Дата принятия: 21 ноября 2011г.
Номер документа: А71-6373/2011
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Ижевск Дело №А71-6373/2011
21 ноября 2011г. Г10
Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2011г.
Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2011г.
Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Абуязидовой Г.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зориной Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление
Индивидуального предпринимателя Захарова Владимира Алексеевича, г. Воткинск
к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов Муниципального образования «Город Воткинск», г. Воткинск
третье лицо: Едрисова Оксана Борисовна, г. Воткинск
о признании недействительнымпункта 2.1договора купли-продажи арендуемого имущества № 5 от 29.05.2009и установление рыночной стоимости имущества в размере 1812000руб.
при участии в заседании:
от истца: Захаров В.А. – индивидуальный предприниматель, паспорт, Зыкин А.С. представитель по доверенности от 22.10.2010г.
от ответчика: Решетникова И.В. – представитель по доверенности № 2 от 24.01.2011г., Фещенко Н.И. заместитель начальника управления по доверенности №1 от 24.01.2011 года
от третьего лица – не явился
Индивидуальный предприниматель Захаров Владимир Алексеевич, г. Воткинск (далее – ИП Захаров) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов Муниципального образования «Город Воткинск», г. Воткинск (далее – Управление) о признании недействительнымдоговора купли-продажи арендуемого имущества № 5 от 29.05.2009и установление рыночной стоимости имущества в размере 1812000руб.
Определением суда от 08.09.2011. (т.1 лд.191-193) удовлетворено ходатайство истца об изменении исковых требований, согласно которого истец просит признатьнедействительным п.2.1 Договора купли-продажи арендуемого имущества № 5 от 29.05.2009, заключенного между ИП Захаровым Владимиром Алексеевичем и МО «Город Воткинск» в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Воткинска», как не соответствующий требованиям закона и установить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, 16 (назначение: нежилое, цокольный этаж: вн. №№ 21-26, 58, общей площадью 146,7кв.м), являющегося предметом договора купли-продажи арендуемого имущества № 5 от 29.05.2009, в размере 1 812 000 руб., с учетом НДС.
Кроме того, судом к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена Индивидуальный предприниматель Едрисова Оксана Борисовна, г. Воткинск УР (далее ИП Едрисова).
В ходе рассмотрения дела было установлено, что решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.06.2010г. по делу №А71-20064/2009(Г9) предприниматель Едрисова О.Б. признана банкротом, в отношении её имущества введена процедура конкурсного производства , а свидетельство о внесении в ЕГРИП записи об индивидуальном предпринимателе от 06.10.2004года признано утратившим силу. Поскольку, третье лицо утратило статус индивидуального предпринимателя, суд с учетом ходатайство истца уточнил (ст.124 АПК РФ ) наименование третьего лица и участником процесса является гражданка Едрисова Оксана Борисовна (том 2 л.д.184).
В ходе рассмотрения дела17.10.2011 было рассмотрено и отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы по установлению рыночной стоимости спорного объекта (т.2 л.д. 187-189).
В ходе судебного разбирательства от 02.11.2011 года истец заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов : копий договоров и дополнительных соглашений к ним, а также расчеты начисления арендных платежей за период 2005 по 2009 год. На обозрение суда представил подлинники выписок из технического паспорта по состоянию на 14.12.1996 год и договор аренды 2000 года, копии данных документов - для приобщения к делу.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которого просит признать недействительным договор купли-продажи арендуемого имущества № 5 от 29 мая 2009 года, заключенный между ИП Захаровым Владимиром Алексеевичем и МО «Город Воткинск», в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Воткинска», - как не соответствующего требованиям закона, ст.6 федерального закона №159-ФЗ, федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», и применить последствия ничтожности сделки договора купли продажи арендуемого имущества N 5 от 29.05.2009 в виде обязания каждой из сторон возвратить все полученное по сделке.
На основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство истца судом удовлетворено.
Истец требования по иску с учетом заявленного ходатайства поддержал, по основаниям, изложенным в иске. Считает, что отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений на основании, которого был заключен оспариваемый договор, был составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, цена определена неверно, следовательно, договор в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожен. Дополнительно представил экспертное заключение №62/Э от 24.10.2011.
Ответчик по заявленному ходатайству о приобщении к делу указанного дополнительного заключения заявил возражения со ссылкой на ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражения по иску, изложенные в отзыве на иск, поддержал и заявил ходатайство о приобщении копий дополнительных документов: технический паспорт на 25.01.2000, свидетельство о госрегистрации права на 2002 и 2008 год, договор аренды с истцом от 05.12.2003 (подлинник договора аренды представлен на обозрение), Ошибка! Ошибка связи.справка из БТИ от 21.10.2011, постановление № 3129 и положение от 23.05.2007.
