Решение от 21 октября 2014 года №А63-8374/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
 
ул. Мира, д. 458 «Б», г. Ставрополь, 355029, тел. (8652) 20-54-22, факс 71-40-60,
 
http://www.stavropol.arbitr.ru, http://www.my.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    РЕШЕНИЕ
 
г. Ставрополь                                                                                               Дело № А63-8374/2014                
    21 октября 2014 года
 
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2014 года
 
Решение изготовлено в полном объеме 21 октября 2014 года
 
    Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пекуш Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования г. Михайловска, г. Михайловск, ОГРН 1022603020550, ИНН 2623005593,
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр», г. Ставрополь,
 
    с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования г. Михайловска, г. Михайловск,
 
    Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в Шпаковском районе, г. Михайловск,
 
    о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 689, заключенного между сторонами,
 
    прекращении записи о регистрации договора аренды  земельного участка от 12.03.2008 № 689 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,
 
    о взыскании 484 549 рублей 05 копеек задолженности и 149 084 рублей 35 копеек пени,
 
    при участии в судебном заседании  представителя истца Сидько В. И.  по доверенности  от 29.08.2014  № 01-42/53, представителя ответчика Андрощук Ю. Н.  по доверенности от 01.08.2014  № 08/2014,представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Михайловска Маликова Р.Н. по доверенности от 07.10.2014 № 149 и в отсутствие представителя Управления Росреестра, установил следующее.
 
    Администрация муниципального образования г. Михайловска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Деловой Центр» (далее – ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 689, заключенного между сторонами, прекращении записи о регистрации договора аренды  земельного участка от 12.03.2008 № 689 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о взыскании 484 549 рублей 05 копеек задолженности и 149 084 рублей 35 копеек пени.
 
    Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования г. Михайловска (далее – комитет), Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в Шпаковском районе (далее – Управление Росреестра по СК).
 
    Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств  по внесению арендной платы.
 
    Ответчик   в отзыве на иск требования о досрочном расторжении договора просил оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. В части требования о взыскании задолженности и пени  за период, предшествующий  трехгодичному сроку предъявления иска, просил  применить срок исковой давности. В остальной части исковых требований просил отказать в связи с уплатой  обществом задолженности по арендной плате, рассчитанной  в соответствии с условиями дополнительного соглашения, и  соответствующей  пени.
 
    Комитет, считая требования  администрации обоснованными,  в отзыве на иск просил их удовлетворить в полном объеме.
 
    Управление в отзыве на иск указало, что 09.04.2008 по результатам проверки представленных на государственную регистрацию документов проведена государственная регистрация договора аренды, заключенного между сторонами.  В соответствии с Законом о государственной регистрации вступившее в законную силу судебное решение является одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Просило рассмотреть дело в отсутствие  его представителя.
 
    В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело  рассматривается в отсутствие управления.
 
    Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные  доказательства, по существу заявленных требований суд приходит к следующему.
 
    На основании соглашения о передаче полномочий органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению  земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 29.12.2007, протокола от 11.03.2008 по итогам поступления заявок  постановлением главы города Михайловска от 12.03.2008 № 385 обществу   на праве аренды сроком на 10 лет для строительства торгово-офисного центра с обустройством городской сцены был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020207:0215, площадью 456 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. К. Маркса, 79/2 (далее – земельный участок).
 
    Во исполнение названного постановления между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.03.2008  был заключен договор аренды земель населенного пункта № 689 (далее – договор) в отношении земельного участка сроком действия по 11.03.2018.
 
    Пунктами 3.1, 3.4 договора стороны установили, что размер арендной платы составляет 64 426 рублей в год и может изменяться  в соответствии с федеральными законами, а также арендодателем не чаще одного раза в год.
 
    Арендатор уплачивает  арендную плату  в порядке и сроки, указанные в приложении к договору «Расчет арендной платы» (пункт 3.2 договора).
 
    За нарушение арендатором срока внесения арендной платы  стороны установили ответственность в виде  пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
 
    Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели возможность  досрочного расторжения договора в судебном порядке  по требованию арендодателя, в частности  при невнесении арендной платы в полном объеме более чем за 6 месяцев.
 
    По акту приема-передачи  от 12.03.2008 арендодатель передал  арендатору в аренду земельный участок.
 
    09 апреля 2008 года договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы  государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, регистрационный номер 26-26-113/008/2008-598.
 
    Дополнительным соглашением  от 16.03.2009  стороны внесли изменения в пункты 3.1 и 3.4 договора, в частности, изменив размер арендной платы  до 21 901 рубля в год  (пункт 3.1 договора).
 
    Однако,  как  пояснили представители сторон в ходе судебного заседания, указанное соглашение к договору не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 452 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) данное соглашение считается незаключенным.
 
    Общество обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
 
    Постановлением от 15.07.2014 № 649  постановление от 12.03.2008 № 385 «О предоставлении  на праве аренды земельного участка по адресу: г. Михайловск,                              ул. К. Маркса, 79/2» отменено  в связи с существенными нарушениями арендатором условий договора аренды земель населенных пунктов от 12.03.2008 № 689.
 
    В письмах от 11.07.2014 № 01-31/1014 и от 08.08.2014 № 01-31/1179 администрация, указывая на наличие у общества по состоянию на 01.07.2014   задолженности в размере  484 549 рублей 05 копеек, уведомила последнего о принятом решении о досрочном расторжении с обществом договора аренды и предложила ему  явиться  в комитет  для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
 
    Поскольку претензии оставлены обществом без ответа, администрация обратилась в суд с иском.
 
