Решение от 20 октября 2010 года №А73-19549/2009

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    г. Хабаровск                                                                  № дела А73-19549/2009
 
    20 октября 2010 года
 
    Резолютивная часть судебного акта оглашена 19.10.2010     
 
    Арбитражный суд в составе судьи Паниной А.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску  закрытого акционерного общества «Али»
 
    к Городскому округу «Город Хабаровск» в лице администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
 
    третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Вектор»
 
    о понуждении к заключения соглашения
 
    при участии
 
    от истца – Роя Е. Е. по доверенности от 23.03.2010
 
    от ответчиков
 
    от администрации – Сажко Т. И. по доверенности № 1.1.59/475 от 21.12.2009., Теньковой Ю. А. по доверенности от 15.06.2010
 
    от Департамента муниципальной собственности – Каун О. А. по доверенности № 13541/02-07 от 24.12.2009
 
    от третьего лица – Скопенко Е. В. директора по протоколу от 21.04.2010
 
    ЗАО «Али» обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Хабаровска об обязании заключить соглашение на право ограниченного пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Хабаровск, ул. Зеленая, д. 3А.
 
    Определением от 12.01.2010 Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, ООО «Вектор» привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
 
    Определением от 12.08.2010 Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
 
    Определением от 30.09.2010 судом на основании ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просит обязать городской округ «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска предоставить истцу право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) в границах утвержденной схемы по адресу: г. Хабаровск, ул. Зеленая,3а, на условиях представленного соглашения.
 
    В судебном заседании истец уточненные требования поддержал в соответствии с доводами иска. Требования мотивированы невозможностью осуществления проезда (прохода) к арендуемому истцом земельному участку без предоставления права ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим Городскому округу «Город Хабаровск» на праве собственности и ООО «Вектор» на праве аренды, так как последний участок прилегает к участку истца по всему его периметру.
 
    Ответчик администрация г. Хабаровска с иском не согласен. В возражениях  указал на недоказанность истцом наличия препятствий в использовании своего имущества без установления сервитута. Сослался также на то, что установление сервитута по предложенной истцом схеме приведет к нарушению хозяйственной деятельности ООО «Вектор», являющегося арендатором смежного земельного участка. В отношении условий соглашения о сервитуте конкретных возражений не выразил. Указал, что плата за сервитут может быть рассчитана только в размере арендной платы за земельный участок.
 
    Ответчик Департамент муниципальной собственности администрации
города Хабаровска (далее по тексту – ДМС) возражает против удовлетворения иска, поддерживая доводы администрации. Дополнительно представитель ДМС пояснила, что при заключении договора аренды земельного участка с истцом условия по установлению сервитута не включались. Указывает также на отсутствие предмета спора в связи с отсутствием у истца документов, необходимых для осуществления государственной регистрации соглашения о сервитуте.
 
    Представитель третьего лица  представил письменные пояснения по иску, в которых выразил несогласие с предложенной истцом схемой, так как в месте предполагаемого истцом расположения сервитута запроектировано строительство торгового комплекса. Указал также на отсутствие препятствий для истца в проезде к объекту недвижимости, принадлежащему истцу.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ЗАО «Али» обладает на праве собственности нежилым зданием – водонапорная башня площадью 55,6 кв. м, расположенным в г. Хабаровске по ул. Зелёной, 3а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2006 серии 27АБ № 245393.
 
    Между ДМС (арендодатель) и ЗАО «Али» (арендатор) 24.02.2009 заключен договор № 138, по условиям которого ответчику для использования вышеуказанного объекта недвижимости передан в аренду земельный участок общей площадью 725 кв. м с кадастровым номером 27:23:041224:150, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Зелёная, 3а.
 
    Договор заключен сроком до 23.05.2012 и зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что арендованный истцом земельный участок расположен на земельном участке площадью 157 954,1 кв. м с кадастровым номером 27:23:04 12 24:0023, принадлежащем городскому округу «Город Хабаровск» на праве собственности, таким образом, что их границы не соприкасаются друг с другом (участок, арендованный истцом,  находится внутри участка, принадлежащего ответчику).
 
