Дата принятия: 22 октября 2014г.
Номер документа: А67-3175/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
634050пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс(3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Томск Дело №А67-3175/2014
«20» 10 2014 г.
«22» 10 2014г. изготовлен полный текст решения.
Судья Арбитражного суда Томской области А.С. Кузнецов,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Н. Чащиной,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Красота-Сад Мечты» ИНН 7014042324, ОГРН 1047000071403
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823
о признании незаконным решений от 03.03.2014 №01/011/2014-50, от 03.03.2014 № 01/011/2014-51,
При участии в заседании:
от Заявителя: Дорошина Марина Сергеевна (доверенность от 26.08.2013г.),
от Ответчика: Зульбухарова Рузана Равилевна (доверенность от 14.04.2014),
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «Красота-Сад Мечты» (далее по тексту – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее по тексту – ответчик) о признании незаконным решений от 03.03.2014 №01/011/2014-50, от 03.03.2014 № 01/011/2014-51.
В обоснование заявления указано, что всоответствии с пунктами 2, 4 статьи 4 Закона о залоге предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержатели находится в зависимости от судьбы обеспечиваемою залогом обязательства.
Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу нрав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В силу пункта 1 статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
В соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства между ООО «Красота-Сад Мечты» и ООО «ЛизингИнвест» был заключен надлежащим образом ипотечный договор о передаче в залог арендных прав аренды вышеназванных земельных участков.
Впоследствии в целях реализации по своему усмотрению гражданских прав между арендатором и арендодателем по обоюдному согласию было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды с целью выкупа данных земельных участков. Иными словами, было достигнуто соглашение о прекращении заложенного права, из которого следует автоматическое прекращение самого залога.
Так, в силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права залог прекращается.
В данном случае Росреестр Томской области, отказывая в государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на земельные участки, сослалось на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды данных земельных участков.
Между тем в соответствии с подпунктами 1. 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона ипотеке, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическом) лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной coбственности арендатором такою земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
С учетом изложенного наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельных участков, возникшего из договора аренды, не свидетельствует о наличии противоречий в ЕГРП и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды на основании обоюдного волеизъявления сторон договора аренды. То есть, залог права аренды не препятствует сторонам договора аренды расторгнуть последний.
При этом довод Росреестра о том. что регистрационная запись об ипотеке согласно статье 25 Закона об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, по не прекращения самого права залога, сохранение которою зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. А прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторондоговора ипотеки. Иными словами, невозможно обязать лицо обладать какими-либо правами.
Определением арбитражного суда от 07.07.2014 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Томской области по делу №А67-2402/2014 в котором ООО «Красота-СМ» обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании незаконным решений от 03.03.2014 №01/011/2014-49, от 03.03.2014 № 01/011/2014-48.
Решением Арбитражного суда Томской области по делу №А67-2402/2014 от 25 июня 2014 года требования заявителя удовлетворены и признаны незаконными Решения от 03.03.2014 №01/011/2014-49, от 03.03.2014 № 01/011/2014-48, проверенные на соответствие требованиям Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вынесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области по заявлениям ООО «Красота-Сад Мечты».
Постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 решение Арбитражного суда Томской области от 25 июня 2014 г. по делу № А67-2402/2014 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области - без удовлетворения.
Судебный акт по делу №А67-2402/2014 вступил в законную силу.
В судебном заседании представитель Заявителя настаивала на удовлетворении требований по основаниям, изложенным в заявлении и пояснениях по делу, указав в частности, что все доводы ответчика были тщательно рассмотрены в деле № А67-2402/2014.
Представитель Ответчика требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях по делу, указав, что, «по мнению Управления, судом первой и второй инстанции по делу № А67-2402/2014 неправильно применены нормы материального права. Суды обеих инстанций необоснованно отвергли доводы Управления о необходимости применения п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке), указав, что «вышеуказанной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Между тем, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки».
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
23.08.2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Красота-Сад Мечты» (далее - ООО «Красота-Сад Мечты», «Арендатор») и администрацией Томского района муниципального образования «Томский район» (далее Администрации, «Арендодатель») был заключен договор аренды № 173. на основании которого арендодатель предоставил арендатор) за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 70:14:0100040:339 площадью 207 792 кв.м. (расположен по адресу: Томская область, Томский район, окрестности с. Кафтанчиково, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного ;а пределами участка. Наименование ориентира: нежилое строение, почтовый адрес ориентира: Томская область. Томский район, с. К'афтанчиково, ул. Лесная. 2, участок находится примерно в 2 750 м. от ориентира по направлению на юг).
12.10.2007 года между ООО «Красота-Сад Мечты» и Администрацией был заключен договор аренды № 238. на основании которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельным участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 70:14:0100041:130, площадью 358 100 кв. м. (расположен по адресу: Томская область. Томский район, окрестности д. Кандинка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Наименование ориентира: подстанция (окрестности д. Кандинка), участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на север).
26.06.2007 года ООО «Красота-Сад Мечты» заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Лнппп Инвест» (далее - ООО «ЛнзингИнвест») договор об ипотеке (запись о государственной регистрации 16.12.2008 года),передав в залог последнему право аренды данных земельных участков.
