Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22 июля 2019 года №А72-5015/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2019 года Дело N А72-5015/2019
Резолютивная часть решения объявлена 18.07.2019. Решение в полном объеме изготовлено 22.07.2019.
Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Крамаренко Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.В.Калентьевой,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, г.Ульяновск
к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Санкееву Станиславу Анатольевичу, Ульяновская область, Ульяновский район, с.Елшанка
о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости,
третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Пашкин Сергей Григорьевич, Агентство государственного имущества Ульяновской области,
при участии представителей:
от истца - не явились, извещены;
от ответчика - С.С.Санкеев, паспорт; Д.О.Туров, доверенность, паспорт;
от Пашкина С.Г. - С.Г.Пашкин, паспорт; Ю.А.Лукинов, доверенность, ордер, паспорт;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - не явились, извещены;
от Агентства государственного имущества Ульяновской области - не явились, извещены;
УСТАНОВИЛ:
Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Санкееву Станиславу Анатольевичу о признании договора от 12.12.2018 NБП-18/2018-40 о передаче в безвозмездное пользование земельного участка с кадастровым номером 73:18:031901:573, расположенного по адресу: Ульяновская область, Тереньгульский район, село Алешкино, в 7 метрах по направлению на северо-восток от границы населенного пункта недействительным (ничтожным), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о зарегистрированном ограничении от 17.01.2019 N73:18:031901:573-73/034/2019-1 в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением от 08.04.2019 исковое заявление принято судом к рассмотрению. Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и Пашкина Сергея Григорьевича.
Определением от 16.05.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Агентство государственного имущества Ульяновской области.
Представители истца, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и Агентства государственного имущества Ульяновской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
При данных обстоятельствах, дело в судебном заседании рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле материалам.
В судебное заседание через систему "Мой Арбитр" от Пашкина С.Г. поступило ходатайство о признании его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора.
В соответствии со ст. 50 АПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции. Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.
В судебном заседании представитель Пашкина С.Г. заявленное ходатайство не поддержал, просил по существу его не рассматривать.
Суд определил:заявленное ходатайство по существу не рассматривать.
Ответчик, представитель ответчика исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Пашкин С.Г., представитель Пашкина С.Г. просили исковые требования удовлетворить.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 09.08.2018 между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и Пашкиным Сергеем Григорьевичем (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, N 01/18-387 (л.д. 19-26), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки:
- с кадастровым номером 73:18:031901:573 площадью 10095574 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, с. Алешкино, в 7 м по направлению на северо-восток от границы населенного пункта, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;
- с кадастровым номером 73:18:031901:574 площадью 3593237 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, с. Алешкино, в 570 м по направлению на северо-запад от границы населенного пункта, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства;
- с кадастровым номером 73:18:031901:581 площадью 3610084 кв.м., расположенный по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, с. Алешкино, в 6400 м по направлению на восток от границы населенного пункта, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.
Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к их правоотношениям с 19.07.2018 (п. 2.1).
Договор заключен сторонами на срок 10 лет с 19.07.2018 по 18.07.2028 (п. 2.1).
Согласно п. 3.1 участок считается переданным с момента подписания акта приема-передачи указанного участка сторонами.
Передаточный акт земельного участка сторонами подписан (л.д. 27-28).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником, сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В пункте 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон.
В судебном заседании установлено, что стороны вышеуказанного договора аренды в органы госрегистрации за регистрацией данного договора не обращались.
Между тем, требование о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года, установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
21.12.2018 между Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Ссудодатель) и Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Санкеевым Станиславом Анатольевичем (Ссудополучатель) заключен договор о передаче в безвозмездное пользование N БП-18/2018-40 (л.д. 43-45), согласно которому в безвозмездное пользование Ссудополучателя был передан земельный участок - с кадастровым номером 73:18:031901:573 площадью 10095574 кв.м., находящийся в государственной собственности Ульяновской области, расположенный по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, с. Алешкино, в 7 м по направлению на северо-восток от границы населенного пункта, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (п. 1.1).
Договор заключен на срок 6 лет с 22.11.2018 по 21.11.2024 (п. 2.1).
По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 73:18:031901:573 был передан в безвозмездное пользование ИП Санкеева С.А. (л.д. 46).
Вышеуказанный договор ссуды зарегистрирован в установленном порядке (ограничение от 17.01.2019 N 73:18:031901:573-73/034/2019-1 в виде безвозмездного пользования (ссуда)).
В соответствии с Указом Губернатора Ульяновской области от 01.11.2018 N 105 "О мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов государственной власти" с 01.01.2019 Агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области преобразовано в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. С этой же даты Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области переданы функции в сфере строительства, промышленности строительных материалов и изделий, осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также распоряжения земельными ресурсами на территории Ульяновской области.
В соответствии с п. 2.2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновкой области от 16.11.2018 N 25/557-П, Министерство предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в государственной собственности Ульяновской области, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти Ульяновской области и органам местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области на праве постоянного (бессрочного) пользования и иным организациям и гражданам в собственность и аренду.
Постановлением Правительства Ульяновской области от 10.12.2018 N 28/633-П пункт 2.5 Положения об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с 01.01.2019 признан утратившим силу. В наименовании Агентства исключены слова "... и земельных отношений".
Соответственно, с 01.01.2019 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области перешли права уполномоченного органа как по договору аренды земельного участка от 09.08.2018 N 01/18-387, так и по договору безвозмездного пользования от 12.12.2018 N БП-18/2018-40.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области указало, что земельный участок с кадастровым номером 73:18:031901:573 был предоставлен в пользование ИП Санкееву С.А. ошибочно; предоставление земельного участка одному лицу на праве аренды, а другому лицу в безвозмездное пользование, противоречит общим принципам земельного законодательства. По мнению истца, правовыми последствиями заключения нескольких договоров аренды в отношении одной и той же вещи являются приоритет первоначально заключенного договора аренды и недействительность всех последующих договоров в отношении той же вещи. В связи с чем просило признать договор о передаче в безвозмездное пользование N БП-18/2018-40 от 21.12.2018 недействительной (ничтожной) сделкой и в качестве применения последствий недействительно (ничтожной) сделки исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведений о зарегистрированном ограничении от 17.01.2018 N 73:18:031901:573-73/034/2019-1 в виде безвозмездного пользования (ссуда).
Пашкин С.Г., будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области поддержал.
Ответчик ИП Санкеев С.А. исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области не признал.
Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.
По смыслу ст. ст. 606, 613 ГК РФ и разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества приоритет в определении правового титула арендатора имущества имеет тот из арендаторов, кто вступил во владение объектом аренды.
Согласно части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, способы защиты определены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. При этом, избранный истцом способ защиты права должен соответствовать нарушению его прав и обеспечивать их восстановление.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 689 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
По правилам статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2018 по делу N 305-ЭС18-12573 изложена правовая позиция, согласно которой действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
Согласно пункту 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами
Из изложенного следует, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной.
Следовательно, позиция истца и третьего лица применительно к ситуациям заключения арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, что сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной), является несостоятельной, поскольку противоречит изложенному законодателем толкованию и применению статьи 398, пункта 3 статьи 611 ГК РФ и пункта 13 Постановления N 73.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Расходы по уплате госпошлины возлагаются на истца в порядке ст. 110 АПК РФ, но не взыскиваются, поскольку истец в силу закона освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья Крамаренко Т.М
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка