Решение от 07 ноября 2014 года №А70-7111/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-7111/2014
 
 
    07 ноября 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Е.Ю. Демидовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    ЗАО «Жилье-2000»
 
    к Территориальному управлению Росимущества в Тюменской области
 
    о признании недействительными договоров в части и приведение условий договоров в соответствии с действующим законодательством
 
    при ведении протокола секретарем Е.А. Баталиной
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Д.М. Головко по доверенности от 25.06.2014;
 
    от ответчика: М.С. Садаева по доверенности от 22.11.2013;
 
    установил:
 
    ЗАО «Жилье-2000» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Территориальному управлению Росимущества в Тюменской области (далее – ответчик) о внесении изменений в договоры аренды земельных участков № 720/з, № 721/з, № 725/з от 23.11.2010, изложением пункта 3.1 договоров в редакции, согласно которой размер арендной платы за земельные участки в год по состоянию на 01.01.2014  составляет по договору аренды № 720/з - 1 052 205 руб., по договору аренды № 721/з - 1 009 161 руб., по договору аренды № 725/з - 790 765 руб. в год.
 
    В процессе рассмотрения настоящего спора истец неоднократно уточнял исковые требования. Согласно последним уточнениям истец просит:
 
    1. Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 дополнительного соглашения от 23 ноября 2013 года к договору аренды № 720/з от 23.11.2010 в части изложения пунктов 3.1., 3.4., 3.6. раздела 3 договора аренды земельного участка № 720/з от 23.11.2010  новой редакции.
 
    Привести условия договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. договора аренды земельного участка № 720/з от 23.11.2010 с учетом Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в следующей редакции:
 
    «3.1. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2% (два процента) от кадастровой стоимости земельного участка в год.
 
    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».
 
    «3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре»
 
    «3.6. Пересмотр арендной платы производиться Арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы».
 
    2. Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 дополнительного соглашения от 23.11.2013 к договору аренды №721/з от 23.11.2010 в части изложения пунктов 3.I., 3.4., 3.6. раздела 3 договора аренды земельного участка №721/з от 23.11.2010 в новой редакции.
 
    Привести условия договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. договора аренды земельного участка №721/з от 23 ноября 2010 года с учетом Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в следующей редакции:
 
    «3.1. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2% (два процента) от кадастровой стоимости земельного участка в год.
 
    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».
 
    «3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре»
 
    «3.6. Пересмотр арендной платы производиться Арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы».
 
    3. Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 дополнительного соглашения от 23 ноября 2013 года к договору аренды № 725/з от 23.11.2010 в части изложения пунктов 3.I., 3.4., 3.6. раздела 3 договора аренды земельного участка № 725/з от 23.11.2010в новой редакции.
 
    Привести условия договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. договора аренды земельного участка № 725/з от 23.11.2010 с учетом Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в следующей редакции:
 
    «3.1. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2% (два процента от кадастровой стоимости земельного участка в год.
 
    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».
 
    «3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре»
 
    «3.6. Пересмотр арендной платы производиться Арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы».
 
    Исковые требования  со ссылками на статьи 722, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды №№ 720/з,721/з, № 725/з от 23.11.2010 мотивированы тем, что условия пунктов 3.1., 3.4 и 3.6 вышеназванных договоров в редакции заключенных к ним дополнительных соглашений от 23.11.2013 противоречат действующему законодательству. Указывая, что земельные участки предоставлены в аренду для строительства в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта, арендатор считает, что размер годовой арендной платы по договорам  аренды должен определяться на основании пп. «а» п.2, пп. «д» п.3, п.9  Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее Правила № 582) в соответствии с которыми ставка арендной платы рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
 
    Учитывая, что уточнение исковых требований фактически направлено на изменение пунктов договоров в части определения арендной платы (приведение в соответствие с действующим законодательством) не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд рассматривает дело в рамках уточненного иска.
 
    В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования.
 
    Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве на иск, дополнениям  к отзыву.
 
    Исследовав обстоятельства дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, 11.03.2005  Территориальным управлением Минимущества России по Тюменской области было издано распоряжение № 8/3 о согласовании с ООО «Диамант Плюс» места размещения жилого микрорайона на землях поселений Тюменской области, г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – улица Московский тракт, общей площадью 226 876 кв.м. на ООО «Диамант Плюс» возложена обязанность по межеванию земельного участка и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (т.4 л.д.121).
 
