Решение от 28 октября 2014 года №А70-7470/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-7470/2014
 
    28 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2014 года
 
    Решение в полном объеме изготовлено 28 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Стафеева С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Токмаковой Е.С., рассмотрев в судебном заседании заявление
 
    Володарской Любови Владимировны
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (Управление Росреестра по Тюменской области)
 
    о признании недействительным решения от 27.05.2014г. № 35;
 
    при участии представителей:
 
    от заявителя: Пуртова Н.А., на основании доверенности от 02.11.2011г.;
 
    от ответчика: Медведева Е.В., на основании доверенности от 10.12.2013г. № 136;
 
 
    установил:
 
    Володарская Любовь Владимировна обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее по тексту - Управление) об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 06.08.2012г. № П/345 при Управлении Росреестра по Тюменской области (далее по тексту- Комиссия), от 27.05.2014г. № 35.
 
    В порядке восстановления нарушенных прав заявитель просит суд обязать Комиссию в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу принять решение в порядке ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:21.
 
    В судебном заседании представитель Володарской Л.В. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.
 
    Представитель Управления заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
 
    В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 72НМ509943 Володарской Л.В. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313001:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства мойки, заправки, сервисного обслуживания автомобилей, площадь 3 210 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Тюменская область, г. Тюмень, район пересечения ул. Мельникайте и Широтная.
 
    Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013г. № 530-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области.
 
    Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:21 составляет 33 984 173,7 руб. по состоянию на 01.01.2011г.
 
    Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред., действовавшей на момент обращения заявителя в суд) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 
    Володарская Л.В. не согласна с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:21, обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением от 05.05.2014г. № 01-47-11636/14о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
 
    Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
 
    недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
 
    установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Как следует из материалов дела, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:21 является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
 
    кадастровый паспорт объекта недвижимости;
 
    нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
 
    документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
 
    отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
 
    положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.
 
    Из материалов дела следует, что к заявлению Володарской Л.В. приложен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, район пересечения ул. Мельникайте и Широтная, дата оценки- 01.01.2011г., дата составления отчета 11.03.2014г., порядковый номер отчета 136-14 (далее по тексту Отчет от 11.03.2014г. № 136-14). Отчет составлен оценщиком - ООО «Априори».
 
    В отношении указанного отчета проведена нормативно - методическая экспертиза, выполненная экспертом ООО «Российское общество оценщиков». В соответствии с экспертным заключением от 14.04.2014г. № 750/2014 Отчет от 11.03.2014г. № 136-14 был признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
 
    Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
 
    В соответствии с п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012г. № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
 
    В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством РФ, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
 
    Согласно Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:21 составляет 13 815 000 руб.
 
    Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости (13 815 000 руб.) отличается от его кадастровой стоимости (33 984 173,7 руб.) более чем на тридцать процентов (59,3%).
 
    В соответствии с п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012г. № 263 комиссией была дана оценка Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 и экспертному заключению от 14.04.2014г. № 750/2014.
 
    По результатам указанной оценки комиссия посчитала, что оформление и содержание Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 не соответствует установленным требованиям. Кроме того, комиссия также посчитала неправомерным вывод эксперта о корректном выборе, описании и сравнительном анализе объектов-аналогов, поскольку оценщиком выбраны несопоставимые объекты-аналоги.
 
    Решением Комиссии от 27.05.2014г. № 35 заявление Володарской Л.В. от 05.05.2014г. № 01-47-11636/14 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:21 было отклонено.
 
    Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.
 
    Володарская Л.В. не согласна с решением Комиссии от 27.05.2014г. № 35, в связи с чем обратилась в суд с заявлением по настоящему делу. Заявленные требования мотивированы тем, что Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 и экспертное заключение от 14.04.2014г. № 750/2014 соответствуют предъявляемым законодательством требованиям.
 
    Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    1. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требования п. 11 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее по тексту - ФСО № 3). Указанное нарушение выразилось в том, что информация, предоставленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке.
 
