Решение от 31 октября 2014 года №А68-6473/2014

 
ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ТУЛЬСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
300041, г. Тула, Красноармейский пр-т, 5. Тел. (4872) 250-800 (факс)
 
http://www.my.arbitr.ruhttp://www.tula.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    31 октября 2014 года                                                                                   Дело № А68-6473/2014
 
    город Тула
 
    Дата объявления резолютивной части решения: 31 октября 2014 года
 
    Дата изготовления решения в полном объеме: 31 октября 2014 года
 
    Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова Д. В.
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Е. В.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования Алексинский район (ОГРН 1027103676269, ИНН 7111006850) к Обществу с ограниченной ответственностью "Мир" (ОГРН 1047102721863,                            ИНН 7111028357) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 252 395 руб. 37 коп.
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Ворогущиной О. Е. – представителя по доверенности от 09.01.2014 № 2
 
    от ответчика: Рудь М. И. – директора (приказ от 22.04.2004 № 1-к)
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация муниципального образования Алексинский район (далее – истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Мир" (далее – ООО "Мир", Общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании по договору аренды от 19.01.2006 № 1481-ЗМ задолженности в размере 301 606 руб. 13 коп.
 
    Заявлением от 20.10.2014 № 283-КП истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2013 в размере 252 395 руб. 37 коп.
 
    Уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования (с учетом их уточнения) в полном объеме.
 
    Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием Алексинский район (далее – арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Мир" (далее – арендатор) 19.01.2006 заключен договор № 1481-ЗМ аренды земель несельскохозяйственного назначения (далее – договор).
 
    Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а  арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:24:020214:0016, площадью 3265 кв.м, расположенный на землях категории "земли поселений", представленный видами угодий: площадью 569,8 кв.м – "Застроенные территории", площадью 2695,2 кв.м – "под общественными улицами, дворами и площадями". Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы ООО "Мир" по адресу: г. Алексин, ул. Ломоносова, д. 6. Приведенное описание участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенное использование" (пункт 1.3 договора).
 
    Пунктом 2.7 предусмотрено, что данный договор является актом приема-передачи земельного участка.
 
    В силу пункта 3.1 договор заключен сроком на 49 лет.
 
    Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 25.10.2010                                      № 71-71-02/035/2010-579.
 
    Согласно пункту 4.1 договора общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 67 507 руб. 14 коп. Арендная плата вносится арендатором в УФК по Тульской области путем перечислений, указанной в пункте 4.1 суммы денежных средств ежеквартально по 1/4 суммы годовой арендной платы до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 4.2 договора).
 
    Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что обо всех изменениях, связанных с размером арендной платы, которая может подлежать перерасчету в соответствии с принятыми нормативными актами органа местного самоуправления, арендодатель обязан уведомить арендатора письменно в трехмесячный срок, кроме случаев, когда изменение арендной платы устанавливается действующим законодательством и составление дополнительного соглашения к договору аренды не требуется.
 
    Решением Собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 26.12.2011 № 9(33).10 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки, расположенные в границах муниципального образования Алексинский район, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в 2012 году" (далее – Решение от 26.12.2011      № 9(33).10) была утверждена методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные в границах муниципального образования Алексинский район, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
 
    Указанное Решение опубликовано в средствах массовой информации, в газете "Алексинские вести" от 11.01.2012 № 1, от 18.01.2012 № 2 и вступило в силу с 01.01.2012 (пункт 6).
 
    На основании названного Решения Администрацией муниципального образования Алексинский район принято Постановление от 26.06.2012 № 1049 "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков", пунктом 1 которого были утверждены результаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район и предоставленные юридическим и физическим лицам в аренду, и, в частности, арендная плата по договору аренды от 19.01.2006 № 1481-ЗМ была установлена в размере 168 506 руб. 65 коп. в год.
 
    Постановление от 26.06.2012 № 1049 опубликовано в средствах массовой информации, в газете "Алексинские вести" от 04.07.2012 № 26.
 
    Предарбитражным уведомлением от 05.02.2014 № 60-ЗМ комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинский район предупредил ООО "Мир" об обращении в арбитражный суд в случае непогашения в течение 10 рабочих дней задолженности.
 
    Неуплата ответчиком задолженности по арендной плате явилась основанием для обращения Администрации с иском в арбитражный суд.
 
    Выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично. При этом суд исходит из следующего.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
 
    Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
 
    В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
 
    Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
 
    Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
 
    Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, в силу названных выше разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при определении размера арендной платы подлежит применению регулируемая арендная плата.
 
    Вывод о том, что к договору, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует дополнительного изменения договора путем заключения дополнительного соглашения, соответствует также правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9707/13.
 
    Кроме того, спорный договор аренды от 19.01.2006 № 1481-ЗМ содержит условие об изменении арендной платы в соответствии с принятыми нормативными актами органа местного самоуправления (пункт 4.3 договора), которым является Решение от 26.12.2011     № 9(33).10.
 
