Решение от 29 сентября 2010 года №А73-5823/2010

 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                                         Дело А73–5823/2010
 
    «29» сентября 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2010г. В полном объеме решение изготовлено 29.09.2010г.
 
    Арбитражный суд в составе: судьи О.П. Медведевой,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьёй,
 
    рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Техстройсервис»
 
    к Акционерно-коммерческому банку «Град-Банк» (открытое акционерное общество)
 
    о     признании договора залога от 20.12.2007 №587 недействительным (ничтожным)
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца –Сайганов О.В.  по доверенности от 12.05.2010; 
 
    от ответчика – Алексеева В.А. по доверенности от 16.10.2009 №27-01/178417.
 
    установил:общество с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» обратилось в арбитражный суд с иском к Акционерно-коммерческому банку «Град-Банк» (открытое акционерное общество) о признании договора залога от 20.12.2007 №587, заключенного между ООО «Техстройсервис» и ОАО КБ «Град-Банк» недействительным (ничтожным).
 
    Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, на их удовлетворении настаивал. Считает договор залога от 20.12.2007 №587 ничтожным по основаниям статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствует  требованиям статьи 336 ГК РФ и статьи 54 Закона РФ «О залоге».
 
    Ответчик с заявленными требованиями не согласился, считая их необоснованными, по основаниям, изложенным в отзыве. Суду ответчик пояснил, что предметом залога по договору залога от 20.12.2007 являлись имущественные права по контрактам о достройке пятиэтажных жилых домов по ул. Вокзальная,34 и 36. Объект незавершенного строительства, как отдельный объект недвижимости, в залог не передавался, в связи с чем не требовалось государственной регистрации прав на данное имущество, что согласуется с условиями пунктов 2.1, 2.2, 2.5 договора залога.  В отношении залога имущественных прав действие Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распространяется только в части залога прав арендатора по договору об аренде, а также в отношении залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. В отношении иных имущественных прав никаких особых требований не установлено.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.    
 
    По результатам проведенного 04.09.2006 конкурса администрация Смидовичского муниципального района 20.09.2006 заключила с ООО «Техстройсервис» контракты о достройке пятиэтажных жилых домов №34,№36 по ул. Вокзальной, пос. Приамурский Смидовичского района.
 
    По условиям контрактов администрация передала ООО «Техстройсервис» фундаменты домов в обмен на 2 однокомнатные квартиры, которые ООО «Техстройсервис» должно было передать администрации по окончании строительства домов.
 
    20.12.2007  ООО «Техстройсервис» и ОАО КБ «Град-Банк»  заключили договор о предоставлении кредитной линии №525, согласно которому Банк предоставил ООО «Техстройсервис» кредитную линию с лимитом 45 000 000 руб. Согласно пункту 5.1 кредитного договора, возврат кредита, процентов и других обязательных платежей обеспечивается договором залога №587 от 20.12.2007.
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора залога предметом залога являются имущественные права на получение имущества по контракту о достройке пятиэтажного жилого дома по ул. Вокзальной,36, пос.Приамурский Смидовичского района от 20.09.2006 и по контракту о достройке пятиэтажного жилого дома по ул.Вокзальной,34, пос. Приамурский Смидовичского района от 20.09.2006.
 
    В соответствии с договором залогодержатель (Банк) получает в залог права на получение в собственность квартир и части имущества общего пользования, пропорциональной количеству квартир, в находящемся в стадии строительства объекте: многоквартирный   жилой комплекс на 110 квартир в Еврейской автономной области, Смидовичский район, п.Приамурский, ул.Вокзальная,34,36 (1,2 очередь), состоящий из пятиэтажного жилого дома с цокольным этажом и техническим этажом (1 очередь), пятиэтажного жилого дома, состоящего из двух блок-секций с цокольным этажом (2 очередь) по контракту о достройке пятиэтажного жилого дома по ул. Вокзальной,36, п. Приамурский Смидовичского района от 20.09.2006 и по контракту о достройке пятиэтажного жилого дома по ул. Вокзальной,34, п. Приамурский Смидовичского района от 20.09.2006.     
 
