Решение от 14 октября 2014 года №А71-8683/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
 
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ижевск                                                                        Дело № А71-8683/2014
 
    14 октября 2014 г.                                                                                                   Г12
 
    Резолютивная часть решения объявлена 07 октября  2014 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 14 октября 2014 г.
 
 
    Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи                            Н.В. Щетниковой, при ведении протокола  судебного заседания                               с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания                   Т.В. Королевой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Удмуртской Республики по адресу: г. Ижевск,                          ул. Ломоносова, д. 5, каб. 103 дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КОМОС ГРУПП" г. Москва                              (ОГРН 1031800558679, ИНН 1831089218) к индивидуальному предпринимателю Фонаревой Елене Алексеевне г. Воткинск Удмуртская Республика (ОГРН 304182835700142, ИНН 182800479090), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, г. Ижевск и общества с ограниченной ответственностью «Альбина»  о расторжении договора аренды № 198/08 от 03.07.2008,
 
 
    При участии представителей:
 
    от истца: Бердников О.О. – представитель по доверенности от 17.07.2014
 
    от ответчика: Швецов Э.В. - представитель по доверенности реестр № 1-330 от 28.01.2014
 
    от третьих лиц: 1. не явились (почтовое уведомление вручено 05.09.2014),             2. не явились (возврат почтовой корреспонденции)
 
у с т а н о в и л:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью "КОМОС ГРУПП",                       г. Москва (ОГРН 1031800558679, ИНН 1831089218) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фонаревой Елене Алексеевне                          г. Воткинск Удмуртская Республика (ОГРН 304182835700142,                                      ИНН 182800479090) о расторжении договора аренды № 198/08 от 03.07.2008.
 
    Определением суда от 31.07.2014 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, г. Ижевск.
 
    Определением суда от 03.09.2014 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью  "АЛЬБИНА", г. Ижевск.
 
    В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено с перерывом в судебном заседании 30.09.2014 и  07.10.2014. О перерыве в судебном заседании, с указанием места и времени разбирательства дела после перерыва, арбитражный суд, в соответствии с рекомендациями, изложенными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 АПК РФ», известил участников процесса непосредственно в судебном заседании и дополнительно известил лиц, участвующих в деле, путем размещения соответствующей информации о перерыве на официальном сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики.
 
    Истец на исковых требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении, представил письменные пояснения.
 
    Ответчик представил отзыв, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку на момент рассмотрения спора договор о сотрудничестве, заключенный с ООО «Альбина» расторгнут, указанный договор не является договором субаренды; реконструкция помещения не производилась.
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике, г. Ижевск направило пояснение (л.д. 55), согласно которому не имеет заинтересованности в исходе дела, просит рассмотреть спор без участия своего представителя.
 
    ООО «Альбина» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, письменные пояснения не представило, ходатайств не заявило.
 
    Определение суда, направленное третьему лицу (ООО «Альбина») по  адресу его государственной регистрации согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр юридических лиц, возвращено организацией почтовой связи с отметкой «истек срок хранения».
 
    Дело на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено по имеющимся в деле материалам в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.
 
    03 июля 2008г.  между ООО «КОМОС ГРУПП» (арендодатель) и               индивидуальным предпринимателем Фонаревым А.Л. (арендатор) заключен договор аренды № 198/08, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества – торговые помещения внутр. № с 1 по 3, с 5 по 15, 24, торгового назначения, общая площадь 210,1кв.м., этаж 1, расположенный по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а (л.д. 9-12).
 
    В соответствии с п. 2.1 договор вступает в силу с 03.07.2008 и действует до 31.08.2016, в связи с чем, договор зарегистрирован в Управлении Федерального регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2008.
 
    Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 03 июля 2008г. (л.д. 13).
 
    10.02.2009 между истцом (арендодатель), Фонаревым А.Л. (арендатор 1) и ответчиком (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды № 198/08 от 03.07.2008, согласно которому арендатор 1 уступает арендатору 2 все свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества № 198/08 от 03.07.2008 (торговое помещение общей площадью 210,1кв.м., л.д. 14-15).
 
