Решение от 14 октября 2014 года №А66-11117/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ области
 
170000, г.Тверь, ул. Советская, д.23 «б»
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    14 октября 2014 года
 
Тверь
 
    Дело №
 
    А66-11117/2014
 
    (резолютивная часть объявлена 07.10.2014)
 
 
    Арбитражный суд Тверской области в составе судьи  Голубева Л.Ю. , при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи   секретарем Арутюнян А.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании    дело по иску
 
    Открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики", г. Москва,
 
    к  Обществу с ограниченной ответственностью "ИСК КОРПУС", г. Тверь,
 
    о О взыскании 4 719 429 руб. 00к оп.
 
    при участии в заседании
 
    от истца Сириенко А.В., по доверенности,
 
    от ответчика Ивановой М.В., по доверенности,
 
    Установил:
 
    Открытое акционерное общество «Федеральный центр логистики», г. Москва (далее- истец ООО «Федеральный центр логистики») обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ИСК Корпус», г. Тверь (далее- ответчик ООО «ИСК Корпус») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 719 429 руб. за 2011 и 2012 годы, а также о признании предъявленных ответчиком заявлений о зачете от 13.01.2012 на сумму 1 459 00 руб. и от 30.11.2012 на сумму 3 224 429 руб. не влекущими правового эффекта.
 
    В судебном заседании истец иск поддержал.
 
    Ответчик возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Считает, что обязательства оплате арендной платы по договору аренды за 2011 и 2012 годы исполнено соглашениями о зачете, подписанными двумя сторонами от 13.01.2012 на сумму 1 459 00 руб. и от 30.11.2012 на сумму 3 224 429 руб.
 
    Как следует из материалов дела и объяснений представителей сторон, ОАО "Федеральный центр логистики" (арендодатель) в лице генерального директора Евтюхина Евгения Дмитриевича и ООО "Инвестиционная компания КОРПУС" (арендатор) в лице генерального директора Вовк Алексея Викторовича заключен договор аренды имущества от 17.10.2011 N 14/10-2011/Ар (далее – Договор аренды ), согласно которому в аренду на 49 лет передано недвижимое и движимое имущество, составляющее гостиничный комплекс (гостиница "Тверь"). Ставка годовой арендной платы установлена в размере 5 160 000 руб.
 
    Согласно пункту 8.1 Договора арендодатель дает согласие арендатору на производство любых неотделимых улучшений по усмотрению арендатора Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, во время действия настоящего договора , подлежит возмещению арендодателем. В период действия договора стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет арендной платы при условии предоставления документов, подтверждающих их стоимость. Арендатор не вносит арендную плату до истечения срока, стоимость аренды за который будет равна стоимости затрат арендатора на производство данных неотделимых улучшений.
 
    Между истцом и ответчиком подписано соглашение о зачете взаимных требований от 13.01.2012 года, согласно пункту 1 которого ответчик (арендатор) в соответствии с п. 8.1 договора аренды  произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с привлечением подрядных организаций, а именно:
 
    - производство капитальных работ в виде неотделимых улучшений в объект аренды (здание финской бани, площадь общая 152,6 кв. м., кадастровый номер (или условный) 69:40:01:00:026:0012:1/012453/37:10000/Д)- капитальный ремонт инженерного оборудования систем водоподготовки для обеспечения функционирования «финской бани». Производство работ подтверждается соответствующими документами (копия договора подряда № 01/12 от 02.01.2012,локальный сметный расчет (приложение № 1 к договору подряда № 01/12, форма по МДС 81-35.2004), акт о приемке выполненных работ от 13.01.2012 (форма КС-2).
 
    В соответствии с пунктом 2 соглашения сторонами признается, что по состоянию на дату заключения настоящего соглашения за арендатором имеется задолженность по арендной плате в размере 819 945,19 руб.
 
    Согласно пункту 4 соглашения, стороны, руководствуясь ст. 410 ГКРФ пришли к соглашению о зачете суммы 1495 000 руб. (стоимость неотделимых улучшений) в счет погашения существующей задолженности по арендной плате ( 819 945,19 руб.). Оставшуюся после зачета сумму в размере 675 054,81 руб. стороны договорились зачесть в качестве аванса в счет будущей арендной платы по договору аренды.
 
    Указанное соглашение никем не оспорено.
 
    Между истцом и ответчиком подписано соглашение о зачете взаимных требований от 30.11.2012 года, согласно пункту 1 которого ответчик (арендатор) в соответствии с п. 8.1 договора аренды  произвел неотделимые улучшения арендованного имущества с привлечением подрядных организаций, а именно:
 
    - производство капитальных работ в виде неотделимых улучшений в объект аренды (здание главного корпуса мотеля, площадь общая 4525,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 130. Производство работ подтверждается соответствующими документами (копия договора строительного подряда № 12-005/46/1-Т от 20.04.2012, копия  акта о приемке выполненных работ № 2 от  16.05.2012, копия акта о приемке выполненных работ № 2 от 20.05.2012, копия справки о стоимости выполненных работ № 1 от 16.05.2012, копия справки о стоимости выполненных работ № 1 от 20.05.2012).
 
