Дата принятия: 28 января 2011г.
Номер документа: А73-12824/2010
Арбитражный суд Хабаровского края
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Хабаровск № дела А73-12824/2010
«28» января 2011г.
Резолютивная часть решения суда оглашена 25.01.2011г.
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Бутковского А.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туизовой П.Г., секретарем судебного заседания Малышевой А.С.
рассмотрел в заседании суда дело по иску ООО «Центр инновационных технологий города Хабаровска»
к ООО «Крайзооветснаб»
о взыскании 697298,12руб.
при участии
от истца: Жилкова Е.О. дов. от 17.12.2010г. №6538/02-02.
от ответчика: адвокат Пикалов М.В. дов. от 21.12.2010г.
ООО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее –– истец, арендодатель) обратилось с иском к ООО «Крайзооветснаб» (далее –– ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате на сумму 674416,57руб. за период с 14.10.2009г. по 31.03.2010г., пени на сумму 22881,55руб. за период с 10.06.2010г. по 20.10.2010г., всего 697298,12руб.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддерживала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика против удовлетворения уточненных требований возразил в соответствии с доводами искового заявления, считает, что повышенная ставка арендной платы, установленная дополнительным соглашением от 25.02.2010г. к договору аренды, не может быть распространена на предыдущий период, начиная с 08.05.2008г., считает соответствующую ссылку в указанном дополнительном соглашении противоречащей закону, в том числе части 3 ст.614 ГК.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 19.01.2011г. по 25.01.2011г.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд
УСТАНОВИЛ
Между ОАО «Крайзооветснаб» и истцом заключен договор аренды объекта нежилого фонда №328/07 от 16.07.2007г., согласно которому арендатору передан в аренду объект нежилого фонда –– часть функционального (встроенного) помещения I(1-42) в виде комнат № 2-25, 42 площадью 520,3кв.м., расположенного в г.Хабаровске по адресу ул.Краснодарская, 19, для использования под административное, служебное помещение. Срок действия договора с 01.12.2005г. по 23.08.2011г., договор зарегистрирован регистрирующим органом 03.04.2008г., что подтверждается соответствующим штампом. Сторонами оформлен акт приема-передачи объекта аренды от 16.07.2007г.
Объект находился в собственности арендодателя (истца), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 27 АБ №049501, выданным 10.08.2005г.
Согласно п.2.1 договора арендная плата исчисляется по формуле
Апл = (Sх Бс) / tх Ккач х Ктпр х Квд х Кинф х Н,
где Апл –– годовая арендная плата, исчисляемая в рублях,
Бс –– базовая величина стоимости строительства 1кв.м.,
Квд, Кинф –– коэффициенты вида деятельности и уровня инфляции, определяемые в расшифровках арендной платы, прилагаемых к договору.
Пунктом 2.1. договора определено, что значение и характеристики других коэффициентов указаны в расшифровке арендной платы, которая (которые) является приложением к договору. В том числе в расшифровке начисления арендной платы по состоянию на 01.06.2007г. определен Ккач, коэффициент качества объекта аренды (далее –– Ккач), равный произведению К1 х К2 х К3х К4, где
К1 –– коэффициент, учитывающий этаж на котором расположен объект аренды,
К2 –– коэффициент, учитывающий элементы коммунальных услуг объекта аренды,
К3 –– коэффициент, учитывающий тип входа в объект аренды,
К4 –– коэффициент, учитывающий размер общей площади объекта аренды.
На момент подписания договора сумма арендной платы в месяц с учетом НДС составляла 85716,31руб.
11.11.2009г. на основании Устава ООО «Крайзоовестнаб», Свидетельства о государственной регистрации юридического лица серия 27 №001993564 в порядке реорганизации ОАО «Крайзооветснаб» путем его преобразования создано ООО «Крайзооветснаб», согласно части 5 ст.58 ГК являющееся правопреемником ОАО «Крайзоовестнаб».
Ответчиком признано, что при заключении договора были получены все расшифровки начислений арендной платы по состоянию на 01.01.2005г., на 01.01.2006г., на 01.01.2007г. и на 01.06.2007г. Указанные начисления ответчиком согласованы, возражений по соответствующим начислениям не имеется.
В силу п.2.2 договора арендатор принял на себя обязательство по улучшению арендованного объекта на сумму 5480916руб. с НДС согласно сметной стоимости затрат, приложенной к договору, в сроки установленные планом-графиком проведения работ.
Согласно п.2.3 договора расчеты по договору производятся путем проведения зачета взаимных требований (взаимозачета) согласно письму одной из сторон и счетов-фактур.
