Решение от 23 октября 2014 года №А70-8148/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-8148/2014
 
 
    23 октября 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 23 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Е.Ю. Демидовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью «Мобиль» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
 
    третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области
 
    при ведении протокола секретарем Е.А. Баталиной
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: С.А. Романенко по доверенности от 11.07.2014;
 
    от ответчика: А.С. Ефремова по доверенности от 08.05.2014,
 
    от третьего лица: не явка, извещено,
 
    Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда,
 
    установил:
 
    ООО «Мобиль» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  по Тюменской области (далее – ответчик) со следующими исковыми требованиями:  
 
    1.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4079, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 1645,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 1 179 500 рублей;
 
    2.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4076, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 4643,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 3 329 000 рублей;
 
    3.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4082, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 14291,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 9 403 500 рублей;
 
    4.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4077, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 15455,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 9 875 700 рублей;
 
    5.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4075, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 2161,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 –  1 549 400 рублей;
 
    6.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4074, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 15697,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 10 030 400 рублей;
 
    7.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4071, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 4085,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 2 928 900 рублей;
 
    8.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4069, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 5855,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 4 473 200 рублей;
 
    9.                   Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4072, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 2691,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 1 929 400 рублей;
 
    10.               Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4070, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 1562,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 1 120 000 рублей;
 
    11.               Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4068, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 1591,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 1 140 700 рублей;
 
    12.               Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4078, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 9100,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 5 969 600 рублей;
 
    13.               Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4080, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 2495,00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 – 1 788 900 рублей.
 
    Исковые требования со ссылками на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы, нарушением имущественных прав и законных интересов Общества  ввиду необоснованного увеличения налогового бремени по уплате земельного налога, который  рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.
 
    Представитель ответчика решение по заявленным требованиям просит принять на усмотрение суда.
 
    Представители третьего лица в суд не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. В материалах дела от третьего лица представлен отзыв, в котором  Управление просит принять решения по настоящему иску на усмотрение суда.
 
    Всоответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.
 
    Исследовав обстоятельства дела, письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Фактические обстоятельства дела свидетельствует о том, что истец является:
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4079, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 1645,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589802, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 150);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4076, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 4643,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589580, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 154);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4082, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 14291,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589805, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 158);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4077, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 15455,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589912, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 162);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4075, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 2161,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589581, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 166);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4074, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 15697,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589432, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 170);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4071, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 4085,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589913, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 174);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4069, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 5855,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589915, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 178);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4072, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 2691,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589583, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 182);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4070, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 1562,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589804, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 3 л.д. 186);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4068, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 1591,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589806, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 4 л.д. 1);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4078, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 9100,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 589914, выданным 26.08.2013 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 4 л.д. 5);
 
    - собственником земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4080, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Чекистов, 31, корпус 2, 3; ул. Чекистов, 31, корпус 2, строение 1-4, 6, 7, 11, 13; ул. Чекистов, 31, корпус 2, сооружение 1-5, площадью 2495,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72НМ № 671879, выданным 06.03.2014 Управлением Росреестра по Тюменской области (т. 4 л.д. 9).
 
    Истец на основании пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога в отношении данных земельных участков. Согласно пункту 1 статьи 390 этого кодекса налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011.  
 
    Исходя из сведений Государственного кадастра недвижимости, размещенных в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://rosreestr.ru:
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4079 составляет 2 737 477,40 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4076 составляет 7 726 509,16 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4082 составляет 23 781 938,92 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4077 составляет 25 718 974,60 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4075 составляет 3 596 163,32 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4074 составляет 26 121 691,64 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4071 составляет 6 797 930,20 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4069 составляет 9 743 422,60 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4072 составляет 4 478 146,92 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4070 составляет 2 599 355,44 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4068 составляет 2 647 614,92 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4078 составляет 15 143 492,00 рублей;
 
    - кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер 72:23:0221004:4080 составляет 4 151 979,40 рублей.
 
    Спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 04.07.2013 и образованы из земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:205 путем его деления и не вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Тюменской области, утвержденной постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», которая была проведена по состоянию на 01.01.2011.
 
    Однако при определении кадастровой стоимости спорных участков использовалось значение удельного показателя преобразуемого земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:205, кадастровая стоимость которого утверждена указанным постановлением Правительства Тюменской области. Таким образом, с учетом правовой позиции Президиума ВАС, выраженной в постановлении № 10761/11 от 25.06.2013, датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков необходимо считать дату государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тюменской области - 01.01.2011.
 
    В целях определения рыночной стоимости земельных участков истцом был заключен договор с ООО «Судебная экспертиза и оценка» для проведения экспертизы об оценке рыночной стоимости вышеназванных земельных участков.
 
    Согласно составленному отчету ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 563Р – 07.2014 «Об оценке рыночной стоимости земельных участков» от 15.07.2014 (т.2 л.д. 1-123, т. 3 л.д. 1-189, т.4 л.д.1-113) рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4079 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 179 500 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4076 по состоянию на 01.01.2011 составляет 3 329 000 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4082 по состоянию на 01.01.2011г. составляет 9 403 500 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4077 по состоянию на 01.01.2011 составляет 9 875 700 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4075 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 549 400 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4074 по состоянию на 01.01.2011 составляет 10 030 400 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4071 по состоянию на 01.01.2011 составляет 2 928 900 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4069 по состоянию на 01.01.2011 составляет 4 473 200 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4072 по состоянию на 01.01.2011г. составляет 1 929 400 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4070 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 120 000 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4068 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 140 700 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4078 по состоянию на 01.01.2011 составляет 5 969 600 рублей;
 
    - рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 72:23:0221004:4080 по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 788 900 рублей (итоговое заключение т.3 л.д.145, 146).
 
    На отчет № 563Р-07.2014  было получено положительное экспертное заключение № 605/27-14 от 23.07.2014, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков» (т. 4 л.д. 114-134).
 
    Поскольку рыночная стоимость земельных участков была ниже кадастровой, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
 
    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Учитывая приведенные выше нормы земельного законодательства, суд считает, что действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза.
 
    Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения истца в суд, далее – Закон № 135-ФЗ) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
 
    Истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Судебная экспертиза и оценка»  № 563Р-07.2014.
 
    На указанный отчет, истцом к материалам дела приложено положительные заключения саморегулируемой организации оценщиком «НП  «Межрегиональный союз оценщиков».
 
    Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним  из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства  осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
 
    Оценив представленные истцом отчеты в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с точки зрения их соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, суд, приходит к выводу о их несоответствии критериям относимости, допустимости и достоверности ввиду нижеследующего.
 
    Согласно статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
 
    В соответствии со статьей 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
 
    Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
 
    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
 
    Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
 
    Пунктом 20 стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
 
    Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14 ФСО № 1).
 
    Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, однако в приложенных к отчету № 297Р-06.2014 данных по земельным участкам, в том числе и об объектах-аналогах, использованных оценщиком, отсутствуют данные об их характеристиках (экономические, материальные, технические и  др.)  Указанные в приложении к отчету данные о земельных участках, полученные от ООО  «Этажи-Тюмень» в виде справочной информации (т.4 л.д.98-101) не могут быть проверены.
 
    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.
 
    При отсутствии достаточной и достоверной информации на объекты-аналоги оценщик должен отказаться от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.
 
    Суд считает, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 ответчиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что влияет на величину рыночной цены оцениваемых объектов.
 
    Согласно п. 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р), раздел 4, п.1: в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.
 
    Спорные земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: у земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0221004:4079, 72:23:0221004:4076, 72:23:0221004:4082, 72:23:0221004:4077, 72:23:0221004:4075, 72:23:0221004:4074, 72:23:0221004:4071, 72:23:0221004:4069, 72:23:0221004:4072, 72:23:0221004:4070,  72:23:0221004:4068, 72:23:0221004:4078, 72:23:0221004:4080  под производственный корпус и незавершенные строительством объекты (производственные).
 
