Решение от 09 марта 2011 года №А73-14509/2010

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
 
    Именем Российской Федерации
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Хабаровск                                                                 № дела А73-14509/2010
 
    09 марта 2011 года  
 
    Резолютивная часть судебного акта оглашена 02.03.2011                              
 
    Арбитражный суд в составе судьи Паниной А. А.
 
    при ведении протокола секретарём судебного заседания Рубцовой О. Я., помощником судьи Кацупий А. О.
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску  Администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Далькомплекс»
 
    о взыскании 950 494 руб. 11 коп., расторжении договора, обязании освободить земельный участок
 
    при участии:
 
    от истца – Рябовой Ю. Г. по доверенности от 11.01.2011 № 1-14/20 (до перерыва)
 
    от ответчика – не явился
 
    Администрация Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Далькомплекс» о взыскании 663 162 руб. 32 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 41 от 05.10.2002, 287 331 руб. 79 коп. неустойки за период с 21.01.2003 по 08.12.2010, расторжении указанного договора, а также обязании освободить занимаемый им по договору аренды земельный участок и сдать его по акту приема-передачи истцу, приведенный в порядок в соответствии с условиями договора.
 
    В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялись перерывы с 22.02.2011 по 28.02.2011, 01.03.2011, 02.03.2011.
 
    Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, уточнил период образования долга по арендной плате - с 01.01.2005 по 31.12.2010. Требования мотивирует неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, размер которых определен на основании постановлений, изданных Главой района.
 
    После перерыва в судебном заседании 28.02.2011 истцом представлены письменные пояснения по иску, в которых истец уточнил иск в части требования об освобождении земельного участка, конкретизировав его площадь. Просит суд обязать ответчика освободить земельный участок площадью 22 787,9 кв. м, расположенный в п. Тырма под производственную базу. Уточнения судом  приняты на основании ст. 49 АПК РФ.
 
    После перерыва в судебном заседании 01.03.2011 истцом представлено ходатайство об увеличении исковых требований о взыскании в части основного долга до 713 035 руб. 94 коп., в части неустойки - до 302 459 руб. 84 коп. Судом уточнения не приняты в связи с тем, что они ведут к увеличению размера взыскиваемой суммы и не направлены ответчику, что ведет к нарушению процессуальных прав второй стороны.
 
    Ответчик, уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.
 
    Суд рассмотрел дело по существу в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения истца, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Между администрацией п. Тырма (арендодатель) и ООО «Далькомплекс» (арендатор)  05.10.2002 заключен договор № 41 аренды земельного участка из категории земель – земли поселений, с кадастровым номером 27:05:0501020:0001, общей площадью 53 130 кв. м, расположенного в п. Тырма для использования под производственную базу.
 
    Соглашением от 17.08.2004 полномочия в сфере имущественных и земельных отношений переданы администрации Верхнебуреинского муниципального района.
 
    Договор заключен на период с момента его подписания по 06.10.2012, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующим штампом в названном документе.
 
    В соответствии с п. 2.1., 2.5 договора арендатор обязан ежемесячно до 15 числа следующего месяца за отчетным вносить арендную плату в размере 13 814 руб. в год (на дату заключения договора).
 
    Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с решениями соответствующих органов, централизовано устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки земельного налога и льготы, с письменным извещением арендатора в 10-тидневный срок с момента вступления их в силу с приложением нового расчета размера арендной платы. При изменении арендной платы, обусловленной изменением ставок земельного налога, арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-тидневный срок с момента вступления их в силу с приложением нового расчета арендной платы. При этом внесение соответствующих изменений в договор аренды не требуется (п. 2.2 договора).   
 
    На основании постановления Главы Тырминского поселкового муниципального образования № 45 от 09.08.2004  переданный в пользование ответчику земельный участок увеличен на 500 кв. м, в связи с чем общая площадь земельного участка составила 58 130 кв. м, о чем подписано дополнительное соглашение от 11.08.2004. Указанное соглашение не прошло государственную регистрацию.
 
