Решение от 13 декабря 2010 года №А73-20378/2009

 
 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Хабаровск                                                              № дела А73 – 20378/2009
 
    13 декабря 2010 года
 
    Резолютивная часть судебного акта объявлена 03.12.2010.
 
    Арбитражный суд в составе судьи Паниной А. А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кацупий А. О.                                                                                        
 
    рассмотрел в заседании суда дело по   иску   Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Бюро-Техник ЛТД», Жилищно-строительному кооперативу № 65 при Хабаровскглавснабе, обществу с ограниченной ответственностью «Цифровое отражение»
 
    третьи лица: ЦУКС МЧС России по Хабаровскому краю, ГУ МЧС России по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Отличник», Алексейцев Алексей Алексеевич, Банк ВТБ 24 (ЗАО)
 
    о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения
 
    при участии
 
    от истца – Лоншаковой И. С. по доверенности № 36юр/304/7141.1-08 от 28.04.2010,
 
    от ответчиков
 
    от ООО «Бюро-Техник ЛТД» – не явился,
 
    от ЖСК № 65 – Верещагина Г. В. по доверенности от 17.06.2010 (после перерыва),
 
    от ООО «Цифровое отражение» - Головина К. А. директор по решению № 9 от 30.11.2009,
 
    от третьих лиц
 
    от ЦУКС МЧС России по Хабаровскому краю – Лоншаковой И. С. по доверенности от 26.07.2010,
 
    от ГУ МЧС России по Хабаровскому краю – Лоншаковой И. С. по доверенности № 1912 от 05.03.2010, Алексеева С. Ю. по доверенности № 11117 от 24.11.2010, Панжинской И. Э. по доверенности № 3218 от 12.04.2010,
 
    от Банка ВТБ 24 (ЗАО) – Калашникова Е. А. по доверенности № 1002 от 13.07.2010, Астахова С. А. по доверенности № 1318 от 29.05.2009 (до перерыва)
 
    от ООО «Отличник» - не явился,
 
    от Алексейцева А. А. – не явился
 
    Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае  обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Бюро-Техник ЛТД» о признании права федеральной собственности на нежилые функциональные помещения общей площадью 510,43 кв. м., расположенные на цокольном и первом этажах нежилого офисного здания по ул. Петра Комарова, 3А в г. Хабаровске.
 
    Определением от 04.05.2010 судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми просил признать право федеральной собственности на нежилые функциональные помещения цокольного этажа (1, 5, 7-11, 13, 14) и первого этажа (1-12, 14-17) общей площадью 540, 8 кв. м, расположенных в офисном здании по ул. Петра Комарова, д. 3 А в г. Хабаровске.
 
    Определением от 02.06.2010 судом в порядке ст. 46 АПК РФ привлечены к участию в деле в качестве соответчиков ООО «Цифровое Отражение» и Белашов Юрий Владимирович.
 
    Определением от 18.06.2010 судом в порядке ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечен ЖСК № 65, в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц привлечены Мотолова Анна Сергеевна, ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник». Указанным определением также в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просил:
 
    1) истребовать из чужого незаконного владения функциональные помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова 3 А, на цокольном этаже №№ 5, 7-11, общей площадью 211 кв.м. у ООО «Цифровое Отражение»,
 
    2) истребовать из чужого незаконного владения функциональные помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова 3 А, на 1 этаже №№ 3, 6-11, 17 общей площадью 155, 3 кв.м. у Белашова Ю.В.,
 
    3) признать право федеральной собственности на функциональные помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова 3 А, на цокольном этаже №№ 1, 13, 14 на 1 этаже №№ 1, 2, 4, 5, 12, 14-17.
 
    Определением от 10.08.2010 в порядке ст. 130 АПК РФ в отдельное производство выделены требования истца к Белашову Ю. В., третьи лица – Мотолова А. С., ГУ МЧС России по Хабаровскому краю, об истребовании функциональных нежилых помещений I (6-11, 17), общей площадью 155, 3 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, д. 3А, делу присвоен № А73-9217/2010.
 
    Определением от 11.08.2010 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Алексейцев А. А.
 
    Определением от 13.09.2010 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Банк ВТБ 24 (ЗАО).
 
    В судебном заседании истец на основании ст. 49 АПК РФ вновь уточнил предмет иска, согласно которому просит:
 
    1) истребовать функциональные помещения 0 (5; 7-11), общей площадью 211 кв. м у ООО «Цифровое отражение»,
 
    2) признать право федеральной собственности на функциональные помещения, расположенные на цокольном этаже №№ 1, 13, 14 общей площадью 29, 6 кв. м и расположенные на первом этаже №№ 1, 2, 4, 5, 12, 15 общей площадью 114, 3 кв. м, ответчики ООО «Бюро-Техник ЛТД» и ЖСК № 65.
 
