Дата принятия: 20 декабря 2010г.
Номер документа: А73-10532/2010
Арбитражный суд Хабаровского края
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Хабаровск № дела А73-10532/2010
«20» декабря 2010г.
Резолютивная часть решения суда оглашена 16.12.2010г.
Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Луцай Е.И., Жолондзь Д.В.
рассмотрел в заседании суда дело по иску ТСЖ «Кедровая падь»
к ООО «Хабаровская финансово-строительная компания»
третье лицо Управление Росреестра по Хабаровскому краю
о признании права общей долевой собственности, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации индивидуального права собственности
при участии
от истца: председатель правления ТСЖ Калинов Д.Г., протокол №4/2010 от 31.03.2010г.
представители ответчика, третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения в порядке ст.123 АПК уведомлены надлежащим образом, в соответствии со ст.156 АПК дело рассмотрено в отсутствие представителей данных лиц, участвующих в деле.
ТСЖ «Кедровая падь» (далее –– истец, ТСЖ) обратилось в арбитрадный суд с иском к ООО «Хабаровская финансово-строительная компания» (далее –– ответчик, ООО «ХФСК») о признании права общей долей собственности за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме на общее имущество нежилые помещения XXI(16-17) площадью 160,6кв.м., ХХI(19) площадью 12,2кв.м., XXI(20) площадью 42,3кв.м., XXI(21) площадью 45,3кв.м., XXI(22) площадью 91,8кв.м., находящиеся на 21-м этаже многоквартирного жилого дома по ул.Гамарника, 64 в г.Хабаровске.
Также истцом заявлено об аннулировании записи регистрации права собственности за ответчиком на нежилые помещения XXI(16-17) площадью 160,6кв.м., ХХI(19) площадью 12,2кв.м., XXI(20) площадью 42,3кв.м., XXI(21) площадью 45,3кв.м., XXI(22) площадью 91,8кв.м., находящиеся на 21-м этаже многоквартирного жилого дома по ул.Гамарника, 64 в г.Хабаровске, поскольку эти объекты являются общим имуществом собственников помещений жилого дома (с учетом принято судом в порядке ст.49 АПК уточнения предмета иска).
В порядке ст.51 АПК к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Хабаровскому краю (далее –– третье лицо, регистрирующий орган).
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в соответствии с доводами искового заявления, пояснил, что решением внеочередного собрания членов ТСЖ истцу предоставлено право на обращение в суд с настоящим иском. К листу голосования, предъявлявшемуся собственникам помещений многоквартирного жилого дома по ул.Гамарника, 21 в Хабаровске (далее –– МКД), было приложено определение арбитражного суда по настоящему о назначении дела к судебному разбирательству от 17.11.2010г. с указанием суда на необходимость представления решения членов ТСЖ в отношении его полномочий на обращение в суд в защиту интересов собственников помещений в МКД.
Ответчиком и третьим лицом отзывы не представлены, представители в судебные заседания не являлись.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.12.2010г. по 16.12.2010г. О перерыве, о времени и месте продолжения судебного заседания отсутствовавшие в судебном заседании лица были уведомлены публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети «Интернет».
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд
УСТАНОВИЛ
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 01.03.2010г. по делу №А73-11699/2008, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, по иску ТСЖ к ООО «Айлант», ООО «Коммерческий центр», ООО «ХФСК» при участии Управления Росреестра в качестве третьего лица отказано в удовлетворении исковых требований ТСЖ в части понуждения ООО «ХФСК» возвратить указанные помещения собственникам помещений в спорном МКД.
Судебными актами по данному делу установлены и подтверждаются материалами настоящего дела следующие обстоятельства.
ООО «Айлант» осуществлено строительство объекта «Жилой дом со встроенными помещениями гостиницы, ресторана, магазина и подземной автопарковкой по ул. Гамарника в Индустриальном районе» на основании разрешения на строительство №95-05 с последующими изменениями, выданного 09.09.2005г.
Завершенный строительством объект введен в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения №RU27301000-99/07, выданного 29.12.2007г.
14.09.2007г. общим собранием собственников помещений спорного МКД принято решение о создании ТСЖ и утверждении его устава (запись в ЕГРЮЛ от 03.12.2007г.).
25.02.2008г. МКД со встроенно-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной автопарковкой передан ООО «Айлант» в управление ТСЖ по акту приема-передачи.