Суд, на основании ст.41, 65, 67, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил к делу представленные сторонами дополнительные документы.
Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дополнительные пояснения по иску не представило.
В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики.
Рассмотрев исковые требования, исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд:
у с т а н о в и л :
Как усматривается из материалов дела, с 13.12.2000 ИП Захаров В.А. на основании договоров аренды, заключенных с Управлением, пользовался цокольным помещением, площадью 146,7 кв. м, литер А, внутренние номера 21, 22-26, 58, расположенным в 5-этажном жилом панельном доме по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, 16, предоставленным ему в целях использования под торговую деятельность (пункты 1.1 договоров аренды – т.3 л.д.7-47)
Предприниматель Захаров В.А. в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) обратился с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого им имущества (т.2 л.д.161-162)
По заказу Управления независимым оценщиком ИП Едрисовой была произведена оценка рыночной стоимости приватизируемого объекта(т.2 лд.121)
На основании выполненного ИП Едрисовой О.Б. Отчета об оценке № 63/НЕЖИЛОЕ - 2009 (далее – Отчет № 63) между МО «Город Воткинск» (продавец) и ИП Захаровым (покупатель) 29.05.2009 был заключен договор N 5 купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому ИП Захаров выкупил арендуемое нежилое помещение, цокольный этаж: внутренние номера 21-26, 58, общей площадью 146,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, 16, по рыночной стоимости 2508474 руб. 58 коп., без НДС (т.1 л.д.27-30, 42-112)
В 2010 году по заказу ИП Захарова В.А. Агентством оценки «Центр» была проведена оценка рыночной стоимости имущества, приобретенного ИП Захаровым по договору № 5 от 29.05.2009.
По результатам проведенной оценки был составлен Отчет № 88Н/10 от 06.09.2010, согласно которого рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом НДС составила 1812000 руб. 00 коп. (т.1 л.д.125-186)
Считая, что оценка рыночной стоимости приобретенного им имущества, произведенная ИП Едрисовой (Отчет № 63) была проведена с нарушением требований Закона «Об оценочной деятельности», ИП Захаров обратился с заявлением в ООО «Российское общество оценщиков» о проверке Отчета № 63, по итогам которой было дано отрицательное заключение отдела контроля № 2-267 от 30.05.2011г. (т.2 л.д.3-16).
Поскольку, согласно заключения отдела контроля № 2-267, в ходе проверки были выявлены нарушения в проведении ИП Едрисовой оценки рыночной стоимости имущества, приобретенного ИП Захаровым по договору № 5 от 29.05.2009, истец обратился в суд с иском о признании недействительнымдоговора купли-продажи арендуемого имущества № 5 от 29.05.2009и установление рыночной стоимости имущества в размере 1812000 руб.
Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, заслушав мнения представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Абзацем 4 пункта 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров.
Согласно составленному ИП Едрисовой О.Б. отчету N 63/НЕЖИЛОЕ-2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности, находящегося по адресу: УР, г. Воткинс, ул. Пугачева, 16 (литер А, 1 этаж, внутренние номера 21-26, 58), итоговая величина его рыночной стоимости была определена в размере 2508474 руб. 58 коп. без НДС по состоянию на 31.03.2009года (том 1 л.д.42).
Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки оспорена в установленном законом порядке не была.
Рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком, была включена в договор от 29.05.2009 № 5 купли-продажи арендуемого имущества, который подписан ИП Захаровым В.А. без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества, тем самым согласившись со стоимостью приобретаемого имущества. Стороны исполняют условия договора, и оплата выкупленного имущества проводится истцом в соответствии с условиями договора, по учетным сведениям истца им произведена оплата в сумме 1959267руб.06коп. (том 1 л.д.121).
Как считает истец , представленный им Отчет № 88Н/10 от 06.09.2010 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертное заключение №62/Э от 24.10.2011 отчета об оценке № 63/НЕЖИЛОЕ-2009 опровергает Отчет № 63/НЕЖИЛОЕ-2009 от 31.03.2009, положенный в основу оспариваемой сделки , следовательно сделка ничтожна.
Заявленные истцом доводы и основания ничтожности сделки суд считает несостоятельными, поскольку представленный отчет и заключение содержат недостоверные сведения описываемого в них объекта подлежащего оценке.
В подтверждение несоответствия стоимости отчуждаемого объекта рыночной стоимости и недостоверности отчета № 63 от 31.03.2009, заявитель представил новый отчет 88Н/10 от 06.09.2010, составленный другим оценщиком – Агентством оценки «Центр» по состоянию на 10.05.2009 года (т.1, л.д. 125-186).
