Дата принятия: 15 февраля 2011г.
Номер документа: А71-12667/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5
http://www.udmurtiya.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Ижевск Дело № А71- 12667/2010
Г13
Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2011г.
Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2011г.
Судья Арбитражного суда Удмуртской РеспубликиЛ.Г. Ахметова, при ведении протокола судебного заседания (с использованием средств аудиозаписи) секретарем судебного заседания Н.А. Трубицыной, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Удмуртской Республики по адресу: город Ижевск, улица Ломоносова, дом 5, кабинет 307,
дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска г. Ижевск к Специализированной коллегии адвокатов Удмуртской Республики г. Ижевск
о взыскании 661 282 руб. 68 коп. долга, пени по договору аренды № 14593, дата государственной регистрации - 03.04.2009г.
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального учреждения «Городское жилищное управление – Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» г. Ижевск
В судебном заседании участвовали:
от истца: Сандалов М.В. (паспорт 94 03 № 118007 выдан 01.04.2003 г. Устиновским РОВД города Ижевска) – заместитель начальника юридического отдела по доверенности № 67 от 29.12.2010 г.
от ответчика: Марданшин А.Н. (удостоверение № 293 выдано 01.10.2002г.) – председатель Президиума специализированной коллегии адвокатов УР, протокол № 1 от 19.03.2010 г.
Жуков О.О. (удостоверение № 960 выдано 09.11.2009г.) – адвокат по доверенности № 10-Д от 06.12.2010 г.
от третьего лица: не явилось (почтовое уведомление № 13919 0 вручено 20.01.2011г.)
Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска обратилось в Арбитражный Удмуртской Республики с исковым заявлением (исх. № 01-19/2405 от 26.10.2010г.) к Специализированной коллегии адвокатов Удмуртской Республики г. Ижевск о взыскании 490 383 руб. 90 коп. долга и 170 898 руб. 78 коп. пени по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14593.
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 ноября 2010г. по ходатайству истца, на основании ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение «Городское жилищное управление – Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» г. Ижевск.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представители ответчика в удовлетворении исковых требований просят отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л. д. 38) и в письменных дополнениях к отзыву (л. д. 109-110).
Третье лицо явку компетентного представителя в судебное заседание не обеспечило, в материалах дела имеется ходатайство (л. д. 65) о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и письменные пояснения на иск (л. д. 66).
В соответствии с положениями п. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте заседания суда (определение суда об отложении рассмотрения дела в судебном заседании от 13 января 2011г.) размещена арбитражным судом на официальном сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в сети Интернет: дата публикации - 18 января 2011г. в 15:54:33, то есть не позднее, чем за пятнадцать дней до начала заседания суда, которое назначено на 08 февраля 2011г.
Отчет о публикации вышеуказанного судебного акта и о публикации сведений о перерыве, подтверждающий размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет указанной информации, включая дату и время их размещения, приобщен к материалам дела.
В соответствии со ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте заседания суда.
По ходатайству участников процесса к материалам дела приобщены дополнительные документы, указанные в протоколе судебного заседания.
Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, заслушав участников процесса, арбитражный суд установил следующее.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 15 июля 2008г. (л. д. 10), муниципальное образование «город Ижевск» является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь: 278 кв. м., этаж: цоколь, номера на поэтажном плане: 1-10, 16, 22-37, адрес объекта: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 234.
Между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и третьим лицом (балансодержатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14593, исполняя условия которого балансодержатель по акту от 01 июля 2008г. (л. д. 14) передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 278 кв. м., этаж «цоколь», литер «А», расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 234, для использования под адвокатскую контору.
Срок действия договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14593 установлен сторонами в п. 1.2, а именно: с 01 июля 2008г. по 01 июля 2016г. (на срок более года).
Государственная регистрация договора аренды № 14593 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 03 апреля 2009г., номер регистрации: 18-18-01/023/2009-308.
Соглашением (л. д. 18), заключенным между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и третьим лицом (балансодержатель), стороны договорились с 01 августа 2010г. договор аренды № 14593 считать расторгнутым.
Исполняя условия соглашения о расторжении договора аренды № 14593, арендатор по акту от 01 августа 2010г. (л. д. 15) вернул, а арендодатель принял нежилое помещение площадью 278 кв. м., расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 234.
