Дата принятия: 01 августа 2019г.
Номер документа: А72-1248/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 1 августа 2019 года Дело N А72-1248/2019
Резолютивная часть решения объявлена 29.07.2019. Решение в полном объеме изготовлено 01.08.2019.
Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Крамаренко Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.В.Калентьевой,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Хисаметдинова Рамиса Ибрагимовича (ОГРН 317732500023208, ИНН 732709131140), г.Ульяновск
к Обществу с ограниченной ответственностью "МастерКухня" (ОГРН 1167325059835, ИНН 7327078150), г.Ульяновск
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью "ЦентрПрогресс", г.Ульяновск
при участии в заседании представителей:
от истца - Т.С.Дивиченко, доверенность, паспорт;
от ответчика - К.В.Тонков, доверенность, паспорт;
от третьего лица - не явился, извещен
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Хисаметдинов Рамис Ибрагимович обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "МастерКухня" о взыскании 301 354 руб. 16 коп. - основной долг за период с 16.09.2018 по 30.09.2018 по договору субаренды недвижимого имущества N096/1 от 21.06.2016, 34 013 руб. 00 коп. - пени за период с 05.10.2018 по 25.01.2019.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.02.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением от 28.03.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Определением от 03.06.2019 суд удовлетворил ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части суммы основного долга до 299 908 руб. 53 коп. и о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ООО "ЦентрПрогресс". Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью "ЦентрПрогресс".
Определением от 08.07.2019 суд удовлетворил ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части неустойки до 7 497 руб. 71 коп. за период с 06.09.2018 по 30.09.2018.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела третье лицо извещено надлежащим образом.
Дело рассматривается в отсутствие третьего лиц по имеющимся в деле материалам в порядке ст.156 АПК РФ.
Представитель истца поддерживает заявленные исковые требования с учетом уточнения.
Представитель ответчика исковые требования не признает.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из искового заявления, из материалов дела следует, что 06.09.2012 между ООО "ЦентрПрогресс" (Арендодатель) и ООО "Ульвест" (Арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества N 302, согласно которому в арендное пользование Арендатора переданы помещения общей площадью 1 995 кв.м., этаж 2, состоящее из помещений NN 160-162, 168-179, часть помещений N 272 площадью 1 260 кв.м., границы и местоположение которых обозначены в выкопировке поэтажного плана, выданного БТИ, являющейся Приложением N 1 к настоящему договору. Местоположение объекта - г. Ульяновск, Московское шоссе, 108.
Согласно п. 5.1 договора срок его действия установлен сторонами по 06.09.2037.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ). Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС N 53 от 01.06.2000).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Как усматривается из материалов дела, 21.06.2016 между ООО "Ульвест" (Арендатор) и ООО "МастерКухня" (Субарендатор) оформлен договор субаренды недвижимого имущества N 096/1,согласно которому Арендатор передает Субарендатору во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Ульяновск, Московское шоссе, 108, общей площадью 190 кв.м., этаж 2, состоящее из помещений N 272 (часть), границы и местоположение которого обозначены в выкопировке поэтажного плана, выданного БТИ, являющейся Приложением N 1 к договору.
Срок действия договора субаренды- до 21.07.2019 (п. 5.1).
08.06.2017 между ООО "ЦентрПрогресс", ООО "Ульвест" и ИП Хисаметдиновым Рамисом Ибрагимовичем было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайме). Согласно указанному соглашению ООО "Ульвест" с согласия ООО "Центр Прогресс" передало все права и обязанности по действующему договору аренды N 302 от 06.09.2012 ИП Хисаметдинову Р.И.
Таким образом, права Арендатора по договору субаренды N 096/1 от 21.06.2016 перешли к Хисаметдинову Р.И.
Все вышеуказанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
01.09.2018 между ИП Хисаметдиновым Р.И. и ООО "МастерКухня" заключено дополнительное соглашение о расторжении договора субаренды с 15.09.2018 (л.д. 104).
Обращаясь в суд с исковыми требованиями, ИП Хисаметдинов Р.И. указал, что арендуемые помещения в предусмотренный дополнительным соглашением срок - до 15.09.2018 возвращены не были, акт возврата помещений не подписан.
Соответственно, истец продолжил начислять ответчику арендную плату в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно уточненным исковым требованиям, истец просит взыскать с ответчика задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 299 908 руб. 53 коп. за период с 16.09.2018 по 30.09.2018 и пени в сумме 7 497 руб. 71 коп. за период с 06.09.2018 по 30.09.2018 (т. 1 л.д. 87-89).
В соответствии со ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются общие правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодека РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 6.1 договора субаренды за использование помещения Субарендатор уплачивает Арендатору арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части.
Постоянная часть арендной платы состоит из платы за использование помещения и эксплуатационных расходов (п. 6.2).
Данная плата вносится субарендатором не позднее 5 числа оплачиваемого месяца (п. 6.2.1.3).
В соответствии с п. 4.2.2 договора Субарендатор обязан не позднее даты прекращения действия договора передать помещение Арендатору по Акту возврата в исправном состоянии.
Согласно п. 6.9 договора в случае просрочки возврата помещения в срок, указанный в п. 4.2.2, арендная плата (плата за фактическое пользование помещением по прекращении действия договора) подлежит оплате Субарендатором в размере и порядке, установленном в настоящем договоре для оплаты арендной платы в течение срока субаренды, при этом постоянная арендная плата оплачивается по двойной ставке.
