Решение от 17 декабря 2010 года №А73-6479/2010

 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                                   дело № А73-6479/2010 
 
    17 декабря 2010 года
 
    Резолютивная часть судебного акта объявлена 15 декабря 2010 года. Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2010 года.
 
    Арбитражный суд в составе: судьи М.Ю. Ульяновой
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Воронцовым,
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Амур-Порт»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «У Моста III»
 
    овзыскании 5 899 206 руб.
 
    при участии:
 
    от истца: Е.Х. Пак, конкурсный управляющий, С.С. Духовный, представитель, доверенность от 02.07.2010
 
    от ответчика: О.Г. Фалехеева, директор, протокол общего собрания участников общества от 17.02.2010, А.А. Шевелева, представитель, доверенность от 25.08.2010, Р.К. Ковалев, доверенность б/н от 10.12.2010
 
    Конкурсный управляющий открытого акционерного общества «Амур-Порт» (далее – ОАО «Амур-Порт») обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «У Моста III» (далее – ООО «У Моста III») о взыскании задолженности по договору аренды от 15.10.2004 в период с 01.01.2005 по 01.05.2010 в размере 5 899 206 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ – определение суда от 03.11.2010).
 
    Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком в период с января 2005 года по май 2010 года ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по договору аренды от 15.10.2004 по внесению арендных платежей.
 
    В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представители ответчика выразили несогласие с позицией истца, просили отказать в удовлетворении иска. В обоснование своих доводов указали на то, что арендатором – ООО «У Моста III» оплата договора аренды от 15.10.2004 произведена: 1) посредством неотделимых улучшений арендованного имущества, которые в период с 2007 года по 2010 год составили 13 633 280 руб. 77 коп; 2) посредством перечисления денежных средств по обязательствам ОАО «Амур-Порт» на основании писем конкурсного управляющего общества в отношении договоров последнего по энергоснабжению, водоотведению, ремонту трубопровода и кровли здания Речного порта. Кроме того, представителями ответчика заявлено о нарушении истцом срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ, поскольку заявленные в уточнении иска требования относятся к периоду 2005 и 2006 года.
 
    В судебном заседании 08.12.2010 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 15.12.2010 до 16 часов 00 минут.
 
    Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ОАО «Амур-Порт» (арендодатель) и ООО «У Моста III» (арендатор) 15.10.2004 заключили договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения (Приложение № 1), находящиеся в нежилом здании Речного вокзала по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Набережная, 7, общей площадью 473,4 кв.м.
 
    Срок договора аренды согласован сторонами в пункте 2.1. указанного договора – до 01.01.2015.
 
    Согласно пункту 3.1. договора аренды от 15.10.2004 арендная плата устанавливается за всю арендуемую площадь в целом в виде периодических платежей и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
 
    Арендная плата по договору составляет 100 руб. в месяц за 1 кв.м арендуемой площади, включая в эту сумму НДС, и равна 47 340 руб. в месяц. Кроме того, арендатор обязан оплачивать фактические расходы тепло-,    водо-, энергоснабжения согласно показаниям счетчика по калькуляционным расчетам арендодателя, пользование телефоном и нести расходы, которые может возложить на арендодателя администрация города связанные с деятельностью арендатора (пункт 3.2. договора).
 
    В силу пункта 3.3. договора аренды от 15.10.2004 помимо арендной платы, указанной в пункте 3.2., арендатор также обязуется непосредственно после его заключения произвести восстановительные работы арендуемых помещений, состояние которых на момент передачи оговорено в передаточном акте (Приложение № 3 к договору).
 
    Помещения, установленные пунктом 1.1. указанного договора и Приложением № 1 к нему, переданы арендатору, о чем составлен передаточный акт от 29.11.2004 (Приложение № 3 к договору).
 
    Договор аренды от 15.10.2004 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка регистрирующего органа за номером 27-01/04-23/2004-116 от 23.12.2004.
 
    04.06.2007 ОАО «Амур-Порт» и ООО «У Моста III» заключили дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 15.10.2004, в соответствии с пунктом 1 которого дополнили содержание пункта 1.1. основного договора, увеличив площадь помещений, сдаваемых в аренду, до 2 054, 3 кв.м.
 
    Пунктом 3 дополнительного соглашения стороны дополнили пункт 3.1. договора аренды от 15.10.2004 подпунктами б) и в), согласно которым на момент заключения дополнительного соглашения № 2 обязательства арендатора, состоящие в проведении восстановительных работ помещений, указанных в подпункте а) пункта 1.1. договора, составлении и утверждении акта об окончании восстановительных работ, исполнены, что подтверждается Приложением № 6 к договору. Стоимость проведенных работ составила 7 728 461 руб. Данная сумма является внесенной арендатором частью арендной платы за весь срок договора.
 
    Подпунктом в) указанного дополнительного соглашения стороны установили, что арендная плата за использование помещений, указанных в подпунктах б) и в) пункта 1.1. договора, устанавливается за всю арендуемую площадь в целом в виде периодической выплаты в порядке и размере, указанных в пункте 3.2. договора. Кроме того, арендатор обязуется, в связи с возложением на него единоличным исполнительным органом арендодателя – конкурсным управляющим, поручения обеспечить сохранность имущества должника, после подписания передаточного акта (Приложение № 7) за собственный счет привлечь подрядчика с целью произведения восстановительных работ этих помещений.
 
    В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения № 2 участники спорных правоотношений дополнили содержание пункта 3.2. основного договора, установив подпунктом г) к нему общий размер арендной платы в период с 1 мая по 30 сентября каждого календарного года в размере 178 918 руб. 76 коп. в месяц, в остальной период – 135 815 руб. 88 коп в месяц.
 
    По передаточному акту от 04.06.2007 арендатору переданы помещения, установленные подпунктами б) и в) пункта 1 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды от 15.10.2004.
 
    Указанные изменения и дополнения к спорному договору зарегистрированы в установленном порядке, о чем  имеется отметка регистрирующего органа за номером 27-27-04/026/2007-340 от 17.10.2007.
 
    Неисполнение ООО «У Моста III» принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за пользование помещениями в период с  01.01.2005 по 01.05.2010, явилось основанием для обращения ОАО «Амур-Порт» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
 
    Оценив доказательства, представленные в материалы дела, принимая во внимание пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части, по следующим основаниям.
 
    В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
 
    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).
 
    Изучив условия договора аренды от 15.10.2004 с учетом дополнительного соглашения к нему, арбитражный суд, руководствуясь указанными правовыми нормами, пришел к выводу о том, что стороны спорного правоотношения, определяя размер и порядок внесения арендной платы (пункты 3.1. -3.4.), установили её три обязательных составляющих: 1) периодические платежи; 2) обязанность внесения арендатором коммунальных платежей за использование арендуемых помещений; 3) затраты арендатора на улучшение арендованного имущества.
 
    На основании изложенного подлежит отклонению довод ответчика о том, что затраты ООО «У Моста III» по улучшению арендованного имущества, которые в период с 2007 года по 2010 год составили 13 633 280 руб. 77 коп., являются внесенной арендной платой за весь срок действия договора, поскольку указанные затраты является самостоятельной частью арендной платы, что прямо следует из пунктов 3.1.-3.4. договора аренды от 15.10.2004. 
 
    ОАО «Амур-Порт», обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, определяя размер задолженности ответчика по арендной плате, исходил из периода с 01.01.2005 по 01.05.2010.
 
    Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
 
    Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
 
    Учитывая, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований за период с 01.01.2005 по 10.06.2007, суд, руководствуясь положениями статей 196, 199 ГК РФ, исследует обстоятельства правомерности требований ОАО «Амур-Порт» за период с 11.06.2007 по 01.05.2010.
 
    В обоснование доводов ООО «У Моста III» о внесении арендный платы по договору от 15.10.2004 путем перечисления им денежных средств за ОАО «Амур-Порт» по обязательствам последнего, в материалы дела представлены письма конкурсных управляющих ОАО «Амур-Порт» за период с 2008-2009 годы.
 
    Оценив содержание указанных писем, суд приходит к выводу о том, что часть из них содержит просьбу арендодателя о внесении соответствующих денежных средств за ОАО «Амур-Порт» в счет погашения арендной платы по спорному договору по следующим обязательствам: 1) по договору № 1008 (энергоснабжение); 2) по договору № 218 (водоснабжение, прием сточных вод); 3) по оплате услуг за ремонт трубопровода в здании Речного вокзала; 4) за услуги телефонной и автоматической связи; 5) по договору возмездного оказания услуг от 11.02.2009 (вознаграждение бухгалтера ОАО «Амур-Порт).
 
    В подтверждение произведенных оплат ответчиком представлены счета-фактуры, квитанции, расходные кассовые ордера, выписка из лицевого счета ООО «У Моста III» за период с 21.06.2007 по 11.10.2007.
 
    В ходе рассмотрения дела сторонами по указанию суда произведены расчеты по договорам энергоснабжения №1008 и водоснабжения №218 с целью определения сумм реально внесенных ответчиком за ОАО «Амур-Порт» на основании писем конкурсных управляющих истца, и вошедших в счет погашения периодических платежей по договору аренды.
 
