Решение от 20 октября 2014 года №А73-10238/2014

 
Арбитражный суд Хабаровского края
 
г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Хабаровск                                                            дело № А73-10238/2014
 
    20 октября 2014 года
 
    Резолютивная часть судебного акта объявлена 16.10.2014.
 
    Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Паниной А. А.
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Шалуновой О. В.
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску Департамента муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 66)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «РегионПроект»  (ОГРН 1082721000229, ИНН 2721155660, 680000, г. Хабаровск, ул. Серышева д. 98 А)
 
    о взыскании 2 105 932 руб. 30 коп.
 
    При участии в судебном заседании:
 
    от истца – Каун О.А. по доверенности № 13252/02-12 от  31.12.2013
 
    от ответчика – Бограда Д.А. по доверенности от 20.09.2014.
 
    Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее – ДМС) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РегионПроект» (далее – ООО «РегионПроект») о взыскании 1 637 839 руб. 03 коп.  долга по договору аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска № 49/12 от 25.10.2012 за период с 01.11.2013 по 01.08.2014, 60 167 руб. 13 коп. пеней  за период с 11.11.2013 по 01.08.2014.
 
    Определением суда от 03.10.2014 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнении исковых требований, в соответствии с которыми долг составляет 2 017 857 руб. 71 коп.  за период с 01.11.2013 по 30.09.2014 года, пени - 88 074 руб. 59 коп. пеней за период с 11.11.2013 по 25.09.2014.
 
    Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, что привело к образованию задолженности и послужило основанием для начисления пеней. 
 
    Ответчик в судебном заседании с иском не согласился в соответствии с доводами отзыва. В возражениях указал на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи арендуемого объекта от 23.10.2013, что прекратило действие договора аренды и, соответственно, начисление арендных платежей после указанной даты является необоснованным не зависимо от момента государственной регистрации перехода права собственности.  Дополнительно представитель ответчика пояснил, что считает неправомерным начисление арендных платежей в сумме 190 009 руб. 34 коп с 25.10.2013, поскольку уведомление об увеличении размера арендной платы направлено только 08.11.2013.
 
    Истец, возражая против доводов ответчика, пояснил, что договор купли-продажи от 23.10.2013 не может считаться заключенным, потому что сторонами до настоящего момента не согласованы его условия, спор находится на рассмотрении суда, решение по спору не вступило в законную силу.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    На основании распоряжения ДМС о предоставлении имущества в аренду без проведения торгов от 18.10.2012 № 697 между ДМС (арендодатель) и ООО «РегионПроект» (арендатор) 25.10.2012 заключен договор № 49/12 аренды объектов нежилого фонда города Хабаровска. По данному договору арендатору во временное пользование и владение предоставлено отдельно стоящее одноэтажное здание, расположенное в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Серышева, 98 а, общей площадью 346, 8 кв. м для использования под осуществление деятельности по ремонту и обслуживанию автотранспортных средств.
 
    Право муниципальной собственности на вышеуказанный объект подтверждено представленной в материалы дела выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2014 № 01/270/2014-20302. 
 
    Объект недвижимости передан ответчику по передаточному акту от 25.10.2012.
 
    Срок действия договора определён сторонами с 02.10.2012 по 01.10.2017 (пункт 1.2). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующий штамп на документе.
 
    Размер и порядок внесения арендной платы установлен разделом 2 договора.
 
    Арендная плата устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы (пункт 2.1). За указанный объект арендная плата установлена 2 161 243 руб. 73 коп. в год, 180 103 руб. 64 коп – в месяц.
 
    В течение первого года оплата производится в размере, установленном пунктом 2.2 договора, в последующие  годы подлежит изменению на коэффициент  инфляции ежегодно (коэффициент определяется в соответствии законом о бюджете РФ).
 
    Об изменении арендной платы арендодатель сообщает арендатору путем направления письменного уведомления. Внесение соответствующих изменений в договор не требуется.
 
