Дата принятия: 03 сентября 2014г.
Номер документа: А68-3413/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
300041, г. Тула, Красноармейский проспект, д.5
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Тула Дело № А68-3413/14
27 августа 2014г. – дата объявления резолютивной части решения
3 сентября 2014г. – дата изготовления решения в полном объеме
Арбитражный суд Тульской области в составе:
судьи Егураевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гулимовой Г.Н.
рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Янис» (ИНН 7107050039, ОГРН 1027100968839)
к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504),
третье лицо: ООО «Корпорация «Право»
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества,
при участии в судебном заседании:
от истца: Аносовой Е.А. - представителя по доверенности от 07.04.2014,
от ответчика: Осиповой Е.Г. - представителя по доверенности от 10.12.2013,
от третьего лица: не явился, извещен в порядке ст.123 АПК РФ.
Общество с ограниченной ответственностью «Янис» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.
Определением суда от 26.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Корпорация «Право».
По результатам судебной экспертизы истец уточнил требования, просит принять в его редакции следующие пункты договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого муниципального помещения общей площадью 157,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 1-3, 20-30, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Хомяковская, д.14:
- абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец передает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение общей площадью 157,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 1-3, 20-30, расположенное по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Хомяковская, д.14, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 009 000 (два миллиона девять тысяч) рублей, без учета НДС»;
- абзац 3 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: «в размере –2 009 000 (два миллиона девять тысяч) рублей, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».
Судом в порядке ст.49 АПК РФ принято уточнение предъявленных требований.
Истец сделал заявление об отнесении на него всех судебных расходов.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.
Истец указывает на то, что он в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) приобрел преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город Тула.
Ответчик в порядке, предусмотренном указанным выше законом, направил в адрес истца договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества, в пунктах 1.1 и 2.1 которого была определена цена выкупаемого помещения 3 350 000 руб. без НДС.
Не согласившись с условием договора о цене, истец 19.03.2014 представил ответчику протокол разногласий к договору, в котором предложил указать цену объекта 1 994 915 руб. (без учета НДС).
26.03.2014 комитет отклонил указанный протокол разногласий.
Считая цену выкупаемого помещения завышенной, истец просил удовлетворить его требования.
По ходатайству истца судом была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик исковые требования не признал, поскольку считает, что цена помещения, определенная в отчете, составленном ООО «Корпорация «Право», соответствует рыночной.
Извещенное в порядке ст.123 АПК РФ о времени и месте судебного разбирательства ООО «Корпорация «Право» явку представителя не обеспечило. На основании ч.ч.1, 3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено по имеющимся в нем доказательствам в отсутствие третьего лица.
Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд
у с т а н о в и л:
В соответствии со ст.3 ФЗ № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения общей площадью 157,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 1-3, 20-30, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Хомяковская, д.14, приобрел преимущественное право приобретения этих помещений.
Истцом в соответствии с требованиями указанного выше закона 16.11.2012 в администрацию муниципального образования город Тула подано заявление от 14.11.2012 о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства и о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.
20.02.2014 истец получил от комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества.
В соответствии с п.1.1 и 2.1 договора купли-продажи стоимость продаваемых помещений составляет 3 350 000 руб. (без НДС).
Не согласившись с условием договора о цене, истец 19.03.2014 передал ответчику для подписания протокол разногласий к договору, указав цену объекта в размере 1 994 915 руб.
26.03.2014 комитет имущественных и земельных отношений отклонил протокол разногласий, так как указанная в пунктах 1.1 и 2.1 договора купли-продажи стоимость нежилого помещения определена на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки.
На основании п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 ГК РФ).
Арбитражный суд считает, что заявленные истцом требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения предметом спора не является, ответчиком и третьим лицом не оспаривается.
Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.
Как уже указывалось выше, статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что арендуемое имущество отчуждается из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Ответчиком рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в договоре купли-продажи, была определена на основании отчета об оценке № МК-78/1 от 03.01.2014, составленного ООО «Корпорация «Право» на основании муниципального контракта.
По ходатайству истца судом была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку ООО «Корпорация «Право» проводило оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества не на дату получения уполномоченным органом заявления предпринимателя.
Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Дэкстер» Покидиной Т.В., которой была проведена экспертиза, и в суд представлено заключение эксперта от 05.08.2014.
Проведенное по делу экспертное исследование является мотивированным, выводы экспертизы обоснованными, сторонами не оспорены, в связи с чем суд принял данную экспертизу в качестве доказательства по делу.
Эксперт определил рыночную стоимость спорного нежилого помещения в размере 2 009 000 руб., без учета НДС, по состоянию на 16.11.2012 (дата получения уполномоченным органом заявления истца о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку из отчета ООО «Корпорация «Право» от 03.01.2014 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Указанная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.
С учетом изложенного судом не может быть признана достоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная ООО «Корпорация «Право».
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что достоверной для целей совершения сделки с объектом оценки является рыночная стоимость, определенная в ходе судебной экспертизы по состоянию на 16.11.2012. Истец согласился с выкупной стоимостью в размере 2 009 000 руб., без учета НДС, следовательно, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению полностью.
Расходы по уплате государственной пошлины на основании ч.1 ст.110 АПК РФ в сумме 4 000 руб. и судебные расходы по оплате экспертизы в размере 14 000 руб. следует отнести на ответчика, однако истец в соответствии с ч.4 ст.110 АПК РФ сделал заявление о возложении на него указанных расходов, в связи с чем суд не возмещает их истцу за счет ответчика.
Руководствуясь ст.ст.49, 110, 156, 167 – 171, 173, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Янис» удовлетворить.
Принять в редакции истца следующие пункты договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества – нежилого муниципального помещения общей площадью 157,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 1-3, 20-30, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Хомяковская, д.14:
- абзац первый пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец передает в собственность покупателя нежилое муниципальное помещение общей площадью 157,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №№ 1-3, 20-30, расположенное по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. Хомяковская, д.14, в соответствии с планом (приложение № 1), именуемое в дальнейшем «объект», а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 009 000 (два миллиона девять тысяч) рублей, без учета НДС.»;
- абзац 3 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: «в размере – 2 009 000 (два миллиона девять тысяч) рублей, что является ценой объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.».
Судебные расходы отнести на истца.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.
Судья Н.В. Егураева