    В материалы дела также представлен договор аренды, подписанный 14.11.2003 между ДМС (арендодатель) и ООО «Вектор» (арендатор), в соответствии с которым третьему лицу для использования под строения производственной базы передан земельный участок площадью 153 482,22 кв. м, находящийся по адресу: г. Хабаровск, ул. Зелёная, 3а.
 
    Срок действия договора установлен по 14.11.2003, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    В связи  с заключением в 2009 году с истцом договора аренды части указанного земельного участка, необходимой для использования принадлежащего ЗАО «Али» объекта недвижимости, в договор от 14.11.2003 дополнительным соглашением от 04.06.2009 внесены изменения в отношении определения предмета договора, площадь земельного участка по договору с ООО «Вектор» уменьшена до 152 757,22 кв. м. Дополнительное соглашение от 04.06.2009 не прошло государственную регистрацию. Земельный участок уточненной площадью поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 27:23:000000:392.
 
    Материалами дела подтверждается, что находящийся в пользовании третьего лица земельный участок огорожен забором и охраняется. Данный факт третьим лицом не оспорен.
 
    Ссылаясь на невозможность обеспечения проезда (прохода) к своему объекту недвижимости, истец неоднократно обращался к собственнику и арендатору земельного участка с просьбой предоставить ему право ограниченного пользования земельного участка с направлением схемы предполагаемой зоны действия сервитута и проекта соглашения о сервитуте, о чем направлены письма: № 546 от 24.07.2008, № 579 от 04.08.2008, № 691 от 09.09.2008, № 804 от 17.10.2008, № 560 от 25.08.2009, № 674 от 08.10.2009, № 693 от 16.10.2009.
 
    Поскольку направленные истцом письма по существу не рассмотрены, что истцом расценено как уклонение от удовлетворения его требований,  истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Учитывая представленные доказательства, суд признал  иск подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В ст. 209 ГК РФ указано, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц.
 
    Гражданским и земельным законодательством предусмотрена возможность установления в необходимых случаях ограниченного права пользования чужим земельным участком (частного или публичного сервитута).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
 
    Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться в том числе и для обеспечения прохода, поезда через соседний земельный участок, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
 
    В силу п. 3 указанной нормы права в случае недостижения лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка соглашения об установлении  или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута.
 
    По смыслу приведенных положений закона правом требовать установления права пользования соседним земельным участком в свою пользу обладает собственник недвижимого имущества, который не может обеспечить свои нужды без установления сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд с таким требованием является недостижение соглашения об установлении или условиях сервитута.
 
    Судом установлено, что принадлежащий истцу объект недвижимости и арендованный для использования данного здания земельный участок расположены в центре земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, то есть арендованный истцом земельный участок по всему его периметру граничит с земельным участком ответчика. При таких обстоятельствах объективной возможности прохода или проезда к объекту недвижимости истца, кроме как через земельный участок ответчика, не существует. Следовательно, права истца не могут быть обеспечены без установления сервитута.
 
    При изложенном возражения ответчиков и третьего лица о недоказанности истцом необходимости в предоставлении ему ограниченного права пользования спорным земельным участком подлежат отклонению.  Доводы ответчиков и третьего лица о том, что истцом не доказано, что с их стороны истцу чинятся какие-либо препятствия для осуществления проезда или прохода через их земельный участок, не подлежат оценке при рассмотрении данного иска. Сервитут – это право ограниченного пользования соседним участком, а не способ защиты права собственности путем устранения препятствий в пользовании недвижимым имуществом. Основания негаторного иска и иска об установлении сервитута различные, поэтому в удовлетворении требований об установлении сервитута не может быть отказано по причине недоказанности факта чинения ответчиком препятствий в ограниченном пользовании принадлежащим ему земельным участком.
 
