Решение от 21 февраля 2011 года №А73-13596/2010

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Хабаровск                                                               № дела А73-13596/2010
 
    21 февраля 2011 года 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Паниной А. А.
 
    при ведении протокола секретарём судебного заседания Рубцовой О. Я., помощником судьи Кацупий А. О.
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае
 
    к обществу с ограниченной ответственностью Авиационная компания «Котра»
 
    третье лицо: Дальневосточное управление государственного авиационного надзора  Федеральной службы по надзору в сфере транспорта
 
    о взыскании 203 281 руб. 63 коп.
 
    при участии
 
    от истца – Барминой С. В. по доверенности,
 
    от ответчика – Анисимова И. О. президента по выписке из ЕГРЮЛ от 09.12.2010,
 
    от третьего лица -  представитель не явился
 
    ТУ Росимущества в Хабаровском крае обратилось в арбитражный суд с иском к  ООО «Котра» о взыскании 136 699 руб. 95 коп. долга по арендным платежам по договору аренды № 8634 от 10.04.2006 за период с 01.09.09. по 30.11.10. и 205 122 руб. 84 коп. неустойки за этот же период.
 
    Определением от 14.01.2011 на основании ст. 49 АПК РФ судом принято уменьшение размера взыскиваемой неустойки до 66 581 руб. 68 коп. в связи с её перерасчетом за заявленный в иске период.
 
    В судебном заседании истец уточненные требования поддержал в полном объеме. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № 8634 от 10.04.2006.
 
    Ответчик с иском не согласился в соответствии с доводами отзыва и дополнений к нему. В возражениях ответчик сослался на неправомерное неоднократное увеличение размера ставки арендной платы в течение года, ничтожность соглашений об изменении размера арендой платы ввиду несоответствия отраженного в них порядка определения размера арендной платы действующему на тот момент законодательству. Ответчик также оспорил размер ставки арендной платы равный 9 133 руб. 33 коп. в месяц, указав на несоответствие его расчета состоянию помещения, неверное применение коэффициентов. Выразил несогласие с отчетом оценщика, на основании которого определен размер арендной платы. Пояснил суду, что все дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы являлись сделкой под условием об осуществление ремонтных работ в счет арендной платы. У сторон была устная договоренность о том, что когда сумма долга сравняется со стоимостью ремонта, поддет подписано дополнительное соглашение о размере арендной платы, которое соответствовало бы фактическим обстоятельствам. Факт подписания соглашений под условием обосновывает отсутствием претензий истца в течение длительного времени.  В отношении требований о взыскании пеней указал на несогласованность сторонами в договоре условия о неустойке ввиду отсутствия в договоре п. 3.2.2.
 
    Суд рассмотрел спор по существу в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы участвующих в деле лиц,  суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Между ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (арендодатель), УГАН НОТБ ДФО Ространснадзора (владелец) и ООО «Котра» (арендатор) 10.04.2006 заключен договор № 8634  аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, в соответствии с которым ответчику для использования под служебное помещение предоставлено нежилое помещение  21 (цоколь) площадью 17,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул.Петра Комарова, 6, кб. № 17.
 
    Арендованное имущество передано ответчику 01.12.2005, что зафиксировано в передаточном акте.
 
    Срок действия договора определен в п. 1.3. и распространен сторонами на период с 01.12.2005 по 30.11.2006. По  окончании указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок, что установлено судебными актами по делам №  А73-10898/2007 и А73-15035/2009, имеющими в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значения при рассмотрении настоящего спора.
 
    Размер ежемесячной арендной платы определен в п. 3.1. договора, которая в силу п.  3.1.2. подлежит уплате за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.  
 
    П. 4.5. договора устанавливает, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных в п. 3.2.2. договора, начисляются пени в размере 0,2 %  с подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.
 
    Соглашением № 1 от 16.06.2006 стороны внесли изменения в п. 3.1. договора, в соответствии с которыми размер арендной платы определен на основании отчета от 10.11.2005 № 29/05 об оценке рыночной стоимости арендной платы и составил 4 369 руб. без НДС с 01.01.2006.
 
    Соглашением № 2 от 09.04.2008 сторонами уточнена площадь арендуемого помещения (16,8 кв. м) и его номер (27), размер арендной платы определен в сумме 5 787 руб. 60 коп. в месяц без НДС с 03.08.2007 на основании отчета от 05.09.2007 № 276/11.
 
    Передача помещения площадью 16,8 кв. м подтверждается актом от 03.08.2007.
 
    Соглашением № 3 от 02.05.2008 размер арендной платы изменен на 5 890 руб. 95 коп., который подлежит применению с 01.01.2007.
 
    Соглашением № 4 от 23.05.2008 на основании выписки из отчета от 31.01.2008 № 08/08 сторонами согласован размер арендной платы в сумме 9 113 руб. 33 коп. в месяц без НДС с 01.01.2008.
 
    Из представленного истцом расчета следует и ответчиком не оспаривалось, что в период с 01.09.09. по 30.11.2010 арендатор не вносил арендные платежи, в результате чего образовалась задолженность в размере 136 699 руб. 95 коп.
 
    В связи с наличием просрочки уплаты арендных платежей истцом начислена неустойка в сумме 66 851 руб. 68 коп. за период с 10.09.2009 по 30.11.2010 в соответствии с представленным уточненным расчетом.
 
    Долг по арендной плате и неустойка за предыдущий период (по состоянию на 31.08.2009) взыскан с арендатора в судебном порядке в рамках арбитражного дела № А73-15035/2009.
 
