Решение от 31 октября 2014 года №А63-8656/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
 
ул. Мира, д. 458 «Б», г. Ставрополь, 355029, тел. (8652) 20-54-22, факс71-40-60,
 
http://www.stavropol.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Ставрополь                                                                                                        Дело № А63-8656/2014
 
 
    31 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску администрации муниципального образования города Михайловска, г. Михайловск, ОГРН 1022603020550, к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр», г. Ставрополь, ОГРН 1072635020810, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: комитет по управлению муниципальным имуществом и  земельным отношениям муниципального образования города Михайловска, г. Михайловск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,  
 
    о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19 июня 2013 года                  № 120;
 
    о прекращении записи о регистрации договора аренды земель населенных пунктов № 120 от 19.06.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;
 
    о взыскании с ООО «Деловой Центр» задолженности по арендным платежам и пени,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    администрации муниципального образования города Михайловска, г. Михайловск (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр», г. Ставрополь (далее – ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19 июня 2013 года                  № 120, заключенного между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Деловой Центр»; о прекращении записи о регистрации договора аренды земель населенных пунктов № 120 от 19.06.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; о взыскании с ООО «Деловой Центр» в пользу администрации муниципального образования города Михайловска задолженности по арендным платежам в размере 21 177 (Двадцать одна тысяча сто семьдесят семь) рублей 74 копеек и пени в размере 1 766 (Одна тысяча семьсот шестьдесят шесть) рублей 19 копеек.
 
    Определениями арбитражного суда от 05 сентября 2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом и  земельным отношениям муниципального образования города Михайловска, г. Михайловск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
 
    Администрация надлежащим образом уведомлена о рассмотрении дела в порядке упрощенного производств, что подтверждается сведениями с официального сайта «Почта России» о получении постового отправления номером почтового идентификатора 35502978192245.
 
    В обоснование исковых требований администрация в иске указала, что 19 июня 2013 года между администрацией и обществом был заключен договор аренды земель населенных пунктов № 120, согласно которому ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером номер 26:11:020207:416. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.2013. В период с 19.06.2013 по 01.07.2014 ответчик не осуществлял уплату арендных платежей, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 21 177 рублей 74 копеек. На сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислена пеня в размере 1 766 рублей 19 копеек. Постановлением администрации № 650 от 15.07.2014 в связи с существенными нарушениями условий договора аренды обществом отменено постановление главы города Михайловска от 18.06.2013 № 1659 «О предоставлении на праве аренды земельного участка по адресу: г. Михайловск, ул. К. Маркса, 79».
 
    Просит взыскать с общества задолженность по арендной плате и пеню, расторгнуть договор аренды земельного участка и прекратить запись о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав.
 
    Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что истцом не соблюден досудебной порядок при обращении в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. 05 августа 2014 года обществом произведена уплате арендных платежей за 2013 годи и первое полугодие 2014 года в сумме 30 428 рублей, в связи с чем задолженность перед администрацией у него отсутствует.
 
    Просил оставить требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, а в удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Третье лицо – Управление Росреестра по Ставропольскому краю в отзыве на исковое заявление указало, что 23.07.2013 проведена государственная регистрация договора аренды земель населенных пунктов № 120 от 19.06.2013, на земельный участок общей площадью                  333 кв.м, с кадастровым номером 26:11:020207:416, заключенный между администрацией и обществом, сроком с 19.06.2013 по 18.06.2023. В случае удовлетворения судом заявленных требований, необходимо решить вопрос о прекращении зарегистрированного права и исключения соответствующих регистрационных записи из Единого государственного реестра прав.
 
    Просило рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством.
 
    Третье лицо – комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования города Михайловска мотивированного отзыва на исковое заявление суду не представил.
 
    Изучив материалы дела, суд считает исковые требования в части расторжения договора подлежащими оставлению без рассмотрения, а в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела следует, что 19 июня 2013 года на основании постановления администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 18.06.2013 № 1659 между администрацией (арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (арендатор) заключен договор аренды земель населенных пунктов № 120 (далее – договор).
 
    Согласно пунктам 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером  26:11:020207:416, находящийся по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район,                            г. Михайловск, улица К. Маркса, 79/3, площадью 333 кв.м, для строительства (сооружения) городской сцены (земли учреждений и организаций народного образования).
 