    В соответствии с п. 11 ФСО № 3 информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
 
    Оспаривая вывод комиссии в этой части заявитель указывает, что из содержания данного пункта не следует, что на оценщика возлагаются обязанности по включению в отчет, заверенных заказчиком копий документов. Заявитель считает, что п. 11 ФСО № 3 регулирует лишь порядок предоставления заказчиком документов оценщику в целях проведения оценки объекта. Кроме того, заявитель указывает, что оценщику для проведения оценки были переданы оригиналы документов.
 
    Исследовав указанные доводы заявителя и ответчика, суд считает, что правовую позицию Комиссии неверной по следующим основаниям.
 
    Как указывалось выше, Комиссия пришла к выводу о том, что информация в отчете, предоставленная заказчиком, не подписана уполномоченным лицом и не заверена в установленном порядке. При этом Комиссия не указала, какая именно информация, предоставленная заказчиком, не была подписана уполномоченным на то лицом и не была заверена в установленном порядке.
 
    В соответствии с п. 9 ФСО № 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
 
    Судом установлено, что в приложении к Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 имеются свидетельство о государственной регистрации права 72НМ509943, кадастровый паспорт земельного участка, принадлежащего Володарской Л.В.
 
    Приложение к Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 также содержит копии страниц периодических средств массовой информации, распечатки (скриншоты) из сети Интернет.
 
    При этом п. 9 ФСО № 3 не устанавливает специальных требований о том, каким образом следует заверять материалов, приложенных к отчету.
 
    Учитывая положения п. 9 и п. 11 ФСО № 3 имеющиеся в приложении к Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 свидетельство о государственной регистрации права 72НМ509943, кадастровый паспорт земельного участка, принадлежащего Володарской Л.В., не относятся к числу информации, предоставленной заказчиком ( п.11 ФСО № 3), поскольку относятся к числу документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Требование о заверении и подписании уполномоченным лицом данных документов не установлено.
 
    Иные документы, имеющиеся в приложении к отчету, суд считает, полученными оценщиком самостоятельно в ходе проведения работ по оценке земельного участка. Иное из материалов дела не следует.
 
    При указанных обстоятельствах суд считает, нарушение требований п.11 ФСО № 3 при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 не доказано.
 
    2. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требования п. 10 ФСО № 3. Указанное нарушение выражается в том, что по выбранным объектам – аналогам № 5, 6 имеется ссылка на интернет-ресурс, однако отсутствуют копии материалов, что не позволяет сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. Данное нарушение также свидетельствует о несоблюдении принципа обоснованности, предусмотренного п. 4 ФСО № 3.
 
    Возражая против доводов Комиссии в этой части, заявитель указывает, что наличие ссылки на Интернет - ресурс являются достаточным, в связи с чем требования п.10 ФСО № 3 соблюдены.
 
    Исследовав указанные доводы заявителя и ответчика, суд считает доводы, изложенные в оспариваемом решении необоснованными по следующим основаниям.
 
    В соответствии с п. 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
 
    Из буквального толкования положений п. 10 ФСО № 3 следует, что в целях получения сведений об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, отчет должен быть снабжен ссылкам на источники информации либо к отчету должны быть приложены копии материалов и распечаток. Таким образом, п. 10 ФСО № 3 предлагает или указать в отчете ссылки на источники информации или приложить к отчету копии материалов и распечаток.
 
    Из материалов дела следует, что информация об объектах - аналогах снабжена ссылками на адрес соответствующего Интернет – ресурса, что является достаточным. Доказательств того, что использованная при составлении отчета информация, опубликованная в сети Интернет, не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, в материалах дела не имеется.
 
    При указанных обстоятельствах суд считает, что нарушение при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 требований п. 10 ФСО № 3, а равно нарушение принципа обоснованности, установленный п. 4 ФСО № 3, ответчиком не доказано.
 
    3. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требования п. 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее по тексту - ФСО № 1). Указанное нарушение выразилось в том, что по объекту – аналогу № 1 в приложенной к отчету копии газеты отсутствует информация о составе прав.
 
