Решение от 07 апреля 2011 года №А71-13180/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
 
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
    г.Ижевск                                                                    Дело №А71-13180/2010
 
    7 апреля 2010 г.
 
 
    Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Коньковой Е.В., при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Кащеевой Р.Р., рассмотрел в открытом судебном  заседании дело по иску предпринимателя Ситникова Виктора Владимировича, г.Воткинск к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г.Воткинска, г.Воткинск и предпринимателю Едрисовой Оксане Борисовне, г.Воткинск, при участии третьего лица: Закрытого акционерного общества «Агентство оценки «Центр», г.Ижевск о признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 5 178 000 рублей; о признании недостоверным и недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №66 от 03.04.2009г.; о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 845 276 рублей в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости,
 
    при участии представителей:
 
    от истца: Ситников В.В. – представитель,
 
    Голосеева Е.В. – представитель по доверенности №125 от 18.01.2011г.,
 
    Зыкин А.С. – представитель по доверенности №6713 от 05.08.2010г.,
 
    от  первого ответчика: Фещенко Н.И. – представитель по доверенности №3 от 02.03.2011г., Решетникова И.В. – представитель по доверенности №2 от 24.01.2011г.
 
    от второго ответчика: не явился (возврат почтовой корреспонденции, в связи с истечением срока хранения),
 
    от третьего лица: Шаймарданов И.Б. – представитель по доверенности от 06.04.2011г.
 
    (лица, участвующие в деле, о времени и месте проведения настоящего судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте проведения судебного заседания на сайте Арбитражного суда Удмуртской Республики),
 
    установил: предприниматель Ситников Виктор Владимирович(далее – предприниматель Ситников В.В.) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов г.Воткинска (далее – Управление) о признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи №2 от 19 мая 2009 года в размере 5 178 000 рублей; о признании недостоверным и недействительным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №66 от 03.04.2009г.; о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 845 276 рублей в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости: встроенное помещение (магазин «Интерьер»), назначение: нежилое, цокольный этаж: вн.№№2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г.Воткинск, ул.Пугачева, д.16.
 
    Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25 января 2010г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен оценщик – предприниматель Едрисова Оксана Борисовна (далее – предприниматель Едрисова О.Б.).
 
    Как следует из материалов дела, в порядке реализации преимущественного права арендатора, на основании договора №2 от 19 мая 2009 года купли-продажи арендуемого имущества, истец приобрел в собственность недвижимое имущество: встроенное помещение (магазин «Интерьер»), назначение: нежилое, цокольный этаж: вн.№№2-6, 8-19, 44, общей площадью 447,4 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г.Воткинск, ул.Пугачева, д.16 (т.1 л.д.25-30).
 
    Цена приобретенного имущества определена сторонами в пункте 2.1. указанного договора в размере 7 220 338 руб. 98 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №66 от 03.04.2009г. (т.1 л.д.91-159).
 
    Оплата приобретенного имущества производится предпринимателем в рассрочку, согласно графику платежей (т.1 л.д.30), ежемесячно равными платежами до июля 2012 года включительно.
 
    Переход права собственности зарегистрирован 3 июня 2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности истца серии 18 АА №650924 (т.1 л.д.43).
 
    Считая, что цена приобретенного объекта недвижимости существенно завышена, истец обратился в суд с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете №66/нежилое-2009, составленном по состоянию на 03.04.2009г. предпринимателем Едрисовой О.Б.; о признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи №2 от    19 мая 2009 года в размере 5 178 000 рублей; и о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 845 276 рублей в счет оплаты приобретенного объекта недвижимости.
 
    Управление возражает против удовлетворения исковых требований, считая, что стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком по состоянию на 03.04.2009г. достоверна, а согласия на осуществление неотделимых улучшений арендодатель не давал.
 
    Предприниматель Едрисова О.Б. отзыв на иск не представила. Общество «Агентство оценки «Центр» заявило, что заинтересованности в рассмотрении данного дела не имеет, представив в суд исправленный отчет №87Н/10 от 02.09.2010г. с изменениями, внесенными с учетом замечаний по результатам проверки саморегулируемой организации оценщиков.
 
    Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.
 
    В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за зашитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
 
    Способы зашиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В силу статьи 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с    установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
 
    При этом, как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    В силу статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее ­уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ).
 
    Таким образом, предприниматель Едрисова О.Б. привлечена как оценщик для определения величины рыночной стоимости нежилого помещения во исполнение названных федеральных законов, предусматривающих обязательность как привлечения оценщика для определения величины рыночной стоимости объекта оценки, так и величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.
 
    При этом, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в названном информационной письме в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
 
    Материалы дела свидетельствуют, что договор купли-продажи арендуемого имущества №2 от 19 мая 2009 года сторонами заключен и исполнен, переход права собственности на нежилое помещение состоялся.
 
    При  указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что возможность защиты прав путем предъявления самостоятельного иска об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, предпринимателем Ситниковым В.В. утрачена.
 
    Судом также отклонены исковые требования в части признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи №2 от        19 мая 2009 года в размере 5 178 000 рублей, поскольку имущество выбыло из собственности муниципального образования, а также с учетом того, что истец подписал представленный договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, без разногласий.
 
    Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что в результате внесения изменений в отчет №87Н/10 от 02.09.2010г., с учетом замечаний по результатам проверки саморегулируемой организации оценщиков, рыночная стоимость спорного объекта оценки с учетом НДС составила 5 112 000 рублей. Таким образом, оценка имущества в представленном истцом первоначально отчете №87Н/10 от 02.09.2010г. в размере 5 178 000 рублей не может считаться достоверной, в связи с чем требования истца о признании величины рыночной стоимости выкупаемого имущества по договору купли-продажи №2 от 19 мая 2009 года в размере 5 178 000 рублей удовлетворению не подлежат.
 
    Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что им осуществлены неотделимые улучшения переданного в аренду спорного объекта, в связи с чем, стоимость улучшений должна быть зачтена в стоимость приобретенного недвижимого имущества.
 
    В силу п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
 
    Истец полагает, что стоимость неотделимых улучшений подтверждается сметой (т.1 л.д.49-64), проектом (т.1 л.д.70-78), а также актом о приемке выполненных работ и справкой о стоимости выполненных работ на сумму 845 276 рублей (т.1 л.д.79-89, 90).
 
    Однако каких-либо доказательств согласования сметы с арендодателем на данную сумму истцом не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Представленные истцом в материалы дела смета и проект перепланировки доказательствами выполнения работ на сумму 845 276 рублей не являются.
 
    Акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ (т.1 л.д.79-89, 90) также не являются надлежащими доказательствами, поскольку составлены истцом в одностороннем порядке, не имеют ни даты, ни номера, ни подписи, ни печати. Доказательств, подтверждающих фактические затраты истца на производство неотделимых улучшений выкупленного помещения, суду не представлено. Истом не доказано, какие затраты он понес, производя перепланировку помещений, а какие – неотделимые улучшения. Имеющиеся в деле документы содержат перечень всех работ по ремонту, переоборудованию и перепланировке помещения, в том числе и несогласованных с арендодателем.
 
    В силу п. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Совокупность представленных и исследованных судом документов позволяет сделать вывод об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 845 276 рублей и соответственно на зачет указанной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества в порядке п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ.
 
    Довод истца о том, что письмом (исх. №303 от 09.06.2006г.) выражено согласие арендодателя на проведение капитального ремонта объекта с последующим зачетом является необоснованным и документально не подтвержден. Данным письмом арендодатель дал свое согласие на частичную перепланировку арендуемого помещения за счет арендатора (истца); согласия на возмещение понесенных при этом затрат арендодатель не дает.
 
    При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
 
    С учетом принятого  по делу решения,  на основании  ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебные расходы относятся на истца.
 
    Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Удмуртской Республики при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17 aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www. fasuo. arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                                                                                 Е.В.Конькова