    Соглашениями от 31.01.2005, от 01.01.2006 в связи с изменением утвержденных базовых ставок  сторонами устанавливался новый размер арендной платы: с 01.01.2005 – 18 669 руб. 42 коп. в месяц, с 01.01.2006 – 20 345 руб. 50 коп. в месяц.
 
    Распоряжением Главы Верхнебуреинского муниципального района № 174-р от 02.03.2007 на часть земельного участка в размере 35 349, 1 кв. м прекращено право аренды, ответчику в пользование подлежал передаче земельный участок площадью 22 787,9 кв. м.
 
    Возврат  арендодателю земельного участка площадью 35 349, 1 кв. м  подтверждается  актом приема-передачи от 02.03.2007. Земельный участок площадью 22 787,9 кв. м поставлен на кадастровый учет. При этом соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды № 41 от 05.10.2002 сторонами не подписано.
 
    В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у ООО «Далькомплекс» образовался долг в размере 663 162 руб. 32 коп. за период с 01.01.2005 по 31.12.2010
 
    Наличие просрочки уплаты арендных платежей явилось основанием для начисления неустойки в размере 287 331 руб. 79 коп. за период с 21.01.2003 по 08.12.2010 в соответствии с представленным расчетом.
 
    Письмами № 1-10/3258 и № 1-10/3259 от 19.07.2010 арендодатель  уведомил  ответчика о необходимости исполнения обязанности по внесению арендных платежей и досрочном расторжении договора аренды, предложив последнему освободить земельный участок в срок до 04.08.2010.
 
    Неисполнение ответчиком требований по предъявленным претензиям явилось основанием для подачи иска.
 
    Учитывая представленные доказательства, суд признал  иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
 
    Ст. 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    Поскольку соглашением от 17.08.2004 подтверждается передача полномочий Верхнебуреинскому муниципальному району по управлению и распоряжению земельными участками, не прошедшими разграничение в установленном законом порядке, суд счел установленным замену арендодателя по договору аренды на основании положений ст. 617 ГК РФ.
 
    В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.
 
    По смыслу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.
 
    Из материалов дела следует, что размер арендной платы по договору с момента его заключения определялся истцом в период до 01.01.2007 на основании базовых ставок арендной платы, утверждаемых  постановлениями органов местного самоуправления. В период после 01.01.2007, ссылаясь на  Решение Собрания депутатов Верхнебуреинского муниципального района  № 82 от 15.11.2006 истец определяет арендную плату на основании кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Определение размера арендной платы в период до 01.01.2007 года и соответственно долга в данной части судом признано обоснованным.
 
    Расчет арендной платы, начиная с 01.01.2007, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, судом признан неправомерным в связи со следующим.
 
    Договором в п. 2.2. допускается изменение размера арендной платы без внесения изменений в договор в связи с решениями соответствующих органов, централизованно устанавливающих  оценочные зоны, базовые ставки земельного налога и льготы при условии направления арендатору извещения о таких изменениях.
 
    Приведенные истцом в расчете арендной платы с 01.01.2007 данные свидетельствуют не об указанных выше обстоятельствах, а об изменении порядка (способа) расчета платы за пользование имуществом, в связи с чем положения п. 2.2. договора в данном случае не применимы. Такие изменения являются существенными и должны быть согласованы сторонами в надлежащей форме с учетом того, что договор аренды  прошел государственную регистрацию.
 
    Согласно абз. 5 п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендой платы, а также порядок, условия и сроки её внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
 
    Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, которое подлежит применению в том числе на территории Верхнебуреинского муниципального района с 01.01.2010.
 
    В п. 3 данного постановления определено, что по действующим на дату вступления его в силу договорам аренды земельных участков расчет арендной платы за использование земельных участков до 01.01.2013 производится согласно постановлению Правительства Хабаровского края № 227-пр от 30.11.2007 (далее по тексту – постановление № 227-пр).
 
    Постановлением № 227-пр установлено, что на территории Хабаровского края размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по ставкам арендной платы, ранее установленным нормативными правовыми актами городских округов и муниципальных районов с учетом коэффициента-дефлятора.
 
