Решение от 20 октября 2014 года №А63-8454/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
 
ул. Мира, д. 458 «Б», г. Ставрополь, 355029, тел. (8652) 20-54-22, факс 71-40-60,
 
http://www.stavropol.arbitr.ru, http://www.my.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
г. Ставрополь                                                                                                Дело № А63-8454/2014
    20 октября 2014 года
 
Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2014 года
 
Решение в полном объеме изготовлено 20 октября 2014 года
 
    Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пекуш Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Тимошенко Ивана Михайловича, г. Ставрополь, ОГРНИП 306263503900090, ИНН 263402261756,
 
    к закрытому акционерному обществу «Гравити», г. Ставрополь, ОГРН 1042600340089, ИНН 274062111,
 
    с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,
 
    о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2009, заключенного между сторонами;
 
    об обязании ЗАО «Гравити» возвратить Тимошенко И.М. земельный участок с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью 7 721 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для проектирования и строительства жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз, 345а,
 
    об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю прекратить существующее у ЗАО «Гравити» право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью   7 721 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для проектирования и строительства жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз. 345а,  а также исключить из ЕГРП peг. записи от 09.04.2009 № 26-26-11/011/2009-245 о регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2009,
 
    при участии в судебном заседании представителя истца Слюсарева А.С. по доверенности от  04.07.2014,  представителя ответчика Швец Е.И. по доверенности  от                   04.09.2014 и в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, установил следующее.
 
    Индивидуальный предприниматель Тимошенко И.М. (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к  закрытому акционерному обществу «Гравити» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2009, заключенного между сторонами; обязании ответчика  возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью 7 721 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для проектирования и строительства жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз, 345а,  обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю прекратить существующее у ЗАО «Гравити» право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью  7 721 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для проектирования и строительства жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз. 345а, а также исключить из ЕГРП peг. записи от 09.04.2009 № 26-26-11/011/2009-245 о регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2009.
 
    Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – третье лицо, управление).
 
    Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил требование, изложенное в пункте 3 просительной части иска, и просил суд исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи от 09.04.2009 № 26-26-11/011/2009-245 о регистрации договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2009  земельного участка с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью  7 721 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для проектирования и строительства жилого массива, расположенного по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз. 345а, о регистрации ипотеки в силу закона. В остальной части исковые требования оставил без изменения.
 
    Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает уточнение исковых требований.
 
    Исковые требования мотивированы длительным неисполнением ответчиком обязательств по оплате приобретенного по договору недвижимого имущества,  что свидетельствует о существенном нарушении условий договора с его стороны.
 
    Ответчик в отзыве на иск сообщил, что тяжелое финансовое положение обусловило невозможность   выполнения обязанности  по оплате приобретенного земельного участка. Инвестиционный проект, для осуществления которого был  приобретен  спорный земельный участок, не был реализован обществом и объект недвижимости по проекту «Многоквартирные жилые дома в 551 квартале г. Ставрополя» не был возведен, в связи с чем ответчик не имел возможности  передать в счет оплаты земельного участка нежилые помещения.
 
    Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания,  не явилось. В отзыве сообщило, что вступившие в законную силу судебные акты являются  одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Просило  рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.
 
    В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя управления.
 
    Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей сторон, оценив представленные  доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует  из материалов дела,   05.03.2009 между сторонами заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа (далее – договор), по условиям которого предприниматель (продавец)  обязывался передать в  собственность общества (покупателя) земельный участок с  кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью      7 721 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, назначение - для проектирования и строительства жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз. 345а (далее – земельный участок),  принадлежащий ему на праве собственности,  а покупатель  принять и оплатить земельный участок в порядке и на условиях, согласованных договором.
 
    Пунктом 3.1 договора стороны установили, что земельный участок оценен их соглашением в сумме 12 306 600 рублей.
 
    Пунктом 3.2 договора стороны определили, что расчет  покупателем производится  в момент окончания строительства на земельном участке объекта недвижимости по проекту «Многоквартирные жилые дома в 551 квартале г. Ставрополя»  путем передачи недвижимости, в соответствии с протоколом распределения квартир и/или нежилых помещений (приложение № 1 к договору) и копией поэтажного плана проекта (приложения № 2, № 3 к договору), либо денежными средствами, из расчета 30 000 рублей за 1 кв.м общей площади.
 
    В соответствии с пунктом 2.2.1 договора покупатель обязывался уплатить договорную цену земельного участка (указанную в пункте 3.1 договора) в порядке, предусмотренном разделом 3 договора и приложением № 1 к договору, в срок до 01.09.2010.
 
    Пунктом 4.2 договора стороны установили, что  земельный участок, приобретаемый покупателем по договору,  в обеспечение обязательств, принятых по договору, находится  в залоге с момента государственной регистрации права собственности и до момента полной его оплаты. Залогодержателем по данному залогу является продавец, а залогодателем покупатель.
 
    Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
 
    09 апреля 2009 года  за обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)  сделана запись регистрации № 26-26-1/011/2009-245 с указанием существующего обременения права собственности – ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.04.2009 26-АЕ 794821.
 
    В связи с неисполнением  ответчиком  договорных обязательств по оплате  переданного земельного участка истец направил ответчику предложение, полученное последним 22.05.2014, о расторжении договора  и возврате земельного участка в течение 5 дней с момента  получения предложения.
 
    Указывая на уклонение ответчика от урегулирования спора во внесудебном порядке и  на существенное нарушение обществом условий договора неисполнением обязательств по оплате переданного земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
 
    Согласно  части  1  статьи  8  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  (далее - ГК РФ)  гражданские  права  и  обязанности  возникают  из  оснований,  предусмотренных законом  и  иными  правовыми  актами,  а  также  из  действий  граждан  и  юридических  лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).
 
    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 ГК РФ).
 
    В силу пункта 2.3 договора обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после государственной регистрации договора и переходя права собственности на земельный участок  на имя покупателя.
 
    Факт передачи земельного участка ответчику и последующая регистрация за ним права собственности подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
 
    Статьями   309, 310  ГК РФ установлено, что обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом  в  соответствии  с  условиями  обязательства  и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  -  в  соответствии  с  обычаями  делового  оборота  или  иными  обычно  предъявляемыми  требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий недопустимы.
 
    Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 65 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.  Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
 
    Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
 
    В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
 
    В рассмотренном случае общество не исполнило принятые на себя обязательства по оплате приобретенного имущества, что подтверждено материалами дела и не опровергается сторонами.
 
    В силу пункта 2.2.1 договора покупатель обязан был уплатить договорную цену продавцу в порядке, предусмотренном разделом 3 договора,  в срок до 01.09.2010.
 
    В нарушение  статьи 65 АПК РФ доказательств   уплаты  денежных средств или передачи недвижимости  ответчик не представил. Факт нарушения договорных обязательств в части  оплаты переданного земельного участка ответчиком признается.
 
    Существенность нарушения договора оценивается судом с учетом всех обстоятельств дела.
 
    В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ   представленные в материалы дела доказательства, суд, принимая во внимание длительный период неисполнения ответчиком договорных обязательств  по оплате переданного земельного участка, который лишает предпринимателя того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, признает, что допущенное обществом нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ,  и  возврата имущества.  
 
    Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
 
    Порядок расторжения договора истцом соблюден (претензия (предложение) о расторжении договора ответчику направлялась, ответ в установленный срок не получен).
 
    В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
 
    Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (пункт 65 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
 
    Таким образом, переданный предпринимателем по расторгнутому договору земельный участок подлежит возврату обществом.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 29   Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).
 
    При этом статьей 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
 
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
 
    В связи с расторжением договора, в обеспечение которого зарегистрировано обременение недвижимого имущества залогом, запись об обременении подлежит погашению.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
 
    При предъявлении иска предпринимателем излишне уплачена государственная пошлина в размере 84 533 рублей, которая на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета.
 
    Руководствуясь  статьями 49,  110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ: 
 
    принять уточнение исковых требований.
 
    Исковые требования удовлетворить.
 
    Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.03.2009, заключенный между Тимошенко Иваном Михайловичем  и закрытым акционерным обществом «Гравити»  о реализации недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью 7 721 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, назначение – для проектирования и строительства  жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз, 345 а.
 
    Обязать закрытое акционерное общество «Гравити», г. Ставрополь (ОГРН 1042600340089, ИНН 274062111)  в месячный  срок с момента вступления решения в законную силу возвратить  Тимошенко Ивану Михайловичу,  г. Ставрополь  земельный участок с кадастровым номером 26:12:012301:271, площадью 7 721 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, назначение – для проектирования и строительства  жилого массива, расположенный по адресу: г. Ставрополь, квартал 551, ул. Роз, 345 а.
 
    Решение арбитражного суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих  регистрационных записей:  о регистрации договора купли-продажи (от 09.04.2009 №26-26-11/011/2009-245) и ипотеки в силу закона.
 
    Взыскать с закрытого акционерного общества «Гравити», г. Ставрополь, ОГРН 1042600340089, ИНН 274062111,  в пользу индивидуального предпринимателя Тимошенко Ивана Михайловича, г. Ставрополь, ОГРНИП  306263503900090, ИНН 263402261756,     4 000 рублей    расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Возвратить индивидуальному предпринимателю Тимошенко Ивану Михайловичу,                  г. Ставрополь, ОГРНИП  306263503900090, ИНН 263402261756, из федерального бюджета 84 533 рубля государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от  31.07.2014.
 
    Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                                                           Ю.Б. Капункин