Решение от 20 октября 2014 года №А70-6907/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-6907/2014
 
 
    20 октября 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 20 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Е.Ю. Демидовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью «Промстройинжиниринг» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, ОАО «Запсибкомбанк»
 
    при ведении протокола секретарем Е.А. Баталиной
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Б.М. Иванова по доверенности от 08.07.2014;
 
    от ответчика: А.С. Ефремова по доверенности от 08.05.2014,
 
    от третьих лиц: не явка, извещены,
 
    Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда,
 
    установил:
 
    ООО «Промстройинжиниринг» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиалаФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области (далее – ответчик) со следующими исковыми требованиями:  
 
    - установить  кадастровую  стоимость  земельного  участка  площадью 8 641 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0231001:138, расположенного по адресу: Тюменская    область, г. Тюмень, ул.Республики, 252, строение 38 в размере его рыночной стоимости равной 6 031 400 рублей;
 
    - установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 523 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0231001:148, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул.Республики, 252, строения 24, 25, 26, в размере его рыночной стоимости равной 391 700 рублей;
 
    - установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 744 кв. м, с кадастровым номером 72:23:02310011:821, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул.Республики, 252, строения 24, 25. 26 в размере его рыночной стоимости равной 17 862 300 рублей;
 
    Исковые требования со ссылками на статью 66 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивированы, нарушением имущественных прав и законных интересов Общества  ввиду необоснованного увеличения налогового бремени по уплате земельного налога, который  рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Определением суда от 22.07.2014 к участию по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено ОАО «Запсибкомбанк».
 
    От истца в материалы дела представлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым  истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 744 кв. м, с кадастровым номером 72:23:02310011:821, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул.Республики, 252, строения 24, 25. 26 в размере его рыночной стоимости равной 36 713 400 рублей, требования в отношении двух других земельных  участков оставляет в заявленном виде.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
 
    Учитывая, что уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд рассматривает дело в рамках уточненного иска.
 
    Представитель истца в судебном заседании поддержал уточенные исковые требования в полном объеме.
 
    Представитель ответчика решение по заявленным требованиям в отношении земельных участков в кадастровыми номерами 72:23:0231001:138 и 72:23:0231001:148 просит принять на усмотрение суда, в удовлетворении исковых требований в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:02310011:821 просит отказать по мотивам, изложенным в отзыве на иск.
 
    Представители третьих лиц в суд не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.
 
    Всоответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство осуществляется в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.
 
    Исследовав обстоятельства дела, письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Фактические обстоятельства дела свидетельствует о том, что истцу на праве собственности принадлежат:
 
    - земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138, общей площадью 8 641 кв.м., в категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул.  Республики, 252, строение 38, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138 возникло у Общества на основании Договора купли-продажи от 11.03.2009 № 09/3/Д-263, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 331812 от 13.04.2009 (т. 1 л.д. 22);
 
    - земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:148, общей площадью 523 кв.м., в категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строение 24, 25, 26, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:148 возникло у общества на основании Договора купли-продажи от 05.02.2010 года № 10/3/Д-136, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 677719 от 26.03.2010 (т. 1 л.д. 28);
 
    - земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821, общей площадью 30 744 кв.м., в категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 252, строения 24, 25, 26, право собственности на земельный участок с кадастровымномером 72:23:0231001:821 возникло у общества на основании Договора купли- продажи от № 08/3/Д-444, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 722386 от 07.10.2013 (т. 1 л.д. 14).
 
    Истец на основании пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога в отношении данных земельных участков. Согласно пункту 1 статьи 390 этого кодекса налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011.  
 
    Спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138 вошел в перечень объектов для оценки. Согласно постановления Правительства Тюменской области № 530-П от 02.12.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:138 на 01.01.2011 составила 14 096 581,76 руб.
 
    Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:148 вошел в перечень объектов для оценки, согласно постановления Правительства Тюменской области № 530-П от 02.12.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148 на 01.01.2011 составила 857 369 ,59 руб.
 
    Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821 не вошел в перечень объектов для оценки, так как был внесен в государственный кадастр недвижимости позднее 01.01.2011, а именно 16.09.2013, что подтверждается кадастровым паспортом №7400/201/13-209094 от 16.09.2013. В связи с этим его кадастровая стоимость была определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее - Методические указания), утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 года No222 (далее - Приказ №222), зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.09.2006 № 8297, и составила 50 280 889,68 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка № 7200/201/14-185937 от 17.07.2014.
 
    В целях определения рыночной стоимости земельных участков истцом был заключен договор с ООО «Судебная экспертиза и оценка» для проведения экспертизы об оценке рыночной стоимости вышеназванных земельных участков.
 
    Согласно составленному ООО «Судебная экспертиза и оценка» отчету № 297Р-06.2014 от 11.06.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:023101:138, площадью 8 641 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 6 031 400 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148, площадью 523 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 391 700 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821, площадью 30 744 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 17 862 300 руб.
 
    На отчет № 297Р-06.2014  было получено положительное экспертное заключение № 490/10-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».
 
    В материалы дела также представлен отчет № 672Р-08.14, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка 72:23:0231001:821 по состоянию на 17.07.2014 составляет 36 713 400 руб.
 
    На указанный отчет также получено положительное экспертное заключение № 700/15-14, выполненное Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков».
 
    Поскольку рыночная стоимость земельных участков была ниже кадастровой, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
 
    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Пункт 3 приводимой нормы предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Учитывая приведенные выше нормы земельного законодательства, суд считает, что действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза.
 
    Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения истца в суд, далее – Закон № 135-ФЗ) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
 
    Истцом в обоснование заявленных требований представлены отчеты ООО «Судебная экспертиза и оценка» № 297Р-06.2014, № 672Р-08.2014, согласно которым, по состоянию на 01.01.2011 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:023101:138, площадью 8 641 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 6 031 400 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:148, площадью 523 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 составила 391 700 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821 по состоянию на 17.07.2014 составляет 36 713 400 руб.
 
    На указанные отчету, истцом к материалам дела приложены положительные заключения саморегулируемой организации оценщиком «НП  «Межрегиональный союз оценщиков».
 
    Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним  из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства  осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
 
    Оценив представленные истцом отчеты в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с точки зрения их соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, суд, приходит к выводу о их несоответствии критериям относимости, допустимости и достоверности ввиду нижеследующего.
 
    Согласно статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
 
    В соответствии со статьей 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
 
    Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
 
    Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
 
    Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
 
    Пунктом 20 стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
 
    Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14 ФСО № 1).
 
    Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, однако в приложенных к отчету № 297Р-06.2014 данных по земельным участкам, в том числе и об объектах-аналогах, использованных оценщиком, отсутствуют данные об их характеристиках (экономические, материальные, технические и др. лист 181 отчета).
 
    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.
 
    При отсутствии достаточной и достоверной информации на объекты-аналоги оценщик должен отказаться от применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки.
 
    Суд считает, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 ответчиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что влияет на величину рыночной цены оцениваемых объектов.
 
    Согласно п. 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р), раздел 4, п.1: в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.
 
    Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:148  площадью 523 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилые строения (склады).
 
    Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:138 площадью 8 641 кв.м. также относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилое строение (цех).
 
    Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231001:821 площадью 30 744 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под нежилые строения (склады).
 
    Все три земельных участка находятся в районе ул.Республики, 252 г.Тюмени, территория Ленинского округа.
 
    Как следует из представленных истцом отчетов № 297Р-06.2014 от 11.06.2014 и № 642Р-08.2014 оценщиком анализировался рынок объектов оценки. На рынке земельных участков г.Тюмени местоположение является важным ценообразующим фактором и цены на земельные участки в районах г. Тюмени различны.
 
    В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете №672Р-08.14 по земельному участку с кадастровым номером 72:23:0231001:821 указаны: - Аналог № 1 - расположен в р-не пгт Мыс. Аналог № 2 – ул.Барабинская, аналог  № 3 – ул.Домостроителей. Аналог № 4 – ул.Западносибирская.
 
    В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете №297р-06 по спорным земельным участкам указаны: Аналог № 1 - расположен в р-не п. Боровский Тюменского муниципального района. Аналог № 2 - в Антипино. Аналог  № 3 - в п. Березняковский - окраины г. Тюмени.  
 
