Решение от 09 октября 2014 года №А68-8846/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
 
300041, г. Тула, Красноармейский проспект, д.5
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Тула                                                                                                             Дело № А68-8846/13
 
 
    2 октября 2014г. – дата объявления резолютивной части решения
 
    9 октября 2014г. – дата изготовления решения в полном объеме
 
 
 
    Арбитражный суд Тульской области в составе:
 
    судьи  Егураевой Н.В.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания   Гулимовой Г.Н.
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению     комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504)
 
    к          обществу с ограниченной ответственностью «БИГИ-Строй» (ИНН 7105026954, ОГРН 1036604796579),
 
    третье лицо: ООО Агентство недвижимости «Дэкстер»
 
    о          взыскании 201 399 руб. 40 коп. долга, 82 715 руб. штрафа, об обязании освободить нежилое помещение,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Львовой М.С. – представителя по доверенности от 12.11.2013 № 68,
 
    от ответчика: Свириной И.В. - представителя по доверенности от 07.02.2014 (после перерыва),
 
    от третьего лица: не явился, извещен в порядке ст.122 АПК РФ.
 
 
 
    Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «БИГИ-Строй» (далее – ООО «БИГИ-Строй») о взыскании 201 399 руб. 40 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2012 по 31.10.2013, 82 715 руб. штрафа, и обязании ответчика освободить нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Циолковского, д.2, Лит. А, 1 этаж, помещение IV, с №№ комнат 1-6, общей 47,5 кв.м., и передать его по акту приема-передачи арендодателю.
 
    Определением суда от 11.04.2014 в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО Агентство недвижимости «Дэкстер».
 
    В судебном заседании 26.09.2014 в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 02.10.2014.
 
    Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, предъявленные требования, а также ранее заявленный отказ от иска в части освобождения занимаемого помещения поддержал в полном объеме.
 
    Ответчик возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, просил суд применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшить размер штрафа в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
 
    На основании ч.ч.1, 3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие третьего лица.
 
    Из материалов дела суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    8 октября 2012 года комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и ООО «БИГИ - Строй» (арендатор) заключили договор № Ц-2012164 аренды недвижимого муниципального имущества.
 
    Согласно п.п.1.1, 1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Циолковского, д.2, Лит. А, 1 этаж, помещение IV, с №№ комнат 1-6, общей 47,5 кв.м., являющееся муниципальной собственностью г. Тулы. Имущество предоставляется под офис и склад.
 
    Арендуемое помещение было передано арендатору по передаточному акту от 01.10.2012.
 
    Как указано в п.1.3 договора, срок аренды устанавливается с 01.10.2012 по 29.09.2013.
 
    Согласно п.5.1 договора за пользование имуществом арендатор выплачивает арендную плату, определяемую по приложениям № 2 к договору.
 
    На основании п.5.2 договора арендная плата перечисляется ежемесячно на р/с арендодателя не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера.
 
    В соответствии с приложением № 2 размер годовой арендной платы составляет 279 600 руб. без НДС. Сроком на 364 дня, 23 300 руб. без учета НДС в месяц.
 
    При несоблюдении требований п.5.1 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1 процента от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки (п.8.2 договора).
 
    В результате ненадлежащего исполнения ООО «БИГИ-Строй» обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2012 по 31.10.2013 размер долга за арендатором составил 201 399 руб. 40 коп.
 
    Ответчик расчет проверил и не оспорил.
 
    Истец обратился к ответчику с претензией от 29.07.2013 № КИИЗО-исх/2019, в которой предложил погасить образовавшуюся задолженность, дать согласие на расторжение договора аренды, освободить нежилое помещение.
 
    Поскольку арендатор в добровольном порядке не внес арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями о взыскании долга, штрафа и об обязании освободить нежилое помещение.
 
    В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ООО «БИГИ-Строй» на основании договоров аренды № Ц-2011146 от 28.02.2011 и № Ц-2012164 от 08.10.2012. Полагает, что  в соответствии с п.31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должно осуществляться в порядке, установленном ст.17.1 Закона о защите конкуренции. При этом исключения, установленные ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, распространяются на заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества, указанного в ч.3 ст.17.1 Закона о защите конкуренции.
 
    В связи с этим ответчик считает, что договор аренды № Ц-2012164 от 08.10.2012, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
 
    Ответчик пояснил, что ООО «БИГИ-Строй» к окончанию срока действия договора освободило помещение. При этом руководитель ООО «БИГИ-Строй» заявил о готовности передать имущество и подписать акт передачи, как это предусмотрено договором, однако акт не был оформлен, в связи с чем руководитель ООО «БИГИ-Строй» передал ключи от помещений представителю арендодателя.
 
    Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы пояснил, что заключение договора аренды муниципального имущества без проведения процедуры торгов в силу ч.4 ст.53 Закона о защите конкуренции возможно при соблюдении следующих условий: наличие непрерывных договорных отношений по аренде муниципального имущества до 01.07.2008; отнесение арендатора к субъектам малого предпринимательства; отсутствие на момент заключения договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Отношения же по аренде помещения, находящегося по адресу: г. Тула, ул. Циолковского, д.2 Лит. А, с ООО «БИГИ-Строй» начались в рамках исполнения договора аренды недвижимого муниципального имущества № Ц-8133 от 17.04.2008, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 01.06.2008, т.е. до 01.07.2008.
 
    По мнению истца, ООО «БИГИ-Строй» соответствовало критериям, предусмотренным Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» для субъекта малого и среднего предпринимательства. Оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных гражданским законодательством, не имелось.
 
    Как пояснил истец, в силу изложенного заключение договора аренды недвижимого муниципального имущества без проведения процедуры торгов не противоречило Закону о защите конкуренции.
 
 
    Истец указал, что помещение и ключи от него были переданы ответчиком 01.11.2013, в связи с чем отказался от иска в части обязания освободить нежилое помещение.
 
    Поскольку частичный отказ от иска соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает права других лиц, то в соответствии с ч.2 ст.49 АПК РФ принимается судом.
 
    При таких обстоятельствах производство по делу в части обязания ответчика освободить нежилое помещение и передать его по акту подлежит прекращению на основании п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ.
 
 
    Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей истца и ответчика, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
 
    Согласно ст.307 ГК РФ обязательство у ответчика перед истцом возникло в силу договора аренды, дающего кредитору право требовать от должника исполнения обязательства.
 
    В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
 
    В то же время ч.4 ст.53 данного закона предусмотрено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 ст.17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
 
    По смыслу приведенных норм Закон о защите конкуренции, предусматривая порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества по результатам проведения торгов, устанавливает исключения, к которым относится возможность заключения договора без проведения торгов с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 названного Закона.
 
    Данное исключение является льготным порядком заключения договоров для определенных частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции субъектов и направлено на сохранение существующих условий деятельности указанных субъектов до 1 июля 2015 года.
 
    Истцом  в материалы дела представлены соглашение от 01.06.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № Ц- 8133 от 17.04.2008 помещения по адресу: г. Тула, ул. Циолковского, д.2, площадью 47,5 кв.м., заключенное между МУП «Квартал» (арендодатель), предпринимателем Вдовенко А.С. (арендатор 1) и ООО «БИГИ-Строй» (арендатор 2), указанный договор от 17.04.2008, договор № Ц-2011146 аренды недвижимого муниципального имущества от 28.02.2011, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и ООО «БИГИ-Строй».
 
    Как указано в п.1 соглашения от 01.06.2008, арендатор-1 с согласия арендодателя в полном объеме передает свои права и обязанности по договору аренды № Ц-8133 от 17.04.2008 арендатору-2.
 
    Следовательно, материалами дела подтверждается, что на 1 июля 2008 года спорное муниципальное имущество находилось в аренде у ООО «БИГИ-Строй» на основании соглашение от 01.06.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № Ц- 8133 от 17.04.2008 помещения по адресу: г. Тула, ул. Циолковского, д.2, площадью 47,5 кв.м.
 
    С учетом изложенного, суд отклоняет доводы ответчика о ничтожности сделки - договора аренды № Ц-2012164 от 08.10.2012.
 
    В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Имущество было передано арендатору по передаточному акту от 01.10.2012.
 
    На основании п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Согласно п.1.3 договора № Ц-2012164  от 08.10.2012 срок аренды устанавливается с 01.10.2012 по 29.09.2013.
 
    В пункте 2 ст.621 ГК РФ указано, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
    Поскольку стороны не совершали действий, направленных на прекращение либо расторжение договора аренды, арендатор не возвращал арендодателю имущество до 01.11.2013, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Пункт п.5.2 договора предусматривает, что арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера.
 
    Ответчик не полностью исполнил обязанность по внесению арендной платы за все время пользования имуществом, в результате чего по состоянию на 31.10.2013 за ним образовалась задолженность в размере 201 399 руб. 40 коп.
 