    Доводы ответчика ДМС об отсутствии предмета спора ввиду того, что земельный участок, на который распространяется действие сервитута, подлежит  постановке на кадастровый учет в связи с необходимостью государственной регистрации соглашения, основаны на неверном толковании положений ст. 27 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому судом не приняты во внимание.
 
    Факт того, что при заключении с истцом договора аренды земельного участка № 138 от 24.02.2009 условия по установлению сервитута не включались, не исключает возможность истца обратиться в суд с соответствующим требованием.
 
    Таким образом, суд пришел к выводу о правомерности требований истца о предоставлении ему права ограниченного пользования спорным земельным участком.
 
    Президиум ВАС РФ в постановлении от 20.07.2010 № 2509/10 разъяснил, что по смыслу п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута сервитут устанавливается на основании решения суда по иску лица, требующего его установления. При признании требований истца обоснованными суду следует установить сервитут своим решением, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте. При этом суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка праве пользоваться чужим соседним земельным участком, определив иные взаимные права и обязанности сторон, а также  установив соразмерную плату за сервитут. Содержащееся в данном постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
 
    Судом установлено, что между сторонами имеется спор также в отношении зоны действия сервитута.
 
    Так, истец просит установить сервитут в соответствии с представленной им схемой в отношении части участка площадью 1 621 кв. м (том 1 л.д. 17). Согласно данной схеме проезд к объекту недвижимости истца проходит по существующей на территории земельного участка ответчика дороге.
 
    Администрация представила свой вариант зоны действия сервитута, который расположен вдоль границы земельного участка ответчика (том 1 л.д. 117). В обоснование своей позиции указывает на то, что при принятии предложенного истцом варианта нарушаются права арендатора ООО «Вектор», поскольку исходя из предложенной истцом схемы проезд проходит посередине земельного участка, находящегося у третьего лица в аренде.
 
    Ссылку ответчиков и третьего лица на наличие договора аренды, заключенного с ООО «Вектор», суд счел несостоятельной исходя из следующего.
 
    В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается незаключенным.
 
    Рассматриваемый договор аренды подписан сторонами в ноябре 2003 года.
 
    В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ, действующего на момент подписания договора, земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
 
    Из положений п. 3 ст. 14, п. 2,6 ст. 19 указанного закона следует, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
 
    Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент подписания договора, земельный участок как объект земельных отношений должен быть описан и удостоверен в установленном порядке.
 
    Таким образом, для того, чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, он должен пройти государственный кадастровый учет.
 
    Предметом договора аренды № 3053 от 14.11.2003 является земельный участок площадью 153 482,22 кв. м, составляющий часть земельного участка площадью 157 954,1 кв. м, принадлежащего городскому округу. При этом договор не содержит указания на кадастровый номер передаваемого в пользование участка. Проект границ, являющийся приложением к договору, содержит указание только на городской учетный номер (27:23:041935:37), что не отвечает требованиям вышеуказанных норм права об описании границ земельного участка. Доказательств того, что земельный участок площадью 153 482,22 кв. м прошел кадастровый учет, суду в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, несмотря на то, что судом для этого дважды объявлялся перерыв в судебном заседании.
 
    Таким образом, при подписании сторонами 14.11.2003 договора аренды № 3053 земельный участок как объект арендных отношений сформирован не был и в силу вышеуказанных норм права признан судом незаключенным.
 
    Между тем, п. 5 ст. 23 ЗК РФ предписывает, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
 
    Из пояснений третьего лица и ответчиков следует, подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом, что земельный участок, принадлежащий городскому округу, в отношении которого истец просит предоставить право ограниченного пользования, длительное время фактически используется ООО «Вектор» под принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости (свидетельства о государственной регистрации права от 22.09.2003). Право пользования земельным участком, расположенным под принадлежащими третьему лицу объектами недвижимости и необходимым для использования этих объектов, принадлежит третьему лицу в силу закона (ст. 271 ГК  РФ). Следовательно,  при установлении сервитута должны быть приняты во внимание и его интересы. 
 
    Истцом не представлены убедительные доказательства объективной необходимости осуществления прохода, проезда к своему объекту недвижимости именно в границах предложенной им схемы. Тот факт, что в этом месте имеется существующая дорога, не свидетельствует о невозможности осуществления проезда вдоль границы земельного участка, как предложил ответчик. Кроме того, в материалы дела представлено оформленное ООО «Вектор» разрешение на строительство, в соответствии с пояснительной запиской к которому, на месте предложенной истцом сферы действия сервитута запроектировано строительство торгового павильона. Оценка действительности данного разрешения в предмет настоящего спора не входит. Кроме того, площадь земельного участка, обремененного сервитутом в соответствии со схемой ответчика меньше, чем по предложенному истцом варианту.
 
    Учитывая вышеизложенное,  суд считает, что предложенный ответчиком вариант схемы расположения сервитута является наиболее оптимальным, исходя из равенства интересов истца, с одной стороны, и собственника и пользователя соседнего земельного участка, с другой.
 
    В п. 6 ст. 23 ЗК РФ и в п. 5 ст. 274 ГК РФ предусмотрено право собственника участка, обремененного сервитутом, требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
 
    Обе стороны в ходе судебного рассмотрения отрицали возможность определения указанной платы на основании Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных руководителем Росземкадастра 17.03.2004.
 
    По мнению ответчиков,  указанная плата должна быть установлена в размере арендной платы, рассчитанной в соответствии с Решением Хабаровской городской думы № 415 от 28.03.2000 «Об утверждении положения «О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки», исходя из ставки 36,52 руб./кв. м в год, установленной на основании постановления администрации г. Хабаровска № 4089 от 20.11.09. «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2010 год», с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, равного 1 (по прочим видам использования земли).
 
    Истец, указывая на то, что земельным участком в границах сервитута будут пользоваться два пользователя, и ответчиком не доказано возможное причинение ему убытков от предоставления истцу сервитута, предложил установить плату в размере ½ от размера арендной платы.
 
    Поскольку предложенный ответчиками вариант не отвечает установленному в законе принципу соразмерности, а иных вариантов сторонами не представлено, суд счел возможным утвердить плату за сервитут в размере ½ арендной платы, что составит 29 111 руб. 19 коп. в год: 1594,26 кв. м (площадь) х 36,52 руб. (годовая ставка арендной платы) х 1 (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) / 2.
 
    В отношении остальных условий по вопросу установления сервитута ответчиками конкретных возражений не заявлено, поэтому суд счел необходимым определить их в соответствии с представленным истцом 27.09.2010 проектом соглашения (том 2 л.д. 4-5), в том числе сроком действия – бессрочно, порядок пользования – круглосуточно.
 
    Надлежащим ответчиком по иску судом определена администрация города Хабаровска, так как согласно Положению о ДМС, утвержденному решением Хабаровской городской Думы от 24.01.2006 № 194, заключение соглашений об установлении сервитута к полномочиям указанного органа не отнесены.
 
    В силу ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу как понесенные последним судебные расходы (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 139).
 
    Руководствуясь статьями 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
 
РЕШИЛ:
 
    Установить частный сервитут в пользу  закрытого акционерного общества «Али» на земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:392 по адресу: г. Хабаровск, ул. Зеленая, 3а. Определить зону действия сервитута в границах согласно схеме в отношении части земельного участка площадью 1594,26 кв. м вдоль границы  обременяемого земельного участка, срок действия сервитута – бессрочно, порядок пользования – круглосуточно, размер платы за сервитут – 29 111 руб. 19 коп. в год. Остальные условия сервитута определить в соответствии с проектом соглашения, представленным закрытым акционерным обществом «Али» 27.09.2010.
 
    Взыскать с администрации города Хабаровска в пользу закрытого акционерного общества «Али» 2 000 руб. расходов по госпошлине.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.
 
 
    Судья                                                                                                    А.А.Панина