    Уточненные требования истец поддержал в полном объеме в соответствии с доводами иска. В обоснование требований о признании права сослался на положения договора на инвестирование строительства объекта нежилого фонда от 30.12.2004, ст. ст. 214, 218 ГК РФ, а также на преюдициальность судебных актов по делу № А73-8999/2007-4. В отношении требования об истребовании имущества просит применить положения ст. 301 ГК РФ. Факт того, что ООО «Цифровое отражение» является добросовестным приобретателем, не оспаривал. При этом указывал на возможность истребования у данного лица имущества согласно ст. 302 ГК РФ, так как оно выбыло из владения истца помимо его воли. Сослался также на отмену решения Индустриального районного суда, на основании которого право собственности на спорные помещения № 0 (5; 7-11) признано за Алексейцевым А. А. 
 
    Ответчик ООО «Бюро-Техник ЛТД» иск не признал в соответствии с доводами отзыва. В возражениях указал, что считает себя ненадлежащим ответчиком в связи с тем, что договором инвестирования не предусмотрена возможность приобретения им права собственности на построенные объекты недвижимости.
 
    Ответчик ЖСК № 65с иском не согласился, указал в возражениях на невыполнение истцом обязательства по договору инвестирования от 30.12.2004, в связи с чем были привлечены денежные средства иных лиц, заключивших  соответствующие договоры.
 
    Ответчик ООО «Цифровое отражение» против удовлетворения иска возражал, считая себя добросовестным приобретателем.
 
    Третьи лица ЦУКС МЧС России по Хабаровскому краю и ГУ МЧС России по Хабаровскому краю полностью поддержали позицию истца.
 
    Третье лицо ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник», уведомленное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, пояснений по иску не представило.
 
    Третье лицо Банк ВТБ 24 (ЗАО) поддерживает возражения ООО «Цифровое отражение». В пояснениях указали на то, что  функциональные помещения 0 (5; 7-11), общей площадью 211 кв. м приобретены на кредитные средства банка по договору купли-продажи, при осуществлении сделки банком проводилась юридическая экспертиза документов, в том числе проверялось право продавца, наличие которого подтверждалось государственной регистрацией.
 
    Третье лицо Алексейцев А. А., уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В соответствии с доводами письменных пояснений против удовлетворения иска возражал, указал на то, что его право собственности на спорные помещения признано в судебном порядке, впоследствии имущество отчуждено другим лицам, которые являются добросовестными приобретателями.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Между Главным управлением по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций Хабаровского края (заказчик) и ООО «Бюро-Техник ЛТД» (исполнитель) 31.03.2004 заключен договор № 42 БТ. Согласно договору Заказчик обязался освободить земельный участок, занятый постройками, принадлежащими на праве оперативного управления Заказчику подлежащие сносу и принадлежавшие Российской Федерации, а Исполнитель должен разработать и согласовать проектно-сметную документацию, необходимую для строительства здания по ул. Петра Комарова под служебные помещения Государственной противопожарной службы МЧС России Хабаровского края, а также передать разрешение на строительство и на отвод земельного участка.
 
    Актом приема-передачи от 01.06.2005 стороны определили, что «Исполнитель» выполнил свои обязательства полностью, т.е. в том числе передал истцу документы согласно спецификации к договору.
 
    Постановлением Мэра г. Хабаровска от 30.08.2004 № 1233 ООО «Бюро – Техник ЛТД» в аренду предоставлен земельный участок площадью 1 226,26 кв. м на период строительства офиса ГО ЧС, входящего в состав строящегося объекта: Жилой дом по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске». Выдано разрешение на строительство № 28 от 19.05.2004.
 
    В связи с отсутствием финансирования заключен договор на инвестирование строительства объекта нежилого фонда от 30.12.2004, согласно которому Инвестор (ЖСК № 65) принимает на себя обязательство выделить денежные средства на строительство объекта, расположенного в г. Хабаровске по ул. Петра Комарова, д. 3 А, в размере и на условиях, предусмотренных договором, Застройщик (ООО «Бюро-техник ЛТД») обязуется собственными или привлеченными силами обеспечить возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией, а Орган управления (ГУ МЧС России по Хабаровскому краю) принимает на себя обязательство в счет инвестирования строительства предоставить проектно-сметную и разрешительную документацию, необходимую для строительства объекта, а также оказывать помощь Инвестору и Застройщику в сдаче-приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, в оформлении акта сдачи-приемки законченного строительством объекта.
 
    Объектом строительства определено административное здание общей площадью 916 кв. м.
 