    Возражая против доводов Комиссии в этой части заявитель указывает, что законодательно установленной обязанности по указанию информации относительно состава прав объектов - аналогов не предусмотрено. Учитывая, что информация в отчете об оценке должна быть достоверной и проверяемой к Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 по объекту-аналогу № 1 была приложена копия газетной публикации, в которой был указан телефон продавца. По мнению заявителя, указанное обстоятельство исключает возможность формирования неправильного вывода у пользователя отчета, поскольку имеется объективная возможность уточнить вид права, а также иную необходимую пользователю информацию.
 
    Исследовав материалы дела, доводы заявителя и ответчика суд считает, что нарушение при составлении отчета требований п. 19 ФСО №1 не доказано по следующим основаниям.
 
    В соответствии с п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
 
    Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках объектов исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
 
    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
 
    Из таблицы 5.1 «Описание выбранных аналогов» Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т. 1 л.д. 85) следует, что оценщиком отобраны несколько объектов-аналогов. При этом объекты – аналоги № 2, 3, 4, 5 предоставляются на праве аренды, а объекты - аналоги № 1, 6 - на праве собственности (объект-аналог № 6 не был использован при определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю).
 
    Таким образом, указанная таблица содержит сведения о составе прав на объекты – аналоги.
 
    Исследовав материалы дела, суд считает, что отсутствие в газетной публикации об объекте-аналоге № 1 состава прав не свидетельствует о нарушении требований о достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки.
 
    Доказательств того, что использованная в Отчете от 11.03.2014г. № 136-14 информация о составе прав на объекты-аналоги (аренда) является недостоверной или не достаточной, ответчиком не представлено.
 
    Само по себе отсутствие в газетной публикации сведений о составе прав в отношении объекта-аналога не является нарушением требований п. 19 ФСО №1
 
    4. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что приведенная в Отчете от 11.03.2014г. № 136-14 кадастровая стоимость по объектам - аналогам № 4 и № 5 не соответствует действительности, так как по указанному кадастровому кварталу приведенные в отчете УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) (объект – аналог № 4 - 19 278,54 руб./кв.м., объект-аналог № 5 -16 352,74 руб./кв.м.) не найдены в распоряжении Правительства Тюменской области от 30.11.2006г. № 1281-рп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области».
 
    Возражая против доводов, изложенных в оспариваемом решении заявитель указывает, что действительно в распоряжении Правительства Тюменской области от 30.11.2006г. № 1281-рп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области» кадастровая стоимость в отношении объектов - аналогов отсутствует, в связи с чем кадастровая стоимость данных объектов рассчитывается самостоятельно, исходя из стоимости земельных участков, расположенных в том же кадастровом квартале, с тем целевым назначением, что и объекты-аналоги.
 
    Исследовав указанные доводы заявителя, суд не принимает их по следующим основаниям.
 
    Распоряжением Правительства Тюменской области от 30.11.2006г. № 1281-рп (действовало на дату проведения оценки) были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области.
 
    Приложением № 2 к указанному распоряжению были утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земли по видам функционального использования (руб./кв.м.) в г. Тюмени.
 
    Как усматривается из названного распоряжения (приложение № 2) территория г. Тюмени разделена на кадастровые кварталы.
 
    Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
 
    Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе конкретного вида функционального использования, то есть кадастровая стоимость земельного участка определяется для 14 видов функционального использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
 
    Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
 
    Таким образом, действительно, кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется заинтересованным лицом самостоятельно на основании распоряжения Правительства Тюменской области от 30.11.2006г. № 1281-рп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области».
 
    Как указывалось выше, Комиссией установлено, что кадастровая стоимость по объектам - аналогам № 4 и № 5 не соответствует действительности, так как по указанному кадастровому кварталу приведенные в отчете удельные показатели кадастровой стоимости (объект – аналог № 4 - 19 278,54 руб./кв.м., объект-аналог № 5 -16 352,74 руб./кв.м.) не найдены в распоряжении Правительства Тюменской области от 30.11.2006г. № 1281-рп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тюменской области».
 