    Постановлением Главы администрации муниципального образования Алексинский район от 26.06.2012 № 1049 "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков" утверждены результаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования Алексинский район и представленные  юридическим и физическим лицам в аренду. Согласно данному Постановлению арендная плата по договору от 19.01.2006 № 1481-ЗМ за земельный участок с кадастровым номером 71:24:020214:16, расположенный по адресу: г. Алексин, ул. Ломоносова, д. 6, вид разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы ООО "Мир", составляет 168 506 руб. 65 коп. в год.
 
    До вступления в силу Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее – Закон Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО) размер арендной платы за земельные участки определялся на основании отчетов независимых оценщиков о рыночной стоимости размера арендной платы, представляемых в уполномоченный орган. Поскольку размер арендной платы по действующим договорам уже существовал, то он также учитывался Собранием при установлении нового размера арендной платы, отраженного в пункте 14 Приложения № 1 к Решению от 26.11.2011 № 9(33).10 (по видами разрешенного использования земельных участков).
 
    Определяя размер арендной платы за использование земельных участков, Собрание применило формулу исчисления такой платы, установленную Законом Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО:
 
    Аг = КС x Ки, где: Аг – годовой размер арендной платы, в рублях; КС – кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки – коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах (пункт 1.2 Решения от 26.11.2011                 № 9(33).10).
 
    Соответствующие коэффициенты к видам разрешенного использования устанавливались не произвольно, а применительно к классификаторам, утвержденным Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.12.2006 № П/0425, которым придавалось значение с учетом различных видов использования земельных участков, предусматривающих специфику предпринимательской деятельности на соответствующей территории и доходности, распространенности того или иного вида деятельности.
 
    В рассматриваемом случае начисление арендной платы с 01.01.2012 до 04.07.2012 (дата опубликования Постановления от 26.06.2012 № 1049) произведено Администрацией исходя из ставок, утвержденных Постановлением Администрации муниципального образования Алексинский район от 26.05.2010 № 989, а с 04.07.2012 по 31.12.2013 – на основании Решения Собрания представителей муниципального образования Алексинский район Тульской области от 26.12.2011 № 9(33).10 (с изменениями, внесенными Решением от 20.03.2012 № 4(38).14) по формуле: размер годовой арендной платы = кадастровая стоимость земельного участка x коэффициент вида разрешенного использования земельного участка (5% – для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений)).
 
    В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
 
    Согласно кадастровому паспорту земельного участка и договору аренды вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен – для эксплуатации производственной базы ООО "Мир", что соответствует виду разрешенного использования, указанному в пункте 14 Приложения № 1 к Решению от 26.12.2011 № 9(33).10 (для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений)), с применением коэффициента – 5% (в редакции Решения Собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 20.03.2012 № 4(38).14).
 
    В этой связи ссылку ответчика на то, что арендуемый им земельный участок относится к виду разрешенного использования "для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур" с применением коэффициента – 1%, который указан в пункте 15 названного Приложения, суд находит безосновательной, поскольку земельный участок передан ответчику для эксплуатации производственной базы ООО "Мир", и, следовательно, данному виду использования соответствует коэффициент 5% – для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений).
 
    Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде Администрацией 23.10.2014 в присутствии ответчика произведен осмотр спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт от 23.10.2014.
 
    Осмотром установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 71:24:020214:0016 выстроено капитальное строение, состоящее из четырех боксов и хозяйственной пристройки. В первом боксе находится кран на шасси «МАЗ», ремонтная яма и автомобильные запчасти. Во втором боксе находится ремонтная яма, пиломатериал (деревянные доски), верстак и автомобиль марки УАЗ. В третьем боксе находится ремонтная яма, электрическая бетономешалка, части кузовных деталей автомобилей и четыре хозяйственных помещения, в которых хранятся запчасти к автомобилям и станок вулканизатор. В четвертом боксе находится склад строительных смесей,погрузчик, листы фанеры, алюминиевые лестницы и пластиковые трубы. В соседней хозяйственной пристройке организовано офисное пространство и склад хозяйственного инвентаря. Остальная часть земельного участка представляет собой заасфальтированное пространство, на котором организована стоянка пассажирского автобуса и грузовых машин МАЗ и ЗИЛ.
 
    Указанное капитальное строение, расположенное на земельном участке, является, как это следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.09.2004 серия 71-АА № 467264 и технического паспорта, закрытой стоянкой производственной базы.
 
    Изложенное в совокупности (наличие в расположенном на земельном участке здании производственной техники и производственного инвентаря; указание в свидетельстве о государственной регистрации права и техническом паспорте на то, что строение является закрытой стоянкой производственной базы) также подтверждает обоснованность применения арендодателем коэффициента – 5% при расчете арендной платы, которая правомерно исчислялась Администрацией на основании целевого использования земельного участка, определенного договором аренды, применительно к пункту 14 Приложения № 1 к Решению от 26.12.2011 № 9(33).10 (для размещения объектов промышленности (под размещение производственных зданий, строений, сооружений)).
 