В силу п.2.5 произведенные арендатором улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) являются собственностью арендодателя и их стоимость после прекращения договора аренды возмещению не подлежит.
Согласно п.2.7 договора при увеличении арендной платы срок обязательства по улучшению арендованного объекта в счет зачета начисленной арендной платы уменьшается арендодателем в одностороннем порядке, в связи с чем условия договора по оплате арендной платы в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного объекта не распространяются на весь срок действия договора. Внесение соответствующих изменений в договор не требуется.
По окончании периода, в который арендатору оплата арендной платы засчитывалась в счет улучшений арендованного объекта, арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца арендную плату в размере, действующем на момент внесения соответствующих платежей.
Согласно п.2.8 при изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора в 15-дневный срок с момента приятия решения, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Изменение значений коэффициентов, применяемых при исчислении арендной платы, не является изменением арендной платы в соответствии с п.3 ст.614 ГК, поскольку представляет собой исполнение условий договора, устанавливающих способ расчета арендной платы.
Согласно п.4.2 в случае не внесения арендатором арендной платы в соответствии с п.2.7 договора арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.
В соответствии с расшифровкой начислений арендной платы по состоянию на 01.01.2008г. арендная ставка составила 104737,17руб., факт ее получения ответчиком также не оспаривается, ответчик считает, что именно данная ставка должна применяться для начислений за период с 07.05.2008г. по 03.02.2010г.
Между тем, в соответствии со справками ХКГУП «Хабкрайинвентаризация» от 25.03.2008г. №3860, №3859, от 25.01.2008г. №2240 в функциональном помещении I(1-42) площадью 828,2кв.м. по вышеуказанному адресу арендатором произведена перепланировка (улучшения арендованного имущества), в результате которой указанное помещение разделено и образованы функциональные помещения I(45) общей площадью 43,2кв.м., I(2-25) общей площадью 468,5кв.м. и I(1, 26-44) общей площадью 295кв.м.
Свидетельствами о регистрации права 27-АВ №237598 и 27-АВ №237599, выданными 07.05.2008г., подтверждается регистрация права собственности арендодателя на образованные в результате произведенной арендатором перепланировки арендуемого объекта помещения I(45) площадью 43,2кв.м. и I(2-25) площадью 468,5кв.м.
Соглашением от 25.02.2010г. о внесении изменений и дополнений в договор аренды №328/07 от 16.07.2007г., зарегистрированным 07.06.2010г., стороны внесли изменение в предмет договора: в аренду переданы указанные образованные в результате перепланировки помещения I(2-25) площадью 468,5кв.м. и I(45) площадью 43,2кв.м. по вышеуказанному адресу для использования в прежних целях.
Кроме того, соглашением внесены изменения в абзацы восьмой и девятый п.2.1 договора, сумма арендной платы в месяц за использование указанных помещений установлена 120795,95руб. с НДС.
Соглашением определено, что оно в части вышеуказанных условий вступает в силу с 07.05.2008г.
Следует отметить, что соответствующие расчеты ставки 120795,95руб. по состоянию на 08.05.2008г. (114518,98руб. за помещение I(2-25) площадью 468,5кв.м. и 6276,97руб. за помещение I(45) площадью 43,2кв.м.) получены ответчиком (до реорганизации –– ОАО «Крайзооветснаб») 25.07.2008г., что подтверждается имеющейся в деле выпиской из журнала регистрации выданных экземпляров договоров, соглашений к договорам и приложений к ним.
Изменение указанной арендной ставки по сравнению с установленной для первоначального помещения с 01.01.2008г. (104737,17руб.) связано как с изменением суммарной площади (в сторону уменьшения), так и с увеличением Ккач (коэффициента качества объекта аренды).
Передача объектов, образованных в результате перепланировки, оформлена сторонами передаточным актом от 03.02.2010г., в котором по каждому из помещений определены их характеристики, влияющие на исчисление коэффициента качества помещения (Ккач) и итоговый размер арендной платы.
Соглашением от 12.03.2010г., также зарегистрированным 07.06.2010г., стороны изменили первое предложение п.2.2 договора, определив (с учетом применения арендатором упрощенной системы налогообложения) сумму произведенных арендатором улучшений в 4248854руб. без НДС согласно уточненной сметной стоимости затрат (и первоначальная, и уточненная сметы приобщены к материалам дела). Предстателем арендатора сняты возражения по поводу величины суммы затрат на улучшения арендованного имущества и необходимости учета НДС.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорная задолженность сложилась в результате распространения соглашением от 25.02.2010г. арендной ставки 120795,95руб. на отношения сторон начиная с 08.05.2008г.
