Решение от 30 декабря 2010 года №А73-11674/2010

    Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Хабаровск                                                                  № дела А73-11674/2010
 
    «30» декабря 2010г.
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2010 года. Решение в полном объеме изготовлено 30 декабря 2010 года.
 
    Арбитражный суд в составе:
 
    судьи А.В. Бутковского
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи П.Г. Туизовой
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края
 
    к ООО «ALU-Сервис»
 
    третье лицо Администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края
 
    о взыскании 6 245 384 руб. 68 коп., расторжении договора
 
    при участии:
 
    от истца – представителя В.В. Зиновенко по доверенности от 27.07.2010г.,
 
    от ответчика - не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),
 
    от третьего лица – представителя Г.Н. Солодянкина по доверенности от 12.01.2010г. №3-13/6.
 
    Администрация Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее – истец, арендодатель) обратилась с иском к ООО «ALU-Сервис» о взыскании 683 060 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 16.12.2004г. по 05.06.2008г.,               5 562 324 руб. 40 коп. пени за период с 16.12.2004г. по 05.06.2008г., всего 6 245 384 руб. 68 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка №43 от 13.11.2003г.
 
    Определением суда от 07.12.2010г. к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
 
    Кроме того, определением суда от 07.12.2010г. судом в порядке статьи 49 АПК РФ принят частичный отказ истца от иска в части требований о расторжении договора аренды.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
 
    Представитель третьего лица указал, что государственная собственность на спорный земельный участок до настоящего времени не разграничена. Считает, что с 01.07.2006г. уполномоченным органом по взиманию с арендатора арендных платежей является Комитет по управлению имуществом и экономике Хабаровского района. Соглашение о продлении договора аренды №43 считает ничтожным.
 
    Кроме того, представители истца и третьего лица подтвердили, что в спорный период договор аренды спорного земельного участка между третьим истцом и ответчиком не заключался.
 
    Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв не представил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.
 
    Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд
 
УСТАНОВИЛ
 
    13.11.2003г. между Администрацией Тополевского сельского муниципального образования (в настоящее время – Тополевское сельское поселение Хабаровского муниципального района Хабаровского края) и ООО «ALU-Сервис» заключен договор аренды земельного участка  №43, по которому ответчику был передан в аренду земельный участок, относящийся к категории земель поселений, расположенный в с. Тополево по ул. Гаражная, общей площадью 40000кв.м. для использования под строительство жилых домов.
 
    В соответствии с пунктом 6.1 договора, указанный договор действует в течение трех лет. Договор зарегистрирован в Управлении ФРС по Хабаровскому краю и ЕАО 04.12.2003г. за номером 27-01/11-15/2003-4137.
 
    Разделом 2 договора аренды установлено, что стоимость годовой арендной платы составляет 140 000 руб., арендная плата вносится не позднее 15 декабря отчетного года. При этом арендная плата может изменяться с учетом изменения действующих ставок арендной платы за землю. Изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, являющимся его неотъемлемой частью (пункт 2.2 договора).
 
    Так, дополнительным соглашением от 24.03.2006г. к договору аренды №43 установлено, что с 01.01.2006г. стоимость арендной платы составила 4 руб. 80 коп. за 1 кв.м. Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, указанное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.
 
    Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрена уплата пени арендатором в случае нарушения сроков внесения арендной платы в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
 
    18.08.2006г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды №43, согласно которому срок договора аренды продлен на три года.
 
    В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате аренды в его адрес направлена претензия б/н от 31.08.2009г. с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени, которая арендатором не исполнена.
 
    Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
 
    Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.
 
    Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
 
    В силу пунктов 1, 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
 
    В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.
 
    В соответствии со статьей 2 Федерального закона №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации…» (вступил в силу с 01.07.2006г.), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
 
    Таким образом, до 01.07.2006г. полномочия по распоряжению спорным земельным участком принадлежали Администрации Тополевского сельского муниципального образования. С 01.07.2006г. полномочия по распоряжению спорным земельным участок перешли к Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
 
    Вместе с тем, поскольку договор аренды земельного участка №43 заключен сторонами 13.11.2003г., то есть до вступления в силу Федерального закона №53-ФЗ, договор аренды спорного земельного участка ответчиком с Администрацией Хабаровского муниципального района в период до 05.06.2008г. не заключался, условия договора №43 в спорный период являлись действующими.
 
    При этом доводы третьего лица о ничтожности дополнительного соглашения от 18.08.2006г. о продлении договора аренды №43 являются обоснованными, поскольку указанное соглашение заключено после вступления в силу Федерального закона №53-ФЗ.
 
    Вместе с тем, поскольку по истечении срока действия договора №43 (после 04.12.2006г.) арендатор продолжил пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ и требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 16.12.2004г. по 05.06.2008г. в данной части являются обоснованными.
 
    В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
 
    Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата вносится в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды. При этом, исходя из смысла пункта 3 статьи 614 ГК РФ следует, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.
 
    Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона или иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как следует из пункта 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
 
    В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
 
    Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды земельного участка №43 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него в период его первоначального срока действия изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.
 
    Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации соглашения об изменении договора относительно размера арендной платы влечет признание данных изменений незаключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки (статья 433 ГК РФ).
 
    При таких обстоятельствах, учитывая, что дополнительное соглашение от 24.03.2006г. об изменении установленной договором арендной платы не зарегистрировано в установленном законом порядке, у истца отсутствует право на взыскание арендной платы в размере, отличающемся от согласованного сторонами в пункте 2.1 договора аренды №43 от 13.11.2003г.
 
    Таким образом, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 16.12.2004г. по 05.06.2008г. составила 554 413 руб. 70 коп. Наличие данной задолженности подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.
 
    При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению в части взыскания 554 413 руб. 70 коп.
 
    Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Условиями договора аренды №43 предусмотрена уплата пени при просрочке внесения арендной платы, просрочка исполнения обязательства допущена арендатором.
 
    При этом требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению частично, исходя из размера задолженности ответчика по арендной плате, требование о взыскании которой удовлетворено судом. Сумма пени составляет 3 122 569 руб. 62 коп.
 
    Вместе с тем, суд, учитывая несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства, нашел возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до 300 000 руб.
 
    Производство по делу в части требований истца о расторжении договора аренды №43 подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере         41 384 руб. 91 коп. (пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета ввиду того, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Заявленные требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с ООО «ALU-Сервис» в пользу Администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края а доход бюджета 554 413 руб. 70 коп. задолженности, 300 000 руб. пени, всего 854 413 руб. 70 коп.
 
    Взыскать с ООО «ALU-Сервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину на сумму 41 384 руб. 91 коп.
 
    В части требований о расторжении договора производство по делу прекратить.
 
    В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.       
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                           А.В.Бутковский