    26.04.2005 Распоряжением  Территориального управления по Тюменской области Федерального агентства по управлению  федеральным имуществом № 13/з от 26.04.2014 внесены изменения в распоряжение Территориального управления Минимущества России по Тюменской области № 8/3 от 11.03.2005 в части рекомендации Управлению  Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области сформировать земельный участок для размещения жилого микрорайона за счет части ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:0214 (т.4 л.д.122).
 
    Согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому плану  № 23/05-1645 от 05.05.2005 был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок  72:23:0427001:0231, общей площадью 226 876 кв.м., местоположение: г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул. Московский тракт, разрешенное использование: место размещения жилого микрорайона ( т.4 л.д.133).
 
    23.06.2005 Территориальным управлением по Тюменской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом  издано распоряжение о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0427001:0231, находящегося по адресу: г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский  тракт, и заключению договора аренды в отношении вышеназванного земельного участка с ООО «Диамант Плюс» (т.4 л.д.123).
 
    На основании указанного распоряжения 26.06.2005 между  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области  и  ООО «Диамант плюс» был заключен договор аренды №43/з, согласно которому ООО «Диамант Плюс» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:0231, площадью 226 876 кв.м. по адресу: г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский  тракт, сроком с 26.06.2005 по 31.05.2010. Земельный участок представлен арендатору для размещения жилого микрорайона, договор аренды 243/з от 26.06.2005 зарегистрирован надлежащим образом (т.4 л.д.125-136).
 
    На основании заявления ГУСП ПЗ «Тополя» СО РАСХН № 116 от 12.09.2006 Территориальным управлением по Тюменской области Федерального агентства по управлению федеральным имуществом  издано распоряжение №614/07 от 14.09.2006 которым внесены изменения в распоряжение ТУ Росимущества по Тюменской области от 23.06.2005 №113/з в части указания на отказ ГУСП ПЗ «Тополя» СО РАСХН от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 226 876 кв.м. по адресу: г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский  тракт (т. 4 л.д.137, 138).
 
    17.11.2008  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области во исполнение Подпрограммы «Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных отношений» федеральной целевой программы «Создания автоматизированной системы  ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости(2002-2007 г.г.)», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2001 № 745, издано распоряжение № 367/01 о разделе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:231, общей площадью 226 876 кв.м., с разрешенным использованием – для размещения жилого микрорайона, расположенного по адресу: г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский тракт, находящегося в собственности Российской Федерации на 38 земельных участков, в том числе:
 
    - земельный участок площадью 11587 кв.м., под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, расположенный по адресу : г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский тракт, категория земель – земли населенных пунктов;
 
    - земельный участок площадью 11113 кв.м., под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, расположенный по адресу : г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский тракт, категория земель – земли населенных пунктов;
 
    - земельный участок площадью 8708 кв.м., под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, расположенный по адресу : г.Тюмень, Калининский округ, окружная дорога – ул.Московский тракт, категория земель – земли населенных пунктов ( т.4 л.д.139-142).
 
    Вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет  08.04.2010 с присвоением кадастровых номеров 72:23:0427001:948, 72:23:0427001:951, 72:23:0427001:952 соответственно.
 
    В настоящее время в собственности Российской Федерации находятся земельные участки с кадастровыми номерами:
 
    -   72:23:0427001:948, земли населенных пунктов, разрешенное использование, под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, площадью: 11587,00 кв. м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - ул. Московский тракт, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2010 № 72 НЛ 759323;
 
    -   72:23:0427001:951, земли населенных пунктов, разрешенное использование, под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, площадью: 11113кв. м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - ул. Московский тракт, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2010 № 72 НЛ 759330;
 
    -   72:23:0427001:952, земли населенных пунктов, разрешенное использование, под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, площадью: 8708 кв. м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - ул. Московский тракт, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2010 № 72 НЛ 759327.
 
    Судом установлено, что между ЗАО «Жильё-2000» и ООО «Диамант Плюс» 15.01.2007 был заключен договор № ДЖ.1 совместного строительства, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по объединению своих усилий, вкладов, возможностей и обязались совместно действовать в целях проектирования, строительства и осуществления всего комплекса работ, необходимых для ввода в эксплуатацию многоэтажных жилых домов в панельном и (или) кирпичном исполнении ориентировочной общей площадью 50 000 кв.м,  находящихся на части земельного участка площадью 29 070 кв.м., входящего в состав земельного участка общей площадью 226 876 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - Московский тракт.  Фактически кадастровый номер земельного участка  общей площадью  226 876 кв.м. – 72:23:0427001:0231.
 
    Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-1563/2010 от 25.06.2010, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, и в силу статьи 69  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными для настоящего дела.
 