Согласно техническому паспорту на жилой дом, составленному ХКГУП «Хабкрайинвентаризация» по состоянию на 10.11.2007г., помещения №13 и №14 соответственно площадью 301,7кв.м. и 190,4кв.м. 21-го этажа МКД являются техническими. Согласно рабочему проекту «Жилого дома со встроенными помещениями гостиницы, ресторана, магазина и подземной автопарковкой по ул.Гамарника в Индустриальном районе г.Хабаровска» в данных помещениях расположены вентиляционные коммуникации МКД.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в указанных помещениях произведена перепланировка, что подтверждается данными технического паспорта, составленного ХКГУП «Хабкрайинвентаризация» по состоянию на 08.04.2008г., на функциональные помещения XXI(5-22) и XXI(16-17).За счет возведения перегородок, создания данных функциональных помещений (по сути, изменения назначения части технических помещений) площади технических помещений №13 и №14 уменьшены до 102,2кв.м. и до 50,3кв.м. соответственно.
Разрешительная документация на перепланировку указанных технических помещений не выдавалась (ответ Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска от 10.12.2010г. №01-38/12249 на судебный запрос), то есть перепланировка являлась незаконной.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 16.04.2008г. по делу №А73-3165/2008 право собственности на спорные функциональные помещения XXI(19-22) в МКД признано за ООО «Коммерческий центр». Основанием для приобретения права собственности послужило исполнение заключенного между ООО «Айлант» (застройщик) и ООО «Коммерческий центр» (инвестор) договора инвестирования в форме капитальных вложений от №14а от 01.07.2007г.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.03.2009г. решение суда отменено по кассационной жалобе ТСЖ.
При повторном рассмотрении дела №А73-3165/2008 судом отказано в удовлетворении требования ООО «Коммерческий центр» о признании права собственности на указанные помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 02.06.2009г. по делу №А73-3165/2008 установлено, что указанные помещения 21-го этажа МКД на самом деле являются техническими помещениями, в соответствии со ст.36 ЖК, ст.289, 290 ГК являются общим имуществом собственников помещений в МКД и не могут находиться в собственности каких-либо иных лиц. В связи с этим на основании ст.168 ГК судом сделан вывод о ничтожности договора №14а от 01.07.2007г. в части указанных помещений 21-го этажа МКД.
Между тем, в период после вынесения первоначального решения суда по делу №73-3165/2008 до его отмены и пересмотра дела право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО «Коммерческий центр».
Из материалов дела следует, что 31.07.2008г. на основании решения единственного участника ООО «Коммерческий центр» Чжу Цзыпина спорные помещения (16-17, 19-22) 21-го этажа МКД внесены в качестве вклада в уставной капитал ООО «ХСФК», что оформлено соответствующим актом приема-передачи.
Следует отметить, что в соответствующий период ООО «Коммерческий центр» также являлось единственным участником ООО «ХСФК».
26.08.2008г. регистрационным органом внесены соответствующие записи в ЕГРП и выданы свидетельства о праве собственности ООО «ХСФК».
На момент рассмотрения настоящего дела ООО «Айлант» (ОГРН 1042700243354) и ООО «Коммерческий центр» (ОГРН 1042700247083) ликвидированы, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ.
Полагая, что названные объекты, расположенные на техническом этаже дома, являются в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.
Согласно части 1 ст.135 ЖК ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно части 8 ст.138 ЖК ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в отношениях с третьими лицами.
В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с пунктами 3.5.7., 3.5.8. Устава ТСЖ обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения имуществом, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Судами по делу №А73-11699/2008 сделан вывод о том, что ТСЖ «Кедровая падь», являясь законным представителем собственников помещений в МКД по ул.Гамарника, 64 в г.Хабаровске, обладает правом на обращение в суд с требованием о защите прав последних, в том числе, от правопритязаний третьих лиц (в данном случае – ООО «ХФСК»).
Судом по настоящему делу по данному вопросу также учитываются результаты внеочередного заочного собрания собственников помещений в спорном МКД (членов ТСЖ) по вопросу обращения ТСЖ в суд за защитой их прав по настоящему делу, представленные суду с пояснениями представителя истца.
Голосование 3-х собственников квартир «против» обращения ТСЖ в суд из 105-ти участвовавших в голосовании (остальные проголосовали «за») с учетом положений статей 46-48 ЖК не исключает право ТСЖ на обращение в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом суду не представлены доказательства регистрации за ООО «ХФСК» (ответчиком) права собственности на какие-либо иные помещения в МКД, кроме спорных (с учетом постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009г. №12537/09).