    В соответствии с п. 2.6 договора по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию Орган управления получает право собственности на нежилые помещения, расположенные на цокольном и первом этажах объекта. Общая площадь указанных нежилых помещений составила 510, 43 кв. м. Инвестор получает право собственности на нежилые помещения, расположенные на втором и верхнем этажах объекта, общая площадь которых 405,57 кв. м.
 
    Общая площадь здания и площадь помещений цокольного и первого этажей, подлежащих передаче Органу управления, определена на основании рабочего проекта, выполненного в 2001 году. 
 
    Этой же датой теми же сторонами подписан аналогичный договор, согласно которому объектом строительства определено административное здание общей площадью 1737, 4 кв. м.
 
    Редакция п. 2.6. договора сторонами изменена только в части определения площади помещений, подлежащих передаче в собственность инвестора. Это помещения второго и верхних этажей площадью 1 226,97 кв. м.
 
    Схема расположения данных помещений после переработки проектной документации сторонами не составлялась.
 
    В 2007 году ООО «Бюро-Техник ЛТД» выдано разрешение на ввод объекта «Жилой дом по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске. «Офис» в эксплуатацию.
 
    Решением арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-8999/2007-4 от 28.11.2007, вступившим в законную силу 26.02.2008, ООО «Бюро-Техник ЛТД» обязано к передаче ГУ МЧС России по Хабаровскому краю объекта недвижимости в виде нежилых функциональных помещений общей площадью 510,43 кв. м, расположенных на цокольном и первом этажах нежилого офисного помещения по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске.
 
    В ходе исполнительных действий, осуществляемых в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения суда по делу № А73-8999/2007-4, между ООО «Бюро – Техник ЛТД» и ГУ МЧС России по Хабаровскому краю подписан акт приема-передачи функциональных помещений здания «Офис» по адресу: г. Хабаровск, ул. Петра Комарова, 3а. В данном акте указаны помещения № 1, 5, 7-14 общей площадью 240,6 кв. м (на цокольном этаже), № 1-12, 15, 17 общей площадью 269,6 кв. м (на первом этаже).
 
    В акте имеется отметка о том, что на дату его подписания помещения фактически заняты третьими лицами.
 
    Из материалов дела также следует, что решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06.06.2008 право собственности на функциональные помещения №№ 5, 7-11 общей площадью 211 кв. м, расположенные  на цокольном этаже в здании № 3а по ул. Петра Комарова г. Хабаровска, признано за Алексейцевым Алексеем Алексеевичем.
 
    Данные помещения приобретены ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник» на основании договора купли-продажи от 22.11.2008, заключенного с Алексейцевым А. А., переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    В настоящее время помещения №№ 5, 7-11, расположенные на цокольном этаже спорного здания принадлежат на праве собственности ООО «Цифровое отражение», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 27-АВ 363853 от 01.02.2010. Право собственности данного лица зарегистрировано  на основании договора-купли продажи от 22.01.2010, заключенного с ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник».
 
    В отношении функциональных помещений, расположенных на цокольном этаже №№ 1, 13, 14 общей площадью 29, 6 кв. м и расположенных на первом этаже №№ 1, 2, 4, 5, 12, 15 общей площадью 114, 3 кв. м в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах собственности, что подтверждается уведомлениями Управления Росреестра по Хабаровскому краю № 01/098/2010-106, № 01/098/2010-077 от 08.06.2010.
 
    Ссылаясь на неисполнение ООО «Бюро-Техник ЛТД» решения арбитражного суда об обязании передачи помещений по договору на инвестирование, в связи с чем Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться этим имуществом, а также на незаконность владения частью спорных помещений иным лицом, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Учитывая представленные доказательства, суд счел необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.
 
    В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
 
    Лицо, обратившееся в суд с указанным иском должно доказать свое право собственности на спорное имущество, факт владения этим имуществом иным лицом и незаконность этого владения.
 
    Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
 
    Судом установлено, что ЕГРП содержит запись о том, что собственником помещений №№ 5, 7-11 общей площадью 211 кв. м, расположенных  на цокольном этаже в здании № 3а по ул. Петра Комарова в г. Хабаровске, является ООО «Цифровое отражение». Данное лицо является в настоящее время фактическим владельцем этих помещений.
 
    Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
 
    В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки по всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
 
    Право собственности ООО «Цифровое отражение» зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 22.01.2010, заключенного с ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник», и договора об ипотеке от 21.01.2010 № 721/5956-0000282-з01, заключенного с Банком ВТБ 24 (ЗАО). Данное имущество было выставлено банком ВТБ 24 на продажу по программе «Витрина заложенного имущества», на момент подписания договора купли-продажи находилось в залоге у банка.
 