Неоплата ответчиком 490 383 руб. 90 коп. арендной платы за период с июля 2008г. по март 2009г. послужила истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав мнение участников процесса, суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать в силу следующего.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Отношения сторон по исполнению договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14593 подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об аренде (глава 34 ГК РФ).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 3.2 договора аренды № 14593 арендная плата в сумме 54 487 руб. 10 коп. уплачивается арендатором ежемесячно, до 15 числа месяца, по указанным в договоре реквизитам.
Передача ответчику в аренду нежилого помещения общей площадью 278 кв. м., этаж «цоколь», литер «А», расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 234, подтверждено актом от 01 июля 2008г.; возврат указанного помещения истцу подтвержден актом от 01 августа 2010г.
Долг ответчика за арендуемое помещение за период с июля 2008г. по март 2009г., из расчета 54 487 руб. 10 коп. в месяц (по условиям договора аренды № 14593), по утверждению истца, составляет 490 383 руб. 90 коп.
Однако, ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что до даты государственной регистрации договора аренды № 14593 Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, то есть до 03 апреля 2009г. отношения сторон по аренде помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Пушкинская, 234, регулировались другим договором аренды № 4230 от 16 мая 1997г. (л. д. 41-43), заключенным между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и третьим лицом (балансодержатель).
Действительно, в п. 1.3 договора аренды № 4230 от 16 мая 1997г. указано, что он заключен на срок с 01 апреля 1997г. по 31 марта 2000г.
Дополнительным соглашением (л. д. 45) срок действия договора № 4230 от 16 мая 1997г. продлен до 31 марта 2007г.
Дополнительным соглашением № 3 (л. д. 46) раздел 6 договора аренды № 4230 от 16 мая 1997г. дополнен условиями о том, что арендатор (истец) обязуется провести капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения в соответствии с представленными сметами в срок до 01 июня 2007г. (п. 6.4); арендодатель после выполнения арендатором пункта 6.4 обязуется перезаключить договор аренды сроком до десяти лет, и возместить затраты на проведение капитального ремонта в соответствии с представленными сметами, актами приема-передачи выполненных работ и платежными документами, путем освобождения от внесения арендной платы за нежилое помещение, без учета понижающих коэффициентов и не более, чем за три года (п. 6.5).
В связи с проведением ответчиком капитального ремонта арендуемого объекта муниципального нежилого фонда, приказом начальника Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска № 361А от 24 июня 2008г. (л. д. 54) отделу договорных отношений поручено подготовить документы для заключения договора аренды на объект муниципального нежилого фонда общей площадью 278 кв. м. (этаж «цоколь», литер «А»), расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 234 со Специализированной коллегией адвокатов Удмуртской Республики сроком на восемь лет, для использования под адвокатскую контору, предусмотрев в разделе «Прочие условия» договора аренды следующее: «Учитывая проведенный капитальный ремонт арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в 2006-2007 годах, арендатор освобождается от внесения арендной платы на сумму 278 391 руб. 00 коп.»
Несмотря на то, что срок действия договора № 4230 от 16 мая 1997г. истек 31 марта 2007г., ответчик (арендатор) при отсутствии возражений со стороны истца (арендодатель) продолжил пользоваться нежилым помещением, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 4230 от 16 мая 1997г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Условия п. п. 3.1, 3.2, 3.6 договора № 4230 от 16 мая 1997г. устанавливают размер арендной платы, а также указывают на то, что арендная плата и плата за коммунальные услуги пересматривается в случае изменения установленных цен и тарифов в соответствии с принятыми нормативными актами без согласия арендатора. Об изменении арендной платы арендатор письменно уведомляется.
В счетах (л. д. 51-53) истец указал, что в 3, 4 кварталах 2008г., а также в 1 квартале 2009г. арендная плата за пользование помещениями, переданными по договору № 4230 от 16 мая 1997г., составляет 41 988 руб. 81 коп.
Платежными поручениями № 189 от 09 июля 2008г. (34 990 руб. 68 коп.), № 198 от 29 июля 2008г. (6 998 руб. 13 коп.) (л. д. 47-48) ответчик перечислил на расчетный счет истца арендную плату за 3 квартал 2008г. в сумме 41 988 руб. 81 коп. согласно выставленным арендодателем счетов.
Платежным поручением № 272 от 09 октября 2008г. (л. д. 49) ответчик перечислил на расчетный счет истца арендную плату за 4 квартал 2008г. в размере 41 988 руб. 81 коп.