При этом до марта 2010г. включительно истец выставлял ответчику счета-фактуры исходя из ставки 104737,17руб. и направлял заявления о соответствующих зачетах арендной платы в счет оплаты выполненных работ (улучшений).
В связи с образовавшейся задолженностью в адрес ответчика направлялось претензия от 19.08.2010г. исх.№4014/03-04 о необходимости погашения задолженности, которая ответчиком не была исполнена.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст.309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов.
В соответствии с частью 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст.431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Из материалов дела следует, что заключение дополнительного к договору аренды соглашения от 25.02.2010г., в том числе установившего иную ставку арендной платы, произведено в связи с изменением объекта аренды в результате произведенной перепланировки.
Юридическое изменение объекта аренды в процессе его использования арендатором произведено 07.05.2008г. при регистрации права собственности на изменившийся объект за арендодателем.
Начиная с 08.05.2008г. арендатор (до реорганизации –– ОАО «Крайзоовестнаб») фактически использовал не часть функционального (встроенного) помещения I(1-42) в виде комнат № 2-25, 42 площадью 520,3кв.м., а помещения I(2-25) площадью 468,5кв.м. и I(45) площадью 43,2кв.м. с соответствующими техническими характеристиками, определенными техническими паспортами. Оформление соответствующего акта приема-передачи объектов только 03.02.2010г. не изменяет данный период фактического использования.
Соглашением от 25.02.2010г. стороны только согласовали порядок использования изменившегося объекта аренды начиная с даты регистрации права собственности на него за арендодателем, в том числе установили иную арендную ставку, учитывающую изменение технических характеристик объекта (объектов) аренды.
При чем, как уже сказано, изменение величин, использованных при расчете ставки арендной платы, произведено как в сторону увеличения (К2 по помещению помещения I(2-25) площадью 468,5кв.м., К4 по помещению I(45) площадью 43,2кв.м.), так и в сторону снижения (К2 по помещению I(45) площадью 43,2кв.м.).
В частности, в связи с наличием в помещении I(2-25) площадью 468,5кв.м., помимо ранее имевшихся водоснабжения и канализации, также электроснабжения, К2 вместо 0,7 составил 0,85, соответственно увеличилась и величина Ккач. Наличие в данном помещении скрытой электропроводки подтверждено разделом 24 локального сметного расчета, актами приемки выполненных работ по форме КС-2 за январь, февраль, март 2008г., содержанием раздела 3 технического паспорта помещения I(2-25).
О величине соответствующей ставки, о порядке ее расчета (расшифровках начислений) ответчик (до реорганизации ОАО «Крайзооветснаб») был уведомлен в июне 2008г., что подтверждается приведенными выше доказательствами.
Поэтому ссылка в соглашении от 25.02.2010г. на то, что оно «вступает в силу» с 07.05.2008г. является очевидной технической ошибкой и по смыслу иных условий договора и обстоятельств дела означает применение условий соглашения, после его государственной регистрации, к ранее возникшим отношениям сторон (часть 2 ст.425 ГК).
С учетом фактического изменения объекта аренды с 07.05.2008г. изменение ставки арендной платы с 08.05.2008г. не нарушает положения части 3 ст.614 ГК (при ранее имевшем место изменении ставки 01.01.2008г., установленной для первоначального объекта аренды).
Не могут быть приняты и доводы о том, что электрическая проводка в помещении I(2-25) площадью 468,5кв.м. подключена к электрическим сетям сетевой организации только в марте 2010г.
Соглашение от 25.02.2010г. никаких соответствующих оговорок не содержит, снижение ставки аренды в случае задержки технологического присоединения ответчика к сетям соглашением не предусмотрено, разногласий ответчиком при подписании соглашения не заявлено.
При таких обстоятельствах истцом правомерно доначислена спорная сумма арендной платы с момента регистрации соглашения от 25.02.2010г. за предшествующий период, начиная с 08.05.2008г.
С учетом произведенных ответчиком за заявленный период платежей итоговая сумма задолженности составляет 674416,57руб.
Требования о взыскании пени на сумму 22881,55руб. также заявлены правомерно, расчет произведен верно, сумма пени соразмерна последствиям не исполнения обязательства.
В соответствии со ст.110 АПК уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию в его пользу с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь стст.150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с ООО «Крайзооветснаб» (ИНН 2724135084; ОГРН 1092724007100) в пользу ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ИНН 2721121661; ОГРН 1042700170061) 674416,57руб. задолженности, 22881,55руб. пени, всего 697298,12руб., а также сумму расходов по уплаченной государственной пошлине в размере 16945,96руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд.
Судья А.В.Бутковский
