНОВИЛ:
Обществу с ограниченной ответственность «Седова» по договору аренды № 1430 от 19.06.2009г. переданы во временное владение помещения № 1001-1002 по адресу: г. Комсомольск-на -Амуре, ул. Калинина, 31.
В целях реализации преимущественного права на приватизацию арендованного имущества истец выразил желание приобрести объекты недвижимости.
В целях приватизации имущества администрацией города Комсомольск-на-Амуре принято постановление № 357-па от 08.02.2010г. «О приватизации объектов муниципальной собственности - нежилых помещений № 1001-1002, расположенных по адресу: ул. Калинина, 31». Арендатору направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
В проекте договора указано, что цена объектов равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет соответственно за помещение № 1001 - 8 420 000 руб., за помещение № 1002 - 8 910 000 руб.
Истец 07.05.2010 направил ответчику протокол разногласий, не согласившись с редакций п. 1.5, 2.2, 2.3, 2.4, 5.2.2, 5.3, 6.1, 6.2, 6.3, 7.1, договора и предложив дополнить договор п.1.5.1., 1.5.2., 5.1.2 в редакции истца.
Стоимость помещения № 1001 определена истцом в протоколе разногласий в размере 4 350 000 руб., стоимость помещения № 1002 в размере 4 650 000 руб.
21.05.2010г. ответчиком подписан протокол согласования разногласий, из которых следует, что сторонами не урегулированы пункты договора, указанные истцом в протоколе разногласий.
Для определения величины стоимости объектов истец заключила договор № 116 от 26.05.2010г. с Некоммерческим партнерством «Прайм Актив Групп», которым по результатам оценки на дату проведения оценки 31.05.2010г. рыночная стоимость помещения № 1001 определена в размере 6 300 000 руб. (стр. 110 отчета), стоимость помещения № 1002 определена в размере 6 700 000 руб. (стр. 111 отчета).
По мнению истца, предложенная ответчиком стоимость помещений необоснованно завышена и не обоснованно включает в себя НДС.
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, где ООО «Седова» просит урегулировать спор путем принятия условий договора в редакции истца, в том числе по стоимости имущества в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в отчетах № 823 и 824 Некоммерческого партнерства «Прайм Актив Групп».
В рамках судебного рассмотрения по ходатайству истца проведена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений № 1001-1002, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Калинина, 31. На рассмотрение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная экспертиза и оценка» Чжан И.В. поставлен вопрос – какова рыночная стоимость спорных помещений на 04 марта 2010г. – дату проведения оценки ЗАО «Независимая экспертиза и оценка» по заказу администрации г. Комсомольск-на-Амуре.
Согласно экспертному заключению ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» № 3187/10 от 10.12.2010 рыночная стоимость помещения № 1001 составляет 7 141 000 руб. без учета НДС., помещения № 1002 – 7 325 000 руб. без учета НДС.
Ознакомившись с заключением эксперта, представитель истца выразила несогласие с ее результатами, отразив их в пояснениях относительно оценочной экспертизы, указала, что данное заключение не имеет доказательственного значения в виду указанных в пояснениях нарушений при составлении заключения. Настаивает на стоимости помещений, указанной в отчетах об оценке № 823 и 824, выполненных Некоммерческим партнерством «Прайм Актив Групп».
Ответчик также не согласился с результатами заключения эксперта Чжан И.В., заявил ходатайство о привлечении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований оценщика ЗАО «Независимая экспертиза и оценка» Сологуб С.Ю. и Чжан И.В. оценщика «Дальневосточной экспертизы и оценки».
Ходатайство ответчика о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований оценщика ЗАО «Независимая экспертиза и оценка» Сологуб С.Ю. и Чжан И.В. оценщика «Дальневосточной экспертизы и оценки» судом отклоняется, поскольку пунктом 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предусмотрено привлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ) оценщика, осуществившего оценку только в случае проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом. В рамках рассмотрения настоящего дела не рассматривается достоверность и подлинность отчетов оценщика, а независимый эксперт привлечен для определения рыночной стоимости продаваемого имущества, ввиду чего заявленное ответчиком ходатайство удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п.3 ст.86 АПК РФ по ходатайству ответчика суд вызвал в суд эксперта Чжан И.В., которая дала пояснения по поставленным вопросам.
Принимая решение, суд руководствовался следующим.
Статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона о приватизации приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.
Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.
