Решение от 24 октября 2014 года №А67-876/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
 
    634050пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс(3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
 
    г. Томск                                                                                                    Дело № А67-876/14     
 
 
    Резолютивная часть объявлена 21.10.2014.
 
    Полный текст изготовлен 24.10.2014
 
 
    Арбитражный суд Томской области
 
    в составе судьи Шилов  А. В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Гороховой Н.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск ИНН 7024004494  ОГРН 1027001686910
 
    к Квашина М. Н. ИНН 702405765473  ОГРН 312702422300018
 
    о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения,
 
    и иску индивидуального предпринимателя Квашиной Марины Николаевны к Управлению имущественных отношений администрации ЗАТО Северск о признании недействительной сделки – договора аренды от  №49 от 26.10.2013,
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Толстых П.А., по дов. от 19.11.2013; Францева И.Е., по дов. от 04.02.2014;
 
    от ответчика – Максутов И.Р., по дов. от 17.04.2014.
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Управление имущественных отношений администрации ЗАТО Северск обратилось 17.02.2014 в Арбитражный суд Томской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Квашиной Марины Николаевны задолженности по договору аренды №49 от 26.10.2013 в сумме 265528 руб. 94 коп., пени в сумме 23228 руб. 18 коп., всего в сумме 288757 руб. 12 коп.; досрочном расторжении договора аренды; освобождении нежилого помещения общей площадью 382,1 кв.м., расположенного по адресу Томская область, ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122.
 
    В обосновании иска истец полагает, что:
 
    - ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполняет ненадлежащим образом, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 по 28.02.2014 составила 265528 руб. 94 коп.;
 
    - в соответствии с п.4.3 договора аренды, в связи с просрочкой оплаты ответчик обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за период с 17.12.2013 по 17.02.2014, в размере23228 руб. 18 коп.;
 
    - истец направил в адрес ответчика письмо от 15.01.2014 с требованием о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ), ответчик на письмо не ответил.
 
    Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.
 
    Индивидуальный предприниматель (далее по тесту "ИП") Квашина Марина Николаевна обратилась 17.04.2014 в Арбитражный суд Томской области с иском о признании недействительной сделкой - договор аренды муниципального недвижимого имущества №49 от 26.10.2013, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации ЗАТО Северск и ИП Квашиной М.Н. (т.2 л.д.2-3).
 
    Определением от 21.05.2014 по делу №А67-2518/2014 производство по иску ИП Квашиной М.Н. было возбуждено.
 
    Определением от 29.05.2014 дела №А67-876/2014 и №А67-2518/2014 были объединены в одно производство.
 
    В обосновании иска ИП Квашина М.Н. (с дополнительными пояснениями), полагает, что:
 
    - арендуемое помещение не соответствует требованиям СанПиН, СНиП к организациям общественного питания;
 
    - сделка была заключена под влиянием заблуждения относительно назначения нежилого помещения для оказания услуг общественного питания (ст. 178, 611 ГК РФ).
 
    Управлением имущественных отношений администрации ЗАТО Северск представлен отзыв на исковое заявление от 23.06.2014 (т.2 л.д. 62-63), в котором истец иск ИП Квашиной М.Н. не признал и полагает, что:
 
    - ответчик осмотрел нежилое помещение и принял его без каких-либо замечаний его недостатков;
 
    - ответчик после принятия нежилого помещения не направлял претензии о недостатках переданного нежилого помещения.
 
    В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования и возражения на основании процессуальных документов.
 
    Истец в судебном заседании заявил о приобщении к материалам дела возражений на судебную экспертизу. Арбитражный суд отказывает в приобщении возражений, поскольку все доказательства раскрываются сторонами заблаговременно (ст. 65 АПК РФ), а приобщение указанного документа приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса (ст. 159 АПК РФ).
 
    Ответчик в судебном заседании просил арбитражный суд принять изменения предмета иска от 21.10.2014 (т.3 л.д.66-67). Арбитражный суд отказывает в удовлетворении дополнительного заявления, учитывая тождество его предмета с иском от 17.04.2014 (т.2 л.д.2-3), а также то, что принятие дополнительного заявления приведет к необоснованному затягиванию судебного процесса (ст. 159 АПК РФ).
 
    Арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.
 
    Между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Квашиной Мариной Николаевной (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №49 от 26.10.2013. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке №70-70-02/290/2013-597.
 
    Согласно условиям договора истец предоставил, а ответчик принял в аренду недвижимое имущество – встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 382,1 кв.м., расположенное по адресу Томская область, ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122 (п.п.1.1 договора).
 
    Нежилое помещение предоставлено ответчику для использования по назначению: услуги общественного питания (п.п.1.2 договора). Срок договора аренды – 10 лет (п.п.1.4 договора).
 
    Размер арендной платы составляет 132764,47 руб. в месяц (п.6 Приложения №2 к договору, т.1 л.д.14).
 
