Решение от 19 ноября 2010 года №А73-11119/2010

 
    Арбитражный суд Хабаровского края
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    г. Хабаровск                                                               № дела А73-11119/2010
 
    19.11.2010г.
 
    Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 18.11.2010г. В полном объеме решение вынесено 19.11.2010г.
 
    Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи Шапошниковой В.А.,
 
    с участием  помощника судьи Орлик А.А., ведущей протокол судебного заседания,
 
    рассмотрел в заседании суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр плюс»
 
    к Управлению Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
 
    третье лицо:  общество с ограниченной ответственностью «Нордфолк»
 
    о признании недействительными решений от 06.07.2010г. № 01/085/2010-334 и 01/085/2010-333
 
    от заявителя:Коннова Н.В. по доверенности от 06.04.2010,
 
    от ответчика: Рязанская Е.О. по доверенности от 13.11.2009 № 65,
 
    от третьего лица:не явились,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий центр плюс» (далее – ООО «Коммерческий центр плюс», Общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением с учетом уточненных требований о признании незаконным решений Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрационный орган, ответчик) от 06.07.2010г. № 01/085/2010-334 и № 01/085/2010-333 о приостановлении государственной регистрации права на объект недвижимости соответственно – пункт приема пищи Лит «Ж» и административно-бытовой корпус Лит «З» с местоположением: в районе автодороги Виноградовка-Федоровка (2 км на юго-восток от с.Виноградовка-Федоровка).
 
    В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.
 
    Представитель третьего лица  – ООО «Нордфолк» -  в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с непредставлением временному управляющему Телкову О.А. копии документов на основании определения арбитражного суда от 25.10.2010г. по настоящему делу. Доказательств уважительности причин неявки представитель третьего лица не представил.
 
    Судом отклонено ходатайство об отложении рассмотрения дела. Определением от 25.10.2010г. по настоящему делу ООО «Коммерческий центр плюс» предложено уточнить требования в соответствии со ст.198 АПК РФ,  а также заявитель обязывался в семидневный срок предоставить всем лицам, участвующим в деле копии платежных документов, подтверждающих фактическое исполнение по договору инвестирования.
 
    Копия уточненных требований направлена ООО «Нордфолк» 29.10.2010г., что подтверждается квитанцией почтового отделения ОПС-52.
 
    Что касается представления платежных документов, подтверждающих исполнение договорных обязательств между заявителем и ООО «Нордфолк», заявитель в своих пояснениях к уточненным требованиям указал, что такие обязательства были исполнены путем проведения зачета встречных однородных требований по договорам займа от 30.01.2008г., заключенного между ООО «Коммерческий центр плюс» и ООО «Нордфолк» и договору займа от 12.01.2009г., заключенного между ООО «Коммерческий центр плюс» и ООО «Нордфолк». Доказательством исполнения договорных обязательств в данном случае является соглашение о зачете взаимных требований. В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что эти документы имеются у ООО «Нордфолк».
 
    Кроме того, временный управляющий ООО «Нордфолк» Телков О.А. 16.11.2010г. ознакомился с материалами дела, что подтверждается его заявлением от 16.11.2010г., в том числе ознакомился с документами, представленными заявителем в суд 29.10.2010г., и с документами, представленными в суд 15.11.2010г. Управлением Росреестра, среди которых имелось платежное поручение от 30.01.2008г. – оплата по договору лизинга в сумме 23000000 руб.
 
    Таким образом, суд посчитал ходатайство представителя третьего лица об отложении судебного разбирательства в связи с непредставлением ему документов необоснованным, направленным на затягивание судебного процесса.
 
    В соответствии со ст.156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося лица.
 
    Кроме этого, представителем ООО «Нордфолк» представлено ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц гражданина Устинова А.В. и комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского района.
 
    Свое ходатайство обосновывает тем, что Устинов А.В.  включен в реестр требований кредиторов ООО «Нордфолк» как залоговый кредитор на основании договора об ипотеке от 24.01.2006г., по которому Устинов А.В. – залогодержатель нежилых зданий, расположенных по адресу Хабаровский край, Хабаровский район, в районе автодороги Виноградовка-Федоровка (2 км на юго-восток от с.Виноградовка) – Кирпичный завод № 1, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 27:17:329001:0232.  Администрация Хабаровского муниципального района в лице комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского края имеет претензии как собственник земельного участка к ООО «Нордфолк», на котором располагаются спорные объекты недвижимости.
 
    Судом отклонено данное ходатайство, поскольку оспариваемым решением не затрагиваются права и законные интересы указанных лиц. Гражданин Устинов А.В.  является залогодержателем иного имущества и иных прав, а не заявленных к регистрации. У комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского района имеются претензии к ООО «Нордфолк» в отношении земельного участка только в части взыскания задолженности по арендной плате.
 
    Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
 
    Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – пункт приема пищи Лит. «Ж»  и административно-бытовой корпус (АБК) с гаражами Лит. «З» с местоположением: в районе автодороги Виноградовка-Федоровка (2 км на юго-восток от с.Виноградовка).
 
    Регистрирующим органом приняты решения от 06.07.2010г. соответственно № 01/085/2010/334 и № 01/085/010-333 о приостановлении государственной регистрации сроком на один месяц.
 
    В обоснование принятого решения регистрирующий орган, сославшись на пункт 1 статьи 19, п.1 ст.18,  п.2 ст.16, п.6 ст.12  Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), указал, что документы, устанавливающие наличие, возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, не отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. В частности, документы, представленные на регистрацию не соответствуют законодательству в части адреса объектов, кадастровый паспорт не содержит кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости, имеются противоречия в части разрешения на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию на реконструируемый объект; у государственного регистратора возникли сомнения в согласованности договора инвестирования объектов недвижимости всеми сторонами договора; не представлены платежные документы, подтверждающие исполнение обязательств заявителя как инвестора перед застройщиком ООО «Нордфолк».
 
    Несогласие заявителя с указанными решениями явилось основанием для обращения в суд с заявлением о его обжаловании.
 
    Согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
 
    Регистрирующий орган в своих решениях указывает о несоответствии представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства. При этом ссылается на  пункт 3 Положения о порядке присвоения адресов объектам недвижимости на территории Хабаровского края, утвержденного Постановлением Губернатора Хабаровского края от 21.06.2002г. № 303,  в соответствии с которым каждое здание, сооружение должно иметь свой уникальный адрес. Представленные на государственную регистрацию кадастровые паспорта не содержат сведений о номере здания, за регистрацией прав на которое обратился заявитель.
 
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 12 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
 
    Пункт 6 названной статьи устанавливает, что единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.
 
    Каждый раздел состоит из трех подразделов.
 
    В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
 
    В соответствии с пунктом  23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных   Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила), подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Согласно пункту 28 Правил в графе «Адрес (местоположение)» указывается адрес, как правило, почтовый, или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа.
 
    В  соответствии с  положением о порядке присвоения и регистрации адресов объектам недвижимости на территории Хабаровского края, утвержденным постановлением Губернатора Хабаровского края от 21.06.2002 N 303 в случае ввода в эксплуатацию объекта недвижимости адрес определяется при производстве работ по технической инвентаризации и заносится в справку для приемочной комиссии. Присвоенный объекту недвижимости адрес отражается в акте ввода объекта в эксплуатацию (пункт 4.8); объектам, для которых адресная привязка невозможна в связи с их значительной отдаленностью от населенных пунктов и магистральных дорог (трактов), адресные данные присваиваются в виде описания ориентиров их местоположения в произвольной форме (пункт 4.10).
 
    В представленных в регистрирующий орган  кадастровых паспортах  в раздел «Адрес» строки «улица», «номера дома», номер корпуса», «номер строения» не заполнены. В строке «Иное описание местоположения» указано:  в районе автодороги Виноградовка-Федоровка (2 км на юго-восток от с.Виноградовка), то есть объектам присвоен их уникальный адрес в виде описания ориентиров его местоположения.
 
    Суд находит, что такое описание местоположения объектов позволяет осуществить адресную привязку и идентифицировать объект. Определение местоположения объекта без указания конкретного почтового адреса не противоречит названным выше нормативным правовым актам.
 
    Решение регистрирующего органа в данной части не соответствует названным выше нормам, оснований для приостановления государственной регистрации права по данному основанию не имелось.
 
    Далее регистрирующий орган в своем решении указывает, что представленный на государственную регистрацию кадастровый паспорт от 19.01.2010г. в графе 1.7 не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости, что не соответствует приказу Министерства юстиции Российской Федерации  № 32 от 18.02.2008г. «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, строения, сооружения, объект незавершенного строительства, помещения земельного участка».
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
 
    Как указывалось ранее, основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.19 Закона № 122-ФЗ является лишь возникновение у государственного регистратора  сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
 
    Как следует из текста оспариваемых решений, у регистрирующего органа имелись сведения о прошедшем кадастровый учет земельном участке, в частности, государственный регистратор ссылается на прошедший регистрацию договор аренды земельного участка от 22.02.2007г. № 25/07, а также на сведения, содержащиеся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 18.02.2010г., где указан кадастровый номер земельного участка.
 
