Решение от 03 декабря 2010 года №А73-19171/2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                           дело №   А73-19171/2009
 
    «03» декабря 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 30.11.2010г. Полный текст судебного акта изготовлен 03.12.2010г.
 
    Арбитражный суд в составе судьи Медведевой О.В.
 
    при   ведении   протокола  судебного  заседания помощником судьи Кошевой М.А.
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску Индивидуального предпринимателя Воякина Николая  Ивановича
 
    к   Открытому акционерному обществу «Дом быта»
 
    о защите права собственности
 
    при участии в судебном заседании:
 
    истца: Воякина Н.И., паспорт серия 08 01 № 178419
 
    от ответчика: Дубина Е.А., доверенность № 6 от 20.08.2010г.
 
    Индивидуальный предприниматель Воякин Николай Иванович (далее – ИП Воякин Н.И.) обратился в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу «Дом быта» о защите прав собственника, не связанных с лишением владения, в виде возложении на ответчика обязанности предоставить истцу договоры аренды площадей в здании Дома быта, литер А и А1, расположенного по адресу г.Хабаровск, ул. Шеронова, 92, которыми пользуется ОАО «Дом быта» на основании Соглашения от 11.03.2008г. (перечислены под номером 1 на листах 2-3) за период с 17.08.2009г. по март 2010 года.
 
    В судебном заседании в порядке статьи 49 АПК РФ судом принято уточнение исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать ответчика предоставить список арендаторов и договоры аренды мест общего пользования, прилегающей территории, гаражей, рекламных поверхностей, договоры аренды площадей, которыми пользуется ОАО «Дом быта» на основании Соглашения от 11.03.2008г. (перечислены под номером 1 на листах 2-3), договоры аренды площадей размером 355,1 кв.м, образовавшихся в результате реконструкции здания, сданные в эксплуатацию в 2008 году, которыми пользуется ОАО «Дом быта» с момента сдачи в эксплуатацию, действующие по состоянию на 17 августа 2009 года по 30 ноября 2010 года включительно.
 
    Истец на удовлетворении требований с учетом их уточнения настаивает. Иск мотивирует тем, что являясь собственником доли 233/10000 в общей долевой собственности на здание Дома быта, он, при отсутствии установленного собственниками порядка пользования общим имуществом, вправе требовать от ответчика договоры аренды, заключенные в отношении указанных помещений в здании. Выбор данного способа защиты своего права собственности обосновывает тем, что, только после получения истребуемых по иску договоров аренды сможет обратиться в суд с требованием о выплате компенсации либо распределении доходов от использования имущества между участниками долевой собственности. Требования о предоставлении договоров аренды дополнительных площадей размером 355,1 кв.м обосновывает установлением им факта проведения реконструкции здания, приведшего к увеличению общей площади, и соответствующей обязанностью ответчика предоставлять информацию об использовании дополнительных площадей всем участникам долевой собственности с момента сдачи в эксплуатацию данной реконструкции.
 
    Ответчик против удовлетворения исковых требований возражает, ссылаясь на наличие Соглашения от 11.03.2008г., предусматривающего порядок пользования общим имуществом.
 
    Определением суда от 30.11.2010г. требования истца о защите права собственности, в соответствии с которыми истец просит обязать ответчика предоставить список арендаторов прилегающей к зданию Дома быта территории и договоры аренды прилегающей территории, действующие по состоянию на 17 августа 2009 года по 30 ноября 2010 года включительно, выделено в отдельное производство.
 
    В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 24.11.2010г. по 30.11.2010г.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд
 
    УСТАНОВИЛ:
 
    В соответствии с договором об инвестировании проекта «Реконструкция здания Дома быта и строительства пристройки к нему» № 6-1/2006 от 07.03.2006г. и дополнительным соглашением к нему от 24.05.2007г., заключенными между ОАО «Дома быта» (Генеральный инвестор) и Озиковым Олегом Шамильевичем (Инвестором), последним предоставлялись инвестиции на строительство в составе объекта в целом помещения, расположенного на 5-м этаже объекта: здания Дома быта и пристройки к нему, а также части общего имущества объекта, в том числе аварийное освещение, громкоговорящая связь, системы пожаротушения, видеонаблюдения, охранная сигнализация, внитуриплощадные сети, благоустройство (всего ориентировочной площадью 36,7 кв.м).
 
    После завершения реконструкции объекта и сдачи его в эксплуатацию Генеральный инвестор по приемо-сдаточному акту передал, а Инвестор принял указанное помещение, а также часть общего имущества здания, общей площадью 36,7 кв.м.
 