    Арбитражный суд, изучив представленные сторонами данные, произведя самостоятельный расчет, пришел к выводу о том, что в счет аренды за помещения подлежит включению:
 
    1) переплата ответчика по договору №1008 за энергоснабжение в размере 630 019 руб. 76 коп. (собственное потребление арендатора -  4 297 601 руб. 10 коп. (размер определен  на основании справок о потреблении и выставленных счетов-фактур)  - 4 927 620 руб. 86 коп. (фактическая оплата ООО «У Моста III» по сверенным судом платежным документам));
 
    2) переплата ответчика по договору №218 за водоснабжение в размере 3 031 руб. 92 коп. (собственное потребление арендатора -  184 173 руб. 71 коп. – 187 205 руб. 63 коп. (фактическая оплата ООО «У Моста III»);
 
    3) оплата за ОАО «Амур-Порт» услуг телефонной и автоматической связи в размере 5 021 руб. 31 коп;
 
    4) оплата по договору возмездного оказания услуг от 11.02.2009 (вознаграждение бухгалтера ОАО «Амур-Порт Н.М. Большаковой) в размере 40 000 руб.(расходные кассовые ордера от №№ 115, 129, 57, 186, 238, 691);
 
    5) оплата за ремонт трубопровода в сумме 535 000 руб. При этом судом отклоняются возражения истца о том, что данные расходы ответчика связаны с обязанностью по улучшению арендуемых помещений, поскольку указанные работы не входили в акт восстановительных работ, подписанный сторонами. Кроме того, из писем конкурсного управляющего прямо следует, что данные расходы оплачиваются в счет арендной платы по договору (в том числе из письма б/н от 31.08.2009).
 
    Наряду с изложенным, судом при проверке расчета ОАО «Амур-Порт» по внесенным арендатором периодическим арендным платежам, установлено, что истцом не учтены платежи ответчика на общую сумму 259 198 руб. 16 коп. (счет-фактуры от 31.07.2007 № 131, от 22.06.2007 № 102, от 30.06.2007 № 22, от 21.07.2007 № 130, выписка из лицевого счета ООО «У Моста III» за период с 21.06.2007 по 11.10.2007).
 
    Суд считает необходимым отметить, что при расчете указанных выше оплат, произведенных ответчиком, во внимание принимались платежные документы, сверенные в судебных заседаниях совместно с лицами, участвующими в деле.
 
    Судом не принимается во внимание довод ООО «У Моста III» об исключении из суммы основного долга затрат, понесенных им, в связи с осуществлением работ по ремонту кровли в размере 684 256 руб. 22 коп., по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела следует, что 01.04.2008 ООО «У Моста III» (исполнитель) и ОАО «Амур-Порт» (заказчик) подписали договор, в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ по ремонту кровли здания Речного порта, согласно локальной сметы.
 
    Стороны согласовали порядок расчетов по указанному договору – оплату считать взаимозачетом, согласно договора аренды от 15.04.2004 (аренда, коммунальные услуги).
 
    В силу статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования.
 
    Таким образом, условие договора от 01.04.2008, предусматривающее зачет взаимных требований сторон, противоречит положениям изложенной нормы права и исключает возможность отнесения спорной суммы в счет основного долга по договору аренды от 15.10.2004.
 
    Наряду с указанным, судом не принимаются во внимание доводы ответчика об отнесении в счет аренды следующих затрат: 1) замена труб цокольного этажа на сумму 139 506 руб. 83 коп; 2) ремонт канализации 28 690 руб. 61 коп. Указанные суммы в нарушение положений статей 65, 67, 68 АПК не подтверждены соответствующими платежными документами, кроме того не указаны в письмах конкурсных управляющих.
 
    Также судом не принимается в качестве оплаты по спорному договору затраты ООО «У Моста III» по оплате заработной платы дворнику ОАО «Амур-Порт» в размере 117 665 руб. 44 коп. в соответствии с условиями дополнительных соглашений № 3 и № 4 к нему от 09.07.2009 и от 01.11.2009.
 
    Данные соглашения изменяют условия и порядок внесения арендной платы по договору от 15.10.2004 – «в счет аренды принять на работу дворника для уборки территории, прилегающей к зданию ОАО «Амур-Порт».
 
    Указанные соглашения в нарушение положений статей 609, 452 ГК РФ не прошли государственную регистрацию, в связи с чем признаются судом незаключенными, не порождающими для сторон каких-либо правовых последствий.    
 
    Установив данные обстоятельства, суд засчитывает в счет задолженности ООО «У Моста III» по периодическим арендным  платежам сумму в размере 1 472 271 руб. 24 коп. и признает обоснованными, подлежащими удовлетворению требования ОАО «Амур-Порт» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.10.2004 за период с 11.06.2007 по 01.05.2010 (с учетом применения положений о сроке исковой давности) в размере 2 875 156 руб. 09 коп.
 
    В порядке статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит возложению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, с учетом предоставления истцу отсрочки по её уплате.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «У Моста III» в пользу открытого акционерного общества «Амур-Порт» задолженность по договору аренды от 15.10.2004 в размере 2 875 156 руб. 09 коп. В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Амур-Порт» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 26 930 руб. 46 коп.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «У Моста III» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 25 565 руб. 57 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                  М.Ю.  Ульянова