Решение от 07 февраля 2011 года №А73-14095/2010

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    г. Хабаровск                                                                 № дела А73-14095/2010
 
    07 февраля 2011 года  
 
    Резолютивная часть судебного акта оглашена  31.01.2011                                
 
    Арбитражный суд в составе судьи Паниной А. А.
 
    при ведении протокола секретарём судебного заседания Рубцовой О. Я.
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску  Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска
 
    к        предпринимателю Нерубенко Александру Викторовичу
 
    о        взыскании 5 584 576 руб. 19 коп.
 
    при участии
 
    от истца – Ефимковой Е. К. представителя по доверенности
 
    от ответчика – Коваленко В. В. представителя по доверенности от 15.02.2010
 
    Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее по тексту - ДМС) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к предпринимателю Нерубенко А. В. о взыскании 4 973 844 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 820 от 26.08.2009 за период по состоянию на 31.10.2010, а также 610 731 руб. 33 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 10.09.2009 по 31.10.2010.
 
    В судебном заседании истец иск поддержал в полном объёме в соответствии с доводами искового заявления. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по уплате установленных договором арендных платежей.
 
    Ответчик с иском не согласился в соответствии с представленным отзывом. В части взыскания суммы основного долга в размере 2 214 961 руб. 69 коп. требования не оспорил, в остальной части иск не признал. Представитель суду пояснил, что сумма долга сложилась в отношении доначислений, рассчитанных за период фактического использования земельного участка до даты подписания договора. В возражениях ответчик сослался на следующие обстоятельства.
 
    1. В отношении арендной платы за период с 01.04.2006 по 31.07.06. в сумме 440 494 руб. 36 коп. ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, так как перерыв течения срока давности путем совершения действий, свидетельствующих о признании долга (подписание договора аренды) не может быть осуществлен в отношении требований, по которым этот срок уже истек на дату совершения этих действий.
 
    2. Указал на неправомерность начисления арендной платы исходя из площади земельного участка 4 147 кв. м, так как земельный участок указанного размера сформирован только 11.06.2009. До формирования данного земельного участка используемая площадь, по мнению ответчика, составила 3505 кв. м, что подтверждается договорами купли-продажи долей в собственности на нежилое здание котельной от 04.08.2003 и от 06.04.2005.
 
    3. Поскольку здание приобретенной ответчиком котельной, используемой под автосервис, располагается на земельном участке площадью 1765 кв.м, то коэффициент вида использования 6 (объекты автоуслуг) должен применяться только к земельному участку указанной площади, в отношении оставшегося земельного участка из используемых 3505 кв. м следует применять коэффициент 1 (прочие виды использования). Исходя из изложенного, размер арендной платы за период с 01.08.2006 по 10.06.2009 рассчитан ответчиком в сумме 354 294 руб. 27 коп. В отношении определения размера арендной платы за период с 11.06.09. по 25.08.09. считает подлежащими применению ставки, установленные в договоре. Всего, по расчету ответчика сумма долга на дату заключения договора составляет 2 503 978 руб. 41 коп.
 
    4. Сослался на  перечисление на основании договоров купли-продажи от 04.08.03. и от 06.04.05. ДМС арендной платы в общей сумме 130 000 руб. в 2006-2007 г.г. в качестве возмещения продавцу объекта недвижимости указанных платежей за использование спорного земельного участка.
 
    5. Заявил о необоснованности требования о взыскании пеней за просрочку оплаты доначисленной за фактическое пользование земельным участком суммы, начиная с 10.09.2009. В этой связи сослался на отсутствие в п. 7.1. договора установленного срока для уплаты этой суммы,  поэтому отсутствуют основания для начисления пеней исходя из сроков, определенных в п. 2.1. договора, применению подлежит правило ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства.
 
    Возражая против доводов ответчика, истец указал о несогласии с применением срока исковой давности ввиду совершения ответчиком действий, являющихся фактическим признанием долга (подписание договора аренды). Сослался на преюдициальность судебного акта по делу № А73-949/2010, а также на недоказанность факта того, что до формирования спорного земельного участка его площадь составляла 3 505 кв. м.
 
    Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Между ДМС (арендодатель) и ИП Нерубенко А. В. (арендатор) 26.08.2009 заключен договор аренды земельного участка № 820, по условиям которого истец предоставляет ответчику во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:1037, расположенный в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Краснореченская, 139, площадью 4147 кв. м для использования под нежилое здание котельной корпус № 3, используемое под автосервис (п. 1.1.)
 
    Договор заключен сроком с  26.08.09. по 25.08.14. и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
 
    Земельный участок передан ответчику по передаточному акту от 26.08.2009, в котором обозначено, что арендатор занимает указанный участок с 01.04.2006 (согласно дате внесения изменений в условия договора аренды земельного участка № 933 от 11.05.2004, заключенного с ОАО «Авторемлес»).
 
    Размер арендной платы и порядок его определения установлены в п. 2.1. договора. При этом п. 7.1. договора содержит указание на то, что на момент подписания договора арендатор занимает объект с 01.04.2006,  условия договора по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной даты.
 
    В соответствии с п. 2.1. договора арендатор обязан ежемесячно до 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за текущий месяц в установленном договором размере.
 
    П. 4.1. договора устанавливает, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы, арендатор обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
 
    Поскольку ответчик расчетные обязательства исполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 973 844 руб. 86 коп. по состоянию на 31.10.2010. Из лицевого счета по договору и пояснений сторон следует, что текущие ежемесячные платежи вносятся ответчиком своевременно, долг образовался ввиду неоплаты доначислений по аренде по п. 7.1. договора за использование земельного участка в период до даты подписания договора.
 
    В связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей истцом начислена неустойка в сумме 649 278 руб. 63 коп. за период с 10.09.09. по 31.10.10. в соответствии с представленным расчетом.
 
    Неоплата долга в добровольном порядке послужила основанием для обращения в суд с иском.
 
    Учитывая представленные доказательства, суд признал  иск подлежащим  удовлетворению частично по следующим основаниям.
 
    Ст. 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения.
 
    Положение о применении условий договора к отношениям сторон с 01.04.2006 содержится в п. 7.1. договора.
 
    Доводы арендатора о том, что до даты формирования земельного участка (11.06.09.)  ответчиком использовался земельный участок меньшей площадью – 3505 кв. м, признаны судом необоснованными. Из п. 7.1. договора и акта приема-передачи следует, что ответчик признаёт, что им с 01.04.2006 использовался земельный участок площадью 4 147 кв. м.  Договоры купли-продажи  недвижимого имущества, заключенные 04.08.2003 и 06.04.2005 между ИП Нерубенко А. В. (покупатель) и ОАО «Авторемлес» (продавец), на которые ссылается ответчик, судом во внимание не приняты. Указанные документы подписаны гораздо раньше 01.04.2006 и не содержат ни схем расположения земельных участков, на актов приема-передачи, поэтому не могут служить доказательством того, что в период с 01.04.2006 по 11.06.2009 ответчиком использовался земельный участок площадью 3505 кв. м. Рассматриваемые доводы ответчика также не согласуются с данными о размере земельного участка, указанного в соглашении об изменении условий договора аренды № 933 от 11.05.2004 с предыдущим арендатором ОАО «Авторемлес» в части уменьшения арендуемого участка в связи с переходом прав пользования к ответчику. 
 
    Возражения в отношении необходимости применения разных коэффициентов вида деятельности к частям используемого ответчиком земельного участка в период до даты подписания договора судом отклонены. Условия договора по оплате арендной платы (в том числе и порядка определения размера арендной платы) распространены сторонами на период с 01.04.2006, оснований для его изменения не имеется. Судебная оценка доводам ответчика в отношении вида использования земельного участка и применения соответствующих коэффициентов при определении размера арендной платы уже дана в решении арбитражного суда от 01.06.2010 по делу № А73-949/2010, имеющего в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.
 
    Ссылка ответчика о  перечислении им истцу 130 000 руб. в 2006-2007 г.г. в счет арендной платы за использование спорного земельного участка документально не подтверждена. По условиям договоров купли-продажи с ОАО «Авторемлес» ответчик обязался возместить продавцу арендную плату за землю с момента фактической передачи до заключения в последующем покупателем договора аренды земельного участка с ДМС. Из указанного следует, что данные платежи должны были покрывать расходы продавца недвижимого имущества по аренде земельного участка, уже переданного ответчику, но не оформленного на него. В представленных ответчиком платежных поручениях № 646 от 18.12.2006, 574 от 20.11.2006, № 513 от 23.10.2006, № 138 от 19.03.2007 в назначении платежа указано: «аренда земли по договору № 933 за ОАО «Авторемлес»», из чего невозможно установить, за какой конкретно период осуществлены платежи. Из представленного ДМС лицевого счета по договору № 933 следует, что данными платежами закрыта задолженность  по арендной плате за период до 01.04.2006. Доказательств иного ответчиком не представлено.
 
    Таким образом, суд счел установленным наличие долга ответчика по арендной плате в размере 4 973 844 руб. 86 коп. по состоянию на 31.10.2010.
 
    В отношении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части взыскания арендной платы за период с 01.04.2006 по 31.07.06. в сумме 440 494 руб. 36 коп. суд пришел к следующему.
 
    Общий срок исковой давности установлен в три года (ст. 196 ГК РФ), течение которого согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
 
    Истец должен был знать о нарушении своих прав при непоступлении арендных платежей в установленный договором срок. Договор подписан сторонами 26.08.2009, обязанность оплатить арендную плату в размере доначислений за период с 01.04.2006 по дату подписания договора возникла у ответчика не ранее первого начисления по договору, а именно, 10.09.2009. С указанной даты начинает течь срок исковой давности, поэтому истцом он не пропущен.
 
    Судом также принято во внимание, что даже на момент подписания договора аренды срок исковой давности в отношении платежей за период с 01.04.2006 по 31.07.06.  не истек, так как о том, что спорным земельным участком пользуется ИП Нерубенко А. В.  истец мог узнать не ранее 05.10.2006 – дата подписания соглашения о внесении изменений в договор аренды с предыдущим землепользователем.
 
    При изложенном требования истца о взыскании долга в размере 4 973 844 руб. 86 коп. подлежат удовлетворению.
 
    Ст. 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
 
    Договором установлен конкретный срок внесения платежей – до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Как уже указывалось выше, стороны в п. 7.1. договора согласовали применение условий по оплате арендной платы к отношениям сторон, начиная с 01.04.2006. Следовательно, произведенные истцом начисления по аренде за период до даты подписания договора подлежат уплате в определенный договором срок - до 10.09.2009. В связи с указанным судом признаны ошибочными доводы ответчика о необходимости в данном случае применения положений ст. 314 ГК РФ о разумном сроке.
 
    Проанализировав расчет неустойки, суд счел требования о взыскании 649 278 руб. 63 коп. правомерными в силу ст. 330 ГК РФ.
 
    Однако, в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом согласно разъяснениям Пленумов ВС РФ и ВСА РФ  № 6/8 от 01.07.1996 г., изложенным в п. 42 постановления, при оценке последствий нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
 
    Учитывая отсутствие долга по текущим арендным платежам, принимая во внимание своевременность их уплаты, суд пришел к выводу о несоразмерности заявленных штрафных санкций последствиям нарушенного обязательства и счел возможным снизить размер пеней до 450 000 руб.
 
    В соответствии со ст. 110  АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 6 от 20.03.97. государственная пошлина возлагается на ответчика исходя из размера правомерно заявленной суммы и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец от уплаты данного вида судебных расходов освобожден на основании ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.
 
    Руководствуясь статьями 150, 151, 167-171, 176  АПК РФ, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    Взыскать с предпринимателя  Нерубенко Александра Викторовича (ИНН 272404689904, ОГРН 304272421200053) в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ИНН 2700001290, ОГРН 1032700332587) 4 973 844 руб. 86 коп. долга и 450 000 руб. неустойки, всего 5 423 844 руб. 86 коп.
 
    Взыскать с предпринимателя  Нерубенко Александра Викторовича (ИНН 272404689904, ОГРН 304272421200053) в доход федерального бюджета 51 115 руб. 62 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                                               А. А. Панина