Решение от 25 ноября 2011 года №А71-5983/2011

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
 
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
    г.Ижевск                                                                    Дело №А71-5983/2011
 
    25 ноября 2011 г.                                                                                                           
 
     
 
    Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2011 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2011 года.
 
 
    Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Коньковой Е.В., при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Кащеевой Р.Р., рассмотрел в открытом судебном  заседании дело по иску предпринимателя Ситникова Виктора Владимировича, г.Воткинск к Муниципальному образованию «Город Воткинск» в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г.Воткинска, г.Воткинск о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества №2 от 19.05.2009г. и применении последствий недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.
 
    при участии представителей:
 
    от истца: Голосеева Е.В. – представитель по доверенности №6713 от 05.08.2010г.,
 
    Зыкин А.С. – представитель по доверенности №125 от 18.01.2011г.,
 
    от ответчика: Решетникова И.В. – представитель по доверенности №2 от 24.01.2011г.
 
    установил: предприниматель Ситников Виктор Владимирович(далее – предприниматель Ситников В.В.) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Муниципальному образованию «Город Воткинск» в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г.Воткинска (далее – Управление) о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества №2 от 19 мая 2009 года, заключенного между истцом и ответчиком, и применении последствий недействительности в виде возврата всего полученного по сделке.
 
    Как следует из материалов дела, в порядке реализации преимущественного права арендатора, на основании договора №2 от 19 мая 2009 года купли-продажи арендуемого имущества, истец приобрел в собственность недвижимое имущество: встроенное помещение (магазин «Интерьер»), назначение: нежилое, цокольный этаж: вн.№№2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г.Воткинск, ул.Пугачева, д.16 (т.1 л.д.7-12).
 
    Цена приобретенного имущества определена сторонами в пункте 2.1. указанного договора в размере 7 220 338 руб. 98 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №66 от 03.04.2009г., выполненного предпринимателем Едрисовой О.Б.  (т.1 л.д.20-90).
 
    Оплата приобретенного имущества производится предпринимателем в рассрочку, согласно графику платежей (т.1 л.д.12), ежемесячно равными платежами до июля 2012 года включительно.
 
    Переход права собственности зарегистрирован 3 июня 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности истца серии 18 АА №650924 (т.1 л.д.19).
 
    Считая, что цена приобретенного объекта недвижимости существенно завышена, и ссылаясь на недостоверность экспертного заключения от 3 июня 2009 года, на основании которого в упомянутом договоре была определена рыночная стоимость приобретаемого объекта, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Управление возражает против удовлетворения исковых требований, считая, что стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком достоверна.
 
    Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008г. №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее ­уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ).
 
    На основании части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Таким образом, предприниматель Едрисова О.Б. привлечена как оценщик для определения величины рыночной стоимости нежилого помещения во исполнение названных федеральных законов, предусматривающих обязательность как привлечения оценщика для определения величины рыночной стоимости объекта оценки, так и величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.
 
    В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
 
    До заключения договора №2 от 19 мая 2009 года купли-продажи недвижимого имущества достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта в установленном порядке предпринимателем Ситниковым В.В. не были оспорены. Покупатель подписал упомянутый договор без протокола разногласий по условию о цене объекта, в связи с чем преддоговорный спор по условию о цене между сторонами отсутствовал и разногласия по этому условию не передавались заинтересованной стороной на разрешение суда.
 
    Материалы дела свидетельствуют, что договор купли-продажи арендуемого имущества №2 от 19 мая 2009 года сторонами заключен и исполнен, переход права собственности на нежилое помещение состоялся.
 
    Основании для признания недействительным договора №2 от 19 мая 2009 года и применении последствий недействительности сделки в оспариваемой части судом не установлено, так как при определении рыночной цены выкупаемого арендованного имущества не были нарушены требования законодательства, в том числе статейФедерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ.
 
    Доводы истца о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №66 от 03.04.2009г., выполненного предпринимателем Едрисова О.Б., судом отклоняются по следующим причинам.
 
    Наличие отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете №66 от 03.04.2009г., в соответствии с которым была установлена цена отчуждаемого имущества.
 
    Проведение повторной оценки отчуждаемого имущества федеральным законодательством о приватизации не предусмотрено, основания для ее проведения вновь отсутствуют.
 
    Кроме того,  исходя из имеющихся в материалах дела доказательств (справки ГУП «Удмурттехинвентаризация» исх. №1444/07-14 от 06.12.2010г., свидетельства о регистрации права 18АА №276098 от 06.05.2002г., 18АА №591142 от 30.06.2008г., технического паспорта от 04.09.2006г., пояснительной записки на объект: «Перепланировка магазина непродовольственных товаров с расширением торговых площадей по адресу: г.Воткинск, ул.Пугачева, 16» (стр.3,4), договоров аренды за период с 2005-2009г.г.) следует, что приобретенные истцом по спорной сделке нежилые помещения расположены в цокольном этаже здания.
 
    Отметка о том, что помещения с вн.№№ 10-19 расположены в подвальном этаже внесены в техническую документацию 19 августа 2010 года, то есть после заключения спорной сделки и на основании заявления Ситникова В.В.
 
    При указанных обстоятельствах, представленные истцом отчет №87Н/10 от 02.09.2010г. и экспертное заключение №63/Э от 20.10.2011г. содержат неверное указание на описание и расположение объекта и не могут являться надлежащими доказательствами по делу.
 
    Согласно истребованного судом в порядке ст.66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения отдела контроля Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» №2-268 в ходе проведения внеплановой проверки отчета №66/нежилое-2009 были выявлены нарушения Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком-членом РОО предпринимателем Едрисовой О.Б., которые носят формальный характер и  не влияют на величину стоимости, указанную в отчете об оценке. При этом по мнению оценщика-эксперта, с учетом выявленных замечаний к отчету, итоговая величина стоимости объекта недвижимости составила 8 560 000 рублей, то есть на 1 339 661 рубль больше, чем цена, указанная в оспариваемом договоре.
 
    Суд признал доводы истца в части недостоверности технических характеристик объекта оценки несостоятельными, а других пороков отчета оценки, которые могут повлиять на цену выкупленного объекта недвижимости в сторону ее снижения, судом не установлено.
 
    При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме.
 
    С учетом принятого  по делу решения,  на основании  ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебные расходы относятся на истца.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
 
 
    Судья                                                                                                                 Е.В.Конькова