Решение от 06 ноября 2014 года №А70-6408/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-6408/2014
 
    06 ноября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2014 года. Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2014 года.
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шрамовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    Общества с ограниченной ответственностью «СибАвтоТранс»
 
    к Департаменту имущественных отношений Тюменской области
 
    об оспаривании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008, содержащегося в уведомлении Департамента имущественных отношений Тюменской области от 17.03.2014 № 19347-23-30/726-2 о прекращении договора аренды земельного участка,
 
    при участии
 
    от заявителя – Киселев В.С.на основании доверенности от 01.06.2014,
 
    от ответчика – Петрова Т.А. на основании доверенности от 03.03.2014 №38/08-3-Д
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «СибАвтоТранс» (далее – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Департаменту имущественных отношений  Тюменской области (далее - Департамент, ответчик, уполномоченный орган)об оспаривании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008, содержащегося в уведомлении Департамента имущественных отношений Тюменской области от 17.03.2014 № 19347-23-30/726-2 о прекращении договора аренды земельного участка.
 
    Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и уточнении к заявлению.
 
    Представитель ответчика возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Как следует из материалов дела, между Департаментом (Арендодатель) и Обществом с ограниченной  ответственностью «Сервис-91» (Арендатор) 28.03.2008 был заключен договор аренды земельного участка №23-30/726 (землеустроительное дело № 23-4304).
 
    Предметом данного договора явилась передача Арендодателем Арендатору земельного участка площадью 4500 кв.м., расположенный по адресу: г.Тюмень, район окружной дороги между д. Плеханова и ул. Московский тракт. Земельный участок предоставлен для строительства автомойки.
 
    Срок действия заключенного договора с 28.03.2008 по 27.03.2011.
 
    Впоследствии, Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-91» (Цедент) заключило с заявителем (Цессионарий) договор №18/03 от 18.03.2011 уступки права требования, в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию права и обязанности арендатора  земельного участка по договору №23-30/726 аренды земельного участка (землеустроительное дело № 23-4304).
 
    Кроме того, 18.04.2011 между Департаментом, Обществом с ограниченной ответственностью «Сервис-91» и заявителем было заключено трехстороннее соглашение о внесении изменений и продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008, в соответствии с которым, Арендатором по указанному выше договору аренды земельного участка, с 18.03.2011 считается Общество.
 
    Согласно пункту 2 указанного трехстороннего соглашения стороны решили продлить срок действия договора аренды земельного участка с 28.03.2011 по 27.03.2014.
 
    Заявитель 19.02.2014 обратился в Департамент с заявлением о продлении
на 4 года 11 месяцев срока действия указанного выше договора аренды.
 
    На совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам Департаментом 12.03.2014 было принято решение об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка.
 
    Обществом 11.03.2014 в адрес Департамента были представлены документы, подтверждающие понесенные расходы на освоение участка с пояснением, к ранее поданному   заявлению от 19.02.2014.
 
    Департаментом 17.03.2014 в адрес Общества было направленно уведомление о прекращении договора аренды земельного участка.
 
    В данном уведомлении сообщалось, что сотрудниками Департамента проведено обследование земельного участка, в результате которого установлено, что земельный участок свободен от строений и сооружений, строительство не ведется.
 
    В связи с чем, Департаментом принято решение об отказе в продлении срока действия договора аренды от 28.03.2008 № 23-30/726 в  связи с не использованием земельного участка, предоставленного для строительства.
 
    После подачи документов для выдачи разрешения на строительство, Общество 26.03.2014 повторно обратилось с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с пояснениями и подтверждающими документами.
 
    Однако 05.05.2014 Департамент отказал заявителю в продлении срока действия договора аренды, ссылаясь на то, что строительство здания автомойки не начато, земельный участок по назначению не используется.
 
    Полагая, что отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
 
    Требования заявителя мотивированы положениями Земельного кодекса РФ. Общество считает, что Департамент не имел правовых оснований для прекращения аренды земельного участка по мотиву его не использования для целей строительства.
 
    Из заявления Общества следует, что имелись объективные обстоятельства, исключающие такое использование земельного участка. В связи с наличием неточностей в проектной документации строительство объекта было невозможно до получения на это соответствующего разрешения. Земельный участок находился в трех различных территориальных зонах (Ж-3, ОД-3, Р-2), ни одна из которых не допускает размещение «объектов дорожного сервиса».
 
    В соответствии с решением Тюменской городской Думы №1101 от 29.08.2013 спорный земельный участок стал входить в зону ИТ-1, т.е. требуемые изменения Правил землепользования и застройки г. Тюмени были утверждены.
 