    Размер арендной платы с учетом письменного извещения  от 08.11.2013 составил 190 009 руб. 34 коп. в месяц. Согласно представленному расчету арендная плата в увеличенном размере применена с 25.10.2013.
 
    В соответствии с пунктом 2.3 арендная  плата вносится ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.
 
    Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплачивать пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
 
    Ненадлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика привело к образованию долга по арендным платежам в сумме 2 017 857 руб. 71 коп. за период с 01.11.2013 по 30.09.2014. с учётом принятых уточнений.
 
    Просрочка в оплате явилась основанием для начисления истцом ответчику пеней в сумме 88 074 руб. 59 коп. за период с 11.11.2013 по 25.09.2014 согласно уточненному расчету.
 
    Уведомлением № 5850/05-10 от 11.06.2014 истец сообщил ответчику о наличии долга по договору аренды с требованием погасить задолженность.
 
    Отсутствие ответа на претензию и неисполнение обязательств по оплате послужило основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением.
 
    Оценив доказательства, представленные в материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Материалами дела подтверждается, что ответчик в нарушение условий договора  в заявленный истцом период не исполнял обязанность по уплате арендных платежей за пользование муниципальным имуществом, в результате чего образовалась задолженность в размере 2 107 857 руб. 71 коп.
 
    Доводы ответчика о том, что арендная плата не подлежит начислению после 23.10.2013, судом отклонены в связи со следующим.
 
    В материалы дела представлен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости № 49/12 от 25.10.2012. Данный договор со стороны покупателя (ООО «РегионПроект») подписан с протоколом разногласий.
 
    Разногласия сторон по данному договору переданы в арбитражный суд.  Спор рассмотрен в рамках дела № А73-14244/2013, решение по этому делу  до настоящего времени не вступило в законную силу.
 
    Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
 
    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
 
    В соответствии со статьёй 425 и пунктами 1,2 статьи 433 ГК договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
 
    Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (на что  в своем отзыве ссылается сам ответчик).
 
    Учитывая, что условия договора купли-продажи от 23.10.2013 определяются в судебном порядке, договор будет считаться заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу  А73-14244/2013.
 
    Поскольку судебный акт по названному делу до настоящего момента не вступил в законную силу, доводы ответчика о заключенности этого договора, признаны судом необоснованными. В связи с указанным суд признал правомерным начисление арендных платежей в заявленный период.
 
    Пояснения ответчика о необоснованности применения измененного размера арендной платы с 25.10.2013 ввиду того, что уведомление об этом направлено ответчику 08.11.2013, не основаны на положениях договора.
 
    Из буквального толкования положений пункта 2.2. договора аренды следует, что изменение размера арендной платы происходит через один год и не зависит от даты уведомления об этом арендатора. Факт направления соответствующего уведомления материалами дела подтвержден.
 
    Поскольку доказательств оплаты долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено, иск в указанной части требования о взыскании 2 017 857 руб. 71 коп. долга признан судом обоснованным.
 
    В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
 
    Судом установлено, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства. Ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрена пунктом 4.1 договора.
 
    Размер неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 11.11.2013 по 25.09.2014 составляет 88 074 руб. 59 коп. Расчет пеней судом проверен, установлено его соответствие условиям договора о сроках внесения арендной платы и размере неустойки, в связи с чем требования о взыскании с ответчика пеней в пользу истца подлежит удовлетворению.
 
    На основании вышеизложенного, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    Государственная пошлина возлагается на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец от её уплаты освобожден в силу статьи 333.37 НК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск удовлетворить.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РегионПроект»  в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска  2 017 857 руб. 71 коп. долга, 88 074 руб. 59 коп. пеней, всего 2 105 932 руб. 30 коп.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РегионПроект» в доход федерального бюджета 33 529 руб. 66 коп.  государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Хабаровского края. 
 
 
    Судья                                                                                     А. А. Панина