Размер арендной платы истец исчисляет следующим образом: 150 454,44 руб. (размер постоянной части арендной платы за период с 16.09.2018 по 30.09.2018) х 2 (двойная ставка) - 1 000,00 руб. (переплата) = 299 908 руб. 55 коп. (аудиопротокол от 29.07.2019).
Представитель ответчика исковые требования не признал в связи с фактическим освобождением арендуемых помещений 15.09.2018.
В ответ на указанные возражения истец указал, что действительно помещения были фактически освобождены ответчиком в предусмотренный дополнительным соглашением срок, однако по Акту приема-передачи, как это предусмотрено законом и договором, помещения не возвращены. Пунктом 4.2.2 договора предусмотрена обязанность ответчика перед возвратом помещения устранить все дефекты помещения, в том числе произвести необходимый ремонт. В день возврата помещения, когда ответчик не исполнил свою обязанность по передаче помещения, истцом был произведен осмотр освобожденного помещения и составлен Рекламационный акт, в котором указанные все выявленные недостатки. В связи с тем, что в помещении имелись недостатки, данное помещение не было принято истцом по Акту приема-передачи (возврата) (дополнительные пояснения на л.д. 65).
Выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии с абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В рассматриваемой ситуации арендуемые помещения были фактически возвращены ответчиком (данное обстоятельство истцом не оспаривается), однако двухсторонний Акт возврата помещений сторонами не подписан. Со слов истца, 15.09.2018 он вошел в арендуемые ответчиком помещения, которые к указанному времени были ответчиком фактически освобождены, увидел, что помещения имеют недостатки, что помешало ему составить односторонний Акт возврата помещений. В этот же день в присутствии третьих лиц был составлен Рекламационный акт. 30.09.2018 в связи с необходимостью возврата помещения Арендодателю (по договору аренды), истцом в одностороннем порядке был подписан Акт приема-передачи помещений от ответчика истцу с указанием выявленных недостатков. То есть, единственной причиной, послужившей основанием для не подписания Акта приема-передачи от 15.09.2018, послужило наличие выявленных недостатков в арендуемом помещении. Наличие иных обстоятельств, препятствующих истцу принять помещения после расторжения договора, материалами дела не подтверждено.
Проанализировав совокупность изложенных обстоятельств и последовательность действий сторон по расторжению договора и передаче арендуемых помещений, суд приходит к выводу об освобождении ответчиком спорных помещений до 15.09.2018 и уклонении истца со ссылкой на наличие недостатков от принятия помещений по акту приема-передачи.
В этой связи суд применяет правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360, в силу которой по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений.
По мнению суда, отсутствие подписанного акта приема-передачи не является безусловным доказательством передачи помещений. При отсутствии подписанного акта приема-передачи учитываются также и иные обстоятельства дела, в частности, было ли фактическое пользование арендуемыми помещениями.
Как было указано выше, таких обстоятельств судом не установлено. Фактическое освобождение ответчиком арендуемых помещений истцом не оспаривается. Коммунальные платежи за пользование помещениями за период после 15.09.2018 истцом не начисляются и не взыскиваются. За период с 01.07.2018 по 21.11.2018 между сторонами подписан Акт сверки взаимных расчетов, согласно которому сумма начислений за сентябрь 2018 составила 150 454 руб. 44 коп. (л.д. 37), общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 81 415 руб. 77 коп., которая в последующем ответчиком была погашена. Согласно Акту сверки взаимных расчетов за период с 21.11.2018 по 20.03.2019 у истца перед ответчиком имеется задолженность в сумме 1 000 руб. 34 коп. (л.д. 38), то есть со стороны ответчика имеет место быть переплата. То есть, по состоянию на 20.03.2019 истец не выставлял ответчику плату за фактическое пользование в спорный период времени помещениями.
Суд считает, что истец в силу закона должен был осуществить приемку спорных помещений с указанием замечаний по его качеству и техническому состоянию на момент освобождения и принятия их истцом (15.09.2018), а впоследствии - потребовать возмещения причиненных убытков в соответствии со ст.ст. 15, 393 ГК РФ.
Принимая во внимание названное, требования ИП Хисаметдинова Р.И. о взыскании с ООО "МастерКухня" арендной платы, начисленной после расторжения договора (15.09.2018), являются неправомерными.
Также суд учитывает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Из разъяснений, данных в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.2).
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3).
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Поскольку арендуемые помещения после 15.09.2018 в арендном пользовании ответчика не находились, суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате после указанной даты не подлежат удовлетворению и по данному основанию.
Предметом спора является также требование истца о взыскании договорной неустойки за период с 06.09.2018 по 30.09.2018 в сумме 7 497 руб. 71 коп.
Поскольку требование о взыскании договорной неустойки является акцессорным по отношению к требованию о взыскании задолженности по арендной плате, а в удовлетворении указанного требования судом отказано, то требование о взыскании неустойки также удовлетворению не подлежит.
Расходы по госпошлине суд распределяет между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Хисаметдинову Рамису Ибрагимовичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 560 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению N 5 от 25.01.2019.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.
Судья Т.М.Крамаренко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