    Таким образом,  заявитель ссылается на то, что за   период  с   18.03.2011   по   29.08.2013   земельный участок находился одновременно в нескольких зонах территориального    планирования, что не позволило Обществу  приступить  к  подготовке  проектной документации и получить разрешение на строительство.
 
    Кроме того, Общество в заявлении указывает, что в период аренды им совершались необходимые действия, направленные на подготовку арендованного земельного участка для целей предстоящего строительства.
 
    Возражая против заявленных требований, Департамент полагает, что обстоятельства того, что Общество стало Арендатором земельного участка с 18.03.2011, не свидетельствуют о наличии оснований для продления срока договора.
 
    По мнению ответчика, Общество могло предполагать о том, что соответствующие действия им не будут осуществлены до окончания срока действия аренды.
 
    Из отзыва Департамента следует, что неоднократные обследования земельного участка подтвердили отсутствие каких-либо строений, работ по строительству.
 
    В связи с чем, ответчик считает неправомерными ссылки заявителя на нормы статьи 35 Земельного кодекса РФ, ввиду того, что отсутствие на испрашиваемом земельном участке каких-либо объектов недвижимого имущества, в т.ч., объектов незавершенного строительства, исключает возможность применения положений данной статьи.
 
    Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по нижеследующим основаниям.
 
    Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
 
    Основания прекращения аренды земельного участка содержатся в статье 46 Земельного кодекса РФ.
 
    В силу пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.
 
    Согласно положениям пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ одним из оснований  для прекращения аренды земельного участка является не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
 
    Как усматривается из уведомления от 17.03.2013 № 19347-23-30/726-2 основанием для принятия решения о прекращении аренды земельного участка, послужили результаты проведенного обследования земельного участка, что позволило Департаменту сделать вывод о не использовании Обществом земельного участка, предназначенного для строительства.
 
    Вместе с тем, в опровержение позиции Департамента о не использовании спорного земельного участка для целей строительства, заявитель представил в материалы дела ряд документов, подтверждающих совершение действий, направленных на освоение земельного участка для целей строительства объекта, а именно:
 
    - Приказ Департамента градостроительной политики Администрации г.Тюмени от 03.12.2013 №1189/гпзу «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: Тюменская область, г.Тюмень, район окружной дороги (между д. Плеханова и ул. Московский тракт), согласно которого утвержден градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 72:23:0426002:184 от 29.08.2008), разработанный по обращению Общества;
 
    - градостроительный план земельного участка №RU72304000-1189, утвержденный вышеуказанным приказом Департамента градостроительной политики Администрации г.Тюмени;
 
    - разрешение на строительство №RU72304000-360-рс Администрации г.Тюмени, сроком действия до 11.01.2015;
 
    - Проект организации строительства Проектной фирмы Творчекая мастерская «Рустика» (л.д.119-156 том 1, л.д. 1-19 том 2);
 
    - договор №01-04/035 от 28.10.2013 на выполнение геодезических работ, согласно которому ООО «Центр кадастровых работ» заказана топографическая съемка земельного участка, которая 07.11.2013 поставлена на учет в Департаменте градостроительной политики Администрации г.Тюмени;
 
    - договор № 53 от 01.06.2013 на перевозку грузов (грунт) автомобильным транспортом, согласно которого, Обществу выделяется ежедневно автотранспорт для осуществления перевозок грунта из грунтового карьера на объект «Автомойка» в г.Тюмени, район окружной дороги (между д. Плеханова и ул. Московский тракт);
 
    - договор № 36 от 01.07.2013 оказания услуг строительной техникой, в соответствии с которым, для Общества оказываются услуги строительной техники – бульдозером и т.п. Техника предоставляется для осуществления строительных работ: земляных, погрузочных работ, прокладки инженерных сетей, коммуникаций, перевозки строительных грузов и других видов работ, соответствующих назначению техники.
 
    Согласно акту от 12.07.2013 приемки выполненных работ к указанному договору Обществом приняты следующие работы: планировка основания из грунта, уплотнение основания из грунта.
 
    Исследовав вышеперечисленные документы, суд приходит к выводу о том, что Обществом предпринят ряд необходимых мер, понесены затраты, связанные с освоением земельного участка. Совершение Обществом действий, направленных на получение технических условий, подготовку проектной документации, выполнение подготовительных работ непосредственно на земельном участке, совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство свидетельствуют об освоении заявителем земельного участка.
 
    Материалами дела подтверждена фактическая невозможность использования по назначению  спорного  земельного участка до 28.09.2013 в связи с его нахождением в трех различных территориальных зонах (Ж-3, ОД-3, Р-2), не предусмотренных для размещения объектов дорожного сервиса, а также необходимостью внесения изменений в документацию территориального планирования зонирования, утверждение которых осуществляется Тюменской городской Думой.
 
