Решение от 17 октября 2014 года №А73-5060/2014

 
Арбитражный суд Хабаровского края
 
г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Хабаровск                                                                дело № А73-5060/2014
 
    17 октября 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15.10.2014.
 
 
    Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А.Агафоновой,
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ФОРЭСТ» (ОГРН 1042700092368, ИНН 2720028878, 680507, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Некрасовка, ул. Ленина, 14)
 
    к муниципальному образованию «Хабаровский муниципальный район Хабаровского края» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию предпринимательства администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 1032700248690, ИНН 2720015420, 680510, Хабаровский край, Хабаровский район, с. Тополево, ул. Пионерская, 8; 680007, г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 6) 
 
    об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества,
 
    третье лицо: оценщик ООО «Дальневосточный центр развития бизнеса» Урядов А.А.
 
 
    при участии:
 
    от истца – Набока А.С. по доверенности от 05.04.2014;
 
    от ответчика – Кон Д.С. по доверенности № 3 от 09.01.2014.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ФОРЭСТ» (далее – ООО «ФОРЭСТ», Общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к открытому муниципальному образованию «Хабаровский муниципальный район Хабаровского края» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию предпринимательства администрации Хабаровского муниципального района об урегулировании разногласий по договору купли-продажи № 02-06/16 от 30 декабря 2013 муниципального имущества, в части пунктов 2.1, 2.1.1, 3.1, 3.3, 4.2. Вопрос об урегулировании разногласий возник относительно цены подлежащего приобретению истцом объекта недвижимости.
 
    Определением от 29.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик ООО «Дальневосточный центр развития бизнеса» Урядов А.А.
 
    По ходатайству истца определением суда от 20.06.2014 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого одноэтажного здание магазина, инв. № 3, лит. Б, расположенного по адресу: Хабаровский край, с. Некрасовка, ул. Ленина, 14, по состоянию на 09 декабря 2013 года. Производство по делу было приостановлено.
 
    После возобновления производства по делу  истцом в порядке статьи 49 АПК исковые требования уточнены: ООО «ФОРЭСТ» просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 02-06/16 от 30 декабря 2013 года, изложив в следующей редакции:
 
    - п.2.1. «Стоимость приобретённого «ПОКУПАТЕЛЕМ» вышеуказанного «Объекта» составляет 2 154 552 руб. 00 коп. (два миллиона сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят два) руб. 00 копеек без НДС».
 
    - в пункте 2.1.1. цифры «5 149 239,00» и словосочетание «(пять миллионов сто сорок девять тысяч двести тридцать девять) рублей 00 копеек» заменить соответственно на цифры «1 545 000 руб. 00 коп.» и словосочетание «один миллион пятьсот сорок пять тысяч руб. 00 коп.»
 
    - пункт 3.3. договора в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан произвести оплату стоимости здания, указанную в п.2.1.1. настоящего договора, в рассрочку в течение 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора посредством ежемесячных выплат в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки 2,75% годовых. Оплата «Объекта» может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ».
 
    ПОКУПАТЕЛЬ» обязан единовременно оплатить стоимость земельного участка, указанную в п.2.1.2. настоящего договора, в течение десяти календарных дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи на расчётный счёт «ПРОДАВЦА», указанный в договоре»;     - первое предложение п.3.1. договора в следующей редакции: «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать в собственность «ПОКУПАТЕЛЮ», а «Покупатель» принять «Объект».
 
    Пункт 4.3. договора купли-продажи №02-06/16 от 30 декабря 2013г. исключить.
 
    Судом уточнение иска принято на основании ст. 49 АПК РФ.
 
    Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования в соответствии с доводами, приведенными в исковом заявлении, на их удовлетворении настаивал.
 
    Представитель ответчика исковые требования в части урегулирования разногласий относительно цены выкупаемого объекта иск не признал, полагает, что рыночная стоимость объекта значительно занижена. В отношении остальных спорных пунктов договора ответчик возражений не имел. Заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку Комитет не согласен с указанной в заключении стоимостью объекта, возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта.
 
    Судом ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ.
 
    Третье лицо, извещенное о времени и месте рассмотрения дела по правилам статьи 123 АПК РФ, в суд не явилось, отзыв на исковое заявление не представило.
 
    На основании статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел спор по существу в отсутствие третьего лица.
 
    Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд
 
УСТАНОВИЛ
 
    ООО «ФОРЭСТ», являясь в соответствии со ст.4 Федерального закона РФ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» субъектом малого предпринимательства, арендует объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание магазина, инв. №3 лит.Б, расположенное по адресу: с. Некрасовка, ул. Ленина, 14. Указанный объект принадлежит на праве муниципальной собственности Хабаровскому муниципальному району Хабаровского края.
 
