Решение от 02 марта 2011 года №А71-12915/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
 
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
 
    г. Ижевск                                                                                Дело № А71-12915/2010
 
    02 февраля 2011г.                                                                                                      Г 16
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2011г.
 
    Полный текст решения изготовлен  02 февраля 2011г.
 
     
 
    Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Козленко В.Н, при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола в письменной форме помощником судьи Григорьевой А.Р., рассмотрел в  судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Зыкиной Елены Аркадиевны, г. Ижевск
 
    к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска, г. Ижевск
 
    о признании права на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1343200 руб. 00 коп., о проведении зачета стоимость неотделимых улучшений в сумме 1343200 руб. 00 коп.  в стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, д. 1 «а» (Литр А), общей площадью 77 кв.м. (этаж: подвал: номера помещений: 12,13,14,15,16,17,18 согласно кадастровому паспорту от 12.03.2009г.), расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, 1 «а», приобретенного по договору от 08.09.2010г.
 
 
    при участии представителей сторон:
 
    от истца: Зыкина Е.А. – предприниматель.
 
    Фаренюк Н.Г. – ордер № 00146 от 13.12.2010г.
 
    от ответчика: Банникова Е.Л. – по доверенности №68 от 29.12.2010г.
 
 
у с т а н о в и л:
 
 
    Индивидуальный предприниматель Зыкина Елена Аркадиевна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении (Литр А), общей площадью 77 кв.м. (этаж: подвал: номера помещений: 12,13,14,15,16,17,18 согласно кадастровому паспорту от 12.03.2009г.), расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, 1 «а», в счет оплаты нежилого помещения по договору от 08.09.2010г.
 
    Определением суда от 11.02.2011г. удовлетворено ходатайство истца о уточнении исковых требований в части признания права на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1343200 руб. 00 коп., и проведения зачета стоимость неотделимых улучшений в сумме 1343200 руб. 00 коп.  в стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, д. 1 «а», приобретенного по договору от 08.09.2010 года.
 
    В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали в полном объёме.
 
    Представителем ответчика заявлено ходатайство о провидении судебной экспертизы по оценке стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендуемом помещении, которое в процессе рассмотрения спора самим же ответчиком было отозвано, в связи с тем, что последний полагает, что стоимость неотделимых улучшений не имеет существенного значения для рассмотрения спора.
 
    Ответчик исковые требования не признал, поскольку арендуемое помещение было передано истцу согласно акта –приема передачи в удовлетворительном состоянии и работы проведенные истцом были вызваны исключительно потребностью арендатора, о чем свидетельствует решение комиссии по перепрофилированию, и согласно п.2.2.8 Договора арендатор производить  все  улучшения  арендованного  имущества  за  свой  счет,  арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных улучшений независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство этих улучшений.
 
    Кроме того, при расчете стоимости неотделимых улучшений (отчет № С-112-10/2010 ) были учтены такие работы как, монтажные работы системы оповещения о пожаре, погрузка –разгрузка мусора, проведение санитарно-технических работ и т.п., которые по своей природе не могут является неотделимыми улучшениями.
 
    Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, заслушав участников процесса, арбитражный суд установил следующее.
 
    07 апреля 2005 года между истцом (арендатор) и МУ «ГЖУ-УК в ЖКХ г.Ижевска» подписан договор аренды мест общего пользования жилого дома №23/06/5464а, в соответствии с которым, арендодатель сдал, а арендатор принял во временное, платное пользование место общего пользования жилого дома - подвальное помещение, общей площадью 86,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Ижевск, ул. Ворошилова, 1а для использования под магазин спортивной одежды(п. 1.1.).
 
    Срок действия договора аренды с 07 апреля 2005 года по 03 апреля 2006г.
 
    Помещение передано по акту приема-передачи от 07.04.05. в удовлетворительном состоянии.
 
    02.04.2007г. по акту приема – передачи помещения указанное помещение возвращено арендодателю.
 
    04.04.2006г. договором № 23/06/5464 аренда подвального помещения общей площадью 86,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Ижевск, ул. Ворошилова, 1а продолжена на срок до 01.04.2007г. (п.1.2)., помещение передано по акту приема- передачи от 04.04.2006г.
 
    07.04.2005г. Администрацией города Ижевска удовлетворена просьба истицы о размещении магазина спортивной одежды в указанном арендуемом помещении (л.д. 16 том 2).
 
    Постановлением № 539/11 от 25.11.2005г. Администрацией города Ижевска дано разрешение на проектирование и осуществление реконструкции арендуемого подвального помещения для размещения магазина спортивной одежды (л.д. 17 – том 2).
 
    В соответствии с архитектурно - планировочным заданием № 70, на разработку проекта реконструкции подвального помещения под магазин спортивной одежды по ул. Ворошилова , 1а, составленным архитектором Устиновского района г. Ижевска 09.12.2005г., истцом проведены соответствующие работы и согласования (л.д. 69-184 том 1).
 
    Распоряжением № 693 от 23.06.2006г. утвержден акт приема в эксплуатацию магазина спортивной одежды (л.д. 18-20 том 2).
 
    19.02.2007г. Администрацией города Ижевска принято Постановление №77/1 «О включении в Реестр объектов муниципальной собственности г. Ижевска нежилых помещений».
 
