Дата принятия: 02 апреля 2011г.
Номер документа: А73-14090/2010
Арбитражный суд Хабаровского края
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Хабаровск дело № А73-14090/2010
04 апреля 2011года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 31 марта 2011 года. Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи М.Ю. Ульяновой
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Тарасенко,
рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания ММК»
кДепартаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
опризнании преимущественного права на выкуп нежилого помещения и обязании направить предложение о заключении договора купли продажи
при участии:
от истца: Н.Н. Мальцева, директор общества, протокол от 29.06.2006, О.В. Федорова, представитель, доверенность от 07.02.2011
от ответчика: Е.К. Ефимкова, представитель, доверенность от 23.12.2010 №12577/02-10
Общество с ограниченной ответственностью «Компания ММК» (далее - ООО «Компания ММК», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) о признании за ним преимущественного права на выкуп части функционального (встроенного) помещения № 0 (1-24) в виде комнат №8, №9 по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, об обязании ответчика направить предложение о заключении договора купли-продажи, о признании недействительным решения Департамента о проведении аукциона по продаже нежилого помещения.
Определением суда от 12.01.2011 в отдельное производство выделено требование о признании недействительным решения Департамента о проведении аукциона по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Кировский район, ул. Джамбула, 12 (дело №А73-72/2011, заявление по которому в порядке статьи 129 АПК РФ возвращено обществу по его ходатайству).
В рамках настоящего дела оставлены требования истца о признании за ним преимущественного права на выкуп нежилого помещения и обязании ответчика направить обществу предложение о заключении договора купли-продажи.
Исковое заявление мотивировано тем, что ООО «Компания ММК», являясь субъектом малого предпринимательства, более 10 лет арендует функциональное (встроенное) помещение № 0 (1-24) в виде комнат №8, №9, №22, общей площадью 50,9 кв.м и места общего пользования площадью 12,8 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12. На основании решения Хабаровской городской думы от 28.09.2010 №273 «О внесении изменений в программу приватизации муниципального имущества городского округа «Город Хабаровск» на 2010 год» помещения площадью 323,2 кв.м в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12 выставлены на продажу в форме аукциона. ООО «Компания ММК» обратилось к Департаменту с заявлением о выкупе арендуемых обществом помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ). Департамент в ответе на указанное заявление указал на отсутствие у общества права приобретения арендуемого имущества в соответствии с указанным нормативно-правовым актом.
В судебном заседании представители ООО «Компания «ММК» поддержали заявленные требования в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, расширив при этом правовые основания иска. Наряду с первоначально изложенными доводами, общество указало на возможность формирования части арендуемых им помещений в обособленный объект недвижимого имущества, сославшись на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134. Представили суду заключения ООО «Эком-коттедж» от 29.03.2011 и ООО «Архстройпроект» от 23.03.2011 о возможности конструктивного и функционального выделения арендуемых обществом функциональных помещений №8 и №9 из жилого дома, находящегося по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12. Кроме того, представители истца указали на то, что все необходимые условия для признания за ООО «Компания ММК» преимущественного права на выкуп спорных помещений, регламентированные статьей 3 Закона №159-ФЗ, обществом соблюдены.
Представитель Департамента иск не признал, при этом указал, что ООО «Компания ММК» на момент вступления в юридическую силу Закона №159-ФЗ владело спорными помещениями на праве аренды на основании договора от 27.03.2006 №196/06, арендодателем по которому выступало ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска». Право собственности Городского округа «Город Хабаровск» на функциональное (встроенное) помещение общей площадью 323,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, зарегистрировано 10.08.2010. По мнению представителя ответчика, условие Закона №159-ФЗ о непрерывности владения обществом спорным недвижимым имуществом по договору аренды на протяжении двух и более лет не соблюдено, поскольку до 10.08.2010 помещения являлись частной собственностью. Также представитель Департамента выразил несогласие с позицией истца о возможности выделения спорных помещений в обособленный объект недвижимого имущества, поскольку собственником в соответствии с положениями статьи 209 ГК РФ принято решение о продаже единого объекта – функционального помещения общей площадью 323,2 кв.м.
В судебном заседании 30.03.2011 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 31.03.2011.
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Департамент муниципальной собственности города Хабаровска (арендодатель), МУ «ЕСЗ по ЖКУ администрации Кировского района» (балансодержатель) и ООО «Компания ММК» (арендатор) 04.03.2003 заключили договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска №165/03, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование часть функционального (встроенного) помещения 0 (1-32) в виде комнат №№ 8-10, 25, площадью 50,4 кв.м, места общего пользования 13,3 кв.м, расположенного по ул. Джамбула, 12, для использования под офис, магазин. Срок действия указанного договора определен сторонами с 01.03.2003 по 28.02.2006 (договор зарегистрирован в установленном законом порядке).