    Согласно пунктам 1.1, 1.4 договора залога, заложенное имущество передается в залог с целью своевременного обеспечения обязательств по кредитному договору №525 от 20.12.2007.
 
    Поскольку, в строящихся домах не было однокомнатных квартир, на основании дополнительных соглашений от 04.05.2008 к контрактам, стороны пришли к согласию об изменении условий приобретения имущества в результате совместной деятельности, в связи с чем общество передает в собственность администрации одну трехкомнатную квартиру, общей площадью 58,2 кв.м., расположенную по адресу: ЕАО, Смидовичский район, пос.Смидович, ул.30 лет Победы, дом 11, кв.4, и одну трехкомнатную квартиру, общей площадью 44,3 кв.м., расположенную по адресу: ЕАО, Смидовичский район, ул.Октябрьская 32-9, а собственником всех квартир, находящихся в жилых домах по ул.Вокзальная, 34, 36 является ООО «Техстройсервис». Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Еврейской автономной области от 09.12.2009, от 10.12.2009 по делам №А16-1144/2009, №А16-1145/2009. 
 
    Истец, считая, что подписанием договора залога грубо нарушено действующее законодательство, влекущее ничтожность договора, обратился с настоящим иском в суд.
 
    В соответствии со статьей 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования).
 
    Пунктом 1 статьи 54 Закона РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге» предусмотрено, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.
 
    Предметом залога по договору залога №587 являлись имущественные права по контрактам о достройке пятиэтажного жилого дома по ул.Вокзальная,34 и ул.Вокзальная,36 пос. Приамурский Смидовичского района от 20.09.2006.
 
    Пунктом 2.5 договора залога предусмотрено, что в связи с тем, что объект на момент заключения договора находится в стадии строительства, он не подлежит государственной регистрации в качестве объекта незавершенного строительства.
 
    Залогодатель по условиям договора гарантировал, что после окончания строительства объекта или в случае консервации его строительства он оформит в пользу залогодержателя договор залога (ипотеки) на законченный строительством объект или объект незавершенного строительства (в случае, если к этому моменту обязательства по кредитному договору не будут исполнены  залогодателем или будут исполнены не в полном объеме), для чего предоставит залогодержателю всю необходимую для этого документацию, что не противоречит пункту 6 статьи 340 ГК РФ.
 
    Договор об ипотеке между сторонами заключен 26.12.2008 и зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.    
 
    Поскольку, в залог были переданы имущественные права, объект незавершенного строительства, как отдельный объект недвижимости, в залог не передавался, поэтому не требовалось государственной регистрации прав на данное имущество за застройщиком. Следовательно, доводы истца об отсутствии государственной регистрации прав на незавершенное строительство, что юридически не допустимо, а так же о  необходимости государственной регистрации договора залога являются несостоятельными, так как противоречат действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
 
    Вопрос о передаче в залог имущественных прав на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) и Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
    По общему правилу, установленному в статье 5 Закона РФ №102-ФЗ, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы  в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в то же время п.5 ст.5 данного Закона установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
 
    Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона №214-ФЗ.
 
    Итак, законодательство допускает передачу в залог права аренды, а также права требования участника долевого строительства и регламентирует процедуру такой передачи. В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 г. 23 ГК РФ, то есть договор залога имущественных прав в данном случае оформляется в простой письменной форме.
 
    Поскольку,  вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Еврейской автономной области по делам №А16-1144/2009, А16-1145/2009  контракты от 20.09.2006  признаны договорами о совместной деятельности, то ссылка истца на положения Федерального закона №102-ФЗ, является необоснованной.
 
    Учитывая изложенное у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
 
    Руководствуясь статьями 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л
 
    Обществу с ограниченной ответственностью «Техстройсервис» в удовлетворении исковых требований о признании договора залога от 20.12.2007 №587, заключенного между ООО «Техстройсервис» и Акционерно-коммерческим банком «Град-Банк» (ОАО) , недействительным (ничтожным) отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение - Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
Судья                                                                                     О.П. Медведева