    22 ноября 2013г. Общество обратилось к главе Администрации Хабаровского муниципального района с просьбой рассмотреть вопрос о приватизации арендуемого истцом здания в порядке, установленном Федеральным законом РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
 
    Письмом за исх. №01-10/1593 от 17 декабря 2013г. истцу было сообщено, что вопрос о приватизации указанного выше объекта недвижимости будет рассмотрен на заседании Совета депутатов Хабаровского муниципального района в декабре 2013 года.
 
    05 февраля 2014г. Обществом получено уведомление Комитета от 30 декабря 2013г., в котором сообщалось о принятии решения о приватизации спорного объекта недвижимости, а также направлен проект договора купли-продажи спорного объекта с предложением заключить его.
 
    В соответствии с ч.4 ст.4 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    В соответствии с указанными требованиями ООО «ФОРЭСТ» 27 февраля 2014г. направило в адрес ответчика уведомление о согласии на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, представив подписанный со стороны истца договор купли-продажи спорного имущества.
 
    Также в указанном уведомлении истца были сообщены сведения, указанные в ч.5 ст.4 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также предоставлены подтверждающие данные сведения документы.
 
    Подписанный истцом договор купли-продажи имущества был направлен с протоколом разногласий, касающихся п.п.2.1., 2.1.1., 3.1. (в части первого предложения), 3.3., 4.3., а также п.2 акта приёма-передачи спорного объекта, который был представлен ответчиком вместе с предложенным к заключению договором купли-продажи.
 
    Письмом от 03 марта 2014г. истец уточнил свою редакцию п.п.2.1 и 2.1.1. подлежащего заключению договора, изложенную в ранее представленном ответчику протоколе разногласий.
 
    Письмом от 24 марта 2014г. за №01-21/308 Комитетом был отклонён представленный истцом протокол разногласий с указанием на то, что достоверность величины рыночной оценки имущества, которая была положена в основу стоимости отчуждаемого ответчиком имущества в п.2.1.1. подлежащего заключению договора, может быть оспорена в судебном порядке.
 
    Возникшие между сторонами при заключении указанного договора разногласия касались следующих условий:
 
    - пунктов 2.1. и 2.1.1. и касались условий договора о стоимости предложенного к приобретению объекта недвижимости; при этом в п.2.1. договора отражена совокупная стоимость предлагаемого истцу к приобретению объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен данный объект и который необходим для его использования. В части стоимости земельного участка, отражённой в п.2.1.2. предлагаемого к заключению договора, разногласия отсутствуют, поскольку соответствующая цена определяется по правилам, установленным ст.ст.35 и 36 ЗК РФ, а не в порядке, установленном Федеральным законом РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, по п.2.1. и 2.1.1. спорного договора разногласия между сторонами возникли только в отношении стоимости подлежащего приватизации здания;
 
    - пункта 3.3. подлежащего заключению договора. Данное условие касается сроков оплаты отчуждаемого имущества;
 
    - пункта 3.1. (первое предложение) договора относительно срока передачи спорного имущества в собственность истца, который зависит от определения сроков оплаты имущества;
 
    - пункта 4.2. договора относительно последствий неисполнения истцом как покупателем условий договора об оплате стоимости отчуждаемого имущества.
 
    Возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи послужили основанием для обращения ООО «ФОРЭСТ» с настоящим иском в арбитражный суд.
 
    Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению.
 
    Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.
 
    В соответствии со ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или другими нормативными актами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. По смыслу ст.ст.4 и 6 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заключение договора купли-продажи в результате реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого им объекта недвижимости является обязательным для публичного собственника. При этом положения указанного закона не предусматривают невозможность урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи данного имущества в порядке, установленном ст.445 ГК РФ.
 
    На основании норм статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленными законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
 
    Согласно п.2 ч.8 ст.4 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого предпринимательства имеет право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
 
    Согласно ст.3 выше указанного закона субъекты малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    В соответствии со ст.3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключениями, не касающимися покупателя по настоящему делу) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
 
    Ст. 13 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает возможность оспаривания достоверности величины рыночной оценки в судебном порядке.
 
    Однако согласно разъяснениям, данным в п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №92 от 30 мая 2005г. оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путём предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора, издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица.
 