    В графе разрешенное использование всех объектов-аналогов указано «земли для коммерческого использования»  (стр.132-133 отчета №672Р-08.2014, стр.105-106 отчета № 297Р-06.2014) без указания конкретного вида разрешенного использования, установленного документом градостроительного зонирования (для земельных участков, расположенных в границах муниципального образования городской округ город Тюмень – Правила землепользования и застройки города Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154).
 
    То обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объект оценки, являются объектами коммерческого назначения, не может быть принято во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.
 
    Вместе с тем,  оценщик в отчете не ввел корректировку на местоположение,  разрешенное использование, посчитав, что объект оценки и объекты аналоги по данным показателям являются сопоставимыми.
 
    Кроме того, площади объектов-аналогов в отчете № 672Р-08.2014  в несколько раз отличаются от объекта оценки: объект №1 – площадь 155 000 кв.м., объект №2 -  площадь 5 000 кв.м., объект №3 – площадь 7 500 кв.м, объект № 4 – площадь 16 800 кв.м.
 
    Площади объектов-аналогов в отчете № 297Р-06.2014 также отличаются от объектов оценки земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0231001:138 и 72:23:0231001:148: объект №1 – площадь 6 000 кв.м., объект № 2 -  площадь 20 000 кв.м., объект №3 – площадь 10 000 кв.м, объект № 4 – площадь 4 200 кв.м. ( стр.105-106 отчета  № 297Р-06.2014).
 
    Судом установлено, что эксперт, применяя сравнительный подход при составлении отчета об определении рыночной стоимости  земельного участка с кадастровым номером 72:23:0231001:821 использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: «под торгово-развлекательный комплекс» (стр.271 отчета № 672Р-08.2014), «под торгово-офисное, ОД-2» (стр.273 отчета № 672Р-08.2014), что также свидетельствует о недостоверности информации, указанной в данном отчете.
 
    Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию.
 
    Вместе с тем, при анализе предложений о продаже земельных участков, сопоставимых в объекте оценки – земельным участком с кадастровым номером 72:23:0231001:821 экспертом использован аналог, цена предложения которого не является актуальной на момент оценки (24.01.2013) (стр. 160, 269 отчета №672Р-08.2014).
 
    Согласно пунктам 4, 15 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 г. № 254 при составлении отчета об оценке информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
 
    Кроме того, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
 
    Вместе с тем, в нарушение указанных пунктов ФСО № 3  в разделе 7.2.1 отчета № 297Р -06.2014 (стр.63 данного отчета) при расчете ставки капитализации проверяемость не обеспечена.
 
    В разделе 7.2.1 отчета № 297Р -06.2014, указано, что анализ рынка, в том числе значения и диапазоны значений ценообразующих факторов, был составлен на основании комплексного анализа открытых источников информации – статей, расположенных Интернет сайтах: www.admtyumen.ru, www.regcen.port72.ru, www.eeg.ru, www.expert.ru, www.dom72.ru, www.avito.ru, www.adstimator.ru, www.oldinvest.midural.ru, находящихся в свободном  доступе, а также на основании интервью с представителями ведущих риэлтерских организаций г.Тюмени –АН «СОВА», АН «Адвекс», АН «Этажи» (стр. 63 отчета).
 
    По мнению суда, в нарушение вышеуказанных пунктов ФСО № 3 в разделе 7.2.1. отчета при расчете ставки капитализации проверяемость не обеспечена. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, указаны только адреса главных страниц интернет-сайтов, сами сайты находятся в свободном доступе, точные адреса интернет-страниц, где была бы указана необходимая информация, в отчете отсутствует, поиск информации за 2010 затруднен. При этом, скриншоты интернет-страниц к отчету не приложены. Аналогичные ссылки имеются и в отчете №672Р-08.2014 (стр. 106-109 отчета).
 
    Таким образом, отчеты об оценке, представленные истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечают принципам достаточности и достоверности, обоснованности, в связи с этим являются недостоверными и недопустимыми доказательствами по делу. И не могут быть положены в основу решения суда по заявленным исковым требованиям.
 
    Поскольку истец не представил надлежащих доказательств в обоснование рыночной стоимости спорных земельных участков, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.
 
    В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение настоящего иска в соответствии с требованиями статей 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия  в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
    Судья
 
 
Демидова Е.Ю.