Дата принятия: 23 мая 2011г.
Номер документа: А71-773/2011
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Ижевск Дело №А71-773/2011
23 мая 2011г. Г10
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2011г.
Полный текст решения изготовлен 23 мая 2011г.
Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Г.А.Абуязидовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Зориной, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
Общества с ограниченной ответственностью «Семейный доктор», г. Ижевск,
к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска, г. Ижевск,
об обязании зачесть в счет оплаты приобретенного по договору № 930 от 11.02.2010г. купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 88,6 кв.м. с зачетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 1510407 руб. 00 коп.
при участии в заседании представителей сторон:
от истца: Суржиков П.А. – генеральный директор, протокол № 2 от 01.10.2008г.
от ответчика: Банникова Е.Л. – представитель по доверенности № 68 от 29.12.2010г.
Общество с ограниченной ответственностью «Семейный доктор», г. Ижевск, обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска, г. Ижевск, с требованием об обязании зачесть в счет оплаты приобретенного по договору № 930 от 11.02.2010г. купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 88,6 кв.м. с зачетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 1510407 руб. 00 коп.
В предварительном судебном заседании от 15.03.2011г. истец поддержал исковые требования в полном объеме, представил дополнительные документы для приобщения их к материалам дела.
Представитель ответчика представил отзыв на иск, по исковым требованиям заявил возражения.
Суд приобщил к делу документы, представленные сторонами.
В судебном заседании от 16.05.2011г. представитель истца заявил ходатайство об изменении исковых требований в части размера подлежащего зачета стоимости неотделимых улучшений до суммы 891328 рублей и представил копии документов в обоснование выполненных работ.
На основании ст. 49 АПК РФ, ходатайство истца об изменении размера подлежащих зачету стоимости неотделимых улучшений до суммы 891328 рублей удовлетворено.
Представитель истца требования по иску поддержал.
Представитель ответчика поддержал возражения по иску и представил допол-нительные пояснения и копию договора аренды № 10926 от 12.07.2004г.
Представленные сторонами дополнительные документы приобщены к делу.
Других дополнительных заявлений и ходатайств от сторон не поступило.
К мировому соглашению стороны не пришли.
Рассмотрев исковые требования, исследовав представленные доказательства, заслушав мнения участвующих в деле лиц, арбитражный суд:
у с т а н о в и л :
В обоснование исковых требований, истец указывает на то, чтоРешением комиссии по перепрофилированию предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и иных объектов, образующих инфраструктуру города от 18.11.2004 года № 33/6 на основании обращения истца было разрешено размещение
стоматологического салона на площадях административного здания, ранее используемых под непродовольственный магазин, по адресу: ул. Молодежная, 6 общей площадью 91,8 кв.м.
Решением Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска от 06.10.2005 года № 01-04А/968 "О заключении договора аренды нежило-го помещения по адресу: улица Молодежная, здание № 6 на новый срок на новых условиях", ООО «Семейный доктор» было разрешено проведение капитального ремонта и переоборудования арендуемого нежилого помещения по адресу: ул. Молодежная, здание № 6 площадью 91,8 кв.м.
Условиями договора аренды № 12194 была предусмотрена обязанность Арендодателя (Ответчика) после проведения Истцом капитального ремонта и переоборудования арендуемого нежилого помещения перезаключить договор аренды сроком до 10 лет и возместить затраты на проведение капитального ремонта в соответствии с представленными актами приема выполненных работ и подтвержденными платежными документами путем освобождения от внесения арендной платы за нежилое помещение (пункт 6.8).
Истец указывает, что в период действия договора аренды № 12194 истцом с согласия Арендодателя (Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска) были произведены работы по капитальному ремонту в связи с аварийным состоянием и перепрофилированием назначения помещения, которые являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.
В 2004 году МУ ГЖУ «УК в ЖКХ г. Ижевска» было выполнено техническое заключение на основании письменного обращения Истца по результатам обследования арендуемого помещения по ул. Молодежная дом № 6 Устиновского района г. Ижевска.
Указанное заключение определило дефекты и повреждения строительных конструкций и инженерных систем, установлена необходимость устранения дефек-тов наружных стен, стен внутренних перегородок, перекрытий, восстановления окон, необходимость ремонта оконных блоков, окраска наружных дверей, ремонт полов, выполнение внутренней отделки.
Также указанное заключение определило дефекты инженерных систем и установило необходимость ремонта отопления (промывка радиаторов), было также установлено неудовлетворительное состояние водопровода (замена водопровода частичная), ремонт канализации (замена участка канализации), установлена необходимость замены электропроводки, замены электроустановочных изделий (том 1, л.д.35).
