Решение от 20 октября 2014 года №А68-6716/2013

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
 
300041, г. Тула, Красноармейский пр-т, 5. Тел. (4872) 250-800 (факс)
 
http://www.my.arbitr.ruhttp://www.tula.arbitr.ru
 
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
    г. Тула
 
Дело № А68-6716/2013
 
    Резолютивная часть решения суда объявлена: «13» октября 2014
 
    Решение суда изготовлено в полном объеме: «20» октября 2014
 
 
    Арбитражный суд Тульской области в составе судьи С.В.Косоуховой,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.Е.Родионовой,
 
    рассмотрев заявление ООО «ГОТЕК-трейд»
 
    к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы   
 
    третьи лица: Тульская городская Дума, Администрация МО г. Тулы
 
    об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №2013001 купли-продажи земельного участка от 01.07.2013 г.,
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – представитель Баркунов С.В. по доверенности от 14.02.2014г.,
 
    от ответчика – представитель Бушин А.В. по доверенности от 10.01.2014г. № 3,
 
    от Администрации МО г. Тулы – представитель Бушин А.В. по доверенности от 01.11.2013г. № 85,
 
    от Тульской городской Думы – представитель Белобрагина С.Е. по доверенности.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ГОТЕК-трейд», г.Тула (ОГРН1027739199289) (далее также – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы (ОГРН 1037101129504) (далее также – комитет, ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2013 №20130001 и принять условия спорных пунктов договора в следующей редакции: п.1.1. ст.1: «Продавец на основании постановления администрации города Тулы от 01.02.2013 №103 «О предоставлении в собственность ООО «ГОТЕК-трейд» земельного участка, расположенного по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Лейтейзена, д.2,» (приложение №1), передает в собственность Покупателя из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым №71:30:040104:99, расположенный по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Лейтейзена, д.2, согласно кадастровому паспорту земельного участка  2 (выписке из государственного земельного кадастра недвижимости) от 18.10.2012 №71/12-190700) (приложение №2) площадью - 3936 кв.м., разрешенное использование - здание столовой со вспомогательными объектами, а Покупатель уплачивает денежную сумму в размере 3 966 540 руб. 41 коп. (три миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч пятьсот сорок рублей 41 копейка). НДС не облагается. Расчет цены земельного участка является приложением №3 к настоящему договору»; п.2.1 ст.2: «Покупатель производит оплату земельного участка не позднее 30 дней со дня подписания настоящего договора путем перечисления 3 966 540 руб. 41 коп. (три миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч пятьсот сорок рублей 41 копейка) на расчетный счет Продавца №40101810700000010107 в ГРКЦ ГУ Банка России по Тульской области, получатель УФК по Тульской области (Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы), ОКАТО 70401000000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011406024040000430, статус 08.»; приложение №3 к договору: «Цена выкупаемого земельного участка с кадастровым №71:30:040104:99, площадью 3 939 кв.м., расположенного по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Лейтейзена, д.2, составляет: 17 629 668,48 руб. х 1,5% х 15 = 3 966 540 руб.41 коп.».
 
    Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.10.2013 исковые требования удовлетворены. Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 апелляционная жалоба Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 09.10.2013 по делу №А68-6716/2013 возвращена заявителю.
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.02.14 решение Арбитражного суда Тульской области отменено, дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.
 
    При  новом рассмотрении суд привлек администрацию г. Тула, Тульскую городскую думу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представители ответчика и третьих лиц возражали против их удовлетворения.
 
    Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.
 
    Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 71-АГ № 700619 от 17.10.2012 ООО «ГОТЕК-трейд» является собственником объекта недвижимого имущества: столовая, назначение: нежилое здание, двухэтажное (подземных этажей-1), общая площадь 1 929,8 кв.м., инв. №70:401:001:100756500, расположенного по адресу г.Тула, ул.Лейтезена, д.2.
 
    08.11.2012 общество обратилось в администрацию г. Тула с заявлением о передаче в собственность за плату земельного участка с кадастровым №71:30:040104:99.
 
    Постановлением администрации г. Тула №103 от 01.02.2013 обществу из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым  номером №71:30:040104:99, расположенный по адресу г. Тула, Советский район, ул. Лейтейзена, д.2, в собственность по цене 3 966 540, 41 руб.
 
    Пунктом 2 вышеуказанного постановления ООО «ГОТЕК-трейд» предписано заключить договор купли-продажи с Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, а также осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
 
    01.07.2013 истцом получен проект договора №2013001 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу г. Тула, Советский район, ул. Лейтейзена, д.2, с кадастровым №71:30:040104:99, при этом в данном проекте договора цена земельного участка указана в размере 5 301 684 руб. 11 коп.
 
    Посчитав, что цена выкупаемого земельного участка, не может быть установлена в размере, указанном в проекте договора, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.
 
    Согласно письму от 30.07.2013 за №КИиЗО/3441 Комитет отклонил предложенный обществом протокол разногласий.
 
    Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Согласно пунктам 1, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
 
    Из имеющихся в материалах дела кадастрового паспорта спорного земельного участка и постановления Администрации г.Тула №103 от 01.02.2013 следует, что земельный участок, расположенный по адресу: г.Тула, Советский район, ул. Лейтейзена, д.2, с кадастровым №71:30:040104:99 находится в собственности муниципального образования города Тулы.
 