    Ссылаясь на необходимость применения коэффициента – 1 %, установленного для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, ответчиком надлежащих доказательств использования земельного участка в иных целях, нежели для размещения производственной базы ООО "Мир" представлено не было.
 
    Общество с заявлением об изменении условия договора аренды о целевом использовании земельного участка в Администрацию не обращалось, равно как и не предприняло мер к изменению разрешенного использования земельного участка на вид "для объектов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур", для которого установлен коэффициент – 1%.
 
    Вместе с тем, суд считает неправомерным начисление арендной платы истцом в 1, 2 и 3 кварталах 2012 года (с 01.01.2012 до 04.07.2012) по ставкам, утвержденным Постановлением Администрации муниципального образования Алексинский район от 26.05.2010 № 989 (65 093 руб. 25 коп. ежеквартально), поскольку в этот период уже действовало Решение Собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 26.12.2011   № 9(33).10, и арендная плата, исчисленная на основании этого Решения, составляет 42 126 руб. 66 коп. ежеквартально, начиная со 28.03.2012.
 
    Ссылка истца на Постановление Администрации муниципального образования Алексинский район от 26.06.2012 № 1049 "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков", в соответствии с которым новый размер арендной платы исчисляется с 04.07.2012, отклоняется судом, поскольку это Постановление противоречит Решению от 26.12.2011 № 9(33).10, согласно которому новый размер арендной платы применяется с 01.01.2012.
 
    Также суд отмечает, что согласно пункту 4.3 договора аренды земельного участка основанием для изменения арендной платы является принятие органом местного самоуправления нормативного акта, которым является Решение от 26.12.2011 № 9(33).10, а не Постановление от 26.06.2012 № 1049, поскольку последнее является актом применения права, а не нормативным актом.
 
    Кроме того, издав Постановление лишь через шесть месяцев после принятия Решения, Администрация, тем самым, вынуждала арендатора платить арендную плату в большем размере, чем это предусмотрено Решением от 26.12.2011 № 9(33).10, в связи с чем суд находит, что со стороны арендодателя имеется злоупотребление правом, что согласно статьи 10 ГК РФ недопустимо и лишает последнего защиты принадлежащего ему права.
 
    Расчет задолженности произведен Администрацией на основании Постановления Главы администрации муниципального образования Алексинский район от 26.06.2012                  № 1049 "Об изменении арендной платы в действующих договорах аренды земельных участков", проверен судом и признан необоснованным в части начисления арендной платы за 1, 2 и 3 кварталы 2012 года (с 01.01.2012 до 04.07.2012).
 
    Арендная плата за 1 квартал 2012 года в сумме 65 093 руб. 25 коп. начислена истцом на основании Постановления Администрации муниципального образования Алексинский район от 26.05.2010 № 989 "Об изменении арендной платы в действующие договоры аренды земельных участков"необоснованно, поскольку в этот период (с 01.01.2012) действовало Решение от 26.12.2011 № 9(33).10. Вместе с тем, суд принимает данную сумму ко взысканию, поскольку арендная плата, начисленная на основании вышеуказанного Решения с применением коэффициента – 29% (который действовал в первоначальной редакции Решения до 28.03.2012) и 5% (который введен в действие с 28.03.2012 в последующей редакции Решения) от кадастровой стоимости земельного участка, составляет 235 446 руб. 37 коп., что не превышает предъявленную ко взысканию за указанный период сумму задолженности и не нарушает прав ответчика.
 
    За 2 и 3 кварталы 2012 года арендная плата в сумме 65 093 руб. 25 коп. и 42 875 руб. 57 коп., соответственно, начислена также необоснованно, поскольку, как отмечалось выше, в эти периоды уже действовало Решение от 26.12.2011 № 9(33).10и арендная плата, исчисленная на основании этого Решения с применением коэффициента – 5%, в обоих кварталах составляет по 42 126 руб. 66 коп.
 
    За оставшиеся периоды (с 4 квартала 2012 года по 4 квартал 2013 года) арендная плата исчислена правомерно в размере 42 126 руб. 66 коп. ежеквартально.
 
    Общая сумма, подлежащая взысканию за 2012 – 2013 годы с учетом произведенных ответчиком платежей, составляет 228 679 руб. 87 коп. согласно следующему расчету:    65 093 руб. 25 коп. + (42 126 руб. 66 коп. x7) – 66 000 руб. – 65 300 руб.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 7 291 руб. 71 коп.
 
    Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л  :
 
    Требования Администрации муниципального образования Алексинский район удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мир" в пользу Администрации муниципального образования Алексинский район задолженность по арендной плате в сумме 228 679 руб. 87 коп.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Мир" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 291 руб. 71 коп.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.
 
 
    Судья                                                                                                                          Д. В. Большаков