    Поскольку ответчиком в соответствии со ст.3 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" принято решение о приватизации спорного объекта недвижимости по цене, определённой привлечённым им оценщиком, на что он указывает в письме от 24 марта 2014г., и в связи с этим в адрес истца письмом 30 декабря 2013г. направлена оферта (проект договора купли-продажи), содержащая условие о стоимости приватизируемого объекта недвижимости, определённой привлечённым ответчиком оценщиком, то оспаривание достоверности величины соответствующей оценки по смыслу ст.ст. 12 и 13 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учётом разъяснений, данных в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №92 от 30 мая 2005г., возможно только в порядке, установленном ст.ст.445 и 446 ГК РФ, то есть посредством урегулирования разногласий, возникших при заключении договора в отношении его цены.
 
    В этой связи разногласия, возникшие между сторонами при заключении ими договора купли-продажи нежилого одноэтажного здания магазина, инв. №3 лит.Б, расположенного по адресу с. Некрасовка, ул. Ленина, 14, подлежат разрешению в соответствии со ст.446 ГК РФ в судебном порядке.
 
    Возникшие между сторонами при заключении указанного договора разногласия касались следующих условий:
 
    II.2.1. и 2.1.1. договора.
 
    Данные разногласия касались условий договора о стоимости предложенного к приобретению объекта недвижимости. При этом в п.2.1. договора отражена совокупная стоимость предлагаемого истцу к приобретению объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен данный объект и который необходим для его использования.
 
    В части стоимости земельного участка, отражённой в п.2.1.2. предлагаемого к заключению договора, разногласия отсутствуют, поскольку соответствующая цена определяется по правилам, установленным ст.ст.35 и 36 ЗК РФ, а не в порядке, установленном Федеральным законом РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
 
    Таким образом, по п.2.1. и 2.1.1. спорного договора разногласия между сторонами возникли только в отношении стоимости подлежащего приватизации здания.
 
    Согласно ст.3 указанного выше закона, для целей реализации субъектами малого предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого ими муниципального недвижимого имущества, стоимость имущества, по которой осуществляется его выкуп, определяется в соответствии с отчётом независимого оценщика.
 
    Из письма ответчика от 24 марта 2014г. следует, что данная стоимость была определена в проекте договора в размере рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком, привлечённым ответчиком. Согласно проекта, предложенного к заключению ответчиком договора купли-продажи стоимость здания определена в размере 5 149 239 руб. 00 коп. Поскольку оценка здания была проведена без учёта его фактического технического состояния и потребности здания в осуществлении капитального ремонта, что отражено в заключении о техническом состоянии здания, истец обратился в ООО «Оценка-Партнёр» в целях проведения независимо оценки спорного объекта недвижимости.
 
    Согласно отчёта об оценке №34/Н/2014 от 13 февраля 2014г. рыночная стоимость отчуждаемого объекта недвижимости составила 1 736 135 руб. 00 коп.  
 
    В связи с выявленными при рассмотрении настоящего спора разночтениями относительно рыночной стоимости подлежащего приватизации объекта недвижимости (здания), судом в порядке, предусмотренном ст. 82 АПК РФ, была назначена экспертиза рыночной стоимости спорного здания.
 
    В заключении от 19.09.2014 по делу № А73-5060/2014 (том 5) экспертом Захаровым С.А. сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта без НДС по состоянию на 09 декабря 2013 года (без учета стоимости пакета прав на земельный участок) составляет 1 545 000 руб.
 
    Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, при этом не было ни одной ссылки приведено в качестве основания, предусмотренного часть 2 статьи 87 АПК РФ, только указано о несогласии Комитета с рыночной стоимостью здания, определенного экспертом. В связи с чем, судом ходатайство ответчика отклонено протокольным определением от 15.10.2014.
 
    Рыночная стоимость определена экспертом при согласовании результатов оценки объекта, полученных путем применения сравнительного и доходного методов оценки.
 
    Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
 
    Материалами дела подтверждается, что рыночная стоимость объекта, определенная отчетом от 09.12.2013 №Н-897-13Х, является недостоверной, а достоверной является рыночная стоимость, определенная по результатам судебной экспертизы.
 
    У суда отсутствуют основания считать заключение судебного эксперта не соответствующими законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
 
    Поскольку оценка, проведённая экспертом по определению суда от 20.06.2014, была осуществлена с учётом фактического состояния спорного здания, а также учитывая, что в соответствии со ст.3 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п.п.2.1. и 2.1.1. спорного договора подлежат принятию в следующей редакции:
 
    - п.2.1. «Стоимость приобретённого «ПОКУПАТЕЛЕМ» вышеуказанного «Объекта» составляет 2 154 552 руб. 00 коп. (два миллиона сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят два) руб. 00 копеек без НДС».
 
