Решение от 06 декабря 2010 года №А73-10582/2010

    
Арбитражный суд Хабаровского края
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Хабаровск                                                             № дела А73-10582/2010
 
    «6» декабря 2010г.
 
    Резолютивная часть решения суда оглашена 01.12.2010г.
 
    Арбитражный суд в составе
 
    судьи Бутковского А.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туизовой П.Г.
 
    рассмотрев в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя Гурьяновой Леси Викторовны
 
    к Комитету по приватизации и управлению муниципальным имуществом администрации Ванинского муниципального района
 
    о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости выкупленного имущества
 
    при участии
 
    от истца: Киселев М.В. дов. от 02.04.2010г. №27-01/323488.
 
    представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения в порядке ст.123 АПК уведомлен надлежащим образом, в деле имеется ходатайство о его рассмотрении в отсутствие представителя ответчика, в соответствии со ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Гурьянова Леся Викторовна (далее –– истец, ИП Гурьянова) обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету по приватизации и управлению муниципальным имуществом администрации Ванинского муниципального района (далее –– ответчик, Комитет) об обязании ответчика при выкупе зачесть стоимость неотделимых улучшений нежилого функционального (встроенного) помещения I(1-4), расположенного по адресу Хабаровский край, Ванинский район, п.Ванино, ул.5 Линия, д.3, на сумму 1484520руб., произведенных истцом при реконструкции данного помещения.
 
    В порядке ст.49 АПК судом отказано в принятии заявления об изменении предмета иска на требования о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости неотделимых улучшений на указанную сумму (1) и об обязании ответчика зачесть данную сумму в счет оплаты приобретаемого имущества (2).
 
    Суд исходил из того, что истцом по существу не изменено первоначальное требование об обязании зачесть спорную сумму в счет выкупной стоимости (не заявлено об изменении предмета иска), а дополнительно заявлено новое требование (взыскание указанной суммы) с сохранением первоначального требования об обязании ответчика произвести зачет.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в соответствии с доводами искового заявления. В подтверждение выполнения спорных улучшений с согласия ответчика ссылается на получение разрешения на соответствую реконструкцию и разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
 
    В соответствии с отзывом ответчик возразил против удовлетворения заявленных требований, ссылается на отсутствие оснований для зачета суммы улучшений спорного имущества в счет его выкупной стоимости.
 
    Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд
 
УСТАНОВИЛ
 
    Как следует из материалов дела, 23.04.2002г. сторонами подписан договор №25 аренды муниципального имущества, согласно которому в аренду истцу на срок с 01.05.2002г. по 30.04.2007г. подлежало передаче нежилое помещение, расположенное в пятиэтажном доме по адресу п.Ванино, ул.5 Линия, д.3 блок 1 общей площадью 63,3кв.м. для использования под парикмахерскую.
 
    Поскольку договор аренды №25 не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, в соответствии с частью 3 ст.433 ГК, частью 2 ст.651 ГК он считается не заключенным.
 
    Тем не менее, факт передачи и использования истцом спорного объекта в указанный период сторонами не оспаривается.
 
    На основании распоряжения №110-р от 25.06.2007г. истцу главой городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края выдано разрешение №102 от 15.11.2006г. на строительство (реконструкцию) указанного объекта.
 
    23.04.2007г. сторонами заключен договор аренды №59 (штамп о государственной регистрации от 26.03.2008г.), согласно которому истцу на срок с 01.05.2007г. по 30.04.2012г. в аренду передано вышеуказанное помещение для использования под парикмахерскую.
 
    Согласно п.2.39 договора №59 истец обязан не производить никаких перепланировок и переоборудований помещения без предварительного получения письменного разрешения ответчика.
 
    В соответствии с пунктами 7.2, 7.4 договора №59 после окончания работ по реконструкции (перепланировке) помещения арендатор оформляет ввод в эксплуатацию по правилам, установленным действующим законодательством. Стоимость затрат по реконструкции помещения, в том числе произведенных и с согласия арендодателя, компенсации не подлежит.
 
    Факт передачи объекта аренды, надлежащего исполнения истцом своих обязанностей по договору аренды №59 ответчиком не оспаривается.
 
    21.06.2007г. истцом получено разрешение №RU27504101-16Р/2007, выданное главой городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края, на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта «Парикмахерская» (реконструкция нежилых помещений), расположенного по адресу Хабаровский край, п.Ванино, ул.5-я Линия, д.3 помещение I(1-4).
 
