Решение от 29 октября 2014 года №А70-6199/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-6199/2014
 
 
    29 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 21 октября 2014 года.
 
    Решение в полном объеме изготовлено   29 октября 2014 года. 
 
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания  секретарем Танаевой А.В.,  рассмотрев  в  судебном  заседании  заявление
 
    ООО «Модуль»
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
 
    о признании незаконным решения   от 13 мая 2014 г. № 27 об отклонении заявления  от 17 апреля 2014 г. № 01-46-10202/14 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221003:763,
 
    при участии:
 
    представитель заявителя  –  Плаксина Н.Ю. на основании доверенности от  1 января 2014 г. № 14/12-08,
 
    представитель ответчика – Медведева Е.В. на основании доверенности от  10 декабря 2013 г. № 136,
 
    установил:
 
    ООО «Модуль»  (далее – заявитель, Общество ) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения  Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тюменской области  (далее – ответчик, Комиссия) от 13 мая 2014 г. № 27 об отклонении заявления  о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
 
    В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные соответственно в заявлении и в отзыве на него. 
 
    Заслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что заявленные требования  удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    Общество является собственником земельного участка площадью 1028,8 кв.м, на котором расположено нежилое строение (автосалон) с адресным описанием г.Тюмень, ул.Пермякова,  1б, стр.2, так же находящийся в собственности Общества (л.д.77-78 т.1).
 
    Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости названный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 72:23:0221003:763 и его кадастровая стоимость равна 13 467 136 руб. 03 коп. (л.д.15-17 т.1).
 
    В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель; в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка так же устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
 
    В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
 
    Главой III.1. Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» установлен порядок проведения  государственной кадастровой оценки и порядок рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости.
 
    При этом в силу ст. 24.19 данного закона (в редакции, действовавшей до 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
 
    Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263) предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
 
    В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (пункт 20 Порядка).
 
    Статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
 
    На основании вышеперечисленных норм права Общество 17 апреля 2014 года обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером  72:23:0221003:763, которая в размере 13 467 136 руб. 03 коп. была установлена на дату 1 января 2011 года согласно постановлению Правительства Тюменской области от 2 декабря 2013 г. № 530-постановление «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости  земель населенных пунктов Тюменской области» (л.д.115 т.1).
 
    При этом Обществом был представлен в Комиссию Отчет об оценке от 7 марта 2014 г. № 46/14 (далее по тексту – Отчет), согласно которому по состоянию на дату оценки 1 января 2011 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 069 000 руб. (л.д.18-79).
 
    Поскольку рыночная стоимость земельного участка отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, Обществом так же представлено в Комиссию Экспертное заключение от 8 апреля 2014 г. № 268/01-14 о том, что вышеуказанный Отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки (л.д.80-96 т.1).
 
    По результатам рассмотрения заявления Общества Комиссией принято оспариваемое  решение от 13 мая 2014 г. № 27 о его отклонении (л.д.118-120).
 
    При этом основаниями отклонения указано следующее: оформление и содержание Отчета не соответствует требованиям ст.11   Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) и  Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3).
 
    А именно, в нарушение пунктов 20-22 ФСО № 1 и пункта 8 ФСО № 3  в Отчете не обоснован отказ от использования доходного подхода к оценке, отсутствует аргументированный отказ от реализации метода  предполагаемого использования, метода капитализации земельной ренты, метода остатка в рамках доходного подхода. 
 
    Согласно пунктам 20 и 21 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
 
    Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
 
    Арбитражный суд соглашается с данным выводом, поскольку пункт 10.4 Отчета (стр.53-54) действительно содержит неубедительный довод о том, почему оценщик не избрал доходный подход к оценке, поскольку расположенный на земельном участке автосалон имеет решающее значение для определения стоимости участка.
 
    В нарушение п.11 ФСО № 3 предоставленная Обществом (заказчиком Отчета) информация не подписана уполномоченным лицом  и не заверена в установленном порядке (стр.58-62 отчета).
 
    При этом Общество данное обстоятельство не отрицает, поясняя, что оценщику были предоставлены оригиналы провоустанавливающих и прочих документов, он сделал с них копии и приложил к Отчету, который скрепил печатью и своей подписью.
 
    Арбитражный суд не принимает названный довод заявителя.
 
    Пунктом 11 ФСО № 3 установлено, что информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
 
    Одновременно с этим ФСО № 3 содержит пункт 6, согласно которому отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик  или оценщики заключили трудовой договор.
 
    Таким образом, пунктами 6 и 11 устанавливаются самостоятельные требования к отчету в плане оформления приложений к нему, в котором оценщик не участвует, а только имеет право сомневаться в их достоверности, и в плане оформления отчета самим оценщиком.
 
    Тем более, что Обществом не представлены доказательства того, что оценщику предоставлялись подлинники приложений к отчету.
 
    Далее, в нарушение п.8 ФСО № 3 в разделе 8 Отчета (Описание объекта оценки) отсутствует информация о наличии коммуникаций, тогда как наличие инженерных сетей  - один из основных ценообразующих факторов.
 