По акту приема-передачи от 01.03.2003 данные помещения переданы арендатору.
Впоследствии функциональное (встроенное) помещение общей площадью 323,2 кв.м передано из муниципальной собственности в собственность ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – ОАО «ЦИТ»).
ОАО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «Компания ММК» (арендатор) 27.03.2006 заключили договор аренды №193/06, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда – часть функционального (встроенного) помещения № 0 (1-24) в виде комнат №8, №9, №22, общей площадью 50,9 кв.м и места общего пользования площадью 12,8 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12.Срок действия данного договора установлен с 27.03.2006 по 26.03.2009.
Стороны указанного договора по истечении срока его действия заключали в отношении указанного предмета аренды новые договоры – от 27.04.2009 №227/09 и от 02.04.2010 №119/10.
На основании договора дарения (безвозмездной передачи в собственность) от 02.08.2010, заключенного между ОАО «ЦИТ» и Муниципальным образованием Городской округ «Город Хабаровск», возникло право собственности последнего на функциональное (встроенное) помещение, общей площадью 323,2 кв.м, цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.08.2010 серии 27-АВ № 457146).
В договор аренды от 02.04.2010 №119/10 соглашением от 14.09.2010 внесены изменения в отношении статуса арендодателя и порядка внесения арендных платежей.
На основании решения Хабаровской городской думы от 28.09.2010 №273 «О внесении изменений в программу приватизации муниципального имущества городского округа «Город Хабаровск» на 2010 год» помещения площадью 323,2 кв.м в здании по адресу г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12 выставлены Департаментом на продажу в форме аукциона.
ООО «Компания ММК» обратилось в Департамент с заявлением от 18.11.2010 №75 о выкупе арендуемых им помещений №8, №9 на основании положений Закона №159-ФЗ.
Департамент письмом от 03.12.2010 №11765/05-07 разъяснил ООО «Компания ММК» об отсутствии правовых оснований для реализации преимущественного права общества на основании указанного нормативного акта.
Считая, что ООО «Компания ММК» обладает преимущественным правом на выкуп арендуемых им помещений, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Оценив доказательства, представленные в материалы дела, принимая во внимание пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии:
1) если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из системного анализа данных правовых норм следует, что необходимым условием при отчуждении арендуемого имущества в порядке, установленном Законом №159-ФЗ, является нахождение этого имущества на момент вступления в законную силу указанного нормативного акта в государственной (муниципальной) собственности.
Названный Федеральный закон вступил в законную силу 05.08.2008.
Из материалов дела следует, что функциональное (встроенное) помещение, общей площадью 323,2 кв.м, цокольный этаж, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, часть которого арендовалась ООО «Компания ММК», на момент вступления в законную силу Закона №159-ФЗ находилось в собственности ОАО «ЦИТ», т.е. не было муниципальным имуществом.
В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии одного из основных условий для применения к спорным правоотношениям сторон положений Закона №159-ФЗ.
Кроме того, суд считает необходимым отметить следующие обстоятельства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
ООО «Компания ММК» в обоснование возможности выделения арендуемых обществом функциональных помещений №8 и №9 из общей площади помещения цокольного этажа жилого дома, находящегося по адресу: г. Хабаровск, ул. Джамбула, 12, ссылается на заключения ООО «Эком-коттедж» от 29.03.2011 и ООО «Архстройпроект» от 23.03.2011.
Однако ссылка истца на такое обстоятельство не может быть признана судом в качестве основания для удовлетворения заявленных требований с учетом названных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которым необходимо проведение в установленном законом порядке кадастрового учета помещений в здании как самостоятельных объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещение на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника.
Согласно пункту 4 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости.
Судом установлено, что помещения № 0 (1-24) в виде комнат №8, №9, о выкупе которых просило общество, как самостоятельный объект недвижимого имущества не сформирован, их кадастровый учет не проведен, согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого функционального помещения отсутствует.
На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований, предусмотренных Законом №159-ФЗ, для признания за ООО «Компания ММК» преимущественного права на выкуп арендуемых обществом помещений.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на истца, с учетом возврата излишне уплаченной суммы.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Компания ММК» отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Компания ММК» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 26.11.2010 №226.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
СудьяМ.Ю. Ульянова