    Принимая во внимание изложенные нормативные акты и отсутствие внесенных в договор аренды в соответствующей форме изменений, суд пришел к выводу о необходимости расчета размера арендной платы с 01.01.2007 на основании последней установленной базовой ставки арендной платы, площади земельного участка  с применением указанных в постановлении № 227-пр коэффициентов-дефляторов.
 
    Исходя из того, что рассчитанная таким образом арендная плата за заявленный период составит большую сумму, чем заявлено истцом, суд счел возможным удовлетворить иск в данной части в заявленном истцом размере (663 162 руб. 32 коп.), что является его правом. Ответчиком в нарушение требований ст. 65 АПК РФ доказательств отсутствия задолженности по арендной плате не представлено.
 
    Согласно ст. 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
 
    В обоснование начисления неустойки истец указывает на п. 5.2 договора. При этом указанный пункт договора не содержит условия о неустойке.
 
    Судом установлено, что в договоре имеется п. 6.1., согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки инспекцией по налогам и сборам начисляется пеня в размере, предусмотренном действующим законодательством. Указанный пункт не содержит условия о праве кредитора (арендодателя) на начисление неустойки, в нём также не имеется указания на применение заявленной истцом ставки (1/300 ставки рефинансирования). 
 
    Таким образом, в договоре аренды условие о неустойке сторонами не согласовано, в связи с чем требование о взыскании пеней в размере  287 331 руб. 79 коп. не подлежит удовлетворению.
 
    При этом судом учтено, что истец не лишен права на обращение в суд с самостоятельными требованиями о взыскании процентов за просрочку в оплате арендной платы в соответствии с общими положениями ГК РФ.
 
    Ст. 619 ГК РФ предусматривает перечень оснований для досрочного расторжения договора, в том числе и неуплата арендных платежей в установленный срок более двух раз подряд. 
 
    Материалами дела подтверждается, что требования ст. 619 и п. 2 ст. 452 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор истцом соблюдены, о чем свидетельствует направленные в адрес ответчика претензии.
 
    Поскольку задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 41 от 05.10.2002 заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.
 
    В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю полученное по договору имущество.
 
    Договор заключен в отношении земельного участка площадью 53 130 кв. м с кадастровым номером 27:05:05 01 020:0001. Дополнительное  соглашение от 11.08.2004 об изменении предмета договора и увеличении площади земельного участка до 58 130 кв. м не прошло государственную регистрацию, в связи с чем в силу ст. 452 ГК РФ не может быть признано заключенным. Соглашение об изменении предмета договора и уменьшении площади земельного участка до 22 787,9 кв. м сторонами вообще не подписывалось. Следовательно, договор действует в редакции, существовавшей при его заключении. Однако, принимая во внимание наличие доказательств фактического возврата арендатором арендодателю земельного участка площадью 35 349,1 кв. м из числа общей площади 58130 кв. м, а также постановку оставшейся части земельного участка на кадастровый учет, суд счел возможным удовлетворить исковые требования об освобождении оставшейся части земельного участка площадью 22 787,9 кв. м.
 
    Доказательств наличия на земельном участке площадью 22 787,9 кв. м каких-либо капитальных строений, принадлежащих арендатору, ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.
 
    Государственная пошлина на основании ст. 110 АПК РФ относится на ответчика исходя из размера удовлетворенных имущественных требований и двух требований неимущественного характера, подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец освобожден от уплаты данного вида судебных расходов в соответствии с п. 1 ст. 333.37 НК РФ.
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-171, 176  АПК РФ,
 
    Р Е Ш И Л :
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Далькомплекс» (ИНН 2712010228, ОГРН 1022700858740) в пользу Администрации Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края 663 162 руб. 32 коп. долга, во взыскании неустойки в размере 287 331 руб. 79 коп. отказать.
 
    Расторгнуть договор аренды земельного участка № 41 от 05.10.2002, заключенный между Администрацией Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края и обществом с ограниченной ответственностью «Далькомплекс».
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «Далькомплекс» освободить земельный участок общей площадью 22 787, 9 кв. м, расположенный по адресу: п. Тырма под производственную базу.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Далькомплекс» в доход федерального бюджета 24 263 руб. 24 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                                А. А. Панина