    22.07.2009 ООО «Диамант Плюс» выданы разрешения на строительство № RU72304000-241-рс, № RU72304000-242-рс № RU72304000-243-рс и №  RU72304000-244-рс в отношении объектов капитального строительства  жилого дома ГП-1.1 (третий этап строительства жилого микрорайна), жилого дома ГП-1.2 (второй этап строительства жилого микрорайона),  жилого дома ГП -1.3 (первый этап строительства жилого микрорайона), наземно-подземного гаража ГП-19  (первый этап строительства жилого микрорайона  соответственно,  на земельном участке по адресу: г.Тюмень, окружная дорога – ул.Московский тракт (т. 4 л.д. 55,56, 104,105).
 
    23.11.2010между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственнымимуществом в Тюменской области (арендодатель) и ООО «Диамант Плюс» Арендатор) заключены следующие договоры аренды земельных участков:
 
    -   договор № 720/з аренды земельного участка, с кадастровым номером 72:23:0427001:948, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - ул. Московский тракт ( т.1 л.д. 9-14);
 
    -   договор № 721/з аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:951,категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - ул. Московский тракт ( т.1 л.д.19-24);
 
    -   договор № 725/з аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0427001:952,категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: под размещение жилого дома с учреждениями обслуживания и гаража-стоянки,расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, Калининский округ, окружная дорога - ул. Московский тракт (т.1 л.д.30-35).
 
    В соответствии с п. 3 договоров аренды земельных участков № 720/з, № 721/з, № 725/з от 23.11.2010, размер арендной платы установлен согласно Отчетам об оценке от 15.11.2010г. №№ 305/10, 308/10, 309/10 выполненных ООО «Центр экономического развития» по состоянию на 18.08.2010, а также определены условия внесения и пересмотр арендной платы.
 
    В соответствии с п. 3.4. договоров аренды земельных участков № 720/з, № 721 /з, № 725/з от 23.11.2010, пересмотр арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной стоимости Участка и величины арендной платы за Участок, выполненного за счет средств Арендатора.
 
    В соответствии с п. 3.5. договоров аренды земельных участков № 720/з, № 721 /з, № 725/з от 23.11.2010 размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.
 
    В соответствии с п. 4.2.5. договоров аренды земельных участков № 720/з, № 721 /з, № 725/з от 23.11.2010 арендодатель обязан производить перерасчет арендной платы к Договору в соответствии с пп.3.4,3.5.
 
    Срок действия договоров аренды был установлен с 26.11.2010 по 25.11.2013, договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
 
    12.02.2010 ЗАО «Жильё-2000» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Диамант Плюс» о признании права на долю в размере 87,5% в совместной деятельности по договору совместного строительства от 15.01.2007 № ДЖ.1 с ООО «Диамант Плюс» и в общем имуществе в виде объектов незавершенного строительства, являющихся объектами строительства по договору от 15.01.2007 № ДЖ1: жилой дом ГП-1.3 (первый этап строительства жилого микрорайона), расположенный по адресам: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 102 и г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 102, корпус 1 (разрешение на строительство RU 72304000-243-рс от 22.07.2009), жилой дом ГП-1.2 (второй этап строительства жилого микрорайона), расположенный по адресам: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 106, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 108, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 110, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 104, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 112 (разрешение на строительство RU 7230304000-242-рс от 22.07.2009), жилой дом ГП-1. (третий этап строительства жилого микрорайона), расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 114, находящихся  на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0427 001:0231.
 
    Решением от 25.06.2010 Арбитражного суда Тюменской, о котором шла речь выше, с учетом того, что строительство объектов было приостановлено, исковые требования удовлетворены, за ЗАО «Жильё-2000» признано право собственности на долю в размере 87,5% в общей долевой собственности на незавершенные строительством объекты:
 
    - жилой дом ГП-1.3 (первый этап строительства жилого микрорайона, степень готовности объекта 75%), расположенный по адресам: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 102 и г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 102, корпус 1;
 
    - жилой дом ГП-1.2 (второй этап строительства жилого микрорайона, степень готовности 7%, 10%) расположенный по адресам: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 106, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 108, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 110, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 104, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 112;
 
    - жилой дом ГП-1. (третий этап строительства жилого микрорайона, степень готовности объекта 7%), расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 114, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0427 001:0231.
 