    Согласно указанным в разрешении №RU27504101-16Р/2007 сведениям об объекте капитального строительства фактическая стоимость его строительства (реконструкции) составила 1484520руб.
 
    В рамках реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –– Федеральный закон №159-ФЗ) сторонами заключен договор купли-продажи №5 нежилого функционального (встроенного) помещения –I(1-4), по адресу п.Ванино, ул.5-я Линия, 3.
 
    То, что истец соответствует установленным Федеральным законом №159-ФЗ требованиям к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, ответчиком не оспаривается.
 
    Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора купли-продажи №5 рыночная стоимость объекта продажи определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в российской Федерации» и составляет 2000000руб., подлежит оплате в рассрочку в соответствии графиком платежей.
 
    При этом в соответствии с выпиской из отчета по оценке спорного объекта, выполненного ЗАО «Богерия», оценка его рыночной стоимости произведена по состоянию на 19.03.2009г., то есть после произведенной истцом реконструкции.
 
    Объект передан истцу по акту приема-передачи от 22.05.2009г., переход права собственности к ИП Гурьяновой зарегистрирован 30.06.2009г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №27-АВ 626218.
 
    В соответствии с квитанциями от 04.08.2009г. на сумму 57600руб., от 06.07.2009г. на сумму 57600руб., от 27.10.2009.г. на сумму 26000руб., от 20.10.2009г. на сумму 34000руб., от 21.01.2010г. на сумму 57600руб., от 08.09.2009г. на сумму 57600руб., от 11.05.2010г. на сумму 67800руб., от 02.03.2010г. на сумму 51000руб., от 03.08.2010г. на сумму 50000руб., от 28.06.2010г. на сумму 50000руб. истица оплатила 509200руб.
 
    ИП Гурьянова обратилась к ответчику, полагая, что в остальной части в соответствии с частью 6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ она имеет право за зачет затрат на реконструкцию приобретенного объекта в счет части стоимости его продажи.
 
    06.04.2010г. исх.№294 истицей получен ответ Комитета о том, что основания для компенсации произведенных истицей расходов и уменьшения стоимости продажи объекта отсутствуют.
 
    Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
 
    Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со ст.3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением не относящихся к рассматриваемому спору случаев, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации».
 
    При этом согласно части 6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
 
    Согласно ст.65 АПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Согласно части 2 ст.9 АПК каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право предоставлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с предоставлением доказательств.
 
    Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
 
    Судом не принимается довод ответчика об отсутствии доказательств размера (стоимости) улучшений спорного объекта и их неотделимого характера.
 
    Истцом представлены договор подряда №03-2006 от 09.11.2006г. с подрядчиком ООО «Ванино-строй-монтаж», локальный сметный расчет на капитальный ремонт спорного помещения парикмахерской, справка о стоимости выполненных работ от 30.05.2007г. по форме КС-3 и акт приемки выполненных работ по форме КС-2 на спорную сумму, квитанции к приходным кассовым ордерам ООО «Ванино-строй-монтаж» на оплату выполненных работ, исполнительная документация, в том числе акты приемки объекта капитального строительства от 15.06.2007г. и иные документы на приемку работ, выполненных при реконструкции объекта.
 
    Также суду представлен проект производства работ, из которого следует, что при реконструкции выполнен ремонт фасадов, сделаны перегородки из кирпича, выполнены проемы, заменены оконные и дверные блоки, произведена внутренняя отделка помещений и прочее. Виды работ позволяют сделать вывод о том, что соответствующие улучшения арендованного имущества невозможно отделить от первоначального объекта без причинения ему ущерба.
 
    Судом не принимается и ссылка ответчика на условия договора №59, исключающие право истца на возмещение неотделимых улучшений при прекращении договора аренды.
 
    Согласно части 2 ст.623 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Данная правовая норма регулирует отношения по взаиморасчетам сторон договора аренды при его прекращении, но не регулирует отношения сторон при определении стоимости приобретаемого истцом имущества при реализации им преимущественного права, установленного в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ.
 
    При этом приведенная выше правовая норма части 6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ является императивной, не допускающей ее изменение соглашением сторон (часть 4 ст.421 ГК).
 
    Поэтому ни положения части 2 ст.623 ГК, ни договорные условия пунктов 7.2, 74. договора №59 к спорным отношениям не применяются.
 