Платежным поручением № 9 от 20 января 2009г. (л. д. 50) ответчик перечислил на расчетный счет истца арендную плату за 1 квартал 2009г. в размере 41 988 руб. 81 коп.
Фактическое выставление истцом счетов на оплату за 3, 4 кварталы 2008г., 1 квартал 2009г. со ссылкой на договор № 4230 от 16 мая 1997г., и оплата выставленных счетов ответчиком свидетельствуют о том, что, во-первых, стороны своими действиями возобновили срок действия договора № 4230 от 16 мая 1997г. на тех же условиях на неопределенный срок; во-вторых, ответчик оплатил арендные платежи за предъявленный в рамках настоящего дела период с июля 2008г. по март 2009г. (3, 4 кварталы 2008г., 1 квартал 2009г.)
Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14593 считается заключенным в силу ч.3 ст. 433 ГК РФ с даты его государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике, то есть с 03 апреля 2009г.; этот договор не содержит условий о том, что его положения применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения в смысле ч.2 ст.425 ГК РФ; поэтому в соответствии с ч.1 ст.425 ГК РФ договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14593 вступил в силу и стал обязательным для сторон с 03 апреля 2009 г., а до этой даты отношения сторон регулировались условиями договора аренды № 4230 от 16 мая 1997г.
Следовательно, при перечислении арендной платы за 3, 4 кварталы 2008г., 1 квартал 2009г. ответчик, оплачивая выставленные истцом счета, из расчета 41 988 руб. 81 коп. в квартал, правомерно полагал, что исполняет условия договора аренды № 4230 от 16 мая 1997г.
Доводы истца о том, что договор аренды № 4230 от 16 мая 1997г. считается утратившим силу с 30 июня 2008г. (п. 6.7 договора аренды № 14593) и о том, что условия п.6.4 обязывают арендатора в случае фактического пользования объектом до государственной регистрации договора уплачивать арендную плату по п.3.6 договора, в связи с чем, размер арендной платы за 3, 4 кварталы 2008г., 1 квартал 2009г. (до даты государственной регистрации договора аренды № 14593) составляет не 41 988 руб. 81 коп. в квартал, а 54 487 руб. 10 коп. в месяц (п. 3.2 договора № 14593), следовательно существует задолженность по арендной плате, судом рассмотрены и отклонены в силу следующего.
Условия п.6.4 регулируют отношения сторон в том, случае, когда до государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора имело место фактическое пользование помещением. В рассматриваемой ситуации фактического пользования помещением не было, поскольку отношения сторон до государственной регистрации договора аренды № 14593 регулировались предыдущим договором аренды. Нельзя признать обоснованным и вывод истца о том, что предыдущий договор аренды № 4230 от 16.05.1997 г. утратил силу 30.06.2008 г., поскольку отдельного соглашения (вне рамок договора аренды № 14593) о прекращении договорных отношений по исполнению договора аренды № 4230 от 16.05.1997г. стороны не заключали, следовательно действие предшествующего договора закончилось с момента заключения нового договора.
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Принимая во внимание исполнение ответчиком в полном объеме обязательства по перечислению арендной платы, из расчета 41 988 руб. 81 коп. в квартал за 3, 4 кварталы 2008г., 1 квартал 2009г. в рамках договора аренды № 4230 от 16 мая 1997г., суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за тот же период времени, начисленный истцом в рамках договора аренды № 14593.
Исковые требования о взыскании с ответчика 170 898 руб. 78 коп. пени, начисленных истцом за общий период с 01 августа 2008г. по 22 октября 2010г. (расчет л. д. 9), на основании п. 4.2 договора аренды № 14593, удовлетворению также не подлежат, поскольку арендная плата за 3, 4 квартал 2008г. и за 1 квартал 2009г. перечислена истцом в рамках договора аренды № 4230 от 16 мая 1997г., о чем свидетельствуют соответствующие платежные поручения (л. д. 47-50).
С учетом принятого по делу решения, на основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 225 руб. 65 коп. (с цены иска 661 282 руб. 68 коп.) относятся на истца, однако, взысканию в доход федерального бюджета не подлежат, поскольку истец освобожден от оплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 15, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики
Р Е Ш И Л :
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Пермь в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа г. Екатеринбург в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Удмуртской Республики, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного для подачи апелляционной жалобы срока.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья Арбитражного суда
Удмуртской Республики - Л.Г. Ахметова