    Ответчик обязан оплачивать аренду муниципального имущества путем перечисления ежемесячных платежей не позднее 5 числа оплачиваемого периода (п.п.3.1 договора).
 
    В случае несвоевременного перечисления арендной платы ответчик обязан уплатить истцу пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (п.п.4.3 договора).
 
    Истец направил в адрес ответчика письмо от 15.01.2014 с требованием об оплате задолженности и расторжении договора аренды, в соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ (т.1 л.д.21). Претензия оставлена ответчиком без ответа.
 
    В целях взыскания задолженности и расторжения договора аренды истец обратился с настоящим иском.
 
    Ответчик, полагая, что сделка – договора аренды, является недействительной по основаниям ст.ст. 178, 611 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с иском.
 
    Дела по указанным искам были объединены в одно производства.
 
    Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, исследовав доказательств, в их совокупности и взаимной связи, дав им оценку и применив нормы права к спорным отношениям, пришел к следующему выводу.
 
    В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
 
    Согласно п.п.1 п.1 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные
 
    В силу п.5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.
 
    В силу п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    Как следует из материалов арбитражного дела, истец передал ответчику по акту приема-передачи от 26.10.2013 (лт.1 л.д. 13) встроенно-пристроенное нежилое помещение Томская область, ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122. Техническое состояние помещение определяется актом технического состояния обследования от 19.06.2013.
 
    Согласно акту технического обследования арендуемого помещения от 19.06.2013 (т.1 л.д.16), помещение пригодно для эксплуатации и может быть сдано в аренду, рекомендуется выполнить текущий ремонт.
 
    ВАС РФ в п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", в частности указал, что отказывая арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, арбитражный суд указал, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки. …Истец не был лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях названного помещения, в том числе и потому, что арендодателем проводился показ объектов, выставляемых на аукцион. Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.
 
    В судебном заседании было установлено, что ИП Квашина М.Н. принимала участие в осмотре арендуемого помещение при его приемке, что подтверждается заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды (т.3 л.д.65).
 
    Довод что ИП Квашина М.Н. не обладала специальными знаниями при приемке нежилого помещения, а поэтому не могла установить его несоответствие СанПиН, СНиП, отклоняется арбитражным судом по следующим основаниям.
 
    Определением от 08.07.2014 по делу назначены судебные экспертизы соответствия нежилого помещения по адресу ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122, СанПиН и СНиП, в целях организации оказания услуг общественного питания.
 
    Согласно экспертному заключению ФБУ Томская лаборатория судебной экспертизы Минюста Росии от 12.09.2014 №01523/07-3  (т.3 л.д. 18-27) установлено, что согласно п.4.10 СНиП 31-01-2003 здания жилые многоэтажные не допускается размещать все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч.; предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв.м. и с музыкальным сопровождением.
 
    Согласно акту обследования от 25.12.2014 врача по общей гигиена ФГБУЗ "ЦГиЭ №81 ФМБА России (т.2 л.д. 60) режим работы ресторана-клуба с воскресенье по четверг с 12.00 ч. до 3.00 ч., в пятницу и субботу с 12.00 ч. до 06.00 ч., количество посадочных мест ресторана 106.
 
    Иск о признании сделки недействительной был подан после обращения с иском о взыскании задолженности и расторжением договора, а также после обращения с жалобой от 16.12.2014 жителей дома по пр. Коммунистическому, 122 о закрытии ночного клуба (т.2 л.д. 101-102), а также проверки Межрегионального управления №81 Федерального медико-биологического агентства (т.2 л.д.103), установившего многочисленные нарушения СанПиН в работе ресторана-клуба, по адресу ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122.
 
    Как было установлено агентством выявлены уровни звука в жилых помещениях, которые  превышали допустимые, что свидетельствует об организация ответчиком общественного питания, в т.ч в ночное время.
 
    Таким образом, ответчик самостоятельно определял режим работы и количество посадочных мест, чем допустил нарушения п.4.10 СНиП 31-01-2003. Ответчик, начиная с 26.10.2013, использовал его в целях организации услуг общественного питания по своему усмотрению.
 
    Кроме того, экспертом установлены нарушения п.17.10 СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация", в части нахождения под потолком помещения №11 труб внутренней канализации; п.4.12 СНиП 31-01-2003 в части загрузки жилых помещений.
 
    Согласно экспертному заключению ООО "Томский экспертный центр" от 15.09.2014 №569/14 (т.3 л.д.37-43) нежилое помещение не соответствует пунктам 2.2; 3.13; 4.4; 5.1.5.2; 5.3; 5.5; 5.7 СанПин 2.3.61089-01 "Санитарно-эпидемиологические требования" к организациям общественного питания, изготовлению оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья, в.ч. загрузка продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны жилого дома; отсутствие отделки помещений; не размещено кухонное оборудования; не установлено сантехническое оборудование; отсутствует сливной трап на кухне;  отсутствует приточно-вытяжная вентиляция и др.
 
    Согласно договору аренды ответчик обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта недвижимости (п.п.2.2.8 договора).
 