    Суд считает, что отсутствие в  разделе 1.7 кадастровых паспортов сведений о прошедшем государственный кадастровый учет земельных участков, на которых располагаются объекты недвижимости, при наличии таких сведений у регистрирующего органа,  не может свидетельствовать о возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности   представленных  документов или достоверности указанных в них сведений.
 
    Решение регистрирующего органа в данной части не соответствует названным нормам права.
 
    Далее в своем решении Управление Росреестра указывает на то, что к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, необходимые для ее проведения, а именно, не приложены платежные документы, подтверждающие исполнение обязательств ООО «Коммерческий центр плюс» как инвестора перед застройщиком ООО «Нордфолк», возникшие по договору инвестирования строительства объектов недвижимости от 12.01.2009г. Для проведения правовой экспертизы необходимо представить платежные поручения, подтверждающие получение денежных средств ООО «Нордфолк» от ООО «Коммерческий центр» по договору займа от 30.01.2008г. в размере 23 000 000 руб. Кроме этого, по мнению государственно регистратора, представленное соглашение о зачете взаимных требований от 30.06.2009г. противоречит п.1 ст.63 Федерального закона от 26.01.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). В связи с этим предложено представить платежные документы, подтверждающие исполнение обязательств ООО «Коммерческий центр плюс» как инвестора перед застройщиком ООО «Нордфолк», возникшие по договору инвестирования строительства объектов недвижимости от 12.01.2009г.
 
    Согласно определению арбитражного суда Хабаровского края от 01.03.2010г. по делу А73-712/2010 в отношении ООО «Нордфолк» введена процедура наблюдения.
 
    В соответствии с п.1 ст.63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов.
 
    Согласно п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
 
    Из анализа приведенной нормы следует, что сделка, совершенная в условиях, указанных в данной норме, является оспоримой и может быть признана недействительной только судом.
 
    Регистрирующим органом  не представлено суду доказательств признания сделок, заключенных между ООО «Коммерческий центр плюс» и ООО «Нордфолк», в частности,  соглашения о зачете взаимных требований от 30.06.2009г., недействительными в судебном порядке.
 
    Следовательно, у регистрирующего органа при наличии подписанного сторонами соглашения о зачете взаимных требований не имелось оснований требовать у ООО «Коммерческий центр плюс» документы, подтверждающие получение денежных средств ООО «Нордфолк» от ООО «Коммерческий центр» по договору займа от 30.01.2008г., а также платежные документы, подтверждающие исполнение обязательств ООО «Коммерческий центр плюс» как инвестора перед застройщиком ООО «Нордфолк».
 
    Решение регистрирующего органа в данном случае является незаконным.
 
    Вместе с тем, суд считает, что решение Управления Росреестра не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности по следующим основаниям.
 
    Регистрирующий орган в своих решениях указывает, что представленное разрешение на строительство от 28.12.2009г. дано на проведение строительства. Вместе с тем, по сведениям, содержащимся в разрешении на ввод в эксплуатацию от 18.02.2010г., была произведена реконструкция. Для дальнейшей правовой экспертизы необходимо провести в соответствие друг другу содержание указанных документов. В случае если была произведена реконструкция, представить документы, подтверждающие регистрацию данного объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Также в решениях указано, что представленный на регистрацию договор инвестирования строительства объектов недвижимости от 12.01.2009г. исполнен на нескольких листах. При этом в месте прошивки данного документа стоит подпись только одной стороны данного договора. Государственный регистратор в решениях указывает на возникшие сомнения в согласованности всех сторон договора содержания всего документа.
 
    В судебном заседании данные документы были исследованы и обстоятельства, на которые ссылался государственный регистратор, установлены.
 
    Представитель заявителя не отрицал наличия допущенных нарушений в оформлении документов в данной части, а также согласился, что у государственного регистратора в данной части могли возникнуть обоснованные сомнения в подлинности представленных документов и наличии оснований для регистрации. В данной части заявителем не приведено доводов в обоснование незаконности решения государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации сроком на 1 месяц.
 
    Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что у государственного регистратора имелись основания для приостановления государственной регистрации права собственности сроком на один месяц.
 
    В соответствии со ст. 198 АПК  РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    То есть для признания ненормативного правового акта недействительным должно быть соблюдено одновременно два условия – не соответствие закону и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд за их защитой.
 
    Суд считает, что оспариваемыми решениями права заявителя не нарушены, требования о признании незаконными решений Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости – пункт приема пищи Лит «Ж», административно-бытовой корпус Лит «З» с местоположением в районе автодороги Виноградовка-Федоровка (2 км на юго-восток от с.Виноградовка) являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
 
    Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-170, 201 АПК РФ,
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
 
    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
 
 
 
    Судья                                                                                                               В.А.Шапошникова