Дата принятия: 04 февраля 2011г.
Номер документа: А73-13138/2010
Арбитражный суд Хабаровского края
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
№ дела А73-13138/2010
«04» февраля 2011г.
Дата оглашения резолютивной части решения – 04.02.2010 г. .
Арбитражный суд Хабаровского края,
В составе:
Судьи - Букиной Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания –Шехиной Е.М.,
при участии в судебном заседании : –
от истца – Паукаева И.И. (представитель по доверенности);
от ответчика – Квасницкий В.К. (представитель по доверенности);
от третьего лица Администрации города Хабаровска – Коваленко М.В. (представитель по доверенности), после перерыва – Шабатов Д.В. (представитель по доверенности),
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «СтройРесурс» к Министерству имущественных отношений Хабаровского края о понуждении к заключению договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 11 388, 3 кв.м., кадастровый номер 27:23:050106:41, кадастровый квартал 27:23:05 06:0000, расположенного по адресу в границах ул. Пионерской-перспективной ул. Блюхера в Индустриальном районе г. Хабаровска, примерно в 10 м. по направлению на юг от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира : Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Блюхера, д.4.
Требования мотивирует тем, что в отношении указанного участка 07.06.06 г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Протоколом торгов аукцион признан несостоявшимся, и истцу как единственному участнику предоставлено право на заключение договора аренды без проведения торгов по начальной цене 6 000 000 руб.
На основании указанного протокола администрацией города и истцом 12.07.06 г. был заключен договор о формировании земельного участка посредством комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Постановлением Мэра города от 26.06.2007 г. истцу предоставлен земельный участок в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, ДМС поручено заключить с истцом договор аренды.
С 01.07.2007 г. полномочия по распоряжению земельными участками в целях, связанных со строительством, перешли к МИО.
Истец, сформировав земельный участок, обратился в МИО с заявлением о заключении договора аренды для жилищного строительства.
Ответчик в заключении договора отказал, ссылаясь на п.5 ст.30.2, п.1 ст.38.1 ЗК, истечение установленного законом срока для заключения договора.
Истец полагает данный отказ незаконным, что явилось основанием для обращения с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, приведя доводы, изложенные в исковом заявлении.
Уточнила цель землепользования – жилищное строительство.
Суду пояснила, что нормативно исковые требования обоснованы п.5 ст.30.2 ЗК.
Так же пояснила, что при разрешении настоящего спора суду необходимо учитывать баланс публичных и частных интересов, что означает следующее – вина истца в незаключении с ним договора аренды с ДМС отсутствует, поскольку через несколько дней после издания распоряжения о предоставлении участка истцу в аренду полномочия по распоряжению земельными участками для целей, связанных со строительством были переданы МИО.
За столь короткий срок невозможно было успеть заключить договор.
Ранее договор не был заключен, поскольку процесс формирования земельного участка требует значительного количества времени и затрат.
Истец выполнил все условия аукциона. Если бы полномочия по заключению договора не были бы переданы МИО, договор аренды был бы с истцом заключен.
В период проведения аукциона на торги выставлялись участки, не прошедшие кадастровый учет, с другими участниками таких аукционов договоры аренды заключены.
Кроме того, в настоящее время МИО не может распорядится данным земельным участком, поскольку документация по его формированию находится у истца.
Сформированный земельный участок, готовый к застройке, в настоящее время не используется по назначению.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Доводы отзыва кратко сводятся к тому, что право требования заключения договора аренды земельного участка под жилищное строительство принадлежит арендатору земельного участка, арендующего его для комплексного освоения.
Договор аренды с истцом заключен не был.
Кроме того, на аукцион был выставлен земельный участок, не прошедший кадастровый учет, что противоречит ч.1 ст.38.2 ЗК.
