Решение от 13 октября 2014 года №А68-3834/2014

 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
 
300041 Россия, Тульская область, город Тула, Красноармейский проспект, д. 5
 
Телефон (факс): 8(4872)250-800; E-mail: a68.info@arbitr.ru
 
РЕШЕНИЕ
 
    город Тула                                                                                                       Дело № А68-3834/2014
 
    Дата объявления резолютивной части решения:  06 октября 2014 года.
 
    Дата изготовления решения в полном объеме:  13 октября 2014 года.
 
    Арбитражный суд в составе:
 
    председательствующего судьи Косоуховой С.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Родионовой Е.Н.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению министерства имущественных и земельных отношений Тульской области
 
    к ООО «Промтехно»
 
    об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:050415:16,
 
    встречное исковое заявление ООО «Промтехно»
 
    к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области
 
    об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 08Ц1848 от 11.04.2008г.,
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – не явились, извещены,
 
    от ответчика – представитель Баркунов С.В. по доверенности от 20.02.2014 г.
 
 
    Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к ООО «Промтехно» об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:050415:16 площадью 6 278 кв.м., расположенный по адресу: г.Тула, Центральный район, по ул. Рязанской (участок находится примерно в 48 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская обл., р-н Центральный,  ул.Рязанская, д.44), демонтировав расположенные на нем  объекты, и передать по акту приема-передачи министерству  имущественных и земельных отношений Тульской области.
 
    ООО «Промтехно» обратилось со встречным иском к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 08Ц1848 от 11.04.2008г.
 
    29.09.2014 в судебном заседании объявлен перерыв до 06.10.2014, после перерыва судебное заседание продолжено, после перерыва представитель Министерства  в судебное заседание не явился.
 
    В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.
 
    Суд, изучив материалы дела, выслушав мнение представителя ООО «Промтехно»,
 
установил:
 
    11.04.2008г. между ООО «Промтехно» и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы заключен договор № 08Ц1848 аренды земельного участка с кадастровым № 71:30:050415:16 площадью 6278 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, по ул.Рязанской (участок находится примерно в 48 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Тула, Центральный район, ул. Рязанская, д.44), предоставленного для строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов.
 
    Договор был заключен на 3 года, с условием, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц (п.п. 3.3, 7.4, 7.5 договора).
 
    Согласно Закону Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле» распоряжение такими земельными участками с 01.01.2009 осуществляется Администрацией Тульской области. На основании данного Закона, а также в соответствии с постановлением Администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в постановление Администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» Департамент выступает в качестве арендодателя,  по договорам аренды земельных участков.
 
    Указом губернатора Тульской области № 1 от 15.09.2011 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
 
    Истец продолжал пользоваться земельным участком и в соответствии с условиями договора оплачивать арендную плату.
 
    Администрацией г. Тулы 06.04.2009 г. выдано ООО «Промтехно» разрешение №71-142/09 на строительство строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов со сроком действия до 06.10.2010 г. Действие разрешения на строительство продлено до 30.11.2013г.
 
    Уведомлением от 26.11.2013 № 20-01-22/14486 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило ООО «Промтехно» о прекращении договора аренды по истечении месяца со дня доставки уведомления. Обществу в срок до дня расторжения договора надлежало погасить задолженность по арендной плате по договору аренды, снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи министерству имущественных и земельных отношений Тульской области.
 
    Считая договор аренды расторгнутым, а также учитывая, что по состоянию на текущий момент земельный участок не освобожден, истец обратился в суд с настоящим требованием.
 
    ООО «Промтехно» осуществлена государственная регистрация права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости:
 
    объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 1 567,3 кв.м., степень готовности 94%, адрес (местонахождение) объекта: г.Тула, Центральный район, ул.Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:73;
 
    объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 597,7 кв.м., степень готовности 97%, адрес (местонахождение) объекта: г.Тула, Центральный район, ул.Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:72, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 27.12.2013г.
 
    06.05.2014г. ООО «Промтехно» обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11.04.2008г. № 08Ц1848.
 
    ООО «Промтехно», не согласившись с односторонним отказом от договора аренды, считая, что ответчик незаконно уклоняется от заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка к договору, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
 
    Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
 
    В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    В рассматриваемом случае министерством имущественных и земельных отношений Тульской области в адрес ООО «Промтехно» было направлено уведомление от 26.11.2013 № 20-01-22/14486, в котором арендодатель заявил о прекращении договора аренды земельного участка от 11.04.2008г. № 08Ц1848.
 
    В уведомлении также указано о том, что арендатору надлежит в срок до дня расторжения договора погасить задолженность по арендной плате по договору аренды, снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок.
 
    Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
 
    Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
 
    В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, Земельный кодекс устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
 
    Следовательно, правомерность отказа от договора аренды, как частный случай прекращения прав на земельный участок, также должна оцениваться с учетом специальных норм земельного законодательства, устанавливающего, в том числе возможность и условия прекращения прав на земельные участки по воле арендодателя.
 
    При ином толковании (признании права на отказ в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ безусловным) нельзя было бы обеспечить приоритет соответствующих норм Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
 
    Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 №8985/08.
 
    Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
 
    Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов.
 
    В связи с этим предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, и к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.
 
    В уведомлении от 26.11.2013 № 20-01-22/14486 министерством не указана причина отказа от договора.
 
    Между тем, заявляя отказ от договора аренды, министерство должно было представить доказательства, подтверждающие неиспользование обществом земельного участка, предназначенного для строительства, без уважительной причины.
 
    Относимые и допустимые доказательства со стороны министерства, подтверждающие законность отказа от договора аренды ответчика, в материалы дела от последнего не поступили.
 
