Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 года №А72-5205/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 ноября 2019 года Дело N А72-5205/2019
Резолютивная часть решения объявлена 13.11.2019.
Полный текст решения изготовлен 20.11.2019.
Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи С.А. Карсункина,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баяндиной А.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 1157325000172, ИНН 7325133662)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301" (ОГРН 1077326000509, ИНН 7326028572)
об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области, Одинцова Е.В.
при участии:
от истца - Ревина И.В., паспорт, доверенность.
от ответчика - Молчанова Т.А., паспорт, доверенность.
от третьего лица - не явился, извещен.
от Одинцовой Е.В. - Молчанова Т.А., паспорт, доверенность.
УСТАНОВИЛ:
Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301", согласно которому просит суд изъять у Общества с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301" объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:010205:3959 площадью застройки 1206,01 кв.м., степенью готовности 63 %, адрес местонахождения: г. Ульяновск, ул. Кирова, N 2-Б, принадлежащий ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" на праве собственности (запись о государственной регистрации N 73-73-01/185/2007-054 от 26.06.2007) путём продажи Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области данного объекта с публичных торгов.
Определением от 05.04.2019 суд принял исковое заявление к производству, а также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области.
01.08.2019 представители третьего лица в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для урегулирования спора мирным путем.
В судебном заседании 27.08.2019 суд принял к рассмотрению ходатайство представителя ответчика о назначении судебной экспертизы, производство которой ответчик просил поручить ООО "НПО "МИСИ-КБТ", с постановкой на разрешение экспертов следующих вопросов:
1. Какова степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:010205:3559 площадью застройки 1206,01 кв. м, адрес места нахождения: г. Ульяновск, ул. Кирова, N 2-Б, принадлежащего ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" на праве собственности (запись о государственной регистрации N 73-73-01/185/2007-054 от 26.06.2007) на день производства экспертизы?
2. Какова начальная стоимость на публичных торгах в случае выставления на торги объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:010205:3559 площадью застройки 1206,01 кв. м, адрес места нахождения: г. Ульяновск, ул. Кирова, N 2-Б, принадлежащего ООО "Поликлиника "Цена-качество-7301" на праве собственности (запись о государственной регистрации N 73-73-01/185/2007-054 от 26.06.2007) на день производства экспертизы?
Также в материалы дела поступило ходатайство о допуске Одинцовой Е.В. к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, Одинцовой Е.В.
Данное ходатайство было оставлено судом без удовлетворения, о чем было вынесено определение от 03.09.2019 с указанием оснований для оставления ходатайства без удовлетворения. Одинцова Е.В. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора.
В судебном заседании 09.10.2019 ходатайство ответчика о назначении экспертизы по делу было оставлено судом без удовлетворения (протокол от 09.10.2019, определение об отложении судебного заседания от 09.10.2019)
13.11.2019 в судебное заседание представители третьего лица не явились, были извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика и Одинцовой Е.В. заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.
Ходатайство было удовлетворено судом, документы приобщены к материалам дела.
Представитель истца на исковых требованиях настаивает.
Представитель ответчика и Одинцовой Е.В. не признает исковые требования.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
При этом суд исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, и следует из представленной истцом в материалы дела выписки из ЕГРН, Ульяновской области на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 73:24:010205:42, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешённого использования: для реконструкции здания незавершённого строительством унифицированного палатного корпуса N 2 с пристроем физиотерапевтического отделения под поликлинику "Цена Качество-7301", для завершения строительства, общей площадью 3975 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Кирова, N 2-Б (запись о государственной регистрации N 73-73-01/251/2007-231 от 19.09.2007) (далее - Земельный участок).
05.09.2008 между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301" был заключен договор N 01/24-217 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3975 кв.м., с кадастровым номером 73:24:010205:42, расположенный в г. Ульяновске, в Железнодорожном районе, по ул. Кирова, N 2-Б, для реконструкции здания незавершённого строительством унифицированного палатного корпуса N 2 с пристроем физиотерапевтического отделения под поликлинику "Цена Качество-7301" до 01.07.2009 (пл. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 17-20).
Согласно п. 1.2. договора в границах земельного участка расположен незавершенный строительством унифицированный палатный корпус N2 с пристроем физиотерапевтического отделения, о чем в ЕГРН 26.07.2018 сделана запись о регистрации N 73-73-01/185/2007-054.
По передаточному акту Арендодатель передал, а Арендатор принял Земельный участок (т. 1 л.д. 21).
Договор заключен на срок, определяемый с момента его подписания Сторонами до 01.07.2009.
После истечения срока, указанного в договоре ответчик продолжил арендовать земельный участок.
Согласно выписке из ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:010205:3959 площадью застройки 1206 кв.м., степенью готовности 63%, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Кирова, д. 2Б, объект принадлежит ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" на праве собственности (запись о государственной регистрации N 73-73-01/185/2007-054 от 26.06.2007).