На основании изложенного, суд считает что ТСЖ правомерно обратился в защиту собственников помещений в спорном МКД с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 ст.36 ЖК с учетом разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. №64 (п.2) к общему имуществу МКД относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также технические этажи и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Судами по делам №А73-3165/2008, А73-11699/2008 сделаны выводы о том, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Материалами настоящего дела (содержание технических паспортов в сравнении с рабочей документацией на объект) также подтверждается данное обстоятельство.
В соответствии с положениями ст.36 ЖК, статей 289, 290 ГК общее имущество МКД принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
В силу п.3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. №64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Судами по указанным делам сделаны выводы о незаконности (ничтожности) как договора инвестирования №14а между ООО «Айант» и ООО «Коммерческий центр» в соответствующей части, так и сделки по внесению ООО «Коммерческий центр» спорных помещений в уставной капитал ООО «ХФСК» (суд по данному эпизоду также учитывает положения части 5 ст.66, части 2 ст.88 ГК и абзаца третьего части 2 ст.7 Федерального закона от 08.02.1998г. №14-ФЗ «Об общества с ограниченной ответственностью»).
В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. №64 даны следующие разъяснения по вопросу выбора способа защиты права собственников помещений в МКД на общее имущество МКД как на их общую долевую собственность при регистрации индивидуального права на это имущество (п.9):
Если общим имуществом владеют собственники помещенийв здании (владение объектами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК).
Между тем, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Судом по делу №А73-11699/2008 установлено, что ООО «ХФСК», являясь титульным владельцем спорного имущества, фактически в спорных помещениях никогда не находился и их не занимает. В спорных помещениях никто не находится, его использованию со стороны жильцов дома препятствий не имеется. В связи с чем суд и отказал в удовлетворении виндикационного иска ТСЖ к ООО «ХФСК».
Для суда по настоящему делу согласно части 2 ст.69 АПК данное обстоятельства является преюдициально установленным.
Из чего следует, истцом по настоящему делу правомерно избран способ защиты нарушенного права в виде признания права общей долевой собственности. Поскольку ООО «ХФСК» не являлся и является фактическим владельцем спорного имущества, положения статей 301, 302 ГК к спорным отношениям не применяются.
По изложенным выше основаниям в данной части исковые требования подлежат удовлетворению.
В отношении искового требования об аннулировании записей о праве собственности ООО «ХФСК» на спорное имущество суд исходит из следующего.
Положениями ст.12 ГК не предусмотрено использование такого способа защиты нарушенного права, как аннулирование записей о зарегистрированном праве,
Регистрирующий орган, наделенный полномочиями по ведению ЕГРП, не привлечен к участию в деле в качестве соответчика, никаких доводов о незаконности его действий по внесении соответствующих записей в ЕГРП ответчик не приводит.
Поэтому заявление ответчиком соответствующего требования является неправомерным.
При этом согласно п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и прочих, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку судом по настоящему делу удовлетворены требования ТСЖ о признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на спорное имущество, судебный акт в этой части уже является основанием для внесения регистрирующим органом в ЕГРП соответствующих изменений (п.53 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22).
В соответствии со ст.333.40 НК излишне уплаченная государственная пошлина на сумму 20000руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
В соответствии со ст.110 АПК государственная пошлина на сумму 20000руб. (в части удовлетворенных исковых требований) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В остальной части (4000руб.) в связи с частичным отказом в иске уплаченная государственная пошлина подлежит отнесению на истца.
Руководствуясь ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
Заявленные требования удовлетворить частично.
Признать право общей долей собственности за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме на общее имущество нежилые помещения XXI(16-17) площадью 160,6кв.м., ХХI(19) площадью 12,2кв.м., XXI(20) площадью 42,3кв.м., XXI(21) площадью 45,3кв.м., XXI(22) площадью 91,8кв.м., находящиеся на 21-м этаже многоквартирного жилого дома по ул.Гамарника, 64 в г.Хабаровске.
Взыскать с ООО «Хабаровская финансово-строительная компания» в пользу ТСЖ «Кедровая падь» расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 20000руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить ТСЖ «Кедровая падь» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину на сумму 20000руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный.
Судья А.В.Бутковский