Согласно указанному отчету рыночная стоимость нежилого помещения площадью 146,7 кв. м по адресу: г. Воткинск, ул. Пугачева, 16, составила 1812000 руб. 00 коп.
Таким образом, разница между ценой объекта согласно отчету ИП Едрисовой и отчету Агентства оценки «Центр» составила 696474 руб. 00 коп.
Между тем, представление отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете, в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества.
Проведение повторной оценки отчуждаемого имущества федеральным законодательством о приватизации не предусмотрено, основания для ее проведения вновь отсутствуют.
Кроме того, исходя из технических паспортов от 14.12.1996 (т.3 л.д.37-38), от 25.01.2000 (т.3 л.д.98-99), от 04.09.2006 (т.2 л.д. 87-89), справки Воткинского филиала ГУП «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации учета недвижимого имущества» (т.3 л.д.113) следует, что помещения: цокольный этаж вн. № 21 и подвал вн. № 22-26, 58 на дату обследования 21.01.2005 и помещения: цокольный этаж вн. № 21-25, 58 на дату обследования 04.09.2006 – это один и тот же объект. Подвальный этаж в выписке от 21.01.2005 отображен как техническая ошибка.
Предметом договоров аренды также являлось цокольное нежилое помещение, внесение арендной платы осуществлялось истцом как за цокольное помещение без каких-либо возражений.
Представленные истцом отчет №88Н/10 от 06.09.2010г. (том 1 л.д.125) и экспертное заключение №62/Э от 24.10.2011 г. (том 3 л.д.48) содержат неверное указание на описание и расположение объекта, как расположенные на цокольном и подвальных этажах.
Вместе с тем, исходя из договора аренды от 13.12.2000года и технического паспорта следует, что истец арендовал помещения в цокольном этаже № 21,22,23,24,25, при этом размер комнаты №23 был 28,7кв.м, а в последствии с проведением ремонтных работ истец данную комнату перегородил и в техническом паспорте по состоянию на 03.12.2004 года зафиксирована комната №58 размером 17,8кв.м и комната №23 размером 14,5кв.м, при этом комната № 58 получена путем разделения комнаты №23 и уменьшения коридора комнаты №26 ( коридор комната №26 до 2004 года была 14,2 кв.м , а стал размером 9,2 кв.м )(том 3 л.д.39-47,98-99,110,111) .
В свою очередь истец давая заказы на составление новых отчетов по определению рыночной стоимости объекта экспертам предоставлял выписку из технического паспорта по состоянию на 21.01.2005 года , в котором указано об обследовании этаж цоколь комната №21 и подвальный этаж №22-26,58 (том 1 л.д.134,169, том 3 л.д.54).
Ответчик как собственник нежилого помещения также проводил инвентаризацию объекта и согласно выписки из технического паспорта на 04.09.2006года помещения находящиеся в аренде у ответчика расположены в цокольном этаже литер А (том 2 л.д.87,89).
В соответствии с заявлением ИП Захарова В.А. и решением комиссии по приватизации об условиях приватизации объектов муниципальной собственности от 28.04.2009 истцу было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества нежилого помещения, цокольный этаж вн.№21-26,58 ,общей площадью 146,7кв.м (том 2 л.д.139-143).
Исходя из заключения отдела контроля Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» №2-267 от 30.05.2011 на отчет №63/нежилое -2009, которое подготовлено в ходе проведения внеплановой проверки были выявлены нарушения допущенные оценщиком-членом РОО ИП Едрисовой О.Б. Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, однако они носят формальный характер и не влияют на величину стоимости, указанную в отчете об оценке. При этом по мнению оценщика-эксперта с учетом замечаний к отчету выведена итоговая величина стоимости на 31.03.2009 года в размере 2950000руб. (том 2 л.д.12-15)
Следовательно, доводы истца в части недостоверности технических характеристик объекта оценки несостоятельны, а других пороков отчета оценки, которые могут повлиять на цену выкупленного объекта недвижимости, суду не представлено.
Учитывая изложенное, а также то, что в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным).
Предъявление требования к продавцу об обязании заключить договор на условиях покупателя также возможно только до заключения договора.
Кроме того, в силу абз. 4 п. 1 названного Информационного письма от 30.05.2005 N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.
В соответствии со ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не доказал обстоятельства на которые ссылается в обоснование ничтожности оспариваемого договора купли-продажи арендуемого имущества №5 от 29.05.2009г.
На основании изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Удмуртской Республики
Р Е Ш И Л:
1 Удовлетворить ходатайство истца об уточнении исковых требований.
2 В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме)через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Удмуртской Республики при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Г.А.Абуязидова
