Решение от 23 октября 2014 года №А70-10167/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г.
 
    Тюмень
 
Дело №
 
    А70-10167/2014
 
 
    23 октября 2014 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2014 года
 
    Решение изготовлено в полном объеме 23 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания помощником Павленко Т.В., рассмотрев дело, возбужденное по заявлению
 
    ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области»
 
    к Управлению Роспотребнадзора по Тюменской области
 
    об оспаривании пунктов 1 и 2  предписания от 25.07.2014г. № 141,
 
    при участии представителей:
 
    от заявителя: Решетникова М.Н. по доверенности от 19.12.2013г. № 98-13,
 
    от ответчика: Бондарева О.А. по доверенности от 22.09.2014г. № 33,
 
    установил:
 
    ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области» (далее – заявитель, Общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Роспотребнадзора по Тюменской области (далее – ответчик, Управление) об оспаривании пунктов 1 и 2 предписания от 25.07.2014г. № 141.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал на основании изложенных в отзыве доводов.
 
    Как следует из материалов дела, на основании распоряжения № 348 от 25.06.2014г. Управлением проведена плановая выездная проверка ОАО «АИЖК по Тюменской области», в ходе которой анализировалась типовая форма договора №ДУ-4 участия в долевом строительстве и договор участия в долевом строительстве ДУ-4-97-255 от 13.01.2014г.
 
    По результатам проверки составлен акт проверки № 317 от 25.07.2014г. и ОАО «АИЖК по Тюменской области» выдано предписание № 141 от 25.07.2014г.
 
    В соответствии с предписанием №141 от 25.07.2014г., Обществу необходимо устранить нарушения и обеспечить надлежащее исполнение обязательных требований законодательства РФ в области защиты прав потребителей, путем внесения изменений в пункты 2.6, 2.9, 5.7, абз.3 п.5.11, 10.1, 10.2 или исключения из типовой формы договора участия в долевом строительстве.
 
    Общество с предписанием в части пунктов 1 и 2 не согласно,  в связи с чем, обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании его недействительным в указанной части.
 
    Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    ОАО «АИЖК» заключило с гражданином Столярчук А.С. договор участия в долевом строительстве № ДУ-4-97-255 от 13.01.2014г., согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом переменной этажности ГП-4  в квартале 3-2 жилого района Тюменский-2 г. Тюмени и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру участнику долевого строительства.
 
    В оспариваемом предписании, Управление требует от заявителя внести изменения или исключить пункты 2.6, 2.9, 5.7, абз.3 п.5.11, 10.1, 10.2  из типовой формы договора участия в долевом строительстве.
 
    Как следует из пункта 2.6 договора участия в долевом строительстве, в соответствии со статьей 13 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства, являющийся залогодержателем земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, район ул. Широтная – объездная дорога Тюмень-Омск, кадастровый номер 72:17:1313001:574, уведомлен о том, что земельный участок под объектом строительства подлежит разделению на несколько участков и согласен на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях. Дополнительного согласия участника долевого строительства, как залогодержателя на данные действия не требуется.
 
    В силу пункта 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом №214-ФЗ.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя.
 
    В силу пункта 7 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору. При этом права на соответствующий участок не могу быть переданы застройщиком иным лицам, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство многоквартирного дома, без согласия участника долевого строительства. Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает обязанности дольщика давать застройщику соответствующее согласие, дольщик в этом случае вправе по своему усмотрению решать, каким образом распорядиться находящимся у него в залоге имуществом (имущественным правом).
 
    В этой связи положения пункта 2.6 договора, обязывающие дольщика дать согласие застройщику на уменьшение предмета залога в случае разделения земельного участка, выделения земельных участков, а также в иных случаях, без дополнительного уведомления и согласия, не соответствуют приведенным выше нормам закона и нарушают права потребителя, заключившего договор Обществом.
 