    Стоимость имущества по договору купли-продажи от 22.01.2010 оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 301 от 04.02.2010, помещения переданы по акту приема-передачи.
 
    Из материалов дела следует, что до подписания договора купли-продажи стороны предпринимали меры для выяснения правомочий продавца. Так в материалы дела представлена выписка из ЕГРП по состоянию на 20.01.2010, в соответствии с которой правообладателем значилось ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник», зарегистрировано обременение права в виде ипотеки, наличие правопритязаний третьих лиц не зафиксировано.
 
    Судом также установлено, что предыдущая сделка купли-продажи (между ООО «Центр репетиторских услуг «Отличник» и Алексейцевым А. А.) также осуществлена при участии банка ВТБ 24. Права продавца по данному договору также подтверждались наличием государственной регистрации, осуществленной на основании решения суда.
 
    Доказательств того, что приобретатель  спорного имущества мог или должен был знать о наличии правопритязаний со стороны иных лиц на данные помещения, в нарушение  ст. 65 АПК РФ суду не представлены. Тот факт, что решение суда от 06.06.2008 отменено 27.10.2010 в данной ситуации значения не имеет, так как на момент совершения сделки по отчуждению данное обстоятельство не могло быть известно приобретателю.
 
    При изложенном суд пришел к выводу о том, что ООО «Цифровое отражение» является добросовестным приобретателем, что по существу истцом не оспаривалось.
 
    Доводы истца о том, что помещения №№ 5, 7-11 общей площадью 211 кв. м, расположенных  на цокольном этаже спорного здания, могут быть истребованы у лица, признанного добросовестным приобретателем, ввиду выбытия этого имущества из владения истца помимо его воли, судом не приняты. В материалах дела отсутствуют доказательства владения когда-либо истцом указанными помещениями.  
 
    Судебный акт арбитражного суда по делу № А73-8999/2007-4 о понуждении к передаче помещений фактически не исполнен, так как акт приема-передачи от 08.04.2010 содержит указание на то, что на момент его подписания  помещения заняты иными лицами.
 
    Кроме того, из названного судебного акта невозможно установить, какие конкретно помещения площадью 510,43 кв. м подлежали передаче, так как отсутствуют указания на номера этих помещений.
 
    Между тем, при рассмотрении настоящего иска судом установлено, что площадь подлежащих передаче Органу управления по договору на инвестирование от 30.12.2004 определена на основании первоначально разработанной проектной документации. Из пояснений истца и третьего лица ГУ МЧС следует, что при определении этих помещений стороны договора исходили из того, что передаче подлежали все помещения цокольного и первого этажей за исключением электрощитовой и лестничного марша, ведущего с первого на второй этаж. Впоследствии в проект внесены значительные изменения (изменено назначение помещений, убран коридор в цокольном этаже, перенесены лестничные пролеты, появились тамбур, лифтовая и вентиляционные шахты) без корректировки площади помещений Органа управления, указанных в договоре. В результате строительства общая площадь цокольного и первого этажей увеличилась до 608,7 кв.м. При подписании акта приема-передачи от 08.04.2010 помещения определены сторонами исходя из того, что передаче подлежали все помещения цокольного и первого этажей, кроме тех, которые обслуживают все здание. Общая площадь передаваемых помещений не совпадает с той, которая указана в договоре и решении арбитражного суда.
 
    При таких обстоятельствах требования истца об истребовании функциональных помещений 0 (5; 7-11) общей площадью 211 кв. м у ООО «Цифровое отражение» удовлетворению не подлежат.
 
    В отношении требования о признании права федеральной собственности на функциональные помещения, расположенные на цокольном этаже №№ 1, 13, 14 общей площадью 29, 6 кв. м и расположенные на первом этаже №№ 1, 2, 4, 5, 12, 15 общей площадью 114, 3 кв. м суд пришел к следующему.
 
    Согласно данным технического паспорта по состоянию на 19.02.2010 функциональное назначение указанных помещений значится как лестничные клетки, коридоры, санузел, а также холл и тамбур (расположенные при входе в здание).
 
    Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Из положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
 
    При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
 
    В соответствии с положениями ст. 289, ст. 290 ГК РФ данное имущество принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности. При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009).
 
    Таким образом, вышеназванные спорные помещения подпадают под признаки общего имущества собственников помещений в здании и, следовательно, в силу указаний закона не могут быть признаны собственностью одного лица.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на истца, однако взысканию не подлежат ввиду освобождения последнего от уплаты обязательного платежа по правилам ст. 333.37 НК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через  Арбитражный суд Хабаровского края.
 
    Судья                                                                                                               А. А. Панина