    - в пункте 2.1.1. цифры «5 149 239,00» и словосочетание «(пять миллионов сто сорок девять тысяч двести тридцать девять) рублей 00 копеек» заменить соответственно на цифры «1 545 000 руб. 00 коп.» и словосочетание «один миллион пятьсот сорок пять тысяч руб. 00 коп.».
 
    Условие договора, указанного в пункте 3.3. подлежащего заключению договора, касается сроков оплаты Обществом отчуждаемого  имущества.
 
    В проекте договора купли-продажи данный пункт изложен в следующей редакции: «В соответствии с п.2.1. «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан единовременно оплатить стоимость «Объекта» в течение десяти календарных дней с момента подписания договора купли-продажи на расчётный счёт «ПРОДАВЦА», указанный в настоящем договоре. Неисполнение «ПОКУПАТЕЛЕМ» данных условий считается отказом от приобретения «Объекта».
 
    Истец в протоколе разногласий предложил свою редакцию данного пункта: «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан произвести оплату стоимости «Объекта», указанную в п.2.1. настоящего договора, в рассрочку в течение 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора посредством ежемесячных выплат в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки 2,75% годовых. Оплата «Объекта» может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ».         Предлагая свою редакцию п.3.3. подлежащего заключению договора купли-продажи, истец исходил из положений ст.5 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. При этом в ст.5 указанного закона предусмотрено, что срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее трех лет. В свою очередь, ст.2 Закона Хабаровского края №223 от 17 декабря 2008г. предусматривает максимальный срок рассрочки до 5 лет.
 
    Также согласно ч.3 ст.5 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
 
    Исходя из указанных норм, истцом обоснованно сформулированы условия договора о порядке оплаты приобретаемого по договору имущества (п.3.3. договора) в протоколе разногласий, представленном в соответствии со ст.445 ГК РФ ответчику.
 
    Поскольку право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных законом пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то при определении условия оплаты приватизируемого объекта недвижимости должно учитываться волеизъявление истца, заявленное в уведомлении от 27 марта 2014г.
 
    Между тем, заявляя разногласия по п.3.3. подлежащего заключению договора купли-продажи, истцом не было учтено, что в п.2.1. стоимость объекта определена как совокупная стоимость здания и земельного участка. Однако положения Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе устанавливающие право на рассрочку оплаты приватизируемого муниципального имущества, не применяются к отношениям по приобретению земельного участка, что отмечено в п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №134 от 05 ноября 2009г.
 
    В этой связи п.3.3. договора купли-продажи подлежит принятию в следующей редакции:
 
    «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан произвести оплату стоимости здания, указанную в п.2.1.1. настоящего договора, в рассрочку в течение 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора посредством ежемесячных выплат в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки 2,75% годовых. Оплата «Объекта» может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ».
 
    ПОКУПАТЕЛЬ» обязан единовременно оплатить стоимость земельного участка, указанную в п.2.1.2. настоящего договора, в течение десяти календарных дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи на расчётный счёт «ПРОДАВЦА», указанный в договоре».        Условие договора, указанного в пункте 3.1. подлежащего заключению договора, касается срока передачи спорного имущества в собственность Общества.
 
    В редакции, предложенной ответчиком, было предусмотрено условие, согласно которого имущество передаётся в собственность истца только после его полной оплаты. Данное условие корреспондировало п.3.3. предложенного к заключению договора в редакции ответчика, предусматривающего оплату отчуждаемого имущества единовременным платежом.
 
    Между тем, истцом, как указывалось выше, выражено волеизъявление на оплату отчуждаемого имущества в рассрочку, предоставляемую сроком на 5 лет. Учитывая данное обстоятельство, ответчик предложил иную редакцию первого предложения п.3.1. подлежащего заключению договора, согласно которому «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать «ПОКУПАТЕЛЮ» «Объект» в десятидневный срок с момента заключения настоящего договора.
 
    В то же время, по смыслу ст.ст.432, 457 и 556 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать покупателю имущество по договору купли-продажи, в том числе и в отношении недвижимого имущества, не является существенным условием. Существенным условием является только установление обязанности продавца передать в собственность покупателя товар, поскольку данное условие относится к предмету договора купли-продажи как он определён в ст.454 ГК РФ.
 
    В этой связи, учитывая что стороны не достигли соглашения по данному условию договора, первое предложение п.3.1. договора подлежит принятию в следующей редакции: «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать «ПОКУПАТЕЛЮ», а «ПОКУПАТЕЛЬ» принять «Объект».
 
    П.4.3. договора касается последствий неисполнения истцом как покупателем условий договора об оплате стоимости отчуждаемого имущества.
 