    Факт передачи обществу земельного участка подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2014.
 
    Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2013 за номером 26-26-33/023/2013-613, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 16.09.2014.
 
    Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 19.06.2013 по 18.06.2023.
 
    В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора размер арендной платы за участок составляет  29 379 рулей 52 копейки в год. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.
 
    Согласно пункту 3.2 договора и расчету арендной платы (приложение к договору) арендную плату арендатор перечисляет ежеквартально, до 25 числа последнего месяца текущего квартала.
 
    В силу пунктов 4.4.1, 4.4.3 договора арендатор обязан: выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендую плату.
 
    В период с 19.06.2013 по 01.07.2014 ответчик не осуществлял уплату арендных платежей, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 21 177 рублей 74 копеек.
 
    На сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислена пеня в размере 1 766 рублей 74 копеек.
 
    08 августа 2014 года администраций в адрес общества было направлено письмо                             № 01-31/1180, в котором указывалось на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и предлагалось генеральному директору общества явиться в срок до 12 августа 2014 года в  комитет по управлению муниципальным имуществом и  земельным отношениям муниципального образования города Михайловска для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
 
    Поскольку общество в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасило, пеню не уплатило, договор аренды не расторгло, администрация обратилось с иском в арбитражный суд.
 
    В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
 
    Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.
 
    Расчет арендной платы за спорный период производился администрацией на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (с изменениями от 13.05.2008 № 75-п, от 19.11.2008 № 185-п, от 18.03.2009 № 73-п, от 28.12.2010 № 468-п, от 16.11.2011 № 454-п) и приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов» путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земли на площадь арендуемого земельного участка и базовый размер арендной платы.
 
    Как видно из представленного в материалы дела расчета, задолженность общества по арендной плате за период с 16.09.2013 по 01.07.2014 составляет 21 177 рублей 74 копейки.
 
    В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
 
    Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).
 
    Согласно расчету, имеющемуся в материалах дела, сумма договорной пени, рассчитанной в соответствии с пунктом 5.2 договоров, составляет 1 766 рублей 19 копеек.
 
    Вместе с тем, согласно представленному ответчиком платежному поручению № 3 от 05.08.2014 на сумму 30 428 рублей задолженность по арендной плате и начисленная по его условиям пеня, уплачены обществом в полном объеме.  
 
    Поскольку имевшиеся нарушения договора аренды ответчиком устранены до рассмотрения спора по существу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации в указанной части.
 
    Также истцом заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 19 июня 2013 года № 120, в связи с невнесением арендной платы более двух периодов, предусмотренных договором и о прекращении записи о регистрации договора аренды земель населенных пунктов № 120 от 19.06.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
 
    В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: …3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 
 
    В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо) указано следующее: право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно указанной  норме, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде – после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения  названного предложения.
 
    В пункте 30 Информационного письма разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
 
    Как установлено материалами дела в адрес ответчика направлялось письмо от 08.08.2014 № 01-31/1180, в котором указывалось на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и предлагалось генеральному директору общества явиться в комитет по управлению муниципальным имуществом и  земельным отношениям муниципального образования города Михайловска для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. При этом в материалы дела истцом не представлены сведения о направлении в адрес общества письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок.
 
    Таким образом, суд считает, что в части расторжения договора аренды, администрацией  не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, и в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Кодекса оставляет исковое заявление в указанной части без рассмотрения.
 
    Поскольку требование о расхождении договора аренды оставлено без рассмотрения, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования о прекращении записи о регистрации договора аренды земель населенных пунктов № 120 от 19.06.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.  
 
    В соответствии с частью 3 статьи 110 Кодекса государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
 
    Согласно пункту 2 части 2 статья 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 названного кодекса.
 
    В связи с тем, что решение по делу вынесено в пользу ответчика, истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 указанного кодекса освобожден от уплаты государственно пошлины, у суда не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности перечислить государственную пошлину в федеральный бюджет.
 
    Руководствуясь статьями 110, 148, 149, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    в части требования администрации муниципального образования города Михайловска,                            г. Михайловск (ОГРН 1022603020550) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19 июня 2013 года № 120, заключенного между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» оставить исковое заявление без рассмотрения.
 
    Оставление заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в установленном законом порядке.
 
 
 
    Судья                                                                                                                          С.Л. Жирнова