    В пункте 2.9 договора участия в долевом строительстве закреплено, что площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 2.2 настоящего договора является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождений между общей проектной площадью Объекта долевого строительства, описанной в п.2.2 договора, и данным технической инвентаризации перерасчет цены договора не производится.
 
    Суд пришел к выводу о том, что указанные положения договора ущемляют права потребителя, исходя из следующего.
 
    В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996г. № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
 
    Согласно части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
 
    В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
 
    Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Закон о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, возникающим в связи с заключением договоров участия в долевом строительстве.
 
    В силу части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
    В силу части 1 статьи 7 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
 
    Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ и в соответствии с пунктом 2.2 договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
 
    При таких обстоятельствах в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
 
    Таким образом, условие, предусмотренное пунктом 2.9 договора, нарушает права потребителя.
 
    Пунктом 5.7 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства после полной уплаты цены договора вправе с согласия Застройщика уступить права требования по договору до момента подписания сторонами передаточного акта.
 
    В соответствии со статьей 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
    Согласно пункту 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
 
    Участник долевого строительства после полной оплаты цены договора является кредитором в отношении права требования объекта инвестирования.
 
    В силу пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем, предусмотренное в пункте 5.7 договора условие о необходимости письменного согласия застройщика (должника) противоречит статье 11 Закона о долевом строительстве, порядку, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации для уступки прав требований, ущемляет права потребителя.
 
    Пунктом 5.11 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае если участником долевого строительства были произведены изменения конструктивных элементов или производство, указанных работ, участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в 10-дневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10% от цены договора.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
 
    Согласно пункту 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
 
    В соответствии со статьей 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
 
    Пунктом 6 статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрена ответственность участника долевого строительства за нарушение установленного договором срока внесения платежа в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
 
    Согласно пункту 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
 
    Иных основании влекущих наступление негативных последствий в виде санкций (штрафов) Законом № 214-ФЗ не установлено.
 
    Запрет на проведение перепланировки/переустройства конструктивных элементов не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем, включение в пункт 5.11 условий об уплате штрафа в размере 10% от цены договора и возмещению застройщику расходов, связанных с выполнением восстановительных работ, ущемляет права потребителя, возлагая на них не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
 
    Пунктом 10.1 договора участия в долевом строительстве предусмотрена договорная подсудность споров между сторонами договора Центральному районному суду г. Тюмени.
 
    Согласно пункту 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
 
    Данная норма прямо предусматривает право потребителя, а не лица, оказывающего услуги, определять подсудность спора по иску, вытекающему из нарушения прав потребителей. Именно потребителю, являющемуся слабой стороной в отношениях с исполнителем услуг, при предъявлении иска к исполнителю предоставлено право выбора.
 
    На основании положений статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.
 
    Таким образом, в силу указанной нормы изменение территориальной подсудности возможно лишь при соглашении сторон. Потребитель, подписывая заранее разработанную Обществом форму договора, содержащего условие об изменении территориальной подсудности, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация законного права, гарантированного пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей, ставится в зависимость от воли и желания общества как лица, оказывающего услуги, что является ущемлением права потребителя.
 
    Таким образом, включение обществом в подписываемую при заключении договора форму безальтернативного условия об изменении территориальной подсудности создает невыгодные для потребителя условия по сравнению с гарантированными законом правами и ущемляет его права.
 
    Пунктом 10.2 договора участия в долевом строительстве предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора.
 
    Включение данного условия в договор участия в долевом строительстве ущемляет право потребителя, поскольку  Законом № 214-ФЗ и Законом о защите прав потребителей не предусмотрена обязанность потребителя по соблюдению обязательного претензионного порядка, до подачи искового заявления в суд. Включив в договор п. 10.2 застройщик лишает потребителя возможности подачи искового заявления в суд без досудебного урегулирования спора.
 
    Учитывая изложенное, суд считает, что выданное ответчиком предписание является законным и обоснованным, не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, следовательно, заявленные требования Общества не подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.
 
 
 
    Судья
 
 
Бадрызлова М.М.