    Замена стороны в договоре не влечет его расторжения (п.2 соглашения).  Все права и обязанности по договору возникают у арендатора 2 с момента подписания соглашения и проведения государственной регистрации (п. 4), которая осуществлена 12.08.2009 (л.д. 15).
 
    В результате проверки истцом целевого использования сдаваемого в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а  актом от 15.04.2014г.                (л.д. 35) установлено, что часть спорного помещения занимает                          ООО «Альбина», с которым у ответчика заключен договор сотрудничества от  01.12.2013.
 
    Согласно данному договору ответчик (Сторона1) предоставляет доступ Стороне 2 (ООО «Альбина») в нежилое помещение, площадью 105 кв. м., находящееся по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск,                                     ул. Пролетарская, 12а  в целях осуществления Стороной 2 уставной (коммерческой) деятельности (л.д. 31-33).
 
    Истец, полагая что, на основании заключенного между  ответчиком и ООО «Альбина» соглашения о сотрудничестве б/н от 01.12.2013г. между сторонами фактически возникли отношения по субаренде спорного помещения, а также ссылаясь на произведенную ответчиком реконструкцию помещения, направил ответчику претензию (исх. 09-10-0685 от 20.06.2014, л.д. 36-37) с требованием о расторжении договора аренды № 198/08 от 03.07.2008 и возврате арендуемых помещений 04.07.2014, в связи с грубым нарушением условий договора аренды, и поскольку претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
 
    В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Согласно положениям ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
 
    Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.
 
    Пунктом 6.2.3. договора аренды № 198/08 от 03.07.2008 предусмотрено, что арендатор может сдать в субаренду нежилое помещение, являющееся объектом договора с письменного разрешения Арендатора. В противном случае Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. 
 
    В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    В силу положений части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, а также отдавать арендные права в залог, при этом договор субаренды заключается на срок, не превышающий срок договора аренды.
 
    В материалы дела представлено Соглашение о сотрудничестве б/н от 01.12.2013г., заключенное между ответчиком и ООО «Альбина», согласно  которому Сторона 1 предоставляет доступ Стороне 2 в нежилое помещение, площадью 105 кв. м., находящееся по адресу Удмуртская Республика,                       г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а  в целях осуществления Стороной 2 уставной деятельности, не препятствует допуску в него клиентов и лиц, работающих или сотрудничающих со Стороной 2, а так же не вмешивается в хозяйственную деятельность Стороны 2. (л.д. 31-33).
 
    Пунктом 3.1, 3.2. договора о сотрудничестве стороны предусмотрели оплату ежемесячного компенсационного платежа в размере                         48 300 руб.  00 коп. и компенсацию  Стороне 1 расходов на оплату коммунальных услуг, вывоз мусора, услуги телефонной и иной связи, связанных с эксплуатацией здания.
 
    Срок договора определен с момента подписания его сторонами и по               30 ноября 2014г. (п. 5.1 соглашения).
 
    В соответствии с п. 4.1. договора о сотрудничестве спорное помещение передано Стороне 2 по акту  приема – передачи от 01,12.2013г., согласно п.1. которого Сторона 2 принимает в пользование нежилое помещение площадью. 105 кв.м., расположенное по адресу Удмуртская Республика,                   г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а (л.д. 34). 
 
    Факт заключения указанного соглашения ответчиком не оспаривается, вместе с тем ответчик указывает, что данное соглашение не является договором субаренды и расторгнуто 01.09.2014.
 
    В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.  При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
 
    Из буквального толкования условий соглашения о сотрудничестве и документов по его исполнению суд пришел к выводу, что между сторонами соглашения о сотрудничестве от 01.12.2013 фактически сложились отношения по использованию спорного арендуемого  помещения,  находящегося по адресу Удмуртская Республика, г. Воткинск,                                 ул. Пролетарская, 12а, основанные на принципах срочности и платности, регулируемые нормами гражданского законодательства об аренде зданий и сооружений (параграф 4 глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласие на сдачу помещения в субаренду  истцом не выдавалось. Иного ответчиком не доказано.
 