    За ОАО «Дома быта» зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве 61 472/100 000, объектом права указано здание Дома быта, нежилое, 9-этажное, общая площадь 15 756,6 кв.м, лит. А, А1 по адресу г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 92, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 27 АВ № 130224 от 06.08.2008г., где в числе иных участников общей долевой собственности указан Озиков Олег Шамильевич, доля в праве 233/100 000.
 
    26.03.2009г. между Озиковым О.Ш. и Воякиным Н.И. заключен договор дарения доли 233/100 000 в праве общей долевой собственности на нежилое здание Дом быта. На основании решения суда Центрального района г.Хабаровска от 02.07.2009г. по делу № 2-2694/09 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Воякина Н.И. на здание Дом быта с долей в праве 233/100 000, о чем 17.08.2009г. выдано свидетельство серии 27-АВ № 316941.
 
    Письмами от 12.08.2009г., 02.09.2009г., 19.10.2009г. истец обращался с заявлениями к ответчику о предоставлении ему копий договоров аренды общих площадей здания, договоров на размещение рекламы на территории и в здании, а также информации о полученных доходах в виде арендной платы. ОАО «Дом быта» в ответе от 22.10.2009г. сообщило об использовании им (для сдачи в аренду или размещения рекламы) только тех площадей, которые принадлежат ему на праве собственности и закреплены за ним по Соглашению от 11.03.2008г., которое было предоставлено Воякину Н.И.
 
    Расценив отказ ОАО «Дом быта» исполнить указанные требования как несоответствующий требованиям закона и нарушающий его права как собственника доли в здании, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
 
    В силу статей 11, 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов осуществляется перечисленными в Гражданском кодексе способами, а также с применением иных способов, предусмотренных в законе. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права. При этом, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
 
    В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
 
    На основании статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
 
    Исходя из смысла указанных норм ГК РФ, принимая во внимание отсутствие у истца возможности осуществить защиту своего права иными способами до предоставления ему истребуемых документов, а также возможность с помощью избранного способа защиты восстановления нарушенного права участника долевой собственности на предоставление информации о порядке пользования иными собственниками местами общего пользования, суд приходит к выводу о соответствии выбранного истцом способа защиты и восстановления нарушенного права статье 12 ГК РФ.
 
    11.03.2008г. участниками общей долевой собственности здания Дома быта заключено Соглашение о порядке пользования нежилыми помещениями, занимаемыми участниками общей долевой собственности здания Дома быта (далее – Соглашение).
 
    От имени Озикова О.Ш. данное соглашение подписано Бобковой  Т.Г., действовавшей на основании доверенности от 12.03.2007г., в соответствии с которой у представителя имелись полномочия по заключению за цену и на условиях по своему усмотрению договоров, связанных с предпринимательской деятельностью.
 
    Свидетель Озиков Олег Шамильевич в  ходе  судебного рассмотрения 24.11.2010г. по вопросу одобрения им заключения Соглашения пояснил, что указанную доверенность Бобковой Т.Г. действительно выдавал, о заключении ею от его имени Соглашения не знал, как и о других договорах, заключенных Бобковой Т.Г. от его имени на основании доверенности от 12.03.2007г., поскольку, учитывая существовавшие доверительные отношения, отчета с Бобковой Т.Г. о заключенных от его имени договорах не запрашивал.
 
    Оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает установленным, что Озиков О.Ш., оформив надлежащим образом доверенность, предоставил Бобковой Т.Г. полномочия по заключению за цену и на условиях по своему усмотрению договоров, связанных с предпринимательской деятельностью, и, не осуществляя контроля за действиями представителя, таким образом одобрил совершение последним от его имени указанных в доверенности полномочий в течение срока действия доверенности, в том числе и подписание Соглашения.
 
    Срок действия Соглашения установлен с момента подписания акта ввода объекта в эксплуатацию уполномоченными лицами до момента изменения размера доли любого из участников долевой собственности.
 
    При таких обстоятельствах суд считает Соглашение подписанным со стороны всех участников долевой собственности, заключенным ими и не прекратившим свое действие на момент судебного разбирательства.
 
    В соответствии с Соглашением в пользование ОАО «Дом быта» помимо торговых, офисных помещений (полезной площади), переданы места общего пользования (коридоры, лифты, подвал, лестницы и др.), иным участникам долевой собственности предоставлены в пользование торговые помещения площадью, соответствующей их доле в праве общей долевой собственности. Так, согласно п. 8 Соглашения у Озикова О.Ш., с долей 233/100 000, что соответствует 36,7 кв.м, исходя из размера общей площади здания 15 756,6 кв.м, в пользование находится помещение № 3 на 5-м этаже площадью 36,7 кв.м.
 