    Письмами от 10.07.2012 № 1318-ю, от 20.08.2012г. № 273/12 ЗАО «Жилье-2000» обратилось в Территориальное управление с вопросом о включении в качестве арендатора в заключенные между Территориальным управлением и ООО «Диамант плюс» договоры аренды № 720/з, № 721/з, № 725/з от 23.11.2010 г., на основании принадлежности ЗАО «Жилье-2000» на праве совместной долевой собственности доли в размере 87,5% на незавершенные строительством объекты, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами: 72:23:0427001:948, 72:23:0427001:951, 72:23:0427001:952 (т.3 л.д.11-13).
 
    На основании указанных обращений 31.10.2012Территориальным управлением, OOO«Диамант плюс» и ЗАО «»Жилье-2000» заключены дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков от 23.11.2010 №№ 720/з, 721 /з, 725/з, согласно п.1, которых в качестве «арендатора 1» выступает ООО «Диамант плюс», «арендатора 2» - ЗАО «Жилье-2000», а «арендодателем» выступает Территориальное управление (т.1 л.д.41-55).
 
    В соответствии с приложениями № 1 к дополнительным соглашениям от 31.10.2012  к договорам аренды № 720/з, № 721/з, № 725/з от 23.11.2010 г., был определен размер арендной платы в отношении земельных участков для каждого из арендаторов (ООО «Диамант плюс», ЗАО «Жилье-2000») пропорционально их доле в общей площади.
 
    21.11.2013 дополнительными соглашениями к договорам аренды №720/з; № 721 /з; №725/з ООО «Диамант Плюс» было исключено из состава арендаторов по указанным земельным участкам, договоры аренды продлены до 25 .11.2016 ( т.1 л.д.59-64).
 
    Кроме того, указанными дополнительными соглашениями от 21.11.2013 был установлен размер арендной платы, согласно отчетов об оценке от 28.10.2013 года №311/13-2; №311/13-3; №311/13-4 выполненных ЗАО «ЭКО-Н сервис».
 
    Арендная плата  по аренде указанных земельных участков (пункты 3.1 договоров) составила соответственно:
 
    Дополнительное соглашение от 21.11.2013 к договору № 720/з от 23.11.2010 года -3 230 300 рублей в год;
 
    Дополнительное соглашение от 21.11.2013 к договору № 721/з от 23.11.2010 года -3 112 700 рублей в год;
 
    Дополнительное соглашение от 21.11.2013 к договору № 725/з от 23.11.2010 года -2 518 400 рублей в год.
 
    Пунктом 4 дополнительных соглашений от 23.11.2013 раздел 3 договоров аренды №720/з; № 721 /з; №725/з был изложен в новой редакции и в соответствии с пунктом 3.4. договоров установлено, что изменение арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом в котором заключен указанный договор аренды.
 
    Пункт 3.6 договоров аренды дополнительными соглашениями  от 23.11.2013 также изложены в следующей редакции: «Пересмотр  арендной платы производится арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случаях: - на основании отчета об оценке рыночной стоимости участка и величины арендной платы за участок; - перевода земельных участок из одной категории земель в другую или изменения  разрешенного  использования земельных участочков в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы.»
 
    Дополнительные соглашения от 21.11.2013 к спорным договорам аренды зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
 
    Как пояснил представитель истца, ЗАО «Жилье-2000» вынуждено было подписать указанные дополнительные соглашения в редакции, предложенной ответчиком в связи с тем, что необходимо было переоформить разрешения на строительство на ЗАО «Жилье-2000» для дальнейшего осуществления строительства жилых домов с объектами соцкультбыта на земельных участках, являющихся предметами договоров аренды.
 
    В настоящее время разрешения на строительства продлены и переоформлены на ЗАО «Жилье-2000» (т. 4 л.д. 55-57, 105-108).
 
    ЗАО «Жилье-2000», указывая, что земельные участки предоставлены в аренду для строительства в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта, считает, что размер годовой арендной платы по договорам аренды должен определяться на основании пп. а п. 2, п. 3 Правил  № 528, в соответствии с которым ставка арендной платы рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, полагая, что условие пункта 4 дополнительных соглашений от 23.11.2013 к договорам аренды  № 720/з, № 721/з , № 725/з от 23.11.2010 в части изложения пунктов 3.1, 3.4 и 3.6 раздела 3 данных договоров аренды противоречат действующему законодательству Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим уточненным исковым заявлением.
 
    Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса.
 
    Согласно части 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.
 
    Согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
 
    В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются необходимыми и обязательными этапами предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
 
    В силу пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
 
    В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
 
    Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление № 582).
 
    Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
 
    Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
 
    Применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
 
    Установление после введения в действие Постановления № 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582.
 
    Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующих публичных образований, противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении № 582.
 
    Пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009, определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
 
    а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
 
    б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
 
    в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
 
    г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Согласно пункту 6 Правил арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, лишь в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил.
 
    Абзацем 2 подп. «д» п. 3 Правил установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
 
    В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подп. «г» и «д» пункта 3 постановления № 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
 
    Принимая во внимание Постановление № 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в «г» и «д» пункта 3 постановления № 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Данные выводы содержатся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.
 
    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
 
    Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки были предоставлены ООО «Диамант Плюс» (предыдущий арендатор) в аренду для строительства в соответствии с процедурой предварительного согласования места размещения объекта (распоряжение № 8/з от 11.03.2005).
 
    Таким образом, размер арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки  по договорам аренды № 720/з, № 721/з, № 725/з от 23.11.2010 должен быть рассчитан в размере 2% от кадастровой стоимости таких земельных участков. Следовательно, указание в пункте 4 дополнительных соглашений от 21.11.2013  на изменение пункта  3.1 договоров аренды № 720/з, № 721/з, № 725/з от 23.11.2010 в части определения размера арендной платы на основании отчета об оценке, противоречит  положениям, закрепленным в Постановлении № 582, Земельном Кодексе Российской Федерации.
 
    Согласно пункту  9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости
 
    Пунктом 10 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
 
    Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
 
    При этом суд отмечает, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Арендодатель и арендатор обязаны руководствоваться соответствующими нормативными актами, устанавливающими порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установленные Правилами.
 
    При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
 
    Таким образом, учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что материалами дела доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец как на основание своих требований, а следовательно исковые требования о признании недействительными (ничтожными) пункты 4 дополнительных соглашений от 23.11.2013 к договорам аренды № 720/з, 721/з, 725/з от 23.11.2010 в части изложения пунктов 3.1., 3.4., 3.6. раздела 3 данных договоров аренды в новой редакции и  приведении условий договоров аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. данных договоров с учетом Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 в редакции, указанной истцом в просительной части уточненного искового заявления, подлежат удовлетворению.
 
    На основании части 4 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что от истца в материалы дела представлено   ходатайство об отнесении расходов по оплате государственной пошлины на истца, судебные расходы по настоящему делу не распределяются.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования удовлетворить.
 
    1. Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 дополнительного соглашения от 23 ноября 2013 года к договору аренды № 720/з от 23 ноября 2010 года в части изложения пунктов 3.1., 3.4., 3.6. раздела 3 договора аренды земельного участка № 720/з от 23 ноября 2010 года новой редакции.
 
    Привести условия договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. договора аренды земельного участка № 720/з от 23 ноября 2010 года с учетом Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 в следующей редакции:
 
    «3.1. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2% (два процента) от кадастровой стоимости земельного участка в год.
 
    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».
 
    «3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре»
 
    «3.6. Пересмотр арендной платы производиться Арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы».
 
    2. Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 дополнительного соглашения от 23 ноября 2013 года к договору аренды №721/з от 23 ноября 2010 года в части изложения пунктов 3.I., 3.4., 3.6. раздела 3 договора аренды земельного участка №721/з от 23 ноября 2010 года в новой редакции.
 
    Привести условия договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. договора аренды земельного участка №721/з от 23 ноября 2010 года с учетом Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 в следующей редакции:
 
    «3.1. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2% (два процента) от кадастровой стоимости земельного участка в год.
 
    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».
 
    «3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре»
 
    «3.6. Пересмотр арендной платы производиться Арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы».
 
    3. Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 дополнительного соглашения от 23 ноября 2013 года к договору аренды № 725/з от23 ноября 2010 года в части изложения пунктов 3.I., 3.4., 3.6. раздела 3 договора аренды земельного участка № 725/з от 23 ноября 2010 года в новой редакции.
 
    Привести условия договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством, изложив пункты 3.1., 3.4., 3.6. договора аренды земельного участка № 725/з от 23 ноября 2010 года с учетом Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 в следующей редакции:
 
    «3.1. Размер арендной платы за предоставленный земельный участок составляет 2% (два процента от кадастровой стоимости земельного участка в год.
 
    Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала».
 
    «3.4. Размер годовой арендной платы может быть изменен Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на основании пункта 9 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре»
 
    «3.6. Пересмотр арендной платы производиться Арендодателем в течение действия настоящего договора на основании дополнительных соглашений в случае изменения действующего законодательства в части установления арендной платы».
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия  в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья
 
 
Демидова Е.Ю.