    В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Согласно пункту 9 статьи 22Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    В пункте 1 статьи 46ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
 
    Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619ГК РФ. В названной статьетакже указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    В пункте 29информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619ГК РФ  предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452указанного Кодекса.
 
    Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
 
    Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148АПК РФ).
 
    В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора истцом представлены письма от 11.07.2014 № 01-31/1014 и от 08.08.2014 № 01-31/1179, в которых констатируется наличие задолженности общества по арендной плате по состоянию на 01.07.2014 в сумме 484 549 рублей 05 копеек (без указания периода образования долга). Названными письмами общество также  уведомлено о принятом  администрацией решении о досрочном  расторжении договора от 12.03.2008 № 689 с предложением явиться  в комитет в срок до 29.07.2014  и 12.08.2014, соответственно, для подписания соглашения о расторжении договора.
 
    Однако из указанных документов не следует, что обществу был предоставлен разумный срок  для устранения допущенного нарушения.
 
    Кроме того, как пояснил представитель истца, уведомление от 11.07.2014 № 01-31/1014 было направлено в адрес ответчика  простым письмом, в связи с чем доказательства, подтверждающие его вручение обществу, отсутствуют.
 
    Претензионный (досудебный) порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств, однако предлагаемый для устранения нарушения срок не может быть признан разумным и достаточным для совершения  обозначенных действий.                       
 
    Таким образом, надлежащих доказательств, свидетельствующих о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора, истцом не представлено.
 
    Учитывая вышеизложенное, суд считает необходимым оставить иск администрации в части расторжения договора аренды без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148АПК РФ.
 
    В части требования о взыскании задолженности суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со статьей 606ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 608указанного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209ГК РФ. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    В силу  абзаца 2 пункта 10 статьи 3Федерального закона от 25.10.2001  № 137-ФЗ     «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
 
    Законом Ставропольского края от 04.10.2004 № 88-кз    «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района» статусом муниципального района наделен Шпаковский муниципальный район Ставропольского края с местоположением представительного органа  местного самоуправления муниципального образования город Михайловск, а город Михайловск Шпаковского района Ставропольского края наделен статусом городского поселения.
 
    Полномочия органов местного самоуправления урегулированы Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 131-ФЗ).
 
    Из содержания статей 15 и 15.1 Федерального закона № 131-ФЗ следует, что вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного значения.
 
    Частью 1 статьи 19 названного Федерального закона определено, что полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления.
 
    В соответствии с частью 2 данной статьи наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Российской Федерации осуществляется федеральными законами, отдельными полномочиями субъектов Российской Федерации - законами субъектов Российской Федерации. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями иными нормативными правовыми актами не допускается.
 
    Пунктом 3 указанной статьи  определено, что отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
 
    В силу части 4 статьи 15 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления муниципального района вправе заключать соглашения с органами местного самоуправления отдельных поселений, входящих в состав муниципального района, о передаче им части своих полномочий по решению вопросов местного значения, перечисленных в статьях 14 и 15 указанного Закона.
 
    Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения статьями   14 и 15 Федерального закона № 131-ФЗ не отнесено.
 
    С учетом изложенного полномочия органов местного самоуправления Шпаковского муниципального района Ставропольского края по распоряжению  земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, не могли быть переданы органам местного самоуправления муниципальных образования поселений Шпаковского муниципального района Ставропольского края на основании Соглашения от 29.12.2007. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 22.02.2013 по делу № А63-9554/2012.
 
    Отсутствуют также нормативные акты,  федеральный закон или закон субъекта о наделении города Михайловска Шпаковского района Ставропольского краяотдельными государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
 
    Поскольку спорный земельный участок не является собственностью муниципального образования города Михайловска и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, что признается сторонами, у администрации города отсутствовали и отсутствуют полномочия по распоряжению спорным земельным участком, в том числе какна момент заключения договора аренды от 12.03.2008 № 689, так и на момент обращения в суд с иском.
 
    В силу статьи 168ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Ничтожность сделки не зависит от наличия судебного решения о признании сделки недействительной, поскольку ничтожные сделки не относятся к числу оспоримых, поэтому довод подателя кассационной жалобы о том, что для вывода суда о ничтожности договора обязательно предъявление соответствующего иска управления, не может быть принят во внимание (статья 166ГК РФ).
 
    В силу статьи 167названного Кодекса недействительная   (в том числе ничтожная) сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    Поскольку администрация распорядилась земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не имея на это соответствующих полномочий, суд приходит  к выводу о ничтожности договора аренды от 12.03.2008 № 689в силу статьи 168ГК РФ, как не соответствующего абзацу 2 пункта 10 статьи 3Закона  № 137-ФЗ и статьям 209,608 ГК РФ.
 
    Поскольку администрация не является лицом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, суд признает, что у нее отсутствуют основания для обращения в суд с иском о взыскании платы за пользование спорным земельным участком по ничтожной сделке (статья 167 ГК РФ) и она не может выступать взыскателем платы за пользование спорным земельным участком.
 
    При таких обстоятельствах суд признает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
 
    Руководствуясь  статьями   167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ: 
 
    Исковые требования администрации муниципального образования г. Михайловска,              г. Михайловск, ОГРН 1022603020550, ИНН 2623005593, в части расторжения договора аренды от 12.03.2008 № 689, заключенного между  администрацией муниципального образования г. Михайловска и обществом с ограниченной ответственностью «Деловой Центр», оставить без рассмотрения.
 
    В остальной части исковые требования администрации муниципального образования г. Михайловска, г. Михайловск, ОГРН 1022603020550, ИНН 2623005593,  оставить без удовлетворения.
 
    Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  
 
 
    Судья                                                                                                                           Ю.Б. Капункин