10.12.2015 сторонами договора аренды земельного участка от 05.09.2008N 01/24-217 было заключено дополнительное соглашение N5 о расторжении договора с 01.12.2015 г.
10.12.2015 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301" (Арендатор) на основании пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - 137-ФЗ), распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 10.12.2015 N 1393-р был заключен договор N 01/24-218 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности Ульяновской области, из категории земель населенных пунктов площадью 3975 кв.м., с кадастровым номером 73:24:010205:42, расположенный в г. Ульяновске, в Железнодорожном районе, по ул. Кирова, N 2-Б, для реконструкции здания незавершённого строительством унифицированного палатного корпуса N 2 с пристроем физиотерапевтического отделения под поликлинику "Цена Качество-7301" для завершения строительства.
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 63% (п. 1.1., 2.1. договора, т. 1 л.д. 24-29).
В силу п. 2.1 договор заключается сторонами на срок - 3 года. Стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к их отношениям с 01.12.2015. По истечении срока аренды, договор считается расторгнутым (п. 2.2.).
Как указывает истец в исковом заявлении, ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" как собственник объекта незавершённого строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным ч. 21 ст. 3 Федерального закона 137-ФЗ, однако строительство до настоящего времени ответчик не завершил.
Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.
Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Ульяновской области.
Настоящее постановление вступило в силу с 1 января 2019 года.
Соответствующие изменения внесены и в Положение об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утв. постановлением Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 N 1/20-П: Агентство лишено полномочий в сфере земельных правоотношений. Данные изменения вступили в силу также с 01.01.2019.
Ответчик исковые требования не признает по доводам, изложенным в отзыве. Считает, что указанные истцом правовые основания - ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ неприменимы для правоотношений аренды земельного участка, возникших до 1 марта 2015 года, поскольку договор аренды земельного участка между ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" и Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области был заключен 5 сентября 2008 года. Ходатайствуя об изъятии объекта незавершенного строительства для реализации с торгов истец указал не соответствующую действительности степень готовности. Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области заявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:010205:3559 площадью застройки 1206,01 кв. м, степенью готовности 63%. Как указывает ответчик, указанной степени готовности объект незавершенного строительства соответствовал при его приобретении в 2007 году и в настоящее время степень готовности объекта больше указанной.
Также ответчик обращает внимание, на то, что ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" предпринимало и предпринимает меры по завершению строительства поликлиники, незавершенность строительства обусловлена неэффективным менеджментом предыдущего руководства ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301", тяжелого экономического положения, и другими факторами.
В силу п.2 ст.239.1 Гражданского кодекса РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),
В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Поскольку на момент заключения договора N01/24-218 от 10.12.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 05.09.2008.
Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 10.12.2015, действия договора аренды прекращено, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, а исковые требования подлежат удовлетворению.
Довод ответчика о том, что степень готовности объекта незавершенного строительства на настоящий момент составляет более, чем 63 %, и, по мнению ответчика, изъятию не подлежит, отклоняется судом поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Спорный земельный участок длительное время с 2008 года находится в пользовании ответчика. Ответчик является собственником спорного объекта с 26.06.2007 и в течение последующего периода не смог завершить строительство объекта, что является предпринимательским риском самого общества. Тот факт, что объект на момент рассмотрения спора не достроен и является объектом незавершенного строительства, ответчиком не оспаривается. При этом ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Напротив, как указывалось, в отзыве (т. 2 л.д. 2-6) ответчик пояснил, что незавершенность строительства обусловлена неэффективным менеджментом предыдущего руководства ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301", тяжелого экономического положения, и другими факторами.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Согласно подп. з) п. 7 "Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, извещение о проведении аукциона должно содержать: начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства с учетом его степени готовности должна быть определена при определении начальной цены предмета аукциона на основании оценки его рыночной стоимости при реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов. В связи с этим, оснований для назначения экспертизы для определения степени готовности объекта незавершенного строительства и его начальной стоимости не имеется, в связи с чем ходатайство ответчика о назначении экспертизы по делу с постановкой соответствующих вопросов было оставлено судом без удовлетворения.
При данных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.
Расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика с учетом удовлетворения судом ходатайства истца об обеспечении иска и взыскиваются в доход бюджета, поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Изъять у Общества с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301" (ОГРН: 1077326000509 ИНН: 7326028572) объект незавершённого строительства с кадастровым номером 73:24:010205:3959 площадью застройки 1206 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Кирова, д. 2Б, принадлежащий ООО "Поликлиника "Цена Качество-7301" на праве собственности (запись о государственной регистрации N 73-73-01/185/2007-054 от 26.06.2007) путём продажи с публичных торгов.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Поликлиника "Цена Качество-7301" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 000 руб. 00 коп.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Судья С.А. Карсункин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка