Решение от 27 октября 2014 года №А67-5498/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
 
634050пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс(3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
 
    г. Томск                                                                                                       Дело № А67-5498/2014
 
    27 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 27 октября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Томской области в составе судьи С.Г. Аксиньина
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Толмачевой,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью "Строймаркет" (ИНН 7017004983, ОГРН 1027000891510)
 
 
    о расторжении договора аренды земельного участка
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Каширина Р.А. по доверенности от 04.06.2014 № 23,
 
    от ответчика – Милованова И.Г. по доверенности от 09.07.2014,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском обществу с ограниченной ответственностью "Строймаркет" (далее – ООО "Строймаркет", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2003 № ТО-21-14231.
 
    В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьей 12, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 45 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 30.04.2003 № ТО-21-14231 (использование земельного участка, предназначенного для строительства, не по назначению) договор может быть расторгнут по требованию арендодателя. В дополнительных письменных пояснениях указал, что при предоставлении спорного земельного участка ответчику соблюдена процедура предоставления земельного участка для строительства объектов недвижимости, соответственно, указанное в договоре аренды понятие "размещение торгового комплекса" поднимается именно как возведение объекта недвижимости в соответствии с утвержденной проектной документацией, для чего участок и предоставлялся ответчику. Также указал, что за весь период аренды спорного объекта ответчиком производятся платежи исходя из ставок арендной платы, предусмотренной для строительства административно-торговых объектов.
 
    Ответчик в отзыве на исковое заявление (л.д. 39-42) исковые требования не признал, указав, что на период поэтапной застройки, до полного окончания строительных работ ответчику разрешена организация на земельном участке мелкорозничной торговли товарами повседневного спроса (постановление мэра г. Томска от 16.04.2009 № 700-з), ответчику также предоставлено право заключения с предпринимателями договоров субаренды. В соответствии с заключенным сторонами договором аренды земельный участок предоставлен ООО "Строймаркет" в целях размещения торгового комплекса, что не предполагает строительство последнего как капитального объекта. Размещение вместо торгового павильона торговой палатки не нарушает режим использования переданного в аренду земельного участка, так как такая характеристика как капитальность объекта не влияет на целевое использование участка. В дополнении к отзыву ответчик указал, что на указанной территории не предполагалось строительство капитальных объектов, что следует из ответа от 26.09.2014 № 01-01-19/9582 департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска на обращение ООО "Строймаркет".
 
    Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнительном отзыве.
 
    Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Постановлением мэра города Томска от 15.04.1999 № 700-з ответчику предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок общей площадью 3408 кв.м. для размещения торгового комплекса  по пер. Карповскому в границах, согласно прилагаемой выкопировке (пункт 2). Указанным постановлением ООО "Строймаркет" обязано после установки торговый комплекс сдать в эксплуатацию государственной приемочной комиссии. В пункте 6 постановления указано: на период поэтапной застройки, до полного окончания строительных работ – разрешить ООО "Строймаркет" на земельном участке организацию мелкорозничной торговли товарами повседневного спроса с организацией пунктов горячего питания при условии оформления всех необходимых документов (л.д. 13-14).
 
    Постановлением мэра города Томска от 07.02.2003 № 338-з внесены изменения в  постановление мэра города Томска от 15.04.1999 № 700-з, в соответствии с которым изменены границы и площадь ранее образованного земельного участка по адресу пер. Карповский, утвердив проект границ земельного участка площадью 3236 кв.м. и площадью 524,7 кв.м.; пункт 2 постановления  № 700-з изложен в следующей редакции: предоставить ООО "Строймаркет" в аренду сроком на двадцать пять лет земельные участки площадью 3236 кв.м. и площадью 524,7 кв.м. для размещения торгового комплекса по пер. Карповскому (л.д. 15).
 
    Постановлением мэра г. Томска от 29.04.2003 № 1365-з указано заключить с ООО "Строймаркет" договор аренды земельных участков площадью 3236 кв.м. и площадью 524,7 кв.м. (л.д. 16).
 
    30.04.2003 департаментом недвижимости от имени администрации г. Томска (арендодателем) и ООО "Строймаркет" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-14231 (л.д. 8-11), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым (учетным) номером 70:21:011021:02, находящийся по адресу: Томская область, г. Томск, Северный округ, пер. Карповский в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 3236 кв.м., в т.ч. облагаемой арендной платой 3236 кв.м. Участок предоставлен для использования в целях размещения торгового комплекса (пункты 1.1, 1.2).
 
    Срок действия договора аренды – с 30.04.2003 по 07.02.2028 (пункт 2.1 договора).
 
    Размер и порядок внесения арендных платежей согласован в разделе 3 договора.
 
    Обязанностью арендатора по договору является, в том числе использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 5.2.2 договора).
 
    Пунктом 8.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским, земельным законодательством. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться полностью или частично от исполнения договора, заключенного на срок не более 5 лет, путем письменного уведомления арендатора за 30 дней при наличии допущенных со стороны арендатора нарушений земельного законодательства, а также условий предусмотренных договором, в том числе пунктом 5.2.2 (пункт 8.3 договора).
 
    Объект аренды был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка (л.д. 12).
 
    Постановлением мэра г. Томска от 07.12.2004 пункт 2 постановления от 16.04.1999 № 700-з дополнен пунктом 2.1, в соответствии с которым обществу предоставлен земельный участок площадью 2181 кв.м. по пер. Карповский в границах согласно проекту границ земельного участка для размещения торгового комплекса сроком на 10 лет (л.д. 48).
 
    В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2014 № 00/005/2014-17603 земельный участок площадью 3236 кв.м. по адресу: г. Томск, пер. Карповский передан в аренду ООО "Строймаркет" для размещения торгового комплекса на срок с 30.04.2003 по 07.02.2028 (л.д. 27-28).
 
    10.06.2014 по результатам обследования земельного участка составлен акт, в соответствии с которым земельный участок по адресу г. Томск, пер. Карповский (кадастровый номер: 70:21:0100050:4), площадью 3236 кв.м., предоставленный ООО "Строймаркет" в аренду по договору № ТО-21-14231, не огорожен, объекты недвижимости незавершенного строительства отсутствуют, на территории ведется торговля товарами народного потребления с палаток, киосков (открытый рынок); строительные работы на земельном участке не ведутся (л.д. 17-22).
 
    В материалы дела представлен ответ от 26.09.2014 № 01-01-19/9582 департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска на обращение ООО "Строймаркет", из которого следует, что ответчику в выдаче (продлении) разрешения на строительство торгового комплекса по пер. Карповский (кадастровые номера 70:21:011021:02, 70:21:011022:11) отказано по причине того, что на указанной территории не предполагается строительство капитальных объектов.
 
    Согласно представленным в материалы дела разрешениям от 14.06.2007 № 13, от 15.06.2008 № 24, от 16.06.2009 № 29, от 02.02.2011 № 51 департаментом недвижимости администрации города Томска ответчику предоставлено право на организацию розничного универсального рынка по адресу: г. Томск, пер. Карповский (в границах: ул. К.Маркса – Р. Люксембург – пр. Ленина). В 2008 году администрацией Ленинского района г. Томска согласован паспорт безопасности универсального розничного рынка "Карповский". Департаментом эконмического развития и управления муниципальной собственностью ответчику выдан паспорт рынка открытого, площадью 3760,7 кв.м., расположенного на земельном участке, переданном по договору аренды от 30.04.2003 № ТО-21-14232.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Из материалов дела следует, что в связи с предполагаемыми нарушениями истец направил ООО "Строймаркет" уведомление от 18.06.2014 № 5070 с требованием о приведении фактического использования земельного участка в соответствие с условиями договора аренды и видом разрешенного использования, предусмотренного в государственном кадастре недвижимости (л.д. 23-24).
 
    Ввиду несогласия ответчика с требованиями уведомления от 18.06.2014 истец направил ООО "Строймаркет" претензию от 04.07.2014 № 5672 с предложением о расторжении спорного договора аренды (л.д. 6-7).
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
 
    В силу пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в: актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
 
    Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
 
    Учитывая содержание постановления мэра г. Томска от 15.04.1999 № 700-з (с изменениями), которым спорный земельный участок был представлен ответчику, содержание договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, сведения из реестра прав на недвижимое имущество, предполагающие использование участка для целей размещения торгового комплекса, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтвержден довод истца о том, что земельный участок подлежал использованию ответчиком с целью строительства капитального объекта. Суд учитывает буквальное толкование понятий "размещение" и "строительство". Обоснования отождествления указанных понятий истцом суду не представлено.
 
    Довод о том, что муниципальное образование при передаче земельного участка исходило из необходимости соблюдения порядка предоставления земельных участков для целей строительства капитальных объектов, истцом не доказан, так как проектная документация, в соответствии с которой должно было производиться строительство, в материалы дела не представлена; согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска от 28.07.2014 № 01-01-19/7538 проектные материалы на хранении отсутствуют; доказательства реализации соглашения согласительной комиссии от 15.01.2001 № р16 о поэтапном строительстве торгового пассажа на вещевом рынке "Карповский" в материалы дела не представлены; кроме того, согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства администрации города Томска от 26.09.2014 № 01-01-19/9582 на указанной территории строительство капитальных объектов не предполагается.
 
    Суд также учитывает последующее поведение собственника земельного участка, выразившееся в последовательной выдаче разрешений ответчику на организацию розничного универсального рынка по адресу: г. Томск, пер. Карповский, выдаче паспорта открытого рынка, согласовании паспорта безопасности универсального розничного рынка "Карповский", что не свидетельствует о несогласии истца с порядком использования земельного участка ответчиком в течение всего периода пользования. Соответственно, размещение торговых объектов, к которым, в том числе относятся торговые палатки, соответствует порядку использования "для размещения торгового комплекса" и не нарушает правовой режим использования рассматриваемого земельного участка, так как такая характеристика как капитальность размещаемых на участке объектов не влияет на целевое использование земель – для целей торговли.
 
    Ссылка истца на то, что внесением платы за пользование земельным участком, рассчитанной исходя из ставки, предусмотренной для участков, арендуемых для целей строительства, ответчик соглашался с тем, что участок предоставлен ему для строительства торгового комплекса, является необоснованной. Исходя из положения пункта 3.1 договора, размер арендной платы по договору указывается в расчете, составляемом комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Факт того, что ответчик не оспаривал правильность расчета арендодателя и порядка определения размера арендной платы не может являться доказательством согласия ответчика на изменение иных условий договора, в частности целей использования земельного участка.
 
    Таким образом, учитывая, что земельный участок по адресу: г. Томск, пер. Карповский используется ООО "Строймаркет" по целевому назначению, исковые требования Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска удовлетворению не подлежат. Изложенные в исковом заявлении доводы отклоняются судом как несоответствующие материалам дела, а также в связи с неверным толкованием условий договора и норм права.
 
    Государственная пошлина в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    в иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                        С.Г. Аксиньин