    В Соглашении отсутствуют условия об объеме прав пользования участниками долевой собственности местами общего пользования, а также о размере компенсации другим участникам долевой собственности в связи с передачей права пользования местами общего пользования в полном объеме одному из сособственников.
 
    В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
 
    Статья 290 ГК РФ предусматривает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    Из приведенных норм следует, что собственнику доли в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений (долей) в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Согласно пунктам 2, 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
 
    Из имеющихся в материалах дела документов, в частности технического паспорта здания Дом быта, литер А, А1, следует, что помещения №  1 - тамбур, № 4 - лестничная площадка, № 6 - лифт, № 5 – вентиляционная камера (1 этаж здания литер А1) № 24-28 – лестницы, подсобные помещения, электрощитовая (1 этаж здания литер А) и другие помещения, переданные п. 1 Соглашения в пользование ОАО «Дом быта», являются местами общего пользования, поскольку через данные помещения осуществляется доступ в помещения более одного участника долевой собственности и они предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.
 
    Оценив представленные доказательства в совокупности с нормами права, подлежащими применению к спорным отношениям сторон, суд приходит к выводу о недействительности Соглашения в части передачи в пользование ОАО «Дом быта» мест общего пользования в соответствии со статьей 168 ГК РФ, и соответственно об отсутствии между участниками долевой собственности соглашения о порядке пользования общим имуществом.
 
    При отсутствии указанного соглашения, требования истца о предоставлении ему как участнику общей долевой собственности договоров аренды на места общего пользования, договоры на размещение рекламы в местах общего пользования (рекламные поверхности) в здании Дома Быта, Литер А, А1, действующие по состоянию на 17 августа 2009 года (дата регистрации права собственности на долю за истцом) по 30 ноября 2010 года (дата вынесения судебного акта) включительно, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    При этом, судом принято во внимание, что указанные истцом в требованиях гаражи находятся в подвале здания, который в свою очередь относится к местам общего пользования, а требование о предоставлении списков арендаторов дублирует по своей сути требование о предоставлении договоров аренды на те же помещения.
 
    В отношении требования истца о предоставлении договоров аренды площадей, которыми пользуется ОАО «Дом быта» на основании Соглашения от 11.03.2008г. (перечислены под номером 1 на листах 2-3) суд приходит к выводу о том, что данное требование в части мест общего пользования уже рассмотрено судом выше, а в части предоставления договоров аренды торговых, офисных помещений, которыми также пользуется ОАО «Дом быта» и которые указаны в пункте 1 Соглашения, подлежат оставлению без удовлетворения в виду отсутствия у истца права требования информации о  находящемся в пользовании участником долевой собственности помещениями, не относящимися к местам общего пользования.
 
    Заявленные истцом требования о предоставлении ему договоров аренды площадей размером 355,1 кв.м, образовавшихся в результате реконструкции здания, суд считает  не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
 
    Из нормы части 2 статьи 247 ГК РФ следует, что объем прав и обязанностей участника долевой собственности ограничен размером его доли в общем имуществе.
 
    Представленные ответчиком в материалы дела документы свидетельствуют о том, что реконструкция 7-го этажа здания, приведшая к увеличению площади здания в целом, на которую указывает истец, проведена только за счет средств ОАО «Дом быта», иные участники долевой собственности, в том числе Воякин Н.И., инвестирование в данную реконструкцию не осуществляли, что не отрицается истцом. Соответственно, отсутствуют основания для увеличение размера доли истца в общей долевой собственности по результатам проведения реконструкции. В связи с чем, суд, отказывая в удовлетворении данной части требований исходит из объема прав истца как участника общей долевой собственности в соответствии с размером его доли – 233/100 000. Кроме того, результаты проведения данной реконструкции и здание с увеличенной площадью в эксплуатацию не сдавалось, изменения в доли участников в общем имуществе в установленном законом порядке не вносились.
 
    Расходы по уплате государственной пошлине согласно статье 110 АПК РФ относятся на лиц, участвующих в деле, соразмерно удовлетворенным требованиям.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Обязать Открытое акционерное общество «Дом быта» предоставить индивидуальному предпринимателю Воякину Николаю Ивановичу договоры аренды мест общего пользования, договоры на размещение рекламы в местах общего пользования в здании Дома Быта, Литер А, А1, расположенном по адресу г. Хабаровск ул. Шеронова, 92, действующие по состоянию на 17 августа 2009 года по 30 ноября 2010 года включительно.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Взыскать с Открытого акционерного общества «Дом быта» в пользу индивидуального предпринимателя Воякина Николая Ивановича государственную пошлину в размере 1 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
    Судья                                                            О.В. Медведева