    ООО «БИГИ-Строй» возражало относительно величины рыночного размера арендной платы, указывало, что при определении величины рыночной стоимости объекта аренды оценщиком ООО АН «Дэкстер» применен один - сравнительный подход, иные подходы не применялись. Итоговая стоимость объекта оценки определена без согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Это свидетельствует о нарушении оценщиком ООО АН «Дэкстер» требований пунктов 6, 20, 24 ФСО № 1. В силу требований Федерального стандарта оценки оценщик при проведении оценки обязан обосновать отказ от использования того или иного подхода. В нарушение требований закона отчет, выполненный ООО АН «Дэкстер», такого обоснования не содержит. Кроме того, в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в оспариваемом отчете отсутствует балансовая стоимость объекта оценки, осмотр объекта оценки фактически не произведен.
 
    Арендная плата, указанная в Приложении № 2 к договору № Ц-2012164, определена на основании отчета независимого оценщика ООО АН «Дэкстер» от 29.08.2012 № 71/200812/2012.100443/0951 и составила 23 300 руб. в месяц.
 
    По ходатайству ответчика судом была назначена экспертиза с целью определения соответствия отчета об оценке от 29.08.2012 № 71/200812/2012.100443/0951, выполненного ООО АН «Дэкстер», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, по результатам которой экспертом ООО «Экспертиза Собственности» Шаровым В.А. представлено заключение эксперта № Э-06/14 от 02.07.2014.
 
    При проведении экспертизы экспертом установлено, что отчет об оценке от 29/08/2012 № 71/200812/2012.100443/0951, выполненный ООО АН «Дэкстер», соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
 
    Эксперт пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
 
    На возражения ответчика, эксперт в письменных пояснениях от 15.09.2014 исх. № 39 указал, что отклонения являются незначительными и составляют 3,02%, в связи с чем данные, приведенные ООО АН «Дэкстер», соответствуют итоговым значениям величины рыночной стоимости арендных платежей. В судебном заседании эксперт пояснял, что применение других способов определения величины рыночной стоимости привело бы к менее точным результатам оценки.
 
    Проведенное по делу экспертное исследование является мотивированным, выводы экспертизы обоснованными, в связи с чем, суд принял данную экспертизу в качестве доказательства по делу.
 
    Кроме того, суд принимает во внимание, что стороны добровольно приняли указанные условия договора и в период его действия их не оспаривали, ответчик вносил арендную плату. В период действия договора аренды недвижимого муниципального имущества № Ц-2012164 от 08.10.2012 предложений по внесению изменений в договор арендатором в адрес арендодателя не направлялось.
 
    В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Ст.310 ГК РФ закрепляет общий принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.
 
    Таким образом, суд считает требование о взыскании долга по арендной плате обоснованным и подлежащим удовлетворению, 201 399 руб. 40 коп. следует взыскать с ответчика в пользу истца.
 
 
    Вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, выразившегося в нарушении сроков оплаты по договору аренды, истец на основании п.8.2 договора просит применить ответственность, взыскав с арендатора штраф в размере 1 процента от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
 
    Согласно п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.
 
    На основании ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Согласно уточненному расчету истца размер штрафа за период с 11.11.2012 по 31.10.2013 (355 дней) составил 82 715 руб.
 
    Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Таким образом, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных фактических обстоятельств по конкретному делу.
 
    Как разъяснено в пунктах 1, 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
 
    Ответчик заявил о применении судом положений ст.333 ГК РФ.
 
    Исходя из фактических обстоятельств дела, арбитражный суд принимает во внимание заявление ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, завышенный размер неустойки, предусмотренной сторонами в договоре, а также компенсационную природу неустойки.
 
    Неустойка в силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.
 
    При таких обстоятельствах суд считает возможным уменьшить размер штрафных санкций, подлежащих взысканию с ответчика, до 41 357 руб. 50 коп., отказывая истцу в остальной части требования.
 
 
    Судебные расходы на основании ст.110 АПК РФ следует отнести на ответчика: по уплате государственной пошлины с учетом применения судом положений ст.333 ГК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 7 418 руб. 44 коп., взыскав с него в доход федерального бюджета, так как истец в силу подп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, и 15 000 руб. на проведение экспертизы, которые понес ответчик.
 
    Руководствуясь ст.ст.49, 110, 150, 151, 156, 163, 167 – 171, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Исковые требования комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы удовлетворить частично.
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БИГИ-Строй» в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы денежные средства в размере 201 399 руб. 40 коп. и 41 357 руб. 50 коп. неустойки, всего 242 756 руб. 90 коп.;
 
    в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 418 руб. 44 коп.
 
 
    Отказ от иска в части обязания ответчика освободить нежилое помещение принять.
 
    Производство по делу в указанной части прекратить.
 
 
    В удовлетворении остальной части требований отказать.
 
 
    Расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 руб. отнести на общество с ограниченной ответственностью «БИГИ-Строй».
 
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.
 
 
 
 
    Судья                                                                                                                           Н.В. Егураева