    Как было отмечено выше и следует из положений пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, в трехлетний срок для освоения земельного участка не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
 
    Таким образом, время, затраченное на принятие застройщиком мер для проведения инженерных изысканий, получение градостроительного плана, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, для получения разрешительной документации на строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, должно быть исключено из указанного трехлетнего срока, поскольку было необходимо для освоения земельного участка, предоставленного для строительства.
 
    В силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    Судом установлено, что с момента вступления в силу Правил землепользования и застройки г. Тюмени и до сентября 2013 года Общество фактически не могло использовать предоставленный в аренду земельный участок по указанным выше основаниям.
 
    Материалами дела подтверждено, что в период с 18.03.2011 по ноябрь 2013 года Обществом предпринимались необходимые и достаточные действия, целью которых являлось обеспечение юридической возможности осуществления строительства на арендованном земельном участке. Кроме того,  Обществом совершались необходимые и достаточные действия, направленные на обеспечение фактической возможности строительства на земельном участке (подготовительные действия к осуществлению строительства).
 
    Несмотря на то, что в период действия договора аренды строительство объекта «Автомойка» не было осуществлено в силу объективных причин, в то же время, заявителем предприняты действия по освоению земельного участка в целях такого строительства.
 
    Время, необходимое для освоения земельного участка, в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ не включается в срок, по истечении которого арендодатель имеет право прекратить аренду земельного участка.
 
    При указанных обстоятельствах, суд полагает, что у Департамента отсутствовали правовые основания для прекращения аренды земельного участка, предусмотренные пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ (не использование земельного участка в целях строительства).
 
    Согласно пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Таким образом, для признания судом оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными необходимо наличие двух условий: не соответствие оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    При вышеизложенных обстоятельствах, требование заявителя о признании  незаконным отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008 №23-30/726, выраженный уведомлением о прекращении аренды земельного участка,  подлежит удовлетворению.
 
    При этом судом не принимаются ссылки Департамента на судебные акты по арбитражным делам № А70-5720/2013, А70-7088/2013 и № А70-4811/2013, поскольку в рамках названных дел рассматривались споры, хотя и по аналогичной категории дел, но все же с отличными обстоятельствами дела. В указанных Департаментом судебных актах действительно указано, что арендатором длительное время не проводилось никаких действий по освоению земельного участка, в то время как в рамках настоящего дела установлен факт невозможности Общества в течение длительного времени приступить к строительству.
 
    В силу части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в порядке восстановления нарушенных прав  заявителя, суд полагает необходимым обязать ответчика в течение десяти рабочих дней с момента принятия настоящего решения, заключить с Обществом соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008                    № 23-30/726. По мнению суда, именно такой способ восстановления нарушенного права является целесообразным, с учетом обстоятельств дела, и направлен на обеспечение определенности в правоотношениях сторон.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с  удовлетворением заявленных требований судебные расходы, понесенные заявителем по уплате государственной пошлины при рассмотрении настоящего дела, подлежат взысканию с Департамента в пользу заявителя.
 
    Излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату заявителю на  основании  статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
 
    Руководствуясь статьями  102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
Р  Е  Ш  И  Л:
 
 
    Заявленные требования удовлетворить.
 
    Признать недействительным решение Департамента имущественных отношений Тюменской области об отказе ООО «СибАвтоТранс» в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008 № 23-30/726, с учетом соглашения от 18.04.2011 о внесении изменений и продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008 № 23-30/726, выраженного в уведомлении о прекращении аренды земельного участка от 17.03.2014 № 19347-23-30/726-2.
 
    Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области, в качестве меры направленной на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя, в течение десяти рабочих дней с момента принятия настоящего решения, заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «СибАвтоТранс» соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.03.2008 № 23-30/726.
 
    В указанной части решение подлежит немедленному исполнению.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г.Тюмень, ул.Сакко, 30, корпус 1; зарегистрирован 09.08.2005 ИФНС России по г.Тюмени № 3 ОГРН 1057200738792; ИНН 7202138460) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СибАвтоТранс» (628602, ХМАО-Югра, Тюменская область, г.Нижневартовск, ул.60 лет Октября, д.44, кв.176; зарегистрировано 13.07.2010 Межрайонной ИФНС России № 6 по ХМАО-Югре ОГРН 1108603014486; ИНН 8603174273) судебные расходы в сумме 2 000 (две тысячи) рублей, понесенные по уплате государственной пошлины.
 
    Исполнительный лист на взыскание судебных расходов выдать после вступления решения суда в законную силу.
 
    Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «СибАвтоТранс» из федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 7 от 31.07.2014. Выдать справку на возврат.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.
 
 
    Судья
 
 
Безиков О.А.