Представитель третьего лица до перерыва в судебном заседании поддержала позицию истца. Представитель, присутствовавший после перерыва пояснил, что поддерживает позицию, высказанную представителем администрации до перерыва.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, администрацией г.Хабаровска проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 11388, 3 кв.м. по адресу г. Хабаровск, в границах ул.Пионерской-перспективной, Блюхера
Согласно п.2, 3 протокола от 07.06.2006 № 14 о подведении итогов аукциона истцу как единственному участнику аукциона предоставлено право заключения договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов по начальной цене – 6 000 000 руб.
Пунктами 3.2.и 4.1 истцу и администрации предписано заключить с администрацией договор о формировании земельного участка согласно проекту границ земельного участка.
В пункте 4.2 протокола указано на необходимость администрации г.Хабаровска принять постановление о предоставлении земельного участка в аренду на 11 месяцев на период проведения изыскательских работ.
Во исполнение данного протокола Мэром г.Хабаровска 26.06.2007 принято постановление № 978.
Согласно тексту постановления истцу предоставляется земельный участок в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 11 месяцев, ДМС поручено заключить с истцом договор аренды.
Постановление содержит площадь, местонахождение земельного участка без указания его кадастрового номера.
Как следует из обстоятельств дела, договор аренды, указанный в постановлении не был заключен, поскольку в тот момент участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
25.05.08 г. участок был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.
Законом Хабаровского края от 29.11.2006 № 78 право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск», предоставляемых для целей, связанных со строительством, передано Правительству края, полномочным лицом по заключению соответствующих договоров является МИО Хабаровского края.
Истец после формирования земельного участка обратился в установленном порядке в МИО Хабаровского края с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка для жилищного строительства.
Письмом от 02.12.2009 МИО Хабаровского края сообщило обществу об отказе в заключении договора.
Что послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Согласно ст.421 ГК, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Нормативно исковые требования обоснованы п.5 ст.30.2 ЗК.
Согласно данной норме, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, если земельный участок был предоставлен лицу для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, это лицо вправе требовать в судебном порядке понуждения к заключению с ним договора аренды участка под строительство.
Вместе с тем, норма дает такое право только арендатору земельного участка, которому он был предоставлен для комплексного освоения.
Согласно ст.8 ГК, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
В силу положений ст.26-30.2 ЗК, арендные права на земельный участок возникают из договора аренды.
Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения с истцом заключен не был.
Распорядительный акт органа местного самоуправления, в силу вышеуказанных норм, не подменяет собой договор аренды, поскольку не предусмотрен законом в качестве такового.
Заключенный с истцом договор о формировании земельного участка, исходя из его предмета, по своей правовой природе договором аренды не является.
Фактическое осуществление землепользования в соответствии с целями, указанными в протоколе, на которое указывает истец в исковом заявлении со ссылкой на необходимость применения аналогии закона, так же не создает арендных правоотношений.
Согласно ст.6 ГК, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В данном случае правоотношения сторон прямо урегулированы вышеуказанными нормами, в силу чего аналогия закона не применима к ним.
Следовательно, истец не является лицом, с которым доложен быть заключен договор аренды участка под жилищное строительство.
Кроме того, согласно п.1 ст.38.2 ЗК, аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Согласно п.2 ст.6 ЗК (в редакции на момент проведения аукциона), земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ст.1 ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действовавшему в момент проведения аукциона), государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера;
земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;
Таким образом, только после постановки земельного участка на кадастровый учет он становится объектом гражданских правоотношений.
Как было указано выше, участок поставлен на кадастровый учет в 2008 г., т.е. на аукцион было выставлено право в отношении участка, не прошедшего государственный кадастровый учет, т.е. не являвшегося в тот момент объектом гражданских правоотношений.
В силу же положений ст.128 -130 ГК, оборотоспособностью в гражданских правоотношениях обладают только объекты гражданских прав.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В исковых требованиях отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок, начиная с даты изготовления мотивированного решения, в Шестой арбитражный апелляционный суд.
Судья Букина Е.А.