14.03.2005 года истцом было получено архитектурно - планировочное задание № 13 на разработку проекта переоборудования помещений непродовольственного магазина под стоматологический салон с устройством входной группы в административном здании по ул. Молодежной, 6 (том 1,л.д.69).
В 2005 году по заданию истца, ООО "Проектно-строительная компания "АСПЕК" был разработан рабочий проект 25/04-ОПЗ (том 1) переоборудования помещения первого этажа под стоматологическую поликлинику по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, 6. Дизайн - проект переоборудования помещений первого этажа с переоборудованием под стоматологический салон был согласован службой технологического обеспечения МУ "ГЖУ -УК в ЖКХ г. Ижевска" 03.06.2005 года в установленном порядке.
Рабочий проект 25/04-Э "Электрооборудование" также был согласован службой технологического обеспечения МУ "ГЖУ - УК в ЖКХ г. Ижевска" 09.06.2005 года в установленном порядке.
Рабочий проект 25/04-ВК "Внутренние сети водопровода и канализации" был согласован службой технологического обеспечения МУ "ГЖУ - УК в ЖКХ г. Ижевска" 17.07.2005 года, МУП г. Ижевска "Ижводоканал" в установленном порядке.
18.03.2005 года истцом был получен акт гигиенической оценки № 2026 по рабочему проекту реконструкции помещений первого этажа под стоматологическую поликлинику по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, д. 6 о соответствии указанного проекта действующим санитарно-гигиеническим требованиям и нормативам(том 2 л.д.7).
19.12.2005 года истцом было получено санитарно-эпидемиологическое заключение № 18.УЦ.02.000.Т.000621.12.05 о соответствии проекта реконструкции государственным правилам и нормативам.
Технический надзор за проведением работ по реконструкции помещений первого этажа под стоматологическую поликлинику по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, д. 6 осуществлялся МУ ГЖУ «УК в ЖКХ г. Ижевска» на основании договора № 145 от 24.10.2005 года.
Распоряжением Администрации Устиновского района города Ижевска № 62 от 01.02.2006 года был утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта - стоматологического салона по ул. Молодежная, 6 (заказчик - ООО «Семейный доктор»)(том 2 л.д.10).
МУ ГЖУ «УК в ЖКХ г. Ижевска» были согласованы (расценки проверены) локальная смета на капитальный ремонт ХВС, ГВС, канализация (акт о приемке выполненных работ за отчетный период с 07.09.05 по 14.11.05), локальная смета на санитарно-технические работы (справка о стоимости выполненных работ и затрат № 24/4 от 14.11.05), локальная смета на монтажные работы (акт о приемке выполненных работ), локальная смета на электромонтажные работы (справка о стоимости выполненных работ и затрат № 24/2 от 14.11.05), локальная смета на общестроительные работы (акт о приемке выполненных работ), локальная смета на общестроительные работы (справка о стоимости выполненных работ и затрат № 24/3 от 14.11.05, справка о стоимости выполненных работ и затрат № 24/1 от 14.11.05 входная группа).
Строительно - монтажные работы, выполненные по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, 6, производились подрядчиком ООО «Трейдстройсервис» на основа-нии договора подряда № 118 от 07.09.2005 года.
Истец в иске указывает, что общая стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, расположенного по ул. Молодежная, 6 составила и подтверждается документально в размере 1 510 407 рублей.
22.01.2010 года нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул.
Молодежная, 6 общей площадью 88,6 кв.м. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 930 (том 2 л.д. 26-28) было передано истцу в собственность - в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
Согласно пункту 2.1 указанного договора купли-продажи недвижимого имущества № 930, стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, 6 общей площадью 88,6 кв.м., установлена в размере 2 027 000,00 рублей.
При этом, как указывает истец в иске, указанные выше затраты Истца на улуч-шение арендованного нежилого помещения (неотделимые улучшения) в размере 1510407 рублей Ответчиком в счет оплаты нежилого помещения не зачтены.
Указанные обстоятельства явились для истца основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Истец, со ссылкой на статью 623 Гражданского кодекса РФ и положения Фе-дерального Закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», просит зачесть в счет оплаты приобретенного по договору № 930 от 11.02.2010г. купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения по адресу: г.Ижевск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 88,6 кв.м., стоимость произведенных им неотделимых улучшений в сумме 891328 рублей. (сучетом уточнения размера заявленных требований).
Ответчик против удовлетворения исковых требований в первоначально заявленной сумме 1510407 руб. 00 коп., возражал по мотивам, изложенным в отзыве на иск (том 2 л.д. 30-31), в том числе по тем основаниям, что указанный истцом размер подлежащих зачету неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного нежилого помещения (по договору купли-продажи недвижимого имущества) документально не подтвержден в заявленной размере. Кроме того, ответчик в отзыве на иск указывает, что истцом при подаче иска не учтена стоимость ранее предоставленная сумма компенсации по арендной плате в размере 273838 рублей.
Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствиисо ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, заслушав мнения представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Согласно статье 12 указанного Федерального закона при определении цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. При этом, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения ответчиком не оспаривается.
Из материалов дела следует, чтоцена приобретаемого истцом нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Молодежная, 6, общей площадью 88,6 кв.м. (ранее арендованного на основании договора аренды № 12194) была установлена сторонами вразмере 2 027 000,00 рублей(пункт 2.1 договора купли-продажи № 930, том 2 л.д. 26-28).
Указанный размер стоимости указанного нежилого помещения сторонами не оспаривается.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государствен-ной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринима-тельства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 статьи 5Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Ответчик указывает, что при расчете стоимости произведенных неотделимых улучшений, истцом не учитывается ранее предоставленная сумма освобождения от арендной платы.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ установлено право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно статье 623 ГК РФ (п.2) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, у истца в силу ст. 623 Гражданского кодекса РФ, возникает право требования возмещение исключительно и непосредственно неотделимых улучшений, прочно связанных с объектом аренды.
Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функциони-рования имущества, улучшают его характеристики.
Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.
Материалами дела подтверждается, что при эксплуатации указанного спорного нежилого помещения, переданного в аренду для использования в целях размещения стоматологического салона, истцом произведены ремонтные работы по капитальному ремонту и реконструкции (переоборудования), согласно справок о стоимости работ и подписанных сторонами актов о приемке выполненных работ на общую сумму 1369693руб. 00 коп. (акты от 14.11.2005года)
Как видно из представленных по делу доказательств, часть произведенных работ являются неотделимыми улучшениями, которые должны засчитываться в счет погашения стоимости приобретаемого истцом спорного нежилого помещения.
При этом, неотделимые улучшения арендованного имущества были произве-дены с согласия арендодателя в процессе капитального ремонта и реконструкции помещения.
Факт выполнения работ подтверждается актами выполненных работ формы КС-2 за отчетный период с сентября по ноябрь 2005года.
Из анализа указанных истцом доказательств, подтверждается факт проведения реконструкции арендуемого помещения с согласия собственника. При этом, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежащих зачету определена в ходе судебного разбирательства и составляет 891328 рублей (с учетом уточнения заявленных требований). Указанная сумма складывается из расчета выполненных общестроительных работ на сумму 1369693руб. 00 коп. с которой ответчик согласился,и что подтверждается актами по форме КС-2 от 14.11.2005года №24/4 на сумму 66343руб. (замена ХВС,ГВС), по акту №24/1 на сумму 180723руб., №24/3 на сумму 659598руб., по акту №24 на сумму 349997руб., по акту №24/2 на сумму113032руб.При этом с учетом выделения работ, заменой и установкой оборудования которое не относится к неотделимым улучшениям на общую сумму 478365руб. , то сумма которая подлежит к зачету составляет 891328руб., которую Истец просит зачесть как затраты на произведенные неотделимые улучшения в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества.
Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд признал исковые требования правомерными, подлежащими удовлетворению в части установления стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 891328 рублейи подлежащих зачету ответчикомв счет оплаты приобретенного ООО «Семейный доктор» по договору купли-продажи №930 от 22.01.2010г. недвижимого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: город Ижевск, ул. Молодежная, 6 общей площадью 88,6 кв.м. стоимостью 2027000руб.
Доводы ответчика в части зачета арендных платежей на сумму 273838руб. не приняты судом, поскольку отсутствуют доказательства проведения зачета на указанную ответчиком сумму.
В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
С учетом принятого по делу решения, и на основании ст.110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. 00 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.
Руководствуясьст.ст. 49, 110, 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Удмуртской Республики
Р Е Ш И Л:
1. Удовлетворить ходатайство истца об изменении исковых требований в части размера подлежащего зачета стоимости неотделимых улучшений до суммы 891 328 рублей.
2. Исковые требования удовлетворить.
3. Обязать Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска, г. Ижевск, зачесть ООО «Семейный доктор» в счет оплаты приобретенного по договору купли-продажи №930 от 22.01.2010г. недвижимого имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: город Ижевск, ул. Молодежная, 6 общей площадью 88,6 кв.м. стоимостью 2027000руб. сумму произведенных неотделимых улучшений в размере 891328 рублей.
4. Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска, г. Ижевск, в пользу ООО «Семейный доктор», г. Ижевск, возмещение расходов по госпошлине в сумме 4000 руб.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме)через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Удмуртской Республики при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
ммммммммИнформацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет - сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья Г.А.Абуязидова