    Цена земельного участка при принятии постановления Администрации г.Тула №103 от 01.02.2013 и при направлении проекта договора купли-продажи земельного участка рассчитывалась на основании п. 1 ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 3 Закона Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области и их оплаты".
 
    Согласно данным нормам цена земельных участков, находящихся в государственной собственности области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже категориям лиц, указанным в статьях 1 и 2 настоящего Закона, в части 1 настоящей статьи, определяется исходя из их кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле:
 
    Ц = К x КС x НС / 100, где
 
    Ц - цена земельного участка, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена;
 
    К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога;
 
    КС - кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, рублей;
 
    НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах.
 
    Тем не менее, после 01.07.2012 для определения цены земельных участков пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не применяется, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 2.2 ст. 3 названного Закона.
 
    В остальных случаях, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, после 01.07.2012 должны продаваться по цене, определяемой в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ.
 
    Из положений указанных норм следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
 
    Цена земельных участков, указанных в п.1.1 ст.36 ЗК РФ, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
 
    Закон Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО устанавливает порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, и земельных участков, собственность на которые не разграничена, в связи с чем цена спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не может быть определена на основании данного закона.
 
    Решением Тульской городской Думы от 26.03.2014 №73/1670 внесены изменения в решение Тульской городской Думы от 22.02.2012 №42/831 «О Положении «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город Тула», в частности, пункт 1.3.2.2 дополнен подпунктом 5, согласно которому Тульская городская Дума принимает решение о порядке определения цены муниципальных земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения. Согласно пояснениям представителя Тульской городской Думы вопрос о необходимости разработки такого порядка находится в стадии обсуждения.
 
    На основании изложенного суд установил, что на момент возникновения спорных правоотношений и по сегодняшний день порядок определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, органом муниципального образования города Тулы не установлен.
 
    Суд считает необоснованным довод истца о том, что постановление администрации г. Тула №103 от 01.02.13, которым спорный земельный участок был предоставлен обществу в собственность по цене  3 966 540,41 руб., является правовым актом, который согласно п.1.1 ст.36 ЗК РФ определяет цену выкупа земельного участка и может восполнить отсутствие утвержденного  порядка определения цены земельного участка.
 
    В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 16 Устава муниципального образования город Тула (далее – Устав) к вопросам местного значения относятся, в том числе, вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования. По вопросам местного значения населением муниципального образования непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты (п. 1 ст. 60 Устава).
 
    Определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности находится в исключительной компетенции Тульской городской Думы (подп. 5 п. 6 ст. 36 Устава).
 
    На основании данных норм, суд считает, что порядок определения цены земельных участков в соответствии с п.1.1 ст.36 ЗК РФ является исключительным полномочием Тульской городской Думы; утверждение такого порядка не входит в полномочия администрации г. Тула или другого органа местного самоуправления. Более того, утверждение цены каждого земельного участка в отсутствие нормативного порядка определения цены противоречило бы п. 2 ст. 15 ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
 
    В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 указанного Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка  на праве собственности, в аренду. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
 
    Согласно абзацу 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
 
    Таким образом, именно с момента подачи заявки со всеми необходимыми документами у уполномоченного органа возникает обязанность по вынесению соответствующего решения и в месячный срок со дня поступления заявления возникает обязанность по заключению договора купли-продажи; правоотношения по выкупу земельного участка также возникают с момента подачи заявки и с этого же момента возникают соответствующие обязанности. При этом размер выкупной цены земельного участка должен определяться по состоянию на дату подачи такого заявления либо в месячный срок после его принятия.
 
    Учитывая отсутствие утвержденного Тульской городской Думой порядка определения цены земельного участка, цена спорного земельного участка должна была быть установлена в соответствии с п.1.1 ст.36 ЗК РФ в размере его кадастровой стоимости на момент подачи заявления о приватизации земельного участка – 17629068,48 руб. согласно кадастровому паспорту от 18.10.2012 №71/12-190700.
 
    Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 169 ГК РФ в редакции от 28.06.2013, действовавшей на момент получения проекта истцом проекта договора купли-продажи спорного земельного участка).
 
    По мнению суда, что постановление администрации г. Тула №103 от 01.02.13 и действия комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тула по направлению проекта договора купли-продажи спорного земельного участка не соответствуют требованиям п.1.1 ст.36 ЗК РФ, так как устанавливают не предусмотренную законом цену продажи земельного участка. На основании статей 12, 167, 169 ГК РФ суд считает, что постановление администрации г. Тула №103 от 01.02.13 не может быть применимо в данном деле как противоречащее закону, а направление комитетом проекта договора является ничтожной сделкой, не влекущей юридических последствий с момента ее совершения.
 
    При таких обстоятельствах, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка в части установления цены, противоречащей закону, не могут быть удовлетворены.
 
    Учитывая изложенное, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
 
    Судебный расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей суд относит на истца на основании ст. 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ГОТЕК-трейд» об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора №2013001 купли - продажи земельного участка от 01 июля 2013г., отказать.
 
    Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.
 
 
    Судья                                                                                                            С.В. Косоухова