    Пунктом 8 ФСО № 3 определено, что в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки. - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
 
    В тексте Отчета (раздел 8 - Описание объекта оценки) в таблице 8.1 «Сведения о физических свойствах объекта оценки»  указано следующее: Инженерно-технические условия – электроснабжение, водопровод, газ-аренда; в таблице 8.2 «Характеристика района  расположения оцениваемого земельного участка» указано, что обеспеченность инженерными коммуникациями – слабая.
 
    В этой связи арбитражный суд поддерживает довод Управления об отсутствии в отчете надлежащим образом изложенной и подтвержденной информации о наличии коммуникаций, которые увеличивают стоимость объекта.
 
    В нарушение п.14 ФСО № 1 в Отчете при установлении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом использованы аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по основным техническим характеристикам (стр.47 Отчета).
 
    Согласно пункту 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 
    Из текста Отчета и оспариваемого решения усматривается, что в качестве аналогов использованы земельные участки не сходные с объектом оценки, как по размерам, так и по наличию (отсутствию) на них строений, по разрешенному использованию земельных участков.
 
    Следовательно, данное основание отклонения заявления Общества так же обоснованно.
 
    Следующим основанием отклонения заявления Общества указано нарушение пунктов 4 и 8 ФСО № 3 - в Отчете отсутствуют копии документов, подтверждающих сведения об оценщике; отсутствуют копии источников информации об объектах-аналогах.
 
    В отношении названного основания арбитражный суд поддерживает позицию Общества, поскольку пункт 9 ФСО № 3 определяет какие должно быть приложены документы к отчету, но они все касаются объекта и процесса оценки, а не сведений об оценщике.
 
    Названными же Управлением пунктами 4 и 8 ФСО № 3 установлено, что в отчете должны содержаться сведения об оценщике; при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).
 
    Из анализа этих пунктов не следует, что к отчету должны быть приложены документы, подтверждающие сведения  об оценщике.
 
    В отношении же не приложенных к отчету источников информации об объектах-аналогах, Общество так же верно ссылается на п. 10  ФСО № 3 и обстоятельство того, что в тексте Отчета указаны конкретные источники информации – периодическое печатное издание, газета, название, номер и дата (л.д.44-45), в связи с чем делает обоснованный вывод об отсутствии обязанности прикладывать в Отчету копии данных газет, поскольку п.10 ФСО № 3 прямо говорит об этом.
 
    Вместе с тем, данный вывод Управления не повлиял в целом на законность оспариваемого решения, поскольку остальные основания отклонения заявления, как указано выше, законны и обоснованны.
 
    Так же арбитражный суд поддерживает вывод Управления о том, что вышеуказанное Экспертное заключение в нарушение п.11 ФСО № 1 содержит вывод эксперта о корректном  выборе, описании и сравнительном анализе  объектов-аналогов, в то время как оценщиком выбраны несопоставимые объекты-аналоги.
 
    В силу п.11 ФСО № 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
 
    Довод Общества об отсутствии у Комиссии полномочий на проверку достоверности Отчета и как следствие – автоматическое решение Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости  при наличии положительного Экспертного заключения на Отчет, не соответствует нормам действующего законодательства, а именно ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации»  (в редакции, действовавшей до 22 июля 2014 года)  и п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263), в силу которых решение о пересмотре кадастровой стоимости принимается только в случае, если экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
 
    При этом данное необходимое соответствие устанавливается Комиссией, что осуществляется путем проверки, и отчета, и заключения на него.
 
    Не принимает арбитражный суд и довод заявителя о том, что выявленные Комиссией несоответствия оформления и содержания Отчета закону носят формальный характер и не повлияли на достоверность определенной в нем рыночной стоимости.
 
    Арбитражный суд не может согласиться с подобной позицией, поскольку считает, что необоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке, с учетом наличия на земельном участке автосалона, использование не сходных с объектом оценки объектов-аналогов (земельные участки с большой разницей в площади, отсутствие на них каких-либо строений, с различными видами разрешенного использования), отсутствие в Отчете надлежащей информации о коммуникациях – все это свидетельствует о наличии реальных оснований для занижения рыночной стоимости земельного участка, что в свою очередь повлечет для Общества значительное снижение размера подлежащего уплате земельного налога.
 
    Довод Общества о некорректном опубликовании в Интернете результатов рассмотрения его заявления (за день до заседания Комиссии) не может служить основанием для признания незаконным самого решения.
 
    С учетом всего вышеизложенного, арбитражный суд считает, что оспариваемое  решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тюменской области  от 13 мая 2014 г. № 27 об отклонении заявления  Общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в целом соответствует требованиям законодательства и соответственно не нарушает права и законные интересы Общества, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований о признании его незаконным следует отказать.
 
    Руководствуясь  ст.ст.167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Возвратить  ООО «Модуль» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2000 руб.
 
    Решение может быть  обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.
 
 
 
    Судья
 
 
Коряковцева О.В.