    Таким образом, из буквального толкования содержания оспариваемого решения следует, что кадастровая стоимость объектов-аналогов была определена в отчете на основании несуществующих, то есть не утвержденных указанным выше распоряжением Правительства Тюменской области от 30.11.2006г. № 1281-рп, удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка.
 
    При указанных обстоятельствах суд соглашается с изложенным в оспариваемом решении выводом Комиссии о несоответствии действительности указанной в отчете кадастровой стоимости объектов-аналогов № 4 и № 5 при определении поправки на вид права. Иное заявителем не доказано.
 
    5. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требовании п. 22 ФСО № 1. Нарушение выразилось в том, что оценщик не применяет такие поправки как местоположение объекта, хотя выбранные объекты-аналоги расположены в различных частях города. Оценщик также не применяет поправки на улучшения, в то время как объект аналог № 3 застроен нежилыми строениями производственно-складского назначения. Поправка на назначение (разрешенное использование) не применяется, поскольку данный фактор оценщик считает не являющимся ценообразующим.
 
    В соответствии с п. 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
 
    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    Заявитель указывает, что объект оценки и объекты-аналоги (таблица 5.1 Отчета от 11.03.2014г. № 136-14) расположены на первой линии (по отношению к автодорогам). По мнению заявителя, для объекта оценки (АЗС) факт расположения на первой линии является основополагающим, несущим существенную информацию, что позволяет не проводить поправку на местоположение земельного участка.
 
    Исследовав указанные доводы заявителя, суд не принимает их по следующим основаниям.
 
    Из Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т.1 л.д. 84) следует, что оценщик выделил следующие элементы сравнения, которые в оценочной практике принято анализировать в обязательном порядке: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические и экономические характеристики; характер использования; компоненты не связанные с недвижимостью.
 
    Как усматривается из раздела 5.1. Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т.1 л.д. 88) основным ценообразующим фактором стоимости является расположение земельного участка: близость к центральным районам города, транспортная доступность, узнаваемость расположения и т.д.).
 
    Согласно разделу 3.3. Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т. 1 л.д. 74) приближенность земельного участка к центру населенного пункта, водоемам, религиозным и образовательным учреждениям, доступность инфраструктуры, репутация, узнаваемость местоположениям повышают стоимость земельного участка
 
    При указанных обстоятельствах сравнение земельных участков только по отношению к расположению относительно автодорог не является достаточным, требует применения поправки на местоположение земельных участков.
 
    Учитывая изложенное, а также то, что, что местоположение определено оценщиком в качестве элемента сравнения в силу положений п. 22 ФСО № 1, оценщик обязан проанализировать поправку на местоположение объекта оценки и объектов-аналогов (указанные объекты расположены в различных районах города).
 
    Таким образом, суд соглашается с выводами Комиссии о нарушении требований п. 22 ФСО № 1 в отношении неприменения поправки на местоположение земельных участков.
 
    Как усматривается из оспариваемого решения Комиссией установлено, что оценщик не применяет поправки на улучшения, в то время как объект аналог № 3 застроен нежилыми строениями производственно-складского назначения. Кроме того, оценщик не учитывает поправку на различные виды разрешенного использования земельных участков.
 
    Как усматривается из раздела 5.1 Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т. 1 л.д. 89) в отношении объекта-аналога № 3 оценщиком установлено, что на данном земельном участке расположены строения производственного значения. Данный земельный участок реализуется под перестройку. Дефицит свободных земельных участков способствует такой практике. Стоимость улучшений, равно как и стоимость сноса имеющихся улучшений в данной работе не учтена для исключения искажения результатов оценки.
 