    Претензия истца от 05.07.10 № 11111.1-08 оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с иском.
 
    Учитывая представленные доказательства, суд признал  иск подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Ст. 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.
 
    Доводы ответчика об увеличении размера арендной платы в нарушение положений п. 3 ст. 614 ГК РФ в течение года белее одного раза судом во внимание не приняты, так как эти изменения имели место в период до 2009 года, что  спорному периоду не относится. Кроме того, согласно условиям соглашений №№ 1-4 измененный размер арендной платы подлежал применению с 01.01.06., 01.01.07. и 01.01.08., что не противоречит вышеназванной норме права.
 
    Судом установлено, что в спорный период размер арендной платы сторонами определен в соответствии с соглашением № 4 от 23.05.2008 в размере 9 133 руб. 33 коп.
 
    Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением  договорных обязательств», судам следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
 
    Арендная плата исходя из ежемесячного платежа в сумме 9 133 руб. 33 коп. уже взыскивалась в судебном порядке в рамках дела № А73-15035/2009, следовательно, дополнительные соглашения к договору уже оценивались судом на предмет их заключенности и действительности, независимо от того, заявлялись ли соответствующие возражения или встречный иск.
 
    Рассмотрев вновь заявленные ответчиком при рассмотрении настоящего дела доводы о неправомерности определения размера арендной платы на основании отчета оценщика об определении рыночной ставки арендой платы, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания дополнительных соглашений к договору аренды ничтожными исходя из следующего.
 
    Указанные возражения фактически сводятся к тому, что в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 № 156) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» при определении размера арендной платы  в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ, оценке подлежит объект аренды, а не рыночная ставка арендной платы, как определено сторонами в дополнительных соглашениях. По мнению ответчика, размер арендной платы подлежал определению на основании минимальной ставки арендной платы в порядке, определенном распоряжениями Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 № 396-р, от 14.05.1999 № 671-р, так как условие об определении размера арендной платы на основании рыночной оценки ставки арендной платы ничтожно.
 
    Судом установлено, что основанием для направления арендатору соглашений об изменении арендной платы исходя из рыночной ставки арендной платы, определяемой на  основании отчета независимого оценщика, явилось распоряжение ТУ Росимущества по Хабаровскому краю № 690 от 08.11.2005, принятое во исполнение положений ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – закон об оценочной деятельности).
 
    Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашение сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора, допускается в случаях и на условиях, предусмотренным договором, законом либо в установленном порядке.
 
    В силу ст. 8 закона об оценочной деятельности проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих полностью или частично Российской Федерации объектов в аренду.
 
    Ст. 12 закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В п. 2, 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел  об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что вышеназванными нормами закона об оценочной деятельности предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, в связи с чем данная оценка носит лишь рекомендательный, а не обязательный характер.
 
    Исходя из изложенного с учетом действия принципа свободы договора следует, что содержащаяся в отчете величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендуемой ценой для целей совершения сделки с объектом оценки. 
 
    Предусмотренное законом об оценочной деятельности условие об обязательности проведения оценки при заключении оспариваемых дополнительных соглашений соблюдено.
 
    Таким образом, размер арендной платы, определенный сторонами в дополнительных соглашениях к договору аренды, отражает волю заключивших его сторон, что не противоречит законодательству.
 
    Из текста соглашений не следует, что они заключались под условием, иных доказательств наличия указанного ответчиком условия при подписании соглашений в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено. Доводы ответчика о наличии устной договоренности, подтвержденной отсутствием претензий со стороны арендодателя в течение длительного времени, судом признаны несостоятельными, так как согласно ст. 161 ГК РФ сделки с участием юридических лиц должны совершаться только в письменной форме.
 
    Поскольку материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в период с 01.09.2009 по 30.11.2010, требования истца о взыскании  арендной платы в сумме  136 699 руб. 95 коп. признаны судом обоснованными.
 
    Согласно ст. 330 ГК неустойка (штраф, пени) - определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.
 
    Исходя из того, что судом установлено наличие просрочки внесения платежей за пользование имуществом, суд полагает требования о взыскании пеней в размере 66 581 руб. 68 коп. за период с 10.09.2009 по 30.11.2010  правомерными. Расчет составлен верно.
 
    Возражения ответчика в части несогласованности сторонами в договоре аренды условия о неустойке судом отклонены.
 
    Условие о начислении неустойки определено сторонами в п. 4.5. договора, в соответствии с которым право её начисления возникает у арендодателя при нарушении арендатором установленных п. 3.2.2. договора сроков оплаты.
 
    Текст договора аренды не содержит п. 3.2.2., поэтому при его толковании  по правилам ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия о неустойке должно быть установлено путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Договор содержит  условие о сроках внесения арендных платежей, изложенное в п. 3.1.2., что свидетельствует не о несогласованности условия о неустойке, а о наличии в тексте договора технической опечатки.
 
    Согласно ст. 110  АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, так как истец от уплаты данного вида судебных расходов освобождена на основании ст.333.37 НК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-171, 176  АПК РФ,
 
    Р Е Ш И Л :
 
    Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью Авиационная компания «Котра» (ИНН 2723021180, ОГРН 1022701192491) в доход федерального бюджета 136 699 руб. 95 коп. долга, 66 581 руб. 68 коп. неустойки, всего 203 281 руб. 63 коп.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Авиационная компания «Котра» (ИНН 2723021180, ОГРН 1022701192491) в доход федерального бюджета 7 065 руб. 64 коп. госпошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
    Судья                                                                                                    А. А. Панина