    В соответствии с пунктом 2 соглашения сторонами признается, что по состоянию на дату заключения настоящего соглашения за арендатором имеется задолженность по арендной плате в размере 3 224 429,66 руб.
 
    Согласно пункту 4 соглашения, стороны, руководствуясь ст. 410 ГКРФ пришли к соглашению о зачете суммы 3 224 429,66 руб. (стоимость неотделимых улучшений) в счет погашения существующей задолженности по арендной плате.
 
    Истец, считая, что названные соглашения о зачете не влекут  правового эффекта, поскольку произведенные арендатором работы не являются неотделимыми улучшениями, обратился в суд с настоящим заявлением.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.
 
    В соответствии с ч. 1  ст.  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
 
    Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
 
    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
 
    произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
 
    потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
 
    потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
 
    Арендатор в соответствии с частью 2 статьи 616 ГК РФ  обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
 
    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (часть 1 статья 623 ГК РФ).
 
    В соответствии с частью 2. статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Пунктом  8.1 Договора аренды предусмотрено, что арендодатель дает согласие арендатору на производство любых неотделимых улучшений по усмотрению арендатора Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, во время действия настоящего договора, подлежит возмещению арендодателем. В период действия договора стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет арендной платы при условии предоставления документов, подтверждающих их стоимость. Арендатор не вносит арендную плату до истечения срока, стоимость аренды за который будет равна стоимости затрат арендатора на производство данных неотделимых улучшений.
 
    Решением Арбитражного суда Тверской области от 06.03.2014 года по делу № А66-7203/2013, оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.08.2014, истцу отказано в признании данного  договора аренды недействительным, в том числе пункта 8.1 договора согласно которому арендодатель дает согласие арендатору на производство любых неотделимых улучшений по усмотрению арендатора, стоимость которых во время действия настоящего договора, подлежит возмещению арендодателем и засчитывается в счет арендной платы при условии предоставления документов, подтверждающих их стоимость. Арендатор не вносит арендную плату до истечения срока, стоимость аренды за который будет равна стоимости затрат арендатора на производство данных неотделимых улучшений.
 
    Статьей  410 ГК РФ предусмотрена возможность прекращения обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
 
    В соответствии с ч. 1 ст.  65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле , должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В материалы дела представлены соглашения о зачете взаимных требований от 13.01.2012 года и от 30.11.2012 года, исходя из положений которых обязательства по арендной плате в сумме 4 719 429 руб. прекращены зачетом в счет выполненных капитальных работ в виде неотделимых улучшений.
 
    Соглашения о зачете подписаны двумя сторонами и никем не оспорены, сроки, установленные п. 2 ст. 181 ГК РФ для их оспаривания истекли.
 
    Доводы о том, что произведенные ответчиком работы не являются неотделимыми улучшениями и не носят капитальный характер истцом не подтверждены. Ссылка истца на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России № 170 от 27.09.2003 судом отклоняется, поскольку указанный нормативный акт определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов ЖКХ, к которым сдаваемый в аренду объект недвижимости не относится.
 
    Произведенные ремонтные работы соответствую понятию капитального ремонта, данного в ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и признаны сторонами соглашений о зачете неотделимыми улучшениями. Выполнение работ и их стоимость документально подтверждена, работы приняты арендатором. Арифметических расхождений у сторон нет.
 
    Суд также считает, что истцом нормативно не обоснован избранный им способ защиты в виде признании предъявленных ответчиком заявлений о зачете от 13.01.2012 на сумму 1 459 00 руб. и от 30.11.2012 на сумму 3 224 429 руб. не влекущими правового эффекта.
 
    Ссылка истца на постановление Президиума ВАС РФ № 12990/11 от 07.02.2012 судом отклоняется, поскольку оно принято по делу, обстоятельства которого отличны от обстоятельств рассматриваемого дела.
 
    В рассматриваемом случае имеются двусторонние соглашения о зачете взаимных требований, т.е. правовой эффект от поданного ответчиком заявление о зачете взаимных требований уже наступил.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ  связи с отказом в удовлетворении иска и предоставленной истцу отсрочкой по уплате государственной пошлины с истца в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию 54 597,14 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела, в т.ч. 46 597,15 руб. – по имущественному требованию и по 4000 руб. за два неимущественных требования.
 
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-170,171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Федеральный центр логистики», г. Москва, ОГРН  1077746155255, ИНН 7708625796, о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью  «ИСК КОРПУС», ОГРН 1087746175197, ИНН7730576872, задолженности по арендной плате в сумме 4 719 429 руб. и о признании предъявленных ответчиком заявлений о зачете от 13.01.2012 на сумму 1 495 000 руб. и от 30.11.2012 на сумму 3 224 429 руб. не влекущими правового эффекта,- отказать.
 
    Взыскать с истца в доход федерального бюджета Российской Федерации      54 597,14 руб.  государственной пошлины за рассмотрение дела.
 
    Исполнительный лист выдать в соответствие с требованиями ст. 319 АПК РФ.
 
    Настоящее решение  может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ. 
 
    Судья
 
 
 
    Л.Ю.  Голубева