    В редакции, предложенной ответчиком, данной условие было сформулировано следующим образом: Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию «ПРОДАВЦА» в одностороннем порядке, в случае нарушения «ПОКУПАТЕЛЕМ» срока оплаты цены «Объекта», указанной в п.3.3. настоящего Договора.
 
    Истец предложил привести данное условие в соответствии с положениями ст.489 ГК РФ, учитывая, что истцом реализовано право требовать предоставления рассрочки исполнения обязательства по оплате стоимости приватизируемого объекта недвижимости.
 
    Учитывая, что сторонами соглашение по указанному условию не достигнуто, а само спорное условие по смыслу ст.432 ГК РФ, с учётом положений ст.454 ГК РФ, не является существенным для данного договора и он может быть заключён без урегулирования разногласий сторон относительно данного условия, спор относительно содержания условия, предусмотренного п.4.3. договора от 30 декабря 2013г. не может быть разрешён судом путём принятия редакции одной из сторон, а соответствующее условие договора подлежит исключению.
 
    Согласно ст.446 ГК РФ, с учётом положений ст. 173 АПК РФ, условия договора купли-продажи №02-06/16 от 30 декабря 2013г., по которым у сторон имеются разногласия, подлежат определению в соответствии с решением суда.
 
    Доводы ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты признаны судом несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права. В силу правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 30 мая 2005 № 92, оспаривание величины стоимости объекта оценки, явившейся основанием для принятия решения об условиях приватизации недвижимого имущества и направления оферты субъекту малого предпринимательства, без одновременного разрешения разногласий по подлежащему заключению договору относительно его цены не допускается.
 
    Также ответчик указывает, что в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. Между тем, Федеральный закон № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года не предусматривает утрату преимущественного права, если в этот срок договор подписан с разногласиями, как это предусмотрено ст. 445 ГК РФ, а в дальнейшем  данные разногласия будут переданы на рассмотрение суда в сроки, установленные ст. 446 ГК РФ.
 
    Таким образом, исковые требования ООО «ФОРЭСТ» суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 4000 рублей, уплаченная при подаче иска истцом, а также понесенные истцом расходы на проведение экспертизы в сумме 25 000 рублей (денежные средства перечислены на депозитный счет суда платежным поручением № 477 от 10.06.2014) относятся на ответчика.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    Р Е Ш И Л
 
 
    Иск общества с ограниченной ответственностью «ФОРЭСТ»  удовлетворить.
 
    Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «ФОРЭСТ»  и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и развитию предпринимательства администрации Хабаровского муниципального района при заключении договора купли-продажи № 02-06/16 от 30 декабря 2013 года, изложив в следующей редакции:
 
    - п.2.1. «Стоимость приобретённого «ПОКУПАТЕЛЕМ» вышеуказанного «Объекта» составляет 2 154 552 руб. 00 коп. (два миллиона сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят два) руб. 00 копеек без НДС».
 
    - в пункте 2.1.1. цифры «5 149 239,00» и словосочетание «(пять миллионов сто сорок девять тысяч двести тридцать девять) рублей 00 копеек» заменить соответственно на цифры «1 545 000 руб. 00 коп.» и словосочетание «один миллион пятьсот сорок пять тысяч руб. 00 коп.»
 
    - пункт 3.3. договора в следующей редакции: «ПОКУПАТЕЛЬ» обязан произвести оплату стоимости здания, указанную в п.2.1.1. настоящего договора, в рассрочку в течение 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего договора посредством ежемесячных выплат в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки 2,75% годовых. Оплата «Объекта» может быть осуществлена досрочно на основании решения «ПОКУПАТЕЛЯ».
 
    ПОКУПАТЕЛЬ» обязан единовременно оплатить стоимость земельного участка, указанную в п.2.1.2. настоящего договора, в течение десяти календарных дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи на расчётный счёт «ПРОДАВЦА», указанный в договоре»;     - первое предложение п.3.1. договора в следующей редакции: «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать в собственность «ПОКУПАТЕЛЮ», а «Покупатель» принять «Объект».
 
    Пункт 4.3. договора купли-продажи №02-06/16 от 30 декабря 2013г. исключить.
 
    Взыскать с  Комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию предпринимательства администрации Хабаровского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФОРЭСТ»   4 000 рублей судебных расходов по государственной пошлине и 25 000 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
 
    Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Хабаровского края денежные средства в сумме 25 000 рублей обществу с ограниченной ответственностью «Северная Корона» (ИНН 2724120176, ОГРН 1082724004615).
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                Н.Л.Коваленко