08.07.2013 года администрацией Томского района было постановлено предоставить ООО «Красота.Сад.Мечты» из земель сельскохозяйственного назначения следующие земельные участки:
- с кадастровым номером 70:14:0100040:339. площадью 207 702 кв. м. (расположен по адресу: Томская область. Томский район, окрестности с. Кафтанчиково, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Наименование ориентира: нежилое строение, почтовый адрес ориентира: Томская область. Томский район, с. Кафтанчиково, ул. Лесная, 2, участок находится примерно в 2 750 м. от ориентира по направлению на юс)\
- с кадастровым номером 70:14:0100041:130. площадью 358 100 кв. м. (расположен по адресу: Томская область. Томский район, окрестности д. Кандинка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного зaпределами участка. Наименование ориентира: подстанция (окрестности д. Кандинка). участок находится примерно в 300м. от ориентира по направлению на север).
Также было постановлено подготовить и провести государственную регистрацию соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков № 238 от 12.10.2007 года, № 173 от 23.08.2007 года, заключить договор купли-продажи этих земельных участков с проведением государственной регистрации права собственности.
19.12.2013 года во исполнение данного постановления ООО «Красота - Сад Мечты»
заключило с Администрацией соглашения о расторжении вышеуказанных договоров
аренды и обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Томской области (далее - Росреестр)для государственной
регистрации последних, а также для государственной регистрации перехода права
собственности, государственной регистрации права собственности на данные земельные участки.
03.03.2014 года решениями Росреестра №01/011/2014-49, №01/011/2014-48,
№01/011/2014-50, №01/011/2014-51 со ссылкой на абзацы 10, 11 пункта 1 статьи 20
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ в государственной регистрации соглашений о
расторжении договоров аренды земельных участков, а также в государственной
регистрации перехода права собственности, государственной регистрации права
собственности на данные земельные участки было отказано по основаниюнепогашении
регистрационной записи об ипотеке путем подачи в Управление соответствующих
заявлений либо представления на государственную регистрацию дополнительного
соглашения, свидетельствовавшего об изменении предмета ипотеки.
Данный отказ послужил основанием для обращения ООО «Красота - Сад Мечты» в арбитражный суд Томской области с заявлением к Росреестру о признании незаконными решений №01/011/2014-49 и №01/011/2014-48 от 03.03.2014 года об отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды данных земельных участков (дело №А67-2402/2014).
Кроме того, ООО «Красота - Сад Мечты» обратилось в арбитражный суд Томской области с заявлением к Росреестру о признании незаконными решений №01/011/2014-50 и №01/011/2014-51 от 03.03.2014 года об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, в государственной регистрации права собственности на земельные участки (дело №А67-3175/2014).
Как указано выше, Решением Арбитражного суда Томской области по делу №А67-2402/2014 от 25 июня 2014 года требования заявителя удовлетворены и признаны незаконными Решения от 03.03.2014 №01/011/2014-49, от 03.03.2014 № 01/011/2014-48, проверенные на соответствие требованиям Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вынесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области по заявлениям ООО «Красота-Сад Мечты».
В решении суд указал, что не принимает доводов представителя Ответчика о наличии зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды, препятствующего проведению государственной регистрации прекращения аренды по следующим основаниям.
Согласно п.п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, согласно абз.10 п.1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В данном случае Ответчик, отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, сослался на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и на то, что Заявитель не представил документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки.
Между тем в соответствии с п. 1.1. ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
В соответствии с п.п.1, 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Согласно п.п. 2, 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Таким образом, довод Управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, не основан на нормах действующего законодательства.
Также суд не принимает довод представителя Ответчика о том, что не может быть зарегистрировано прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, согласно которой если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
В Постановлении Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 28.07.2014 указано, что согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные
в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В соответствии с п.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решение по делу №А67-2402/2014 вступило в законную силу.
При таких обстоятельствах, суд считает, что Решения от 03.03.2014 №01/011/2014-50, от 03.03.2014 № 01/011/2014-51, вынесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области по заявлениям ООО «Красота-Сад Мечты» об отказе в государственной регистрации права
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 70:14:0100040:339, площадью 207 792 кв. м., расположенный по адресу: Томская область. Томский район, окрестности с. Кафтанчиково, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: нежилое строение, почтовый адрес ориентира: Томская область. Томский район, с. Кафтанчиково, ул. Лесная,
2, участок находится примерно в 2 750 м. от ориентира по направлению на юг и с кадастровым номером 70:14:0100041:130, площадью 358 100 кв. м., расположенный но адресу: Томская область, Томский район, окрестности д. Кандинка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, наименование ориентира: подстанция (окрестности д. Кандинка), участок находится примерно в 300 м. от ориентира по направлению на север, следует признать незаконными.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать незаконными Решения от 03.03.2014 №01/011/2014-50, от 03.03.2014 № 01/011/2014-51, вынесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области по заявлениям ООО «Красота-Сад Мечты».
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Красота-Сад Мечты».
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823, место нахождения: г.Томск, ул.Пушкина, 34/1) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Красота-Сад Мечты» (ИНН 7014042324, ОГРН 1047000071403, место нахождения: Томская область, Томский район, с.Богашево, ул.Мира, 17, стр.1) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья А.С. Кузнецов