В силу абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Таким образом, настоящая норма предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Определение рыночной стоимости данного объекта по заказу ответчика произвело ЗАО «Независимая экспертиза и оценка» на дату 04.03.2010г., по заказу истца оценку произвело Некоммерческиое партнерство «Прайм Актив Групп» на 31.05.2010г.
В рамках оформления отношений по преимущественному праву на выкуп арендуемого имущества между истцом и ответчиком возникли разногласия, переданные на разрешение суду.
Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленное заключение эксперта Чжан И.В. суд отклоняет его по следующим основаниям.
Согласно таблице 8 отчета эксперта спорные помещения относятся к группе А коммерческой недвижимости со средней величиной стоимости 36 889 руб. за 1 кв.м. Рыночная стоимость спорных помещений экспертом определена исходя из 26 340 руб. и 27 250 руб. соответственно за 1 кв.м., т.о. отклонение от средней величины, указанной в отчете, составляет более 30 % стоимости. Эксперт производила определение рыночной стоимости без осмотра помещений по аналитическим данным ранее изготовленных отчетов.
Из представленной ответчиком информации по стоимости нежилых помещений, приватизируемых по преимущественному праву по г. Комсомольск-на-Амуре в 2009-2010г., усматривается, что минимальная рыночную стоимость помещений составляет 29 800 тыс. руб. за 1 кв.м.
Поскольку стороны выразили несогласие с представленным заключением эксперта, учитывая значительное расхождение в итоговой сумме оценок, значительный временной интервал между датами составления отчетов по заказу истца и ответчика и невозможность самостоятельного определения рыночной цены, суд счел возможным разрешить спор путем определения цены по заключению «Независимая экспертиза и оценка», с учетом которого суд принял п.1.5. договора в следующей редакции:
«Цена Помещений по настоящему договору с учетом НДС составляет 17 330 000 (семнадцать миллионов триста тридцать тысяч) рублей, в том числе:
- помещение № 1001 стоимостью 8 420 000 (восемь миллионов четыреста двадцать тысяч) руб.;
- помещение № 1002 стоимостью 8 910 000 (восемь миллионов девятьсот десять тысяч) руб.
Стоимость помещений подтверждена отчетом об определении рыночной стоимости, произведенной независимым оценщиком «Независимая экспертиза и оценка» по состоянию на 04 марта 2010г.».
Принимая данную редакцию суд руководствовался следующим.
Согласно п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ цена отчуждаемого имущества, равная его рыночной стоимости, определяется независимым оценщиком в порядке, установленным ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Материалами дела подтверждено соблюдение ответчиком процедуры выбора организации, проводившей оценку имущества (т.2. л.д. 46-67). Оценка проведена на дату 04.03.2010г.
Представленные истцом отчеты № 823, 824 по оценке спорных помещений составлены на дату 31.05.2010г.
Поскольку ФЗ № 159-ФЗ предусмотрена обязанность по определению рыночной стоимости отчуждаемого имущества органом местного самоуправления (ответчиком), расхождение в дате выполненных отчетов истца (31.05.2010г.) и ответчика (04.03.2010г.) на срок около трех месяцев, не позволяет принять отчеты истца в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости имущества на дату проведения оценки по заказу органа местного самоуправления и направления истцу проекта договора купли- продажи.
В судебном порядке истец достоверность отчетов ответчика не оспаривал.
Результаты судебной экспертизы, которой была определена стоимость помещений на 04.03.2010г., истцом не приняты как надлежащее доказательство стоимости помещений.
При таких обстоятельствах суд принимает указанный пункт договора с указанием стоимости помещений, определенной на основании отчетов оценки, выполненных ответчиком.
Вместе с тем, в соответствии с письмом Министерства финансов РФ, Федеральной налоговой службы от 12.05.2010г. № ШС-37-3/1426@ с приложением письма от 19.10.2009г. № 03-07-15/147, в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. Т.о. рыночная стоимость реализуемых помещений включает налог на добавленную стоимость.
В отношении п.1.5.1., 1.5.2. представитель истца заявила об исключении их из согласования судом.
П.2.2. договора принят судом в редакции, вытекающей из п.1.5. договора, поскольку связан с порядком оплатsсуммы, указанной в п.1.5. договора: «Первоначальный платеж в размере 20 % от стоимости помещений в сумме 3 466 000 (три миллиона четыреста шестьдесят шесть тысяч) cучетом НДС вносится на расчетный счет продавца в течение 15 дней с даты заключения настоящего договора купли-продажи.
Оставшаяся сумма платежа за помещения в размере 13 864 000 (тринадцать миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей вносится в рассрочку равными долями в соответствии с приложением 2 к договору».