    Спорное помещение по адресу г. Ижевск, ул.Ворошилова, д.1 «а» вошло в перечень, указанных в постановлении помещений. Согласно Приказу начальника Управления имущественных отношений от 19.03.2007г. №334у, помещение по адресу г.Ижевск, ул.Ворошилова, д.1 «а» выделено из общей площади и балансовой стоимости домов (общежитий) помещений. 
 
    На основании свидетельства о государственной регистрации права от 14.09.2007г. объект недвижимости – нежилое помещение в подвале общежития, общей площадью 244,3 кв.м зарегистрирован на праве собственности за Муниципальным образованием «город Ижевск».
 
    Соглашением от  27.04.2007г., заключенным между МУ «ГЖУ-УК в ЖКХ г.Ижевска»  и ИП Зыкиной Е.А., договор аренды №23/06/5464а был расторгнут в  связи с передачей арендуемого помещения в муниципальную собственность.
 
    01.11.2007г. между Администрацией города Ижевска, ИП Зыкиной Е.А. и МУ «ГЖУ-УК в ЖКХ г.Ижевска» (балансодержатель) заключен договор аренды №14013 объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому ИП Зыкиной Е.А. передано в пользование нежилое помещение общей площадью 77, 0 кв.м., расположенное по адресу г.Ижевск, ул.Ворошилова, д.1 «а», сроком действия до 25.10.2008г., то есть то же самое помещение, которое было арендовано ранее.
 
    После 25.10.08г аренда указанного помещения продолжена на тех же условиях по договорам  № 14710 от 20.02.2009г., № 15072 от 01.03.2010г.
 
    08 сентября 2010 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи № 1018, в соответствии с которым покупатель (истец) обязуется принять и оплатить, а продавец (Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска) передать в собственность покупателю нежилое помещение (Литер «А»), общей площадью 77 кв. м (этаж: подвал; номера помещений: 12,13,14,15,16,17,18 согласно кадастрового паспорта от 12.03.2009г.), расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, 1а (Свидетельство о государственной регистрации права 18 –АБ № 129377 от 07.10.2010г. )
 
    24 августа 2010 года истец обратился в адрес Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска о возможности применения в качестве сумм оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.
 
    Ответчик письмом исх. № 01-18/3887 от 02.09.2010 года отказал в предоставлении зачета стоимости неотделимых улучшений, в счет оплаты приобретаемого истцом имущества, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, 1а, общей площадью - 77 кв.м.
 
    Полагая, что истец с разрешения арендодателя за свой счет произвел реконструкцию нежилого помещения, которая является неотделимыми улучшениями арендованного имущества обратился в суд с иском о признания права на зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1343200 руб. 00 коп., и проведения зачета стоимость неотделимых улучшений в сумме 1343200 руб. 00 коп.  в стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, д. 1 «а», приобретенного по договору от 08.09.2010 года.
 
    Согласно отчету № С-112-10/2010 от об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, выполненных на объекте «Магазин спортивной одежды в подвальном помещении общежития», расположенном по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ворошилова д. 1а. стоимость возмещения затрат, связанных с созданием неотделимых улучшений составляет 1 343 200 руб. 00 коп.
 
    Суд, изучив и оценив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
 
    В силу ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
 
    Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 259-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
 
    При этом, пунктами 2.2.3, 2.2.4договоров аренды от 07.04.2005г. и от 04.04.2006г. (действующих на момент проведения истцом оспариваемых неотделимых улучшений) установлена обязанность арендатора своевременно проводить текущий ремонт помещения, а так же капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора, в то время как проводить перепланировки и переоборудования арендуемого помещения, вызванные потребностью арендатора, без соответствующего письменного разрешения арендодателя запрещается.
 
    Пунктом 2.2.8 предусмотрена обязанность передачи арендатором всех произведенных улучшений, неотделимых без вреда для арендованного помещения, не требуя возмещения средств.
 
    Таким образом, учитывая, что нежилое помещение площадью 77 кв.м., расположенное по ул. Ворошилова, 1а было передано истцу в удовлетворительном техническом состоянии, работы по реконструкции арендуемого нежилого помещения были проведены по инициативе самого истца, в целях, связанных с деятельностью арендатора и на условиях договора аренды № 23/06/5464, положениями п. 2.2.3, 2.2.4 и 2.2.8 которого, сторонами согласован иной порядок распределения стоимости произведенных работ, а именно то, что восстановление и ремонт арендованного имущества производится за счет арендатора и затраты, связанные с производством работ по улучшению арендованного имущества, не возмещаются арендодателем.
 
    При таких обстоятельствах основания для возложения на арендодателя обязанности возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений отсутствуют.
 
    Кроме того, в силу закрепленного в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора и не допущения понуждения к заключению договора, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством,  стороны договора купли – продажи вправе были согласовать в нем любую цену недвижимого имущества, в том числе и с учетом сумм подлежащих зачету, однако представленный в материалы дела договор купли- продажи № 1018 от 08.09.2010г., согласованный (подписанный) сторонами устанавливает иную цену.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Поскольку установление цены в договоре купли- продажи является результатом согласования воли сторон, у суда нет оснований для ее изменения.
 
    С учётом принятого по делу решения и в соответствии со ст.ст. 101, 106, 110 АПК РФ судебные издержки и расходы по государственной пошлине относятся на истца.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    1.      В удовлетворении иска отказать.
 
 
    Решение  по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный  суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд вынесший решение.
 
    Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.
 
    В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru..
 
 
 
 
    Судья Арбитражного суда
 
    Удмуртской Республики                                                                В.Н. Козленко