    Все земельные участки находятся в районе ул.Чекистов,31 г.Тюмени, территория Ленинского округа.
 
    Как следует из представленного истцом отчета № 563Р-07.2014 от 15.07.2014 оценщиком анализировался рынок объектов оценки. На рынке земельных участков г.Тюмени местоположение является важным ценообразующим фактором и цены на земельные участки в районах г. Тюмени различны.
 
    В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете по всем земельным участкам  указаны: Аналог № 1 - расположен в р-не п. Боровский Тюменского муниципального района. Аналог № 2 - в Антипино. Аналог  № 3 - в п. Березняковский - окраины г. Тюмени. Аналог №4 – 3 км. Московского тракта (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48).
 
    В графе разрешенное использование всех объектов-аналогов указано «земли для коммерческого использования» (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48) без указания конкретного вида разрешенного использования, установленного документом градостроительного зонирования (для земельных участков, расположенных в границах муниципального образования городской округ город Тюмень – Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154).
 
    То обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объект оценки, являются объектами коммерческого назначения, не может быть принято во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.
 
    Вместе с тем,  оценщик в отчете не ввел корректировку на местоположение,  разрешенное использование, посчитав, что объект оценки и объекты аналоги по данным показателям являются сопоставимыми.
 
    Кроме того, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от объекта оценки: объект №1 – площадь 6 000 кв.м., объект №2 -  площадь 20 000 кв.м., объект №3 – площадь 10 000 кв.м, объект № 4 – площадь 4 200 кв.м. (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48).
 
    Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию.
 
    Вместе с тем, при анализе предложений о продаже земельных участков, сопоставимых в объектах оценки экспертом использован аналог № 4, цена предложения которого не является актуальной на момент оценки (09.02.2010) (т.2 л.д. л.д.110-111, 115-116, 120-121, т. 3 л.д. 2-3, 7-8, 12-13, 17-18, 22-23, 27-28, 32-33, 37-38, 42-43, 47-48).
 
    Согласно пунктам 4, 15 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007  № 254 при составлении отчета об оценке информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
 
    Кроме того, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
 
    Вместе с тем, в нарушение указанных пунктов ФСО № 3  в разделе 7.2.1 отчета (стр.93-101 данного отчета) при расчете ставки капитализации проверяемость не обеспечена.
 
    В разделе 7.2.1 отчета, указано, что анализ рынка, в том числе значения и диапазоны значений ценообразующих факторов, был составлен на основании комплексного анализа открытых источников информации – статей, расположенных Интернет сайтах: www.admtyumen.ru, www.regcen.port72.ru, www.eeg.ru, www.expert.ru, www.dom72.ru, www.avito.ru, www.adstimator.ru, www.oldinvest.midural.ru, находящихся в свободном  доступе, а также на основании интервью с представителями ведущих риэлтерских организаций г.Тюмени –АН «СОВА», АН «Адвекс», АН «Этажи» (стр. 101 отчета).
 
    По мнению суда, в нарушение вышеуказанных пунктов ФСО № 3 в разделе 7.2.1. отчета при расчете ставки капитализации проверяемость не обеспечена. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, указаны только адреса главных страниц интернет-сайтов, сами сайты находятся в свободном доступе, точные адреса интернет-страниц, где была бы указана необходимая информация, в отчете отсутствует, поиск информации за 2010 затруднен. При этом, скриншоты интернет-страниц к отчету не приложены.
 
    Таким образом, отчет об оценке, представленный истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, обоснованности, в связи с этим является недостоверным и недопустимым доказательством по делу и не могут быть положено в основу решения суда по заявленным исковым требованиям.
 
    Поскольку истец не представил надлежащих доказательств в обоснование рыночной стоимости спорных земельных участков, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
 
    В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение настоящего иска в соответствии с требованиями статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия  в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
    Судья
 
 
Демидова Е.Ю.