П.2.3. принимается в редакции ответчика, поскольку условия включенные в п.2.3. договора утверждены в плане приватизации объекта муниципальной собственности, утвержденного и.о. председателя по управлению имуществом и согласовано мэром города (т.2. л.д. 66) в соответствии с п.3. ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ которым предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Дополнение в п.2.4. представитель истца исключила из согласования.
Указанные п.5.1.1, 5.1.2. представитель истца исключила из согласования, т.к. все указанные в этих пунктах документы истцом получены.
Дополнение в п.5.2.2., внесенное истцом, суд считает необходимым исключить, т.к. земельные отношения не регулируются законом № 159-ФЗ.
П.5.3. договора суд принимает в редакции ответчика, поскольку арендные отношения сторон регулируются самостоятельным договором аренды помещений в т.ч. ст. 621 ГК РФ.
П.6.1., 6.2. договора суд принимает в редакции ответчика, поскольку представитель истца не обосновала, в каких случаях нарушения Продавцом обязательств установленных договором предусматривается указанная ответственность.
П 6.3. договора принят судом в следующей редакции: «В случае расторжения договора по вине Покупателя Покупатель возмещает Продавцу полную сумму убытков, причиненных неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств по договору» по следующим основаниям.
Представитель ответчика пояснила, что первоначальный платеж в размере 20 % стоимости имущества, указанный в 2.2. договора, является задатком в целях обеспечения обязательств покупателя.
В соответствии с ч. 2. ст.380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с ч. 3. ст. 380 ГК РФ В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств письменного оформления соглашения о задатке, по смыслу договора первоначальный платеж является авансовым платежом. Поскольку спорный п.6.3. договора предусматривает ответственность в размере первоначального платежа и убытков сверх указанной суммы первоначального платежа, суд руководствуясь ст. 333 ГК РФ считает, принимая во внимание значительную величину первоначального платежа, определенную как неустойку, возможным определить ответственность за расторжение договора в размере причиненных убытков.
П.7.1. договора судом принимается в редакции ответчика, поскольку истец не обосновала дополнительное требование о включении условия о 10 % неустойки от стоимости помещений.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ распределяются между сторонами. На ответчика относятся расходы по уплате госпошлины из соотношения количества принятых судом пунктов договора с учетом требований истца - из 14 пунктов принято 3, что составляет около 1/5, соответственно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1/5 уплаченной государственной пошлины, что составляет 800 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В договоре купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений № 1001-1002, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Калинина, 31 пункты договора изложить в следующей редакции:
- П.1.5. договора - «Цена Помещений по настоящему договору с учетом НДС составляет 17 330 000 (семнадцать миллионов триста тридцать тысяч) рублей, в том числе:
- помещение № 1001 стоимостью 8 420 000 (восемь миллионов четыреста двадцать тысяч) руб.;
- помещение № 1002 стоимостью 8 910 000 (восемь миллионов девятьсот десять тысяч) руб.
Стоимость помещений подтверждена отчетом об определении рыночной стоимости, произведенной независимым оценщиком «Независимая экспертиза и оценка» по состоянию на 04 марта 2010г.»
П.2.2. – «Первоначальный платеж в размере 20 % от стоимости помещений в сумме 3 466 000 (три миллиона четыреста шестьдесят шесть тысяч) cучетом НДС вносится на расчетный счет продавца в течение 15 дней с даты заключения настоящего договора купли-продажи.
Оставшаяся сумма платежа за помещения в размере 13 864 000 (тринадцать миллионов восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей вносится в рассрочку равными долями в соответствии с приложением 2 к договору».
П. 5.2.2. - «Подать совместно с продавцом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на помещения в соответствии с п.3.2. договора».
П.5.3.- «Действие договора аренды недвижимого имущества № 1430 от 19 июня 2009г. прекращается с момента регистрации права собственности Покупателя на помещения».
П.6.3. - «В случае расторжения договора по вине Покупателя Покупатель возмещает Продавцу полную сумму убытков, причиненных неисполнением (ненадлежащим исполнением) обязательств по договору».
П.7.1. – «Расторжение договора по требованию Покупателя производится в случае невыполнения Продавцом своих обязательств в соответствии с настоящим договором. В этом случае Продавец возмещает Покупателю причиненные убытки.»
Взыскать с Муниципального образованию городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Седова» 800 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Хабаровского края в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции.
Судья О.М.Левинталь