    Согласно п.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
 
    Неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться, что фактически им осуществялось.
 
    Таким образом, установленные экспертами недостатки подлежат устранению ответчиком в соответствии с договором аренды путем проведения текущего (капитального) ремонта, либо приведению им в соответствии с требованиями действующего законодательства для целей оказания услуг общественного питания в процессе обычной предпринимательской деятельности.
 
    Доказательств того, что ответчик обращался к истцу с требованием о расторжении договора аренды (ст. ст. 611, 620 ГК РФ), устранении препятствий в пользовании нежилым помещением не представлено.
 
    Ответчик к моменту принятия судебного решения в установленном порядке нежилое помещение истцу не возвратил.
 
    При изложенных выше обстоятельствах арбитражный суд отказывает в удовлетворении иска о признании недействительной сделкой - договор аренды муниципального недвижимого имущества №49 от 26.10.2013, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и ИП Квашиной М.Н., по основаниям, установленным статьями 168, 178, 611 ГК РФ.
 
    В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    В силу п.3.1 договора аренды ответчик обязан оплачивать аренду муниципального имущества путем перечисления ежемесячных платежей не позднее 5 числа оплачиваемого периода.
 
    Размер арендной платы составляет 132764,47 руб. в месяц (п.6 Приложения №2 к договору, т.1 л.д.14).
 
    Истец начислил арендную плату за период с 01.01.2014 по 28.02.2014 в сумме 265528,94 руб.
 
    Ответчик оплату не произвел. Доказательств исполнения обязательств не представил (ст. 309 ГК РФ).
 
    Таким образом, иск о взыскании основной задолженности в сумме 265528,94 руб. подлежит удовлетворению.
 
    В случае несвоевременного перечисления арендной платы ответчик обязан уплатить истцу пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (п.п.4.3 договора, ст. 330 ГК РФ).
 
    Истец начислил пени за просрочку исполнения обязательств ответчиком в размере 23228,18 руб., за период с 17.12.2013 по 17.02.2014.
 
    Расчет пени арбитражным судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен.
 
    Таким образом, иск о взыскании с ответчика в пользу истца пени в сумме 23228,18 руб. подлежит удовлетворению.
 
    Согласно решению Арбитражного суда Томской области по делу №А67-7793/2013 (т.1 л.д.19-20) с ИП Квашиной М.Н. в пользу Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск взыскана основная задолженность за период с 01.11.2013 по 31.12.2013 в сумме 261225,29 руб., пени в сумме 7935,78 руб. за период с 01.11.2013 по 16.12.2013. Указанное решение имеет преюдициальный характер в рамках настоящего дела (ч.2 ст. 69 АПК РФ).
 
    В соответствии с п.п.2. п.452 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    В соответствии с п.п.3 п.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно п.6.2.2 договора аренды, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного п.3.1 договора срока платежа.
 
    Как установлено арбитражным судом, ответчик допустил просрочку внесения арендной платы за период с 01.11.2013 по 28.02.2014, что составило более двух раз  подряд.
 
    Доказательств обратного ответчиком не представлено (ст.  65 АПК РФ).
 
    Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    В силу п.2 ст. 450 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
 
    При изложенных обстоятельствах иск о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
 
    Учитывая, что обязательства сторон прекратились, арбитражный суд обязывает ИП Квашину М.Н. освободить нежилое помещение общей площадью 382,1 кв.м., расположенное по адресу Томская область, ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122.
 
    Судебные расходы по делу относятся на ответчика, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 12875 руб., которая складывается из имущественного и неимущественного характера исков истца (ст. 333.21 НК РФ).
 
    Остаток денежных средств по уплате судебных издержек по судебной экспертизе в сумме 40392 руб. (по чекам ОАО "Сбербанк России" от 02.07.2014 и от 08.07.2014, т.2 л.д. 95, 112) подлежит возврату ответчику после предоставления суду платежных реквизитов для перечисления.
 
    Резолютивная часть решения изложена с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 23.10.2014.
 
    Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Томской области
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    взыскать с индивидуального предпринимателя Квашиной Марины Николаевны (ОГРН 312702422300018) в пользу Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск основную задолженность в сумме 265528 руб. 94 коп., пени в сумме 23228 руб. 18 коп., всего в сумме 288757 руб. 12 коп.
 
    Расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества №49 от 26.10.2013, заключенный между Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и индивидуальным предпринимателем Квашиной Мариной Николаевной.
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Квашину Марину Николаевну освободить нежилое помещение общей площадью 382,1 кв.м., расположенное по адресу Томская область, ЗАТО Северск, пр. Коммунистический, 122.
 
    В удовлетворении иска о признании недействительной сделкой - договор аренды муниципального недвижимого имущества №49 от 26.10.2013, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и индивидуальным предпринимателем Квашиной Мариной Николаевной отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Квашиной Марины Николаевны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12775 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в установленном порядке в течение месяца в  Седьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
           Судья                                                                                                          А.В. Шилов