    Как усматривается из раздела 5.1 Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т. 1 л.д. 88) в отношении различного назначения земельного участка, который является объектом оценки и объектов-аналогов оценщик пришел к выводу о том, что различие стоимости земельных участков с различным назначением, расположенных в привлекательных районах города, в условиях дефицита земельных участков, нивелируется. Законодательство предусматривает возможность изменения вида разрешенного использования, чем активно пользуются застройщики. Таким образом, поправка на назначение земельного участка не вводится.
 
    В силу положений п. 22 ФСО № 1 оценщик обязан скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    Как следует из приведенных выше выдержек из Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 оценщик пришел к выводу об отсутствии необходимости применения поправки на разрешенное использование земельных участков, поправки на наличие улучшений в виде строений (объект-аналог № 3).
 
    Таким образом, оценщик обосновал отсутствие необходимости внесения поправок в связи с наличием указанных выше обстоятельств.
 
    Из оспариваемого решения следует, что Комиссия лишь констатирует необходимость учета указанных поправок. Вместе с тем, в данной части Комиссия развернуто не доказывает ошибочность названных выше выводов оценщика.
 
    В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
 
    При указанных обстоятельствах суд считает, что ответчиком не доказано нарушение требований п. 22 ФСО № 1 в части неиспользования поправки на разрешенное использование земельных участков и поправки на улучшения.
 
    6. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что в Отчете от 11.03.2014г. № 136-14 отсутствует информация о наличии (отсутствии) коммуникаций на объектах-аналогах. Комиссия указывает, что наличие инженерных сетей является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, следовательно, данная характеристика объектов -аналогов имеет специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, в связи с чем должна быть приведена в отчете об оценке.
 
    Возражая против данных доводов Комиссии, заявитель указывает, что поскольку отчет составлен спустя три года после даты оценки, указание в отчете информации о наличии (отсутствии) коммуникаций не соответствовало бы принципу проверяемости, поскольку проверить наличие коммуникаций на объектах-аналогах на момент составления отчета не возможно. При этом оценщик не относит наличие коммуникаций к числу ценообразующих (раздел 3.2 отчета).
 
    Исследовав доводы заявителя и ответчика, суд поддерживает выводы Комиссии, изложенные в оспариваемом решении, поскольку отсутствие инженерных коммуникаций на земельном участке приведет к удорожанию его освоения.
 
    Доводы заявителя о том, что проверить наличие коммуникаций на объектах-аналогах невозможно, судом отклоняются, поскольку указанная информация могла быть запрошена у соответствующих организаций, в том числе ресурсоснабжащих, в чьем ведении находятся объекты инженерной инфраструктуры, посредством которой поставляются коммунальные ресурсы и услуги.
 
    7. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требования п. 15 ФСО № 3. Нарушение выразилось в том, что в таблице 5.3 «Таблица корректировок сравнимых продаж по объектам - аналогам для земельного участка» после проведения корректировки на площадь, размер скорректированной стоимости, рассчитанный оценщиком не подтверждается, что также нарушает принцип проверяемости, установленный п. 4 ФСО № 3
 
    В соответствии со п. 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
 
    Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться в том числе принципа проверяемости, то есть состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
 
    Как указывалось выше в силу положений ч. 5 ст. 200 АПК РФ ответчик должен доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, решения.
 
    Судом установлено, что в п. 6 раздела 1.1. Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 (т. 1 л.д. 44) указано, что все математические расчеты произведены в программе Microsoft Office Excel с точностью вычисления до 15 значащих цифр после запятой, в связи с этим при перерасчете вычисления на калькуляторе могут возникать расхождения со значениями, указанными в отчете.
 
    Исследовав тест оспариваемого решения, суд установил невозможность определения каким образом Комиссией были произведены расчеты, по результатам которых не удалось прийти к тому же размеру скорректированной стоимости, что и оценщик. Таким образом, из текста решения не ясно, применялась ли для производства расчетов программа Microsoft Office Excel.
 
    Из текста оспариваемого решения также не следует, какие именно описания расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком, отсутствуют.
 
    Судом установлено, что в данном случае Комиссия лишь ограничилась констатацией факта получения результата расчетов, отличного от результата, полученного оценщиком.
 
    Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд считает, что нарушение требований п. 4 и п. 15 ФСО № 3 не доказано ответчиком.
 
    8. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требования п. 4 ФСО № 3 в части несоблюдения принципа обоснованности, поскольку информация об объектах-аналогах № 1, 5, 6 в приложенных источниках информации не подтверждена.
 
    Возражая против указанных выводов Комиссии заявитель указывает, что информация по объекту-аналогу № 1 к отчету была приложена. При этом объекты-аналоги № 5 и № 6 при определении рыночной цены земельного участка, являющегося предметом оценки, не использовались, в связи с чем данная информация не является существенной.
 
    В соответствии с п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе принципа обоснованности, то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
 
    Судом установлено, что в приложении к Отчету от 11.03.2014г. № 136-14 ( т.1. л.д. 131) имеется информация об объекте – аналоге № 1.
 
    Вместе с тем суд считает, несостоятельными доводы заявителя о том, что информация об объекте-аналоге № 5 не имеет существенного значения, поскольку данный объект не использовался при определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю.
 
    Как следует из раздела 5.1 Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 при определении рыночной стоимости объекта оценки не применялись лишь данные по объекту-аналогу № 6.
 
    Согласно данным раздела 5.1 Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 и таблицы 5.3 при определении рыночной стоимости объекта оценки данные по объекту-аналогу № 5 применялись оценщиком.
 
    Учитывая изложенное, информация по объекту-аналогу № 5, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
 
    При указанных обстоятельствах, суд усматривает нарушение требований п. 4 ФСО № 3 в отношении объекта – аналога № 5.
 
    9. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что информация в отчете изложена непоследовательно. Приведенная информация о доходном подходе при расчете итоговой стоимости объекта оценки не применялась.
 
    В соответствии с принципом достаточности, установленным с п. 4 ФСО № 3 отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
 
    Судом установлено, что Отчет от 11.03.2014г. № 136-14 действительно содержит раздел 5.2 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным методом». Однако рыночная стоимость объекта в итоге была определена оценщиком на основании сравнительного подхода. При этом оценщик обосновал невозможность применения доходного метода при определении рыночной стоимости земельного участка.
 
    Вместе с тем суд считает, что наличие в Отчете от 11.03.2014г. № 136-14 указанного выше раздела, не является значимым, существенным нарушением, поскольку не оказало какого либо негативного влияния на результат деятельности оценщика – определение рыночной стоимости объекта оценки.
 
    Учитывая изложенное, соответствующие выводы Комиссии суд находит необоснованными.
 
    10. Как следует из оспариваемого решения Комиссией установлено, что при составлении Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 были нарушены требования п. 11 ФСО № 1. Комиссия указала, что экспертом сделан вывод о корректном выборе, описании и сравнительном анализе объектов-аналогов, в то время как оценщиком выбраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки.
 
    В соответствии с п. 11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Как указывалось выше в силу положений ч. 5 ст. 200 АПК РФ ответчик должен доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, решения.
 
    Исследовав указанные доводы решения, суд установил, что в данном случае Комиссия лишь констатировала данный вывод. Доводы и доказательства, подтверждающие данный вывод в оспариваемом решении не указаны.
 
    Учитывая изложенное, суд считает, что в нарушение требований ч. 5 ст. 200 АПК РФ ответчик не доказал нарушение требований п. 11 ФСО № 1 при подготовке экспертного заключения.
 
    При этом суд не дает оценку доводам ответчика, изложенным в отзыве, которые не были указаны в оспариваемом решении.
 
    Как указывалось выше в соответствии с п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012г. № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством РФ, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил, что содержание и оформление Отчета от 11.03.2014г. № 136-14 не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством.
 
    При указанных обстоятельствах оснований для признания оспариваемого решения от 27.05.2014г. № 35 незаконным у суда не имеется, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.
 
 
 
 
    Судья                                                                                                                               С.А. Стафеев