    Вместе с тем, суд считает недоказанным то обстоятельство, что реконструкция объекта произведена истцом с согласия ответчика.
 
    В подтверждение получения данного согласия истец ссылается только на получение им вышеуказанных разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
 
    Но, во-первых, данные разрешения выданы не ответчиком, а городским поселением «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края.
 
    В соответствии с положениями Федерального закона от 06.10.2003г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» поселение (городское или сельское) и муниципальный район –– разные виды муниципальных образований, что подтверждается также выпиской из ЕГРЮЛ в отношении Администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края, которая является самостоятельным юридическим лицом.
 
    Доказательства согласования с ответчиком вопросов выдачи указанных разрешений (в соответствии с соглашением от 28.12.2005г. о передаче осуществления отдельных полномочий Ванинскому муниципальному району в области архитектуры и градостроительства, дополнительным соглашением от 08.11.2006г., соглашением от 11.09.2007г.) суду не представлены.
 
    Во-вторых, само по себе получение указанных разрешений не подменяет собой необходимости получения согласия арендодателя на улучшение арендуемого объекта.
 
    Согласно части 1 ст.51 ГсК разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
 
    В соответствии с частью 1 ст.55 ГсК разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
 
    Из приведенных определений следует, что получение указанных разрешений подтверждает соблюдение истцом при проектировании и строительстве (реконструкции) объекта положений градостроительного и земельного законодательства, но не подтверждает соблюдение условий договора аренды в части согласования с арендодателем улучшений арендуемого объекта.
 
    Кроме того, выдача разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не относится к компетенции Комитета, установленной «Положением о комитете по приватизации и управлению имуществом администрации Ванинского муниципального района Хабаровского края, утвержденным решением Собрания депутатов Ванинского муниципального района Хабаровского края от 27.04.2007г. №68.
 
    Согласно части 2 ст.125 ГК от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
 
    Поскольку Комитет не участвует в решении вопросов архитектурной деятельности и градостроительства, эти документы в любом случае не могут подтверждать согласие Комитета как арендодателя по договору №59 на проведение истцом работ по реконструкции объекта.
 
    Регистрация права собственности ответчика на реконструированный объект для его продажи истцу также сама по себе не может подтверждать согласие ответчика как арендодателя на произведенную реконструкцию.
 
    Иных доказательств согласия ответчика на реконструкцию истец не представляет.
 
    Кроме того, суд считает иск в любом случае не подлежащим удовлетворению и в связи с отсутствием предусмотренных законом оснований для понуждения ответчика произвести зачет.
 
    В соответствии со статьями 410-412 ГК зачетом является односторонняя сделка, совершаемая одной из сторон правоотношения с целью прекращения существующего обязательства.
 
    Согласно ст.410 ГК для зачета достаточно заявления одной стороны.
 
    Поэтому Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности понуждения к совершению зачета одной стороны обязательственного правоотношения по требованию другой стороны.
 
    Правовая норма части 6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ также не устанавливает обязанности совершения арендодателем односторонних зачетов.
 
    При этом из содержания приведенного выше письма Комитета 06.04.2010г. исх.№294 усматривается, что истица как сторона спорного правоотношения сама уже заявила о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости объекта, на что получила возражения Комитета.
 
    В рассматриваемой ситуации, поскольку договор купли-продажи уже заключен, а стоимость неотделимых улучшений не «засчитывается» Комитетом в счет оплаты приобретаемого имущества, истец вправе либо требовать признания обязательства по оплате приобретаемого имущества исполненными с учетом произведенного зачета (если спорная сумма еще не уплачена), либо требовать взыскания излишне уплаченной суммы (если сумма уже уплачена).
 
    Несмотря на неоднократные предложения суда уточнить заявленные требования, истец этого не сделал, а заявленное изменение судом не принято по изложенным выше причинам.
 
    В соответствии со ст.333.40 НК излишне уплаченная истицей при подаче иска государственная пошлина на сумму 23850руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
 
    Согласно ст.110 АПК государственная пошлина на сумму 4000руб. относится на истца.
 
    Руководствуясь ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
    Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Возвратить индивидуальному предпринимателю Гурьяновой Лесе Викторовне из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину на сумму 23850руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный.
 
 
    Судья                                                                                      А.В.Бутковский