    Вместе с тем, ООО «Промтехно» в материалы дела представлены документы, которыми подтверждается освоение земельного участка согласно целевому назначению, осуществление на данном земельном участке строительства.
 
    ООО «Промтехно» возводило комплекс зданий и строений на основании утвержденного проекта, производство строительных работ осуществлялось в полном соответствии с требованиями строительных норм и правил. Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы выдано разрешение на строительство строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов №71-142/09 от 06.04.2009г.; действие разрешения на строительство продлено до 30.11.2013г.
 
    Кроме того, ООО «Промтехно» осуществлена государственная регистрация права собственности на расположенные на спорном земельном участке незавершенные строительством объекты недвижимости:
 
    объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 1 567,3 кв.м., степень готовности 94%, адрес (местонахождение) объекта: г.Тула, Центральный район, ул.Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:73;
 
    объект незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь 597,7 кв.м., степень готовности 97%, адрес (местонахождение) объекта: г.Тула, Центральный район, ул.Рязанская, кадастровый номер 71:30:050413:72, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 27.12.2013г.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    Исходя из материалов дела, после получения разрешения на строительство, срок действия которого продлен до 30.11.2013г., ООО «Промтехно» осуществляло строительство комплекса зданий и строений на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства комплекса зданий и строений базы строительных материалов.
 
    Следовательно, на момент направления уведомления от 26.11.2013 г. об отказе от договора аренды земельный участок использовался истцом по целевому назначению при наличии разрешительных документов на строительство.
 
    Таким образом, министерством не представлено доказательств использования ООО «Промтехно» земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Право на отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, отсутствует у министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в силу статей 35, 36, 42, 46 ЗК РФ по причине нахождения на земельном участке объекта строительства, что следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08.
 
    При изложенных обстоятельствах у министерства отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
 
    Поскольку, как установлено в ходе судебного разбирательства, договор аренды земельного участка от 11.04.2008г. № 08Ц1848 является действующим, за ООО «Промтехно» зарегистрировано право собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты незавершенного строительства, исковые требования об освобождении спорного земельного участка удовлетворению не подлежат.
 
    В удовлетворении встречного требования ООО «Промтехно» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 08Ц1848 от 11.04.2008г. суд отказывает по следующим основаниям.
 
    06.05.2014г. ООО «Промтехно» обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 11.04.2008г. № 08Ц1848. ООО «Промтехно» в адрес Министерства направлено дополнительное соглашение, согласно которому стороны устанавливают срок действия договора аренды до 05 мая 2016г. в целях обеспечения возможности арендатора завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию.
 
    Общество, считая, что ответчик незаконно уклоняется от заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка к договору, обратился со встречным иском.
 
    Заключение договора в обязательном порядке предусмотрено статьей 445 ГК РФ.
 
    Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
 
    В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Согласно статье 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуга связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
 
    Из письменных материалов дела следует, что договор аренды земельного участка по своей правовой природе не относится к публичному и его заключение не является для Министерства обязательным в силу закона.
 
    При этом суд отмечает, что договор аренды земельного участка от 11.04.2008г. № 08Ц1848 заключен в соответствии с требованиями, предусмотренными ст.ст. 606 - 654 ГК РФ.
 
    Дополнительное соглашение к нему, об обязании заключения которого заявлено ООО «Промтехно», также не отвечает указанным квалифицирующим признакам, публичным договором не является.
 
    Поскольку договор аренды является заключенным, то суд оценивает настоящее дополнительное соглашение к договору, как предложение ответчика об изменении условий договора аренды.
 
    Порядок изменения договора регулируется статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    В пункте 2 статьи 450 Кодекса закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
 
 
    При указанных обстоятельствах суд считает, что оснований для понуждения ответчика заключить договор аренды в форме подписания дополнительного соглашения к договору о продлении срока действия договора в судебном порядке не имеется.
 
    Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
 
    Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Как следует из материалов дела спорный договор аренды заключен на срок 3 года.
 
    До истечения срока действия спорного договора аренды ни одна из его сторон не уведомила другую об отказе от продолжения арендных отношений, в связи с чем, договор считается продленным на неопределенный срок.
 
    При таких обстоятельствах суд не усматривает в действиях министерства нарушений прав арендатора, поскольку договор является действующим в силу прямого указания закона, доказательств нарушения действиями ответчика преимущественного права истца перед третьими лицами на заключение спорного договора, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено.
 
    При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
 
    При этом довод ООО «Промтехно» о том, что оно имеет преимущественное право на заключение договора аренды суд не принимает во внимание.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
 
    Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
 
    При этом названная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
 
    В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
 
    Доказательств нарушения действиями министерства преимущественного права истца по встречному исковому требованию перед третьими лицами на заключение спорного договора, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
 
    При таких обстоятельствах, суд отказывает ООО «Промтехно» в удовлетворении встречного заявления.
 
    Согласно статьям 101, 110, 112 АПК РФ вопросы о понесенных сторонами судебных расходах, к которым относится государственная пошлина, разрешаются судом в судебном акте. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу ООО «Промтехно» встречного заявления в размере 4 000 рублей подлежат отнесению на общество.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 132, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении требований Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области об обязании общества с ограниченной ответственностью «Промтехно»  освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:050415:16 отказать.
 
    В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Промтехно» по встречному исковому заявлению об обязании Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 08Ц1848 от 11.04.2008г. отказать.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины по встречному исковому заявлению отнести на общество с ограниченной ответственностью «Промтехно».
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.
 
 
    Судья                                                                                                                 С.В.Косоухова