    Таким образом, материалами дела подтверждается факт незаконного распоряжения ответчиком арендованным имуществом, заключающегося в передаче его третьему лицу в пользование (в субаренду) без согласия истца, что в соответствии с п. 6.2.3 договора аренды является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.
 
    Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 18 февраля  2013 года  по делу №А71- 12984/2012  имеющим в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что ранее 01.01.2010 между ответчиком и ООО «Удмуртская шинная компания» (субарендатор) был заключен договор субаренды здания (нежилого помещения) № 01-01/10/А, согласно которого (п. 1.2) субарендатору передается имущество: часть нежилого торгового помещения общей площадью 123 кв. м., в том числе торговой 50 кв.м. находящихся по адресу г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12 А, расположенное на 1 этаже здания, согласие на заключение которого со стороны истца (арендодателя) также отсутствовало.
 
    Учитывая изложенное, материалами дела установлено, что за период действия договора аренды № 198/08 от 03.07.2008 ответчиком неоднократно нарушены условия договора в части передачи помещения в пользование в субаренду третьим лицам, без письменного разрешения арендодателя                      (п. 6.2.3).
 
    Вопреки доводам ответчика, факт прекращения отношений по передаче в субаренду третьему лицу арендованного имущества (расторжения соглашения о сотрудничестве от 01.12.2013г.)   после обращения истца в арбитражный суд не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела и сам по себе не является основанием для отказа в иске, поскольку факт нарушения условий договора в части передачи имущества в субаренду без согласия арендодателя более двух раз подряд свидетельствует о пользовании ответчиком арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора аренды, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, суд учитывает, что ответчиком не представлены доказательства освобождения помещения ООО «Альбина» и возврата его из пользования по акту либо иному документу.
 
    Порядок расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 и ч.3              ст. 619 ГК РФ, истцом соблюден. Требование о расторжении договора направлено в суд после неполучения ответа на предложение о расторжении договора аренды и возврате арендованного имущества (исх. № 09-10-0685 от 20.06.2014, л.д. 36-37) о расторжении договора аренды с требованием вернуть арендуемые помещения, в связи с грубым нарушением условий договора.
 
    Исходя из изложенного, требования истца о расторжении договора аренды № 198/08 от 03.07.2008 являются обоснованными и на основании п.2 ст. 450, ст. 619, 622 ГК РФ подлежат удовлетворению.
 
    Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    Доводы истца о нарушении ответчиком п. 6.1.8. договора со ссылкой на произведенную ответчиком перепланировку, что, по его мнению, также является основанием для расторжения договора, судом не принимаются, как не подтвержденные надлежащими доказательствами.
 
    Технический план помещения от 22.04.2014, в котором помещение отличается по своим параметрам от помещения согласно техническому паспорту от 15.03.2006,  в качестве такого доказательства принят быть не может, поскольку из материалов дела не следует, что ответчику  передавалось в аренду помещение соответствующее техническому паспорту от 15.03.2006.
 
    С учетом принятого решения на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,
 
Р Е Ш И Л:
 
    Расторгнуть договор аренды № 198/08 от 03.07.2008, заключенный между  обществом с ограниченной ответственностью «КОМОС ГРУПП»                              (ОГРН 1031800558679, ИНН 1831089218) и индивидуальным предпринимателем Фонаревой Еленой Алексеевной (ОГРН 304182835700142, ИНН 182800479090), предметом которого является аренда торговых помещений внутр. №№ с 1 по 3, с 5 по 15, 24, назначение: нежилое, торгового назначения, общая площадь 210,1 кв.м., этаж 1, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, д. 12 «а», кадастровый (условный) номер: 18-18-04/014/2006-299.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Фонаревой Елены Алексеевны (ОГРН 304182835700142, ИНН 182800479090) в пользу  общества с ограниченной ответственностью «КОМОС ГРУПП» (ОГРН 1031800558679,   ИНН 1831089218) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 4000 руб. 00 коп.  
 
    Решение  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный  суд через Арбитражный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                          Н.В. Щетникова