Решение от 04 апреля 2011 года №А73-14009/2010

 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Хабаровск                                                                  дело № А73-14009/2010  
 
    «04» апреля 2011 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2011 года.
 
    Арбитражный суд Хабаровского края в составе:
 
    судьи  Д.Л. Малашкина
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баландиной Е.В.
 
    рассмотрев в заседании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Дикая орхидея»
 
    к        Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания»
 
    о        понуждении заключить договор
 
    третье лицо - Открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска»
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Сергеева М.Д. по доверенности от 01.07.2010г.; Демченко Т.Н., директор, на основании приказа № 1 от 13.06.2007г., решения учредителя № 1 от 13.06.2007г.
 
    от ответчика – Низовцев Д.А. по доверенности от 01.01.2011г. № 20-8.6/11.
 
    от третьего лица – Жилкова Е.О. по доверенности от 17.12.2010г. № 6538/03-02.
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Дикая орхидея» (далее – ООО «Дикая орхидея», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» (далее - ООО «УК «ДВСРК», ответчик) о понуждении заключить договор управления многоквартирным домом в отношении занимаемого истцом по договору аренды нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная, 7.
 
    Определением от 09.02.2011к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее - ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска», третье лицо).
 
    Истец в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил понудить ответчика заключить договор управления многоквартирным домом в приложенной редакции с изменением пункта 10.1, который просит изложить в следующей редакции: «Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 5 лет». Уточнение исковых требований судом принято.
 
    В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала, в обоснование указала на наличие у истца в аренде нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме № 7 по ул. Мирной в г. Хабаровске; установление в договоре аренды обязанности истца-арендатора заключить с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом; отказ ответчика заключить с истцом договор управления с условием о сроке действия с даты его подписания; наличие права на иск.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании возражений относительно возможности заключения договора управления с истцом не заявил, указал, что условия действующего договора управления многоквартирным домом №7 по ул. Мирной в г. Хабаровске, утверждены протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 12.01.2010, проводившегося в форме заочного голосования, условия договора управления для всех собственников устанавливаются одинаковыми, просил отказать истцу в удовлетворении требования о понуждении управляющей компании заключить договор управления с измененной редакцией п. 10.1 договора.
 
    Представитель третьего лица в судебном заседании пояснила, что истцу в аренду передана часть нежилого помещения по адресу: г. Хабаровск, ул. Мирная, 7; по условиям договора аренды арендатор обязан самостоятельно заключить договоры на предоставление коммунальных услуг и натехническое обслуживание общедомового имущества многоквартирного дома; до настоящего времени истец не исполнил обязательство по заключению договора с управляющей компанией на техническое обслуживание и ремонт общедомового имущества.
 
    Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Истец (арендатор) на основании договора аренды объектов нежилого фонда № 77/07 от 27.02.2007, заключенного с ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (арендодатель) пользуется частью функционального (встроенного) помещения II(1-16) в виде комнат №№12-16 площадью 50,4 кв.м и местами общего пользования  площадью 7,7 кв.м (3,2 кв.м на первом этаже, 4,5 кв.м на втором этаже), расположенного в Железнодорожном районе города Хабаровска по адресу: ул. Мирная, 7, для использования под парикмахерскую.
 
    Согласно передаточному акту от 18.01.2007 и п. 7.1 договора аренды арендатор занимает помещение с 18.01.2007.
 
    В соответствии с п. 3.2.5 договора аренды арендатор самостоятельно (в течение одного месяца с момента подписания договора аренды) заключить договоры на коммунальные услуги (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация, техническое обслуживание) и напрямую оплачивать стоимость таких услуг по заключенным договорам.
 
    Нежилое помещение, переданное в аренду истцу, находится в многоквартирном жилом доме № 7 по ул. Мирной в г. Хабаровске.
 
    Решением общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома от 24.07.2008, проведенного в форме заочного голосования, выбрана управляющая компания Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная сервисно-ремонтная компания» (ОГРН 1082721005718, ИНН 2721159841). На основании указанного решения с собственниками помещений заключен договор управления многоквартирным домом от 01.09.2008. 
 
    Согласно п. 2 протокола от 12.01.2010 очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 7 по ул. Мирной, проведенного в форме заочного голосования, принято решение утвердить текст договора управления в новой редакции.
 
    Письмом от 07.06.2010 № 632/33, направленным в адрес ООО «Дикая орхидея», ООО «УК «ДВСРК» предложило заключить договор управления МКД и оплатить оказываемые управляющей организацией услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД в соответствии с утвержденными собственниками тарифами в период с 01.09.2008 по дату получения письма.
 
    Претензией от 29.07.2010 № 3751/0304, направленной в адрес истца, ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» в соответствии с пунктами 3.2.5, 6.2.5 договора аренды потребовало от арендатора представить договор на техническое обслуживание общедомового имущества многоквартирного дома, заключенный с ООО «УК «ДВСРК», либо расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение.
 
    Истец заявлением от 13.08.2010 обратился к ответчику с предложением  о заключении договора управления многоквартирным домом.
 
    Ответчиком был представлен истцу для подписания договор управления МКД с условием о сроке действия с 01.01.2010 в течение пяти лет (пункт 10.1 договора).
 
    Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что истец не согласился заключить договор на данных условиях и предлагал ответчику заключить договор управления МКД с условием о начале срока действия договора с даты его подписания. Ответчик отказался заключить договор на условиях истца.
 
    ООО «Дикая орхидея» полагая, что ООО «УК «ДВСРК», не принявшее договор в редакции истца, уклонилось от его заключения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
 
    В силу статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации договор управления носит характер публичного, следовательно, за управляющей организацией сохраняется обязанность по его заключению.
 
    В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, т.е. другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Из представленных в деле доказательств судом не установлено уклонения ответчика от заключения с истцом договора, в отношении которого возник спор. Напротив, действия ответчика указывают на принятие им мер по направлению в адрес истца проекта договора, утвержденного общим собранием собственников помещений многоквартирного дома на определенных условиях, по одному из которых у сторон возникли разногласия.
 
    В отношении требования о понуждении заключить договор на управление помещениями в доме № 7 по улице Мирной ответчик по существу не возражал, ссылаясь лишь на разногласия по условию о сроке действия договора.
 
    Последствия неурегулирования в досудебном порядке возникших разногласий предусмотрены пунктами 1, 2 статьи 445 ГК РФ. Отсутствие со стороны ответчика согласия на предложение истца изменить срок начала действия договора не дает оснований считать, что он уклонился от заключения договора.
 
    В обоснование обязанности ответчика заключить с ним договор истец ссылается на статьи 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений МКД.
 
    Из буквального толкования указанных правовых норм, а также из части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации следует обязательность для всех собственников помещений в многоквартирном доме решения общего собрания этих собственников, принятого в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания. Это решение обязательно и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Права собственника, не участвовавшего в таком собрании, защищены правовой нормой, указанной в пункте 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 
    ООО «Дикая орхидея», не являясь собственником помещений в многоквартирном доме, не может являться стороной договора управления МКД.
 
    Ссылка истца на п. 3.2.5 договора аренды судом отклоняется. Из договора аренды, заключенного между ООО «Дикая орхидея» и ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» не следует обязанность арендатора заключить с управляющей компанией именно договор управления МКД.
 
    С требованием к управляющей организации о понуждении заключить договор управления МКД может обратиться только собственник помещения в таком МКД.
 
    При изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, учитывая, что при принятии искового заявления к производству истцу была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дикая орхидея» (ОГРН 1062724063830, ИНН 2724100300) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 4 000 руб. 00